Выгодная аренда: Названы самые выгодные способы сдачи квартиры в аренду: Дом: Среда обитания: Lenta.ru

Если вам нечего сдавать, не волнуйтесь!

Вы всегда можете инвестировать в эту побочную идею и искать вещи, которые можно купить и сдать в аренду.

Некоторые люди тоже очень сильно увлекаются этой идеей; просто посмотрите это видео от Podget Ventures, где он объясняет, как он заработал 15000 долларов в 2020 году, сдав в аренду три автомобиля с Turo:

Но вам не нужно строить автопарк, чтобы начать зарабатывать деньги на аренде вещей.

Вы всегда можете вложить от 50 до 500 долларов в какое-нибудь оборудование, одежду или вещи, которые обычно нужны жителям вашего города.

В худшем случае, вы всегда можете перепродать этот актив на торговой площадке, такой как eBay или Mercari, если вы не можете получить достаточно арендной платы, чтобы он стоил затраченных усилий.

Когда дело доходит до выяснения способов заработать больше денег и диверсифицировать свой доход, иногда ответ кроется прямо перед вами.

Technology упростила, чем когда-либо прежде, предоставление услуги / ценности рынку.Если у вас есть ценные активы, вы можете легко начать сдавать их в аренду за деньги, чтобы увеличить свой ежемесячный доход.

Некоторые из этих идей, очевидно, более или менее пассивны, чем другие, но идея остается той же: воспользуйтесь тем, что у вас уже есть, и проявите творческий подход в своей работе!

Вот и все, ждем вас в следующем посте.

Том — 24-летний недавний выпускник колледжа из Канады, увлекающийся подработкой, пассивным доходом и маркетингом.Цель этого онлайн-мира — предоставить людям честные способы заработать и сэкономить больше денег с помощью технологий. Чтобы узнать больше о Томе, прочтите его страницу «О компании»!

Если вы заинтересованы в написании текстов-фрилансеров или хотите стать партнером This Online World, посетите Tom Blake Digital, чтобы связаться с нами!

Сколько прибыли вы должны получить от аренды недвижимости?

Как инвестор в недвижимость и коуч, я постоянно получаю вопрос: «Какую прибыль я должен получить от сдачи в аренду?» Хотя это отличный вопрос, ответ не всегда однозначен.

В этой статье я подробно расскажу, что связано с ответом на этот очень личный вопрос, а также задам несколько наводящих на размышления вопросов, которые помогут вам решить для себя.

Соображения

При определении размера прибыли, получаемой от сдачи в аренду собственности, необходимо учитывать множество факторов.

Риск

Я считаю, что первое соображение при определении приемлемой доходности собственности — это риск.Насколько рискованна эта сделка? Чем рискованнее вложения, тем больше должен быть потенциал роста.

И наоборот, если инвестиция достаточно безопасна или сделана «под ключ» с очень небольшим риском, то я не против получить меньшую прибыль от этой конкретной сделки.

Так как же количественно оценить риск, чтобы определить, сколько прибыли должно быть получено по той или иной сделке?

Во-первых, я определяю, сколько работы необходимо для объекта недвижимости — как с физической точки зрения, так и с точки зрения управления.Например:

• Требуется ли серьезная реабилитация или просто косметический ремонт?
• Как выглядит текущая база арендаторов и их арендная плата ниже рыночной?
• Что происходит по соседству? Это переход?
• Как можно повысить стоимость этой сделки?

После того, как я разберусь с вышеуказанными вопросами, я могу начать разбирать, насколько рискованна сделка и подходит ли она мне и моим навыкам.

Полученная прибыль

Есть несколько разных способов получить прибыль при инвестировании в недвижимость.

Один из способов получения прибыли, который в наши дни кажется горячей темой, — это положительный денежный поток. Денежный поток — это сумма прибыли, которую вы приносите каждый месяц после получения всей прибыли, оплаты всех операционных расходов и выделения денежных резервов на будущий ремонт. Как правило, денежный поток выражается как денежный поток (т.е. годовая прибыль / вложенные денежные средства).

Денежный поток зависит от следующего:

• Покупная цена — это цена, которую вы платите, чтобы купить недвижимость.
• Выплата по ипотеке и, следовательно, преобладающие процентные ставки — это сумма, которую вы взяли в долг для покупки недвижимости. Большинство кредиторов дадут вам до 80% покупной цены, если вы принесете оставшиеся 20%.
• Ставка аренды , или доход от аренды — это сумма арендной платы, взимаемая ежемесячно с арендаторов.
• Расходы на техническое обслуживание — Это сумма денег, потраченная на поддержание собственности в хорошем рабочем состоянии и состоянии.
• Налог на недвижимость — Это налог, уплачиваемый округу, в котором находится недвижимость. Способы расчета налога могут сильно различаться в разных округах.
• Управление имуществом — Это плата, выплачиваемая кому-либо за управление имуществом от вашего имени. Обычно сумма представляет собой определенный процент от собранной арендной платы.
• Страхование имущества — Это страхование, приобретаемое для защиты собственности, а часто и собственника, от катастроф.
• Сборы ТСЖ (если применимо) — Это сбор, выплачиваемый ассоциации домовладельцев, если она есть в собственности, и обычно составляет фиксированную ежемесячную сумму.

Если вы можете манипулировать любым из вышеперечисленных факторов в свою пользу, вы можете изменить денежный поток от собственности и тем самым изменить получаемую прибыль.

Вторая составляющая получения прибыли во время владения — выплата ссуды.Если вы используете кредитное плечо, каждый месяц часть выплаты по ипотеке идет на выплату основного баланса. Прелесть инвестиционной недвижимости заключается в том, что ваш арендатор ежемесячно выплачивает вам ссуду.

Разница между стоимостью собственности и остатком по ипотеке — это собственный капитал, а разница между денежными средствами, которые вы вложили в собственность, и собственностью — прибылью.

Определение двунаправленной прибыли, которую необходимо получить во время владения, — это одна часть головоломки.Вторая часть определяет прибыль, которая будет получена во время продажи.

Есть два способа получить прибыль от продажи недвижимости:

1. Сжатие максимальной скорости (также известное как оценка)
2. Увеличение чистой операционной прибыли (NOI)

В этой статье мы не будем вдаваться в подробности, как это сделать, поскольку есть множество других сообщений о том, как именно это сделать.

Тем не менее, я скажу, что сжатие капитализации в основном является функцией рынка, поэтому концентрация на увеличении NOI может оказаться более рентабельной.

Итак, теперь, когда мы рассмотрели различные способы получения прибыли, давайте обсудим, на какой объем вы должны ориентироваться и как на самом деле определить, достигаете ли вы своих целей.

Расчет прибыли

Есть три основных показателя, которые следует рассчитать, чтобы определить вашу фактическую прибыль.

Это:

1. Cap Rate
2. Денежный поток
3. Наличный возврат

Эти три показателя очень легко вычислить, если у вас все в порядке с финансами.Каждый инвестор начинает с перспективного прогноза (называемого проформой), но затем смотрит на результаты в конце года, чтобы подсчитать фактические результаты.

Эти расчеты можно выполнить вручную или с помощью электронной таблицы.

Cap Rate

Начните с того, что запишите все свои расходы за год без каких-либо выплат по ипотеке и сложите их. Затем запишите весь свой годовой доход и сложите.

Вычтите свои расходы из своего дохода.Если у вас в конце положительное число, у вас все отлично! Вы только что рассчитали свой чистый операционный доход (NOI).

Затем возьмите NOI и разделите его на цену, которую вы заплатили за собственность. Вероятно, вы получите десятичное число, поэтому умножьте это значение на 100, чтобы преобразовать его в процент. Этот процент представляет собой максимальную ставку для вашего ресурса.

Давайте использовать следующие числа, чтобы лучше понять ставку капитализации:

• Цена покупки недвижимости: 100 000 долларов США
• Годовой доход от аренды: 12 000 долларов США
• Годовые расходы без выплат по ипотеке: 6000 долларов США

Чтобы найти NOI, мы вычитаем расходы из дохода, у нас есть $ 12 000 — $ 6000 = $ 6000 в NOI.

Затем мы используем уравнение NOI / покупная цена x 100 для определения максимальной капитализации нашего объекта недвижимости.

Таким образом, 6000 долларов США / 100000 долларов США x 100 = ставка капитализации 6%.

Денежный поток

Возьмите свой NOI за год и вычтите годовые выплаты по ипотеке. Опять же, если это число положительное, у вас дела идут даже лучше, чем раньше. У вас остается годовой денежный поток. Разделите это число на 12, чтобы определить средний ежемесячный денежный поток.

Например, предположим, что мы вносим 20% первоначальный взнос за дом.Теперь наши числа выглядят так:

• Цена покупки: 100 000 долл. США
• Первоначальный взнос: 20 000 долларов США
• Ипотека: 80 000 долларов
• Годовой доход от аренды: 12 000 долларов США
• Годовые расходы: 6000 долларов США
• Годовое обслуживание долга (т.е. выплаты по ипотеке): 4000 долларов

Итак, чтобы рассчитать денежный поток, мы вычитаем из дохода расходы и выплаты по ипотеке.

Таким образом, 12 000–6 000–4 000 долларов США = 2000 долларов США годового положительного денежного потока или, если мы разделим на 12, мы получим 166 долларов США в месяц положительного денежного потока.

Денежный перевод

Наконец, вам необходимо рассчитать сумму наличных при возврате наличности. Для этого нужно взять ваш годовой денежный поток сверху и разделить его на сумму денежных средств, которую вы вложили в сделку (т. Е. Ваш первоначальный взнос, если вы использовали долг, или покупную цену, если вы заплатили все наличные), а затем умножьте на 100, чтобы преобразовать это в процентах.

Если вы использовали заемные средства для финансирования покупки, ваш возврат денежных средств будет отличаться от установленной вами максимальной ставки. Если вы приобрели недвижимость за все наличные, то ваш денежный возврат равен вашей максимальной ставке.

Итак, используя приведенный выше пример, чтобы определить нашу денежную прибыль, мы просто делим наш годовой денежный поток на сумму денег, которую мы вкладываем в сделку в качестве первоначального взноса.

Таким образом, 2000 долларов США / 20000 долларов США x 100 = 10% наличными при возврате наличных

Итак, мы видим, что если мы заплатим наличными за указанную выше недвижимость, она принесет 6% денежных средств при возврате денежных средств, но если мы будем использовать заемные средства, это принесет 10% денежных средств при возврате денежных средств.

Какую прибыль я должен получать?

Это сугубо личный вопрос, и, к сожалению, вы единственный, кто может задать его.Я знаю, о чем вы думаете: «Я прочитал это далеко в статье, в которой говорится, что я должен знать ответ? Что за трата времени.»

Прежде чем нажать кнопку «Назад», сначала подумайте над следующими вопросами:

• Какой доходности я могу ожидать от другого инвестиционного инструмента? Фондовый рынок исторически приносит доходность 7-8% годовых.
• Насколько безопасны альтернативные вложения?
• Насколько вы контролируете их?

При определении того, какую прибыль вы должны получать, важно сравнить вложения.Было бы здорово, если бы мы все могли получать 50% прибыли от всех наших инвестиций, но для большинства из нас это не так.

Итак, если бы вы могли заработать 8% на фондовом рынке, который многие считают нестабильным и не допускающим высокой степени контроля или манипуляции, и вы могли бы заработать 3% на рынке муниципальных облигаций, который часто рекламируется как один из самые безопасные доступные инвестиции, какую отдачу вы должны ожидать или требовать от инвестиций в недвижимость?

Опять же, я должен повторить, что это вопрос, на который можете ответить только вы.

Я бы сказал, что вначале недвижимость не так пассивна, как инвестирование в акции или облигации. Таким образом, я лично требую более высокую отдачу, чем те, которые могут предложить.

Однако из-за множества различных стратегий инвестирования есть объекты, которые могут предложить что-то для всех.

Если вы тот, кому нужно получать более высокую прибыль от денежной прибыли, чем может предложить фондовый рынок, такие свойства существуют.

Если вы тот, кому комфортно получать меньшую прибыль от денежной прибыли, чем на фондовом рынке, потому что вы верите в высокую оценку рынка, на котором вы инвестируете, вкладывайте деньги в эту недвижимость.

→ Посмотрите на нашей торговой площадке инвестиционную недвижимость с капитализацией 8% +

Прибыль, которую вы получаете от инвестиций в недвижимость, важна настолько, насколько вы ее получаете.

Если вы слишком сосредоточены на том, чтобы получить максимальную прибыль от денежных возвратов, то покупайте недвижимость, соответствующую вашим критериям.

Если вы человек, который больше сосредотачивается на признательности, тогда сосредоточьтесь на рынках, которые испытывают или, как вы полагаете, вскоре испытают максимальную оценку.

Важно помнить, что один год инвестирования в недвижимость похож на мгновение ока — он происходит очень быстро и не определяет ни вас как инвестора, ни как вашу собственность.

Инвестирование в недвижимость — это марафон, а не спринт, поэтому составьте план, придерживайтесь его и не расстраивайтесь, когда у вас была целевая капитализация 8%, но недвижимость работала только при 7% -ной норме.

Не всегда все идет по плану, поэтому учитесь на собственном опыте и в следующий раз добивайтесь большего успеха.

Сколько прибыли вы должны получить от сдачи в аренду в 2021 году

Вы когда-нибудь задумывались, сколько прибыли вы должны получить от сдачи в аренду? Если у вас есть дополнительные деньги для инвестирования, и вы думаете о том, чтобы вложить их в аренду, вам следует сначала подумать, сколько вы можете ожидать потратить по сравнению с тем, сколько вы можете рассчитывать заработать, прежде чем вкладывать деньги.

В этом посте я сделаю полный анализ и разбивку расходов, прибыли денежного потока и суммы капитала для каждой из трех моих арендных площадей, которыми я владел в течение трех-четырех лет.

Что нужно знать при инвестировании в недвижимость

Когда вы узнаете, какую прибыль вы должны получить от сдачи в аренду, вам следует помнить о нескольких вещах, которые помогут вам принимать обоснованные решения о ваших инвестициях.

Рефинансирование с выплатой наличных

Вы можете оформить рефинансирование с выплатой наличными, когда стоимость вашего дома или сумма собственного капитала в нем повышаются. Это позволяет вам получить новую ипотечную ссуду на большую сумму, чем ваша первоначальная ссуда.Затем вы можете получить разницу между этими займами наличными. По сути, вы превращаете часть своего капитала в наличные. Затем вы можете использовать эти деньги для чего угодно, например, для ремонта дома или дополнительных инвестиций в другую недвижимость.

Традиционное финансирование

Традиционное финансирование — это то, о чем большинство людей думает, покупая недвижимость. Для этого типа финансирования вы берете ипотеку в финансовом учреждении, чтобы помочь профинансировать вашу покупку и выплатить ее со временем.Этот вид финансирования обычно более доступен и имеет более выгодные условия кредитования для покупателя.

Ссуда ​​под твердые деньги

Ссуды под твердые деньги финансируются частными предприятиями или физическими лицами. У них, как правило, более высокие процентные ставки, больше комиссий и более короткие сроки. Он лучше всего подходит для домов, нуждающихся в серьезном ремонте. Но если вы знаете, что после завершения ремонта стоимость недвижимости резко возрастет, оно того стоит.

Найм управляющего недвижимостью

Я плачу компании по управлению недвижимостью за управление всеми тремя моими объектами.Вы можете нанять управляющую компанию, чтобы не беспокоиться об арендаторах, сборе арендной платы, выселениях, составлении графиков подрядчиков и других связанных вопросах.

Наем менеджера, который позаботится об этом, позволит вам не терять руки и контролировать все свое имущество, не тратя много времени. Конечно, если вам интересно, сколько прибыли вы должны получить от сдачи в аренду собственности, найм управляющего имуществом сократит часть ваших доходов.

Предыстория моей арендуемой недвижимости

Я забрал все три объекта аренды в период с 2016 по 2017 год.Цены на все три ниже средней для моего города, но все они отличного качества в хороших местах. Средняя цена в Сан-Антонио составляет около 225 000 долларов, а каждая недвижимость в настоящее время оценивается от 130 000 до 190 000 долларов. Чтобы продемонстрировать, какую прибыль вы должны получить от сдачи в аренду собственности, я разбил расходы по каждой из них ниже.

Санрайз Крик

• Размер: 1086 квадратных футов
• Дата покупки: 17.03.2017
• Цена покупки: 66 887 долларов
• Финансируемая сумма: 80 000 долларов
• Первоначальный взнос: — 13 113 долларов
• Затраты на закрытие / Комиссия:
долларов
• Реабилитация: 31 769 долларов США
• Общие денежные вложения: 20 663 долларов США
• Сегодняшняя стоимость: 130 000 долларов США

Эта недвижимость была неудачной продажей, требовавшей обширных ремонтных работ.Я купил его за 66 887 долларов и потратил на ремонт 31 769 долларов, что в сумме составляет около 100 000 долларов после вычета 2 007 долларов, которые я заработал на заключительных расходах. Если вам интересно, какую прибыль вы должны получить от сдачи в аренду, то количество необходимого ремонта будет иметь значение для того, сколько вы заработаете.

Этот дом принадлежал одному из членов моей семьи, который собирался переехать из штата. Имущество было не в состоянии продать розничному покупателю, поэтому я решил купить его сам и договориться с продавцом.

Структура этой сделки заключалась в том, что продавец сохранял право собственности на дом и производил платеж по ипотеке. Однако я буду платить за них по ипотеке, пока не завершу реабилитацию дома. Я заключил эту сделку только потому, что работал с членом семьи, поэтому я знал, что могу доверять результату.

После того, как я завершил реабилитацию, я бы купил дом как традиционную инвестиционную недвижимость со скидкой 20% от стоимости после реабилитации (ARV). Такая структура помогла бы мне избежать необходимости брать ссуду в твердой форме и рефинансировать недвижимость после ее завершения.Затем продавец должен был выплатить мне разницу между тем, за что я первоначально купил дом, 66 887 долларов, и стоимостью после ремонта после закрытия сделки, которая составила 100 000 долларов.

Я заплатил первый взнос в размере 20 000 долларов (20% от 100 000 АРВ-препаратов) из своего кармана. С учетом 30 000 долларов на ремонт это общая сумма наличных расходов в 50 000 долларов. Однако, поскольку после закрытия я получил чек на сумму почти 30 000 долларов от продавца, мои реальные наличные деньги сократились до 20 000 долларов. Ссуда ​​на недвижимость составляла 80 000 долларов

Однако реальная рыночная стоимость собственности со временем выросла и сейчас составляет 130 000 долларов.На сегодняшний день, за вычетом стоимости кредита, у меня есть около 55 000 долларов собственного капитала.

Thatch Drive

• Размер: 1360 квадратных футов
• Дата покупки: 12.08.2016
• Цена покупки: 119 200 долларов
• Финансируемая сумма: 95 360 долларов
• Первоначальный взнос: 23 840 долларов
• Затраты на закрытие
/ Комиссия: долларов США Реабилитация: 6 393 долларов
• Общие денежные вложения: 33 809 долларов
• Сегодняшняя стоимость: 187 360 долларов

Я купил Тэтч Драйв у одного из моих клиентов за 119 200 долларов, потому что они не хотели иметь дело с выставками и предпочли быстрое закрытие.

Я договорился о 6 000 долларов на оплату заключительных расходов, оплачиваемых продавцом, и заработал 7 000 долларов на комиссионных за недвижимость. Я положил из кармана 20% от 119 200 долларов, что составило 23 840 долларов. Эта сумма в сочетании с 3 576 долларами оставшихся затрат на закрытие и 6 393 долларами затрат на реабилитацию означала, что у меня было 33 809 долларов из своего кармана.

Thatch Drive выросла в цене с годами и сейчас стоит около 187 360 долларов. Моя первоначальная ссуда составляла 95 360 долларов. Если вычесть сумму моей ссуды из текущей стоимости собственности, у меня будет около 100 000 долларов собственного капитала в доме.

Windward Way

• Размер: 1360 квадратных футов
• Дата покупки: 27.03.17
• Цена покупки: 63000 долларов
• Финансируемая сумма: 100000 долларов
• Первоначальный взнос: -37000 долларов
• Затраты на закрытие / Комиссия: 1890 долларов
• Реабилитация: 38 931 долл. США
• Общие денежные вложения: 3 821 долл. США
• Сегодняшняя стоимость: 139 000 долл. США

Эта собственность нуждалась в большом ремонте. Я купил его за 63 000 долларов и потратил на ремонт 38 931 доллар.

В этой собственности я получил частный заем на 100000 долларов по цене 5.Процентная ставка 5%. Этот заем не был твердыми деньгами или традиционным финансированием, а был личным займом от кого-то, кого я знаю, которому нужно было вложить часть своих денег, чтобы работать на них, сделав относительно безопасное вложение.

Поскольку сумма ссуды превышала покупную цену недвижимости, она покрывала большую часть затрат на ремонт и закрытие, которые были минимальными, так как это была покупка за наличные. Этот сценарий означал, что мои личные расходы на недвижимость составили всего 3821 доллар.

Сегодня недвижимость стоит около 139 000 долларов.Моя первоначальная ссуда в 100 000 долларов уменьшилась до 95 482 долларов, что означает, что у меня есть примерно 43 517 долларов собственного капитала.

Общая сумма реабилитации + возврат стоимости всех трех объектов недвижимости

• Общий капитал: 197 953,19 долларов
• Сумма из собственного кармана: 57 536,64 долларов

В целом, эти объекты являются отличным вложением, потому что я заплатил около 57 536,64 долларов наличными из кармана и Теперь у меня всего лишь около 200 000 долларов в капитале примерно за четыре года с момента моего первоначального вложения.

Два из этих домов нуждались в значительном ремонте.Я полагаю, что 50% моей общей прибыли основано на ремонте недвижимости, а остальные 50% приходится на благодарность.

Помимо реабилитации и признательности, существует дополнительный поток доходов, который вы должны учитывать при изучении того, какую прибыль вы должны получить от сдачи в аренду собственности: денежный поток.

Сколько прибыли вы должны получить от сдачи в аренду

Хотя я мог бы перевернуть эти объекты, я решил оставить их себе и сдать в аренду. В результате я получил стабильный денежный поток по всем из них.Я также получаю больше справедливости, поскольку стоимость собственности со временем растет.

Я использую Quickbooks, чтобы отслеживать все мои расходы и доходы, связанные со всеми тремя объектами недвижимости. В таблице ниже показано, какую прибыль вы должны получить от сдачи в аренду с точки зрения денежного потока. В частности, я анализирую денежный поток между 2018 и 2020 годами.

Анализирую денежный поток от моей собственности за 2018–2020 годы

Я начал сдавать дома в аренду в 2017 году, поэтому данные за весь год начались в 2018 году. В конце 2020 года у меня было три смены арендатора: одна в Windward Way и две в Sunrise Creek.У Тэтча не было смены арендатора.

Имейте в виду, что все три объекта находятся под управлением собственности, поэтому я полностью воздерживаюсь от этого. Я знаю о таких вещах, как необходимое обслуживание или когда арендатор не собирается продлевать договор аренды, через уведомления по электронной почте. Помимо этого, я просто получаю прямой депозит каждый месяц с доходом от аренды, за вычетом платы за управление недвижимостью и любых затрат на обслуживание, понесенных в этом месяце.

Дополнительные расходы, которые я плачу, включают страхование, ежегодные налоги и любые капитальные затраты, необходимые для собственности.Капитальные затраты — это значительные расходы, выходящие за рамки обычного обслуживания. Например, в 2018 году мне пришлось заменить крышу на Thatch Drive и часть электрической системы внутри Windward Way.

За три полных года, в течение которых я владел этими тремя инвестиционными объектами, общий денежный поток по ним составил 21 708,33 доллара. Ежегодно это составляет 7 236 долларов за три объекта недвижимости вместе, или 2 412 долларов по отдельности. Это означает, что каждый объект недвижимости приносит около 200 долларов в месяц денежного потока.

Если вы посмотрите на свойства по отдельности, вы заметите, что некоторые из них работают лучше, чем другие. Это из-за капитальных затрат, которые я заплатил на Windward Way и Thatch Drive.

Четыре вида затрат, которые следует учитывать

Хотя вложение в недвижимость, как правило, является отличным вложением, вы должны иметь в виду, что будет много расходов. Если вы не можете позволить себе это учитывать, возможно, сейчас не время для инвестиций в недвижимость.

Вакансия

Реально, вы вряд ли будете снимать аренду на весь год.Даже если недвижимость будет сдана в аренду сразу, арендатор все равно должен получить одобрение, поэтому немедленных арендных платежей может не быть.

И если его не сдают сразу, его нужно продавать и устраивать, пока вы ждете арендатора. По этой причине разумно вычесть 10% вашего дохода за вакансию. Например, предположим, что у вас есть ипотечный платеж в размере 1800 долларов, а вы взяли 2000 долларов за арендуемую недвижимость. Если вы добавите 10% от этой суммы для вакансии, что составляет 200 долларов, вы просто окажетесь безубыточным с ипотечным кредитом в размере 1800 долларов.

Вакансия не является расходом, который отображается в моем отчете о прибылях и убытках выше. Однако, исходя из цены, по которой арендуется моя недвижимость, при 100% заполнении моя валовая арендная плата, полученная за три года, была бы ближе к 127 000 долларов. Это означает, что я потерял около 5000 долларов из-за вакансии, что составляет чуть менее 5%. Но мне также не приходилось сталкиваться с выселением, потому что рынок аренды в моем городе растет. По этой причине я все же рекомендую вам фактор 10% на вакансию.

Техническое обслуживание

Я откладываю от 5% до 10% своего заработка на техническое обслуживание.Если это новая собственность, за которой хорошо ухаживали или недавно отремонтировали, можно безопасно снизить цену до 5%. В противном случае для старых домов, нуждающихся в регулярном обслуживании, лучше 10%.

Я заплатил 6 655 долларов за техническое обслуживание своей собственности за три года. Эта сумма составляет примерно 5% от 122 282 долларов брутто арендной платы, которую я получил за тот же период.

Капитальные затраты

Рекомендуется оставлять от 5% до 10% своей прибыли на капитальные затраты. Эти расходы обычно связаны с существенным ремонтом, который потребуется объекту на протяжении всего срока его службы, например, с новой крышей или заменой кондиционера.

По этой причине разумно планировать заранее и сэкономить деньги, чтобы вы могли их себе позволить, когда придет время. Я потратил 10 287 долларов на капитальные затраты, что составляет чуть менее 10% моей общей валовой арендной платы.

Сборы за управление имуществом

Я также откладываю 10% своего дохода на сборы за управление имуществом. Если вы планируете управлять имуществом самостоятельно, вам не о чем беспокоиться. Но если вы хотите, чтобы ваши инвестиции были более безопасными, это может оказаться стоящим расходом.

У меня отличная сделка с моей компанией по управлению недвижимостью. Я заплатил 10 617 долларов за управление имуществом за три года, что составляет чуть менее 10% моей валовой арендной платы за эти годы.

Правильное прогнозирование движения денежных средств

Если вы учитываете 10% для вакансии, 10% для управления недвижимостью, 10% для капитальных затрат и 10% для технического обслуживания, это 40%, которые вы должны вычесть из арендной платы, от которой вы зарабатываете. это свойство. Например, если бы вы заработали 1000 долларов, вы фактически зарабатываете 600 долларов.

Итак, если ваша ипотека превышает 600 долларов, у вас, скорее всего, не будет положительного денежного потока. Но если меньше, то у вас будет актив, приносящий денежные потоки.

Анализ общей рентабельности инвестиций

Чтобы рассчитать общую рентабельность инвестиций, вам необходимо учитывать принудительную оценку за счет реабилитации, пассивную оценку за счет увеличения стоимости недвижимости с течением времени и денежный поток, заработанный (или потерянный) с годами.

Я использую бесплатный инструмент под названием Dealcheck, чтобы проверять цифры по всем своим сделкам перед их покупкой.Этот инструмент также отлично подходит для клиентов-инвесторов, которые хотят увидеть свою потенциальную прибыль от данной собственности. Кроме того, вы можете использовать этот инструмент, чтобы сказать вам, выгоднее ли удерживать инвестицию, чем продать ее и вложить капитал в другой актив.

Все, что вам нужно сделать, это ввести в систему некоторые необработанные числа, включая цену покупки, затраты на реабилитацию, детали ссуды и прогнозируемые расходы.

Прогнозы покупок и удержаний

DealCheck может создать отчет под названием «Прогнозы покупок и удержаний», который показывает ожидаемую доходность после разной продолжительности владения.Ниже приведены примеры того, как выглядит отчет для каждого из трех моих объектов аренды.

Sunrise Creek

Thatch Drive

Windward Way

В этом отчете ваши доходы разбиты на основе того, владеете ли вы своей собственностью от одного года до 30 лет. Он включает в себя накопление капитала и денежный поток, а также сравнивает их с вашими первоначальными инвестициями, чтобы показать, как будет выглядеть норма прибыли, если вы продадите недвижимость в определенное время.

Я рекомендую взглянуть на два показателя, чтобы определить, какую прибыль вы должны получить от сдачи в аренду:

Рентабельность капитала

Это доходность, которую я получаю в денежном потоке, исходя из того, сколько у меня собственного капитала в собственности.В идеале это число должно быть выше 4%. Если меньше, вам следует подумать о рефинансировании собственности и снятии наличных или о продаже и реинвестировании средств.

Я стремлюсь к 4%, потому что считаю, что недвижимость со временем подорожает примерно на 3%. Если вы добавите 4% денежного потока к 3% прироста, это равняется 7% общей прибыли на ваш капитал. Что-нибудь меньше этого, и вам будет лучше использовать этот капитал в более прибыльных инвестициях.

Внутренняя норма доходности

Эта цифра показывает мне среднегодовую процентную доходность, которую я могу получить от своих инвестиций в течение всего срока владения.Например, если вы посмотрите на Windward Way, вы увидите, что через пять лет я получу 108,6% годовой прибыли от моих первоначальных инвестиций в размере 3821 доллар.

Внутренняя норма прибыли учитывает начисление процентов. Как видите, общая доходность за те же пять лет составила бы 2095,3%. Поговорим об отличной инвестиции!

Подходит ли вам инвестирование в недвижимость?

Чтобы определить, какую прибыль вы должны получить от сдачи в аренду собственности, в дополнение к ипотечному кредиту, учесть четыре расходов, которые мы покрыли выше, чтобы определить, каким будет ваш денежный поток.Эти расчеты необходимо произвести, прежде чем вкладывать деньги. Таким образом, вы сможете решить, стоит ли инвестировать в недвижимость.

В общем, хорошее практическое правило заключается в том, что если вы можете арендовать недвижимость за 1% от стоимости покупки, тогда это может быть выгодным вложением. И если вы можете сделать больше, даже всего 2%, это отличная возможность добавить положительное вложение денежных средств в свой портфель.

Когда вы обдумываете, какую прибыль вы должны получить от сдачи в аренду, помните, что недвижимость может быть выгодным вложением, даже если денежный поток нейтральный или отрицательный.Это будет иметь место, если вы предполагаете, что оценка в этой области вырастет выше среднего.

Как правило, я видел, что сдаваемая в аренду недвижимость в районах с более низким доходом имеет тенденцию приносить больше денежных средств, но ценится меньше, в то время как арендуемая недвижимость в районах с более высокими доходами, как правило, дорожает больше, а поток денежных средств меньше.

Помимо денежного потока, еще одна причина инвестировать в недвижимость — это то, что вы получаете налоговые льготы. Вы сможете списать некоторые расходы, такие как техническое обслуживание, управление имуществом и даже амортизацию.Амортизация является значительным преимуществом, поскольку вы можете получать доход от собственности и списывать большую часть его из-за амортизации.

Последние мысли о том, как стать инвестором в недвижимость

Если вы можете себе это позволить, вложение в недвижимость, безусловно, может стать ценным способом приумножить ваши деньги. Надеюсь, это тематическое исследование трех моих собственных объектов недвижимости продемонстрировало, какую прибыль вы должны получить от сдачи в аренду. Следуйте советам в этом посте, которые помогут вам правильно инвестировать в недвижимость и принимать разумные решения с вашими деньгами.Для получения дополнительных советов ознакомьтесь с моим постом о 10 советах по финансовой независимости для агентов по недвижимости.

Инвестировали ли вы раньше в недвижимость? Если да, то каков был ваш опыт? Позвольте мне знать в комментариях ниже. Я буду рад получить известие от вас!

Посетите мою партнерскую страницу, чтобы узнать о преимуществах работы со мной в eXp Realty. Я помог сотням агентов по недвижимости, руководителей групп и брокеров по всей стране в расширении их бизнеса и создании дополнительных источников дохода. Вместе , мы можем сделать этот год еще лучше!

Как купить наиболее выгодную арендуемую недвижимость — Советы арендодателю

Инвестирование в недвижимость — один из лучших способов заработка; в этом нет никаких сомнений. Это инвестиционная стратегия с низким уровнем риска и высоким потенциалом получения прибыли как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.

Однако весь ваш успех как инвестора в недвижимость зависит от недвижимости, которую вы покупаете.Независимо от того, насколько вы хороши в качестве домовладельца, вы не заработаете на недвижимости, если не купите выгодную инвестиционную недвижимость на ведущем рынке. Вот почему мы составили это подробное руководство, чтобы научить начинающих инвесторов находить инвестиционную недвижимость с максимальной отдачей.

Определите свой бюджет

Первый шаг к покупке прибыльной недвижимости — убедиться, что вы можете позволить себе эту недвижимость. Как только вы решите начать инвестировать в недвижимость, вам следует сесть и подсчитать свои сбережения и доход, свои расходы и то, сколько именно вы можете позволить себе потратить на первоначальные взносы и ежемесячные выплаты по ипотеке.Даже если вы покупаете аренду, которая обещает двузначную прибыль от инвестиций, вы не получите прибыль, если окажетесь в ситуации потери права выкупа. С другой стороны, недвижимость до обращения взыскания разнообразна и привлекает широкий круг покупателей недвижимости, поэтому вам следует знать значение недвижимости до обращения взыскания. Это причина, по которой вам нужно установить бюджет, который не будет слишком распылять вас, и оставаться в рамках этого бюджета, несмотря ни на что.

Определите лучшие варианты финансирования

Одна из лучших особенностей инвестиций в недвижимость — это разнообразие вариантов финансирования, из которых вы можете выбирать, включая наличные деньги, обычную ипотеку, частных кредиторов, ссуды в твердых деньгах, синдицирование, партнерство и другие.Вам следует внимательно изучить и оценить свою ситуацию и выбрать метод финансирования, который лучше всего подходит для ваших конкретных обстоятельств. Скорее всего, вы не сможете позволить себе оплачивать недвижимость полностью наличными, если только вы не рассматриваете очень дешевый рынок или не накопили значительную сумму денег.

Если вам нужно занять деньги, независимо от типа источника, вам следует провести тщательное исследование, чтобы найти наиболее конкурентоспособный вариант. Процентные ставки, а также условия могут сильно различаться от одного кредитора к другому.Вы можете быть удивлены тем, что небольшие местные банки часто предлагают лучшие варианты финансирования для инвесторов в недвижимость, чем крупные национальные банки. Итак, проверьте несколько кредиторов онлайн, поговорите с их представителями и убедитесь, что вы выбрали наиболее оптимальные условия и ставки.

Получите предварительное одобрение на ипотеку

Еще одна вещь, которую вы должны выполнить, прежде чем даже начнете искать инвестиционную недвижимость для покупки, — это получить предварительное одобрение ипотеки. Этот шаг очень важен, поэтому вы, как новый инвестор в недвижимость, не должны его пропускать.Предварительное одобрение покажет продавцам недвижимости, а также агентам по недвижимости и брокерам, насколько серьезны ваши намерения купить недвижимость и что вы готовы переехать, как только найдете выгодную. Это даст вам преимущество перед другими покупателями, что особенно важно, если вы инвестируете в рынок продавца, где запасы недвижимости невысоки, а покупатели жестко конкурируют друг с другом.

Узнайте, как определить хорошее местоположение арендуемой недвижимости

Хотя инвестирование в недвижимость не требует предварительных знаний и опыта, вам нужно начать изучать это и исследовать рынки жилья, как только вы решите присоединиться к сообществу миллионов успешных инвесторов в недвижимость в США.Даже если это звучит как клише, на самом деле местоположение является фактором номер один для прибыльности вашей инвестиционной собственности. Например, аренда квартиры на Манхэттене в Нью-Йорке всегда будет выигрывать у домов в Джерси-Сити.

Если вы планируете покупать недвижимость в долгосрочную аренду, вам следует искать рынок недвижимости со следующими характеристиками:

Если, с другой стороны, вы заинтересованы в приобретении недвижимости для сдачи в аренду на краткосрочной основе, вам нужно место со следующими характеристиками:

• Большое количество посетителей, будь то туристы или деловые люди
• Популярное место круглый год
• Большое количество хорошо организованных ежегодных мероприятий, таких как конференции, выставки, ярмарки и фестивали
• Благоприятная нормативно-правовая база для краткосрочной аренды

Кроме того, в обоих случаях вам следует искать относительно доступный рынок жилья и рынок жилья со средней ценой в пределах вашего бюджета.Высокая и стабильная естественная оценка — еще один фактор, который вам следует учитывать, когда вы задаетесь вопросом, как найти инвестиционную недвижимость, которая принесет прибыль не только в краткосрочной, но и в долгосрочной перспективе.

Пока вы исследуете основные рынки для покупки доходной арендной собственности, вы должны помнить, что местоположение будет определять:

• Цена, которую вам придется заплатить за свою инвестиционную недвижимость
• Налог на имущество и другие расходы и сборы необходимо будет оплатить как единовременные затраты на запуск, так и текущие расходы
• Спрос на аренду
• Оптимальная стратегия аренды: краткосрочная аренда vs.долгосрочная аренда
• Заполняемость и вакантность
• Ежемесячный доход от аренды
• Рентабельность инвестиций, которую принесет вам ваша инвестиционная недвижимость, т. Е. Сколько прибыли вы получите от сдачи в аренду недвижимости

Начать поиск недвижимости

Поиск недвижимости — следующий обязательный шаг в процессе покупки выгодной сдачи в аренду. Прежде чем начать, вы должны знать, что искать в арендуемой недвижимости с высоким потенциалом возврата.Как инвестору впервые, лучше всего начать с относительно небольшой, доступной и простой собственности, которая не стоит слишком дорого и которую будет легко и дешево ремонтировать и поддерживать. Вам также следует искать недвижимость в хорошем состоянии, не требующую серьезного ремонта. Как только вы узнаете свой рынок, вы должны проверить наиболее востребованный тип арендуемой недвижимости на нем — дом на одну семью в аренду, таунхаус, кондоминиум, апартаменты и т. Д. — и приступить к делу.

При поиске недвижимости используйте различные источники, такие как вывески «Продается» по соседству, местные газеты, веб-сайты с объявлениями, веб-сайты банков и веб-сайты аукционов (если вы заинтересованы в отчуждении права выкупа), агенты по недвижимости и брокеры, друзья, родственники и знакомые.У каждого из этих источников будет своя недвижимость на продажу, и вам важно изучить все варианты, чтобы получить хорошее представление о том, какой тип собственности находится в пределах вашего ценового диапазона и что может сделать для сдачи в аренду наиболее эффективной.

Провести сравнительный анализ рынка

Если вы еще не работали с недвижимостью, вы можете не знать, что такое сравнительный анализ рынка (CMA). Это фундаментальная концепция в мире недвижимости, с которой вам следует ознакомиться, если вы хотите делать прибыльные инвестиции в аренду.Чтобы провести CMA, вам нужно найти несколько объектов недвижимости, очень похожих на ту, которую вы планируете купить, которые расположены не более чем в паре миль и которые были проданы за последние несколько недель. Это даст вам точную оценку текущей рыночной стоимости недвижимости, которую вы хотите купить. Если вы хотите максимизировать прибыль от своей инвестиционной собственности, вам следует убедиться, что вы не переплачиваете за нее. Цена, которую вы заплатите за аренду, является одним из факторов, определяющих вашу доходность как с точки зрения максимальной ставки, так и с точки зрения денежного возврата: чем ниже цена продажи, тем выше ваша прибыль от сдачи в аренду недвижимости.

После того, как вы сузили свой выбор до нескольких объектов и оценили их справедливую рыночную стоимость, вам необходимо выполнить подробный анализ этих объектов, чтобы увидеть, какой из них принесет вам положительный денежный поток и максимальную рентабельность инвестиций. Вы должны получить точные оценки всех единовременных затрат на запуск, а также текущих расходов, связанных с покупкой, владением, управлением и сдачей в аренду инвестиционной собственности.Вам также следует оценить арендную ставку в дополнение к заполняемости (или уровню вакантных площадей), чтобы знать, на какой ежемесячный доход вы можете рассчитывать.

Когда у вас есть и затраты, и доход от аренды, вы можете рассчитать денежный поток (и убедиться, что он положительный) и рентабельность инвестиций с точки зрения максимальной ставки и денежного дохода. Помните, что хотя разумная максимальная ставка считается выше 8%, не существует общепринятого значения того, что дает хорошие денежные средства при возврате денежных средств — это зависит от метода финансирования.Однако при обоих значениях очевидно, что чем выше, тем лучше.

Как вы легко понимаете, получение всех необходимых данных и выполнение всех этих расчетов вручную требует много времени и усилий, которые у инвесторов в недвижимость не всегда есть, если только они не хотят рисковать потерять недвижимость для продажи другому покупателю.

Однако они могут — и действительно должны — воспользоваться преимуществами недавно появившихся онлайн-инструментов инвестирования в недвижимость, которые позволяют им быстро и эффективно анализировать арендуемую недвижимость, чтобы оставаться конкурентоспособными среди других инвесторов.Более того, такие инструменты повышают точность анализа, поскольку они полагаются на большие данные и прогнозную аналитику в дополнение к устранению необходимости как ручного анализа рынка недвижимости, так и анализа инвестиционной собственности.

Если вы покупаете недвижимость в аренду в кредит, получение оценки, скорее всего, является требованием финансового учреждения. С другой стороны, осмотр дома не является обязательным условием для получения финансирования, но он необходим для покупки выгодной инвестиционной недвижимости.Осмотр проходит гораздо более подробно, чем оценка, и оценивает состояние всех основных, а также второстепенных частей и характеристик собственности.

Это поможет вам вовремя выяснить любые потенциально дорогостоящие проблемы с домом, чтобы вы могли учесть их в своих расчетах и ​​посмотреть, нарушат ли они сделку за вас. Несколько сотен долларов, которые вы потратите на осмотр, могут сэкономить тысячи долларов на внеплановых исправлениях и ремонтах и ​​сделать разницу между положительным и отрицательным денежным потоком.

Последний шаг в изучении того, как найти инвестиционную недвижимость, которая принесет вам много денег, на самом деле не шаг, а скорее процесс. Если вы впервые инвестируете и не имеете опыта в сделках с недвижимостью, вам следует нанять агента по недвижимости или брокера. Как покупатель, вам не нужно будет платить комиссию, но вы будете пользоваться всеми преимуществами, связанными с работой с агентом. Агенты имеют доступ к спискам MLS, иногда к отчуждению права выкупа и даже к внебиржевой недвижимости, чего у вас как покупателя нет.

Кроме того, агенты знакомы с последними тенденциями на местном рынке жилья, знают рыночную стоимость любой собственности и являются экспертами в поиске хороших сделок. И последнее, но не менее важное: агенты по недвижимости являются профессиональными переговорщиками, а это означает, что, когда придет время заключить сделку, они смогут предложить вам гораздо лучшую цену, чем вы когда-либо могли бы получить в одиночку.

Теперь, когда вы знаете, как найти наиболее выгодную инвестиционную недвижимость на любом рынке недвижимости, 2019 год — это год, когда нужно начать бизнес по инвестированию в недвижимость и начать свой путь к финансовой независимости.Чем раньше вы купите свою первую арендуемую недвижимость, тем скорее вы сможете начать зарабатывать деньги на недвижимости и увеличивать свой портфель инвестиционной недвижимости.

Если вы ищете выгодную недвижимость для сдачи в аренду, обратите внимание на Mashvisor, платформу для анализа данных о недвижимости, которая помогает инвесторам находить выгодную арендную недвижимость за считанные минуты. Вы обнаружите легкодоступные данные и анализ сотен тысяч объектов недвижимости в США. Калькулятор арендуемой недвижимости Mashvisor, средство поиска недвижимости и тепловая карта превращают три месяца исследования в 15 минут.

Кроме того, получите скидку 25% на первую подписку в качестве пользователя Landlord Tips.

Биография автора:

Даниэла Андреевская — директор по маркетингу компании «Машвизор». Она уже несколько лет пишет об инвестировании в недвижимость. Ранее она занималась исследованиями экономической политики и фандрайзингом. Даниела имеет степень магистра Ближнего Востока и Средиземноморья в Королевском колледже Лондона.

Как приобрести и организовать аренду недвижимости

kate_sept2004 / Getty Images

Покупка второго дома для сдачи в аренду может быть отличной пассивной инвестиционной идеей: вы покупаете дом, ваши арендаторы выплачивают вторую ипотеку, и вы получаете дополнительный доход от арендной платы арендаторов.Инвестиционная собственность — это недвижимость, которую вы покупаете с целью получения дохода от инвестиций за счет дохода от аренды, продажи дома и / или перепродажи в будущем.

Данные, опубликованные Бюро переписи населения США в 2017 году, показывают, что 47 процентов арендной платы принадлежало индивидуальным инвесторам, а арендная недвижимость может приносить 31 процент годового дохода среднего арендодателя.

Покупка второго дома заслуживает серьезных размышлений. В конце концов, владение арендуемой недвижимостью сложнее, чем установка водопроводного крана в раковине или ремонт кондиционера, когда он выходит из строя в самый жаркий день года.Вот несколько соображений, которые вы, возможно, захотите взвесить, прежде чем сделать решительный шаг.

Первоначальные соображения при покупке второй собственности

Вот несколько вопросов, которые следует задать себе, прежде чем вы серьезно относитесь к покупке второй собственности.

Местоположение имеет значение

Помните, проще заглянуть в недвижимость в другом конце города, чем в двух или более часах езды. Конечно, вы всегда можете использовать местного менеджера, чтобы поддерживать дом в отличном состоянии, но это съест ваш ежемесячный доход от аренды.

Учитывайте все финансовые последствия

Сколько денег у вас под рукой, чтобы внести первоначальный взнос или даже полностью оплатить дом? Не забудьте рассчитать приблизительную рентабельность инвестиций (ROI) перед покупкой недвижимости. Оцените, какой доход вы получите от собственности и каковы будут ваши расходы. Вычтите свои расходы из своего дохода, чтобы определить чистый операционный доход.

Также необходимо учитывать другие сборы, в том числе:

• Страхование
• Сборы ТСЖ
• Коммунальные услуги
• Реклама
• Дорожные расходы до объекта и обратно
• Очистка, техническое обслуживание и ремонт
• Амортизация
• Профессиональные гонорары (юридические и управленческие)
• Проценты по ипотеке
• Налоги

Знать законы

Знаете ли вы законы, когда ваши арендаторы не платят? Например, в некоторых штатах требуется льготный период, если арендатор просрочил арендную плату.Другими словами, вы не можете выселить арендатора до истечения льготного периода, но вы все равно можете взимать штраф за просрочку платежа.

Изучите законы своего штата, прежде чем сдавать в аренду свое пространство, и ознакомьтесь с некоторыми другими моментами, прежде чем вы решите сдавать свой дом, в соответствии с NOLO:

• Не используйте устаревшие формы аренды или формы аренды, которые не не соблюдают законы вашего штата.
• Знайте о законах о дискриминации, чтобы случайно не отказать семье в аренде дома и не получить иск о дискриминации.
• Действуйте в соответствии с тем, что вы обещаете своим арендаторам, в противном случае они могут подать на вас в суд или удержать арендную плату за невыполнение того, что вы обещали сделать.
• Не нарушайте право арендаторов на неприкосновенность частной жизни.
• Знайте законы о залоге, особенно когда вам разрешено оставить залог.
• Разрешите любые опасные ситуации в арендуемой собственности и вокруг нее, например, обрушившийся фундамент или неисправные ступеньки.

Определите, что вы будете делать, если не можете сдать его в аренду

Вы не всегда сможете сдать свой дом в аренду.У вас могут быть проблемы с поиском арендаторов, возможно, вам придется порвать ковер и залатать гипсокартон. Члену семьи может потребоваться бесплатное место для проживания в течение трех месяцев и т. Д. Другими словами, может быть любое количество причин, по которым доход от вашего дома может иссякнуть. Как это повлияет на ваше финансовое положение? Внимательно подумайте, какие будут последствия, если вы действительно будете полагаться на этот постоянный денежный поток.

Налоги на инвестиции и дома для отдыха

IRS рассматривает арендуемую недвижимость иначе, чем основное место жительства, и по закону вы обязаны сообщать обо всех полученных вами доходах от аренды.Поговорите со своим бухгалтером или налоговым юристом, чтобы узнать, как аренда недвижимости может повлиять на вашу налоговую ситуацию.

«Подоходный налог должен уплачиваться за все деньги, заработанные на собственности. Конечно, все думают о ежемесячной арендной плате. Однако доход также включает в себя любые другие собранные вами деньги, такие как штрафы за просрочку платежа, плату за домашних животных или даже работу арендатора вместо арендной платы », — говорит Трент Эллингфорд из Института знаний о недвижимости.

Он говорит, что налоги на недвижимость могут включать в себя городские, окружные и / или государственные налоги.С другой стороны, вы можете делать вычеты, которые могут снизить ваш доход и компенсировать другие расходы. Сохраняйте квитанции на рекламу, проезд в собственность и обратно, уборку, ремонт, страхование, коммунальные услуги и т. Д.

Инвестиционная недвижимость для дополнительного дохода

Думаете, вы готовы нажать на курок на инвестиционной собственности? Вот шаги, которые вы можете предпринять.

Знайте, чем отличаются ипотеки для вторых домов и инвестиционной собственности

Думали, что вы могли бы получить ссуду USDA, FHA или VA для ипотеки на свою инвестиционную недвижимость? К сожалению, вы не можете использовать эти обеспеченные государством ссуды для покупки инвестиционной собственности, потому что вы можете получить только один из этих ссуд, если покупаете основное место жительства.

Это оставляет следующие варианты для инвестиционной покупки дома:

• Обычный заем
• Джамбо-кредит
• Кредит под залог жилого фонда
• Кредитная линия собственного капитала
• Рефинансирование при обналичивании

Ваша процентная ставка также может быть выше по ипотеке на арендуемую недвижимость, чем по вашему основному месту жительства, поскольку это дополнительный риск для кредитора. Другими словами, это более рискованно для кредитора, потому что в большинстве случаев вы будете платить свою основную ипотеку, но если с деньгами станет мало, вы с большей вероятностью сначала перестанете платить по своей инвестиционной собственности.

Кэти Феттке, генеральный директор Real Wealth Network, ведущая подкаста Real Wealth Show и автор книги Retire Rich with Rentals, говорит, что интересно думать о возможностях, доступных любому, кто рассматривает возможность аренды недвижимости. «Fannie и Freddie позволяют получить до 10 обычных кредитов на аренду недвижимости. Для многих людей на дорогостоящих рынках, таких как Сан-Франциско или Нью-Йорк, гораздо легче получить право на инвестиционную недвижимость в более доступном метро, ​​чем на получение права на получение основного места жительства в своем родном городе », — говорит Феттке.

Изучите свои инвестиции

Самое важное, что вы можете сделать, — это найти агента по недвижимости, который знает свое дело. «Не пользуйтесь услугами только агента по недвижимости», — говорит Феттке. «Лучше всего искать агента, который специализируется на инвестициях в недвижимость. В идеале поищите поблизости того, кому они принадлежат. Часто у управляющих недвижимостью есть в офисе брокеры ».

Лучшие агенты будут знать, как помочь вам провести исследование, понять стоимость и провести вас через весь процесс покупки.Они также помогут вам выбрать тип недвижимости, который лучше всего подходит вам и вашим потребностям.

Типы недвижимости

Как правило, вы можете выбрать три типа инвестиционной собственности: дома на одну семью, кондоминиумы или многоквартирные дома.

• Дома на одну семью предлагают меньшую денежную доходность, чем единицы недвижимости, в которых могут проживать несколько арендаторов. Учитывайте свой потенциал денежного потока по большинству соображений.
• Вам нужно будет позаботиться обо всем содержании дома на одну семью, кроме ассоциации домовладельцев (ТСЖ), которая принимает решения и регулирует положение членов, проживающих в этом доме.
• Не существует убедительных доказательств того, что дома на одну семью увеличивают доходность ваших инвестиций, но определенные районы и объекты недвижимости могут со временем увеличить потенциал возврата ваших инвестиций.

Инвестиционные стратегии

Следите за развивающимися рынками, оценивайте почтовый индекс и район. Определите, выросли или снизились продажи существующих домов, выросла ли арендная плата в том типе жилья, который вы рассматриваете, и проверьте общий рост в этом районе. Построен ли новый школьный округ, а также много нового строительства? Если это так, вы можете быть на правильном пути к лучшему месту для сдачи в аренду.

Как признательность вписывается в общую картину? Другими словами, спросите себя, считаете ли вы, что окончательная окупаемость ваших инвестиций окупится в долгосрочной перспективе.

Другая стратегия — избегать чрезмерно раздутых рынков недвижимости, на которых вы будете много платить за объект недвижимости, но не будете иметь особой гибкости с точки зрения ценообразования на аренду, поскольку рынок будет определять цены на аренду (хорошие примеры Калифорния и Нью-Йорк). Изучите недвижимость, которая имеет более низкую первоначальную стоимость и имеет больший потенциал для увеличения и возврата инвестиций.

Найдите подходящую недвижимость

Эллингфорд говорит, что, пытаясь занять свою нишу на рынке аренды, вы являетесь владельцем бизнеса и должны думать так же. «Недвижимость, которую вы покупаете, должна быть такой, которую легко сдавать в аренду и которая, вероятно, будет оценена по достоинству. Это не обязательно будет дом, который вы купили бы, чтобы создать семью », — говорит он.

Вот несколько факторов, которые следует учитывать при оценке арендуемой недвижимости, согласно Эллингфорду:

Вакансии: Район с большим количеством вакансий не может быть хорошим местом для сдачи в аренду.

Район: Район, который вы выберете для сдачи в аренду, привлечет определенный тип арендаторов. Например, у вас останутся студенты, снимающие жилье, если вы купите дом рядом с колледжем или университетом.

Школьный округ: Это важно, если вы планируете сдавать в аренду семьям. Дом с хорошей школьной системой позволит вам брать более высокую арендную плату, но цены на жилье, как правило, будут выше.

Уровень преступности: Узнайте уровень преступности в этом районе.

Доступность: недвижимость должна быть рядом с основными транспортными путями и местами для работы.

Удобства: Насколько близко находится отель к городским паркам, фитнес-центрам и магазинам?

Прежде всего, Эллингфорд рекомендует не привязываться эмоционально к дому, который не приносит достаточного дохода.

Финансирование вашей второй собственности

Ответив на все вышеперечисленные вопросы, вы, вероятно, получите довольно хорошее представление о том, как вы будете финансировать свою вторую собственность. Одна из самых важных вещей, которую вы можете сделать, — это получить предварительное одобрение ипотеки, чтобы вы знали, сколько банк готов предоставить вам ссуду.Предварительное одобрение ипотеки — это как зеленый свет при покупке дома. Вы предоставляете своему кредитору информацию о своем доходе, долгах и активах, а кредитор проверяет ваш кредит. Как только вы получите одобрение, вы получите оценку ссуды, в которой будет указана сумма, которую вы сможете получить у этого кредитора.

Внесите значительный первоначальный взнос: вам нужно будет внести не менее 20 процентов за арендуемую недвижимость, но если вы хотите выглядеть более привлекательно для кредитора, вы можете внести более 20 процентов.

Будьте сильным заемщиком. По словам Fannie Mae, вам также понадобится кредитный рейтинг не ниже 640 и отношение долга к доходу (DTI) не более 45 процентов. DTI — это ваши ежемесячные платежи по долгу, разделенные на ежемесячный валовой доход. Хотите улучшить свой кредитный рейтинг? Получите несколько советов.

Держитесь подальше от крупных банков: крупные банки могут не ссудить вам столько же, сколько небольшой банк, или предложить вам желаемые условия ссуды. Сравните одновременно большие и маленькие банки, прежде чем привлекать кредитора.

Запросить финансирование от собственника. Финансирование от собственника означает, что продавец соглашается принимать платежи непосредственно от вас, вместо того, чтобы требовать от вас получения ипотечной ссуды. Это может принести пользу как вам, так и продавцу, но сопряжено с определенными рисками. Продумайте этот вариант, прежде чем делать решительный шаг.

Итог

Аренда недвижимости может быть разумным вложением средств, особенно если получаемый вами доход от аренды предлагает вам дополнительный доход. Однако лучше взвесить все аспекты покупки второго дома, включая финансовые последствия, налоги, которые вам придется платить, действующие законы и количество свободного времени.

Эллингфорд говорит, что вторая собственность как источник дохода — не единственный способ разбогатеть. «Недвижимость со временем дорожает. Конечно, в экономике бывают спады, в течение которых собственность может терять ценность », — говорит он. «Но собственность, находящаяся в хорошем состоянии, обычно будет стоить больше в течение нескольких лет».

Калькулятор арендной платы

Аренда недвижимости

Инвестиции в арендуемую недвижимость относятся к инвестициям, которые включают недвижимость и ее покупку с последующим владением, сдачей в аренду и продажей.В зависимости от типа арендуемой собственности инвесторам необходим определенный уровень опыта и знаний, чтобы получать прибыль от своих предприятий. Недвижимость может представлять собой большинство объектов недвижимости, которые можно сдавать в аренду, например отдельную квартиру, дуплекс, дом на одну семью, целый комплекс апартаментов, коммерческую торговую площадь или офисное помещение. В некоторых случаях промышленная недвижимость также может быть использована в качестве инвестиций в арендуемую недвижимость. Более коммерческая арендуемая недвижимость, такая как жилые комплексы или офисные здания, более сложна и трудна для анализа из-за множества факторов, которые возникают в результате более крупного масштаба.Для более старой собственности обычно предполагаются более высокие затраты на обслуживание и ремонт.

Инвестиции в арендуемую недвижимость, как правило, капиталоемки и зависят от денежных потоков при низком уровне ликвидности. Однако по сравнению с рынками ценных бумаг инвестиции в арендуемую недвижимость обычно более стабильны, имеют налоговые льготы и с большей вероятностью застрахованы от инфляции. При правильном финансовом анализе они могут оказаться выгодными и стоящими вложениями. Калькулятор арендуемой недвижимости может помочь вычислить.

Доход

Есть несколько способов получения дохода от инвестиций в арендуемую недвижимость. Во-первых, инвесторы зарабатывают регулярный денежный поток, обычно ежемесячно, в виде арендных платежей от арендаторов. Кроме того, как и в случае владения любым капиталом, сдача внаем собственности дает инвестору возможность получать прибыль от повышения стоимости или увеличения ее стоимости с течением времени. В отличие от дохода от аренды, продажа дает один большой разовый доход.

Обязанности

Инвестиции в арендуемую недвижимость не являются пассивным доходом. Это требует времени и работы. Инвестор или собственник должен взять на себя роль домовладельца и все связанные с этим должностные обязанности.

Общие обязанности владения арендуемой недвижимостью включают:

• Управление арендаторами —поиск арендаторов, проверка биографических данных потенциальных арендаторов, заключение юридических договоров аренды, сбор арендной платы и выселение арендаторов при необходимости.
• Содержание недвижимости —ремонт, содержание, ремонт и т. Д.
• Административный — оформление документов, установление арендной платы, обработка налогов, оплата труда сотрудников, составление бюджета и т. Д.

Владельцы арендуемой недвижимости обычно нанимают компании по управлению недвижимостью за фиксированную или процентную плату для выполнения всех своих обязанностей. Инвесторы, у которых мало времени, которые не живут рядом со своей арендуемой недвижимостью, которые не заинтересованы в практическом управлении или которые могут позволить себе затраты, могут получить выгоду от найма компании по управлению недвижимостью.По приблизительным оценкам, это будет стоить около 10% дохода от сдачи в аренду недвижимости.

Общие правила

Инвестиции в недвижимость могут быть сложными, но есть некоторые общие принципы, которые могут быть полезны в качестве быстрой отправной точки при анализе инвестиций. Однако все рынки разные, и вполне возможно, что эти рекомендации не сработают в определенных ситуациях. Важно, чтобы к ним относились как к таковым, а не как к замене сложного финансового анализа или совета профессионалов в сфере недвижимости.

50% Правило — Сумма операционных расходов арендуемой собственности колеблется в пределах 50% дохода. Операционные расходы не включают основную сумму и проценты по ипотеке. Остальные 50% можно использовать для выплаты ежемесячного платежа по ипотеке. Это можно использовать для быстрой оценки денежного потока и прибыли от инвестиций.

1% Правило — Ежемесячный брутто-доход от аренды после ремонта должен составлять 1% или более от покупной цены собственности. Нередко можно услышать о людях, использующих правило 2% или даже 3% — чем выше, тем лучше.

Менее известным правилом является правило 70%. Это правило покупки и продажи проблемной недвижимости с целью получения прибыли, согласно которому покупная цена должна быть менее 70% от стоимости после ремонта (ARV) за вычетом затрат на ремонт (реабилитация).

Внутренняя норма прибыли

Внутренняя норма доходности (IRR) или общая годовая доходность — это годовая ставка, полученная на каждый инвестированный доллар за период, когда он инвестируется. Обычно он используется большинством, если не всеми, инвесторами для сравнения различных инвестиций.Чем выше IRR, тем более привлекательными являются инвестиции.

IRR — один из, если не самый важный показатель рентабельности сдачи в аренду недвижимости; ставка капитализации слишком проста, а возврат денежных средств на инвестиции (CFROI) не учитывает временную стоимость денег.

Ставка капитализации

Ставка капитализации, часто называемая ставкой капитализации, представляет собой отношение чистой операционной прибыли (NOI) к стоимости инвестиционных активов или текущей рыночной стоимости.

Cap rate — лучший показатель для быстрого сравнения инвестиционной собственности.

Также может быть полезно оценить прошлые ставки капитализации собственности, чтобы получить некоторое представление о том, как эта собственность работала в прошлом, что может позволить инвестору экстраполировать, как собственность может работать в будущем.

Если измерить чистую операционную прибыль для данной арендуемой собственности особенно сложно, анализ дисконтированных денежных потоков может быть более точной альтернативой.

Денежный поток Рентабельность инвестиций

При покупке недвижимости для сдачи в аренду в кредит необходимо внимательно изучить денежные потоки.Неудачи при инвестициях в недвижимость могут быть вызваны неустойчивыми отрицательными денежными потоками. Денежный поток возврата инвестиций (CFROI) является метрикой для этого. CFROI, который иногда называют наличным доходом, помогает инвесторам определить убытки / прибыль, связанные с текущими денежными потоками. У устойчивой арендуемой собственности, как правило, должна быть увеличивающаяся годовая процентная ставка CFROI, как правило, из-за статических выплат по ипотеке наряду с доходами от аренды, которые со временем растут.

О чем нужно помнить

Как правило, чем выше IRR, CFROI и капитализация инвестиции, тем лучше.В реальном мире очень маловероятно, что инвестиции в арендуемую недвижимость пойдут в точности так, как запланировано или рассчитано с помощью этого калькулятора арендной недвижимости. Столь много финансовых предположений, растянутых на длительные периоды времени (обычно несколько десятилетий), могут привести к нежелательным / неожиданным сюрпризам. Независимо от того, сильно ли снижает стоимость недвижимости в результате краткосрочной рецессии или строительство процветающего торгового комплекса увеличивает ее стоимость, оба эти фактора могут сильно повлиять на процентную ставку, IRR и CFROI.На цифры могут повлиять даже средние изменения, такие как повышение затрат на техническое обслуживание или уровень вакантных площадей. Ежемесячная арендная плата также может сильно колебаться от года к году, поэтому брать расчетную арендную плату за определенный период времени и экстраполировать ее на несколько десятилетий в будущее на основе курса повышения может быть нереалистично. Более того, хотя повышение ценностей учитывается, инфляция — нет, что может сильно исказить такие большие цифры.

Прочие виды инвестиций в недвижимость

Помимо сдачи в аренду, есть много других способов инвестировать в недвижимость.Ниже перечислены несколько других распространенных инвестиций.

РЕЙЦ

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) — это компании, которые позволяют инвесторам объединять свои деньги для инвестирования в долговые или долевые инструменты в совокупность собственности или других активов недвижимости. REIT можно разделить на частные, публично торгуемые или публичные неторговые. REIT идеально подходят для инвесторов, которые хотят иметь доступ к портфелю недвижимости без необходимости совершать традиционные сделки с недвижимостью.

По большей части REIT являются источником пассивного дохода как часть диверсифицированного инвестиционного портфеля, который обычно включает акции и облигации.

Купить и продать

Покупка и продажа (иногда называемая торговлей недвижимостью) аналогична инвестированию в арендуемую недвижимость, за исключением того, что она не предусматривает сдачи в аренду или подразумевает ее незначительную. Как правило, недвижимость покупается, проводятся улучшения, а затем она продается с целью получения прибыли, обычно в короткие сроки. Иногда никаких улучшений не делается. При покупке и продаже домов это обычно называют переворотом домов. Покупка и продажа недвижимости с целью получения прибыли обычно требует глубоких знаний рынка и опыта.

Оптовая торговля

Оптовая торговля — это процесс поиска сделок с недвижимостью, составления контракта на приобретение сделки и последующей продажи контракта другому покупателю. На самом деле оптовый торговец никогда не владеет недвижимостью.