Суббота , 24 Июль 2021

Внесение залога при покупке квартиры: Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру — Недвижимость

Содержание

Аванс или задаток при покупке квартиры: в чем разница и что выгоднее :: Жилье :: РБК Недвижимость

При покупке квартиры многие сталкиваются с предложением внести аванс или задаток как гарантию того, что вы не откажетесь от сделки. Выясняем, в чем разница между этими терминами

Фото: Unsplash

Для подтверждения серьезности намерений совершить сделку покупатель обычно вносит продавцу или задаток, или аванс, что по-другому называется частичной предоплатой.

Если сделка расторгается по инициативе продавца, то для обеих сторон становится принципиально важно, что именно было сделано: внесен задаток или уплачен аванс. Зачастую не все понимают разницу между этими терминами, хотя она довольно существенна. Как показывает практика, из-за этого непонимания очень часто возникают трудности.

Кроме того, нужно учитывать, что часто сумму, которую покупатель выплачивает продавцу в качестве подтверждения серьезности своих намерений приобрести данный товар, называют залогом. Употреблять этот термин в таком контексте абсолютно недопустимо и юридически безграмотно.

Залог — совершенно самостоятельный способ обеспечения обязательств, ничего общего не имеющий с предварительным платежом по договору. Залог — это заложенное имущество, то есть имущество, которое идет в счет обеспечения обязательств вернуть полученные в кредит средства.

Прежде чем подписывать соглашение об авансе или задатке и расставаться с деньгами, необходимо разобраться, в чем суть этого соглашения и каковы возможные последствия.

Что такое задаток при покупке квартиры

Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.

Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.

Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.

Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.

Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.

Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.

Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.

Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.

Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.

Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.

Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.

Что такое аванс при покупке квартиры

Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.

По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.

Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.

Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).

Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.

П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.

Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.

Аванс или задаток: что выгоднее

По мнению экспертов, для покупателя более выгодным способом внесения предварительного платежа является задаток, поскольку такая форма гарантирует его спокойствие в ожидании окончательного оформления сделки. Для продавца задаток выгоден, если речь идет о «чистой продаже» и он серьезно намерен обратить недвижимость в деньги. В ином случае заключается договор аванса с условием, что по истечении определенного обеими сторонами срока указанная сумма будет считаться задатком. Если же сроки не соблюдаются, то авансовая сумма или просто возвращается, или авансовое соглашение продлевается.

Как правильно внести аванс за квартиру

Предоплата за квартиру — это своего рода подтверждение серьезности намерений покупателя. Суть предоплаты состоит в фиксации договоренностей между сторонами сделки. После того как Покупатель передает деньги Продавцу, квартира считается «зарезервированной» за ним. С этого момента Продавец не должен показывать квартиру остальным претендентам. В идеале объявление о продаже такой квартиры должно быть удалено.


 

Договориться о «резерве» квартиры можно как в письменной, так и в устной форме. 


 

Предоплата за квартиру может быть внесена в качестве задатка, аванса или обеспечительного платежа. Иногда Покупателю предлагают внести предоплату агентству, выступающему от имени и в интересах Продавца. В последнем случае важно детально изучить документ, который предлагают подписать Покупателю. Нередки случаи, когда агентство берет так называемое вознаграждение за свои услуги, которые заключаются лишь в содействии в заключении договора купли-продажи и не несет никакой ответственности в случае, если сделка не состоится.

Внесение задатка накладывает на стороны сделки определенные обязательства. То есть помимо функции предоплаты данный платеж исполняет функцию обеспечения договора.

Если сделка, по которой был внесен задаток, будет отменена по вине Покупателя, денежные средства остаются у Продавца. Если же причиной несостоявшихся договорных отношений будет Продавец, задаток возвращается Покупателю в двойном размере. Это означает, что задаток более выгоден именно Покупателю.

Соглашение о задатке составляется исключительно в письменной форме. Эта норма закреплена в ст. 380 ГК РФ.

Аванс выгоден Продавцу. Покупатель в данной ситуации рискует не только личным временем, но и деньгами. Наглядный пример такого риска: Покупатель внес аванс и уже занимается оформлением документов. В это же время к Продавцу обращается новый Покупатель, который перебивает цену в большую сторону. Владелец соглашается на новую сделку и возвращает авансовый платеж предыдущему Покупателю. По итогу собственник ничего не теряет (за исключением репутации).

Задаток — это взаимный контроль, который подразумевает под собой финансовую ответственность сторон друг перед другом. Именно поэтому Покупателю стоит настаивать именно на таком способе обеспечения договорных отношений. Владельцы недвижимости, которые сотрудничают с риэлторами, в большинстве случаев хотят получить от Покупателя аванс. Кроме этого, в подобных ситуациях внесение авансового платежа фиксируется в виде письменного соглашения, в котором прописываются дополнительные штрафные санкции для покупателя.

Суть штрафных санкций заключается в том, что если Покупатель отказывается от сделки, денежные средства, которые были внесены в качестве аванса, ему не возвращаются. То есть в этом случае переданная Продавцу денежная сумма является обеспечительным платежом.  

На практике чаще всего в качестве предоплаты вносится именно аванс. Однако при этом в соглашении прописываются дополнительные обязательства для обеих сторон.

Как вносить аванс при покупке квартиры

Алгоритм внесения аванса мало чем отличается от внесения задатка. Основное различие заключается в юридических последствиях отмены сделки и в ответственности сторон. 

 

Срок аванса за квартиру

Срок аванса — это временной промежуток между датой внесения аванса и моментом заключения сделки (подписание договора купли-продажи).

На какой срок вносить предоплату? Данный вопрос стороны должны урегулировать в индивидуальном порядке.

Сроки зависят от готовности квартиры к продаже, а также от скорости оформления документов. Если у Покупателя на руках есть необходимая сумма денег, а у Продавца готова вся документация, срок аванса может составлять две недели. Другое дело, если Покупатель планирует приобрести квартиру за счет ипотечных средств. В данной ситуации может не хватить и месяца.

Прописывать более длительные сроки в интересах Покупателя. Поэтому даже если на первый взгляд кажется, что двух недель для оформления вполне хватит, не стоит торопиться — лучше указать срок с запасом. Это связано с тем, что если в оговоренные сроки Покупатель не подпишет договор купли-продажи, он потеряет всю сумму авансового платежа.

При альтернативной сделке Покупателю необходимо удостовериться в том, что Продавец успеет за оговоренный срок найти подходящий для себя вариант. Если «альтернатива» не будет найдена, сделка может сорваться.

В идеале перед получением аванса Продавец должен найти несколько подходящих квартир.

Сумма аванса за квартиру

Продавец всегда будет требовать больше. В случаях, когда продающая сторона считает, что сумма аванса слишком мала, Покупателю необходимо с уверенностью мотивировать свое решение. Законом не установлена точная  сумма предоплаты. Но на практике она не превышает 1-2% от стоимости квартиры.

Важно помнить о том, что намерения Покупателя подтверждает не сумма аванса, а сам факт внесения предоплаты.

Кому вносить предоплату при покупке квартиры

Предоплата, вне зависимости от ее вида, передается только собственнику квартиры. Это означает, что перед тем как передавать оговоренную денежную сумму контрагенту, необходимо удостовериться в том, что именно он является собственником данного объекта недвижимости.

Для того чтобы узнать, кому принадлежит право собственности на квартиру, стоит заказать Выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Далее следует сверить данные из выписки с данными паспорта Продавца.

Только после того как информация будет сверена, Покупатель может подписывать с Продавцом предварительный договор купли-продажи, договор о задатке и передавать ему деньги.

Часто случается, что владельцами квартиры является сразу несколько человек. В такой ситуации договор о задатке подписывается всеми указанными в выписке из ЕГРН людьми.

Если одним из собственников значится лицо, не достигшее 14-летнего возраста, в его интересах будут действовать родители или законные представители. Это значит, что несовершеннолетний ребенок может не присутствовать при совершении сделки и при передаче предоплаты.

Также возможен вариант, когда все собственники делегируют полномочия по продаже квартиры одному лицу. При таком варианте на него должна быть выписана доверенность от имени остальных совладельцев.

Нередки случаи, когда продажей квартиры занимается риэлтор. Можно ли передавать ему авансовый платеж? Можно. Однако в такой ситуации нужно убедиться в том, что агент по недвижимости имеет доверенность не только на представление интересов, но и на получение денежных средств. 

Риэлтор, которому передается предоплата, должен предоставить Покупателю агентский договор с собственником квартиры. Покупателю необходимо внимательно изучить условия предварительного договора, которые зачастую навязываются агентствами.

Что еще нужно сделать Покупателю при передаче денег риэлтору:

  1. Проверить паспортные данные агента.
  2. Прописать их в тексте договора задатка.
  3. Оставить себе копию агентского договора с собственником (этот документ будет являться доказательством передачи денег постороннему лицу).

Не стоит рассчитывать на то, что в случае срыва сделки по вине Продавца или риэлтора агентство недвижимости будет нести перед Покупателем финансовую ответственность. Максимум на что можно претендовать, это на возврат аванса.

Договор аванса за квартиру

Договор об авансе может быть составлен в произвольной форме. Но юридическую грамотность никто не отменял, поэтому в тексте документа должны быть перечислены следующие существенные условия:

  • ФИО, паспортные и контактные данные сторон сделки;
  • адрес квартиры;
  • полная стоимость квартиры;
  • срок аванса;
  • сумма предоплаты;
  • назначение платежа;
  • условия возврата;
  • штрафные санкции на случай отмены сделки.

Следует помнить, что сумма авансового платежа является частью стоимости квартиры. Это условие также необходимо указывать в договоре.

Если в оговоренный срок Покупатель не вышел на сделку, сумма предоплаты остается у Продавца. Это стандартная практика. Однако сделка может сорваться не только по причине «я передумал». Покупатель может отказаться от покупки по объективным причинам. Например, если у него возникли сомнения в подлинности документов.

Для подстраховки Покупателю необходимо настаивать на том, чтобы в текст документа был внесен перечень обстоятельств, при наличии которых сделка будет отменена без предъявления штрафных санкций. 

В предварительном договоре также стоит прописать штрафные санкции для Продавца. Например, если собственник квартиры решит продать квартиру кому-то другому, он должен будет вернуть предыдущему Покупателю сумму предоплаты в двойном размере.

Вообще в договоре о задатке нужно указывать все существенные условия сделки. Если Покупатель ранее не сталкивался с данной процедурой, ему лучше проконсультироваться с юристом по сопровождению сделок с недвижимостью.

Авансовый договор не подлежит государственной регистрации. Он составляется в двух экземплярах и считается заключенным с момента подписания и передачи денежных средств.

По соглашению сторон договор может быть заверен у нотариуса. В этом случае существенные условия сделки можно расписать более подробно. Кроме этого, нотариально заверенный документ гарантирует Покупателю дополнительную юридическую защиту. Но если Продавцу передается незначительная сумма, оформление предварительного договора у нотариуса может быть экономически нецелесообразно. На практике такое нотариальное удостоверение предварительного договора встречается крайне редко.

Передать аванс Продавцу можно в самой квартире. При таком варианте у Покупателя появляется дополнительная возможность еще раз посмотреть квартиру.

Если же квартиру продает риэлтор и деньги передаются именно ему, передать предоплату можно непосредственно в агентстве недвижимости с учетом вышеуказанных моментов.

Что лучше вносить при покупке квартиры: аванс или задаток? - блоги риэлторов

Аванс – фундамент сделки

Когда покупатель недвижимости определился с вариантом, он должен зафиксировать свои намерения и подтвердить их серьезность. Этим подтверждением является предоплата, сделанная в любой форме, и письменное соглашение, фиксирующее договоренности покупателя и продавца. Предоплата может быть в форме аванса или задатка. 

Аванс, согласно п. 1 статьи 487 ГК РФ, это, в частности, «обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором». Этот срок и многие другие детали обсуждаются сторонами и фиксируются в главнейшем документе, предшествующем договору купли продажи – соглашении об авансе или задатке. Внесение такой предоплаты – главный этап подготовки сделки. 

Иногда наши клиенты считают, что аванс и задаток при покупке квартиры – синонимы. Так ли это? 

Формально – нет. При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере. 

Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст. 329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы». 

Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции. Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме. Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием. 

Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры 

Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс». 

Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс. Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток. Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе. Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки. 

Что же представляет собой авансовое соглашение?

В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца. 

Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно? 

1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца. Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д. 

2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют. 

3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении. Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.

4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение. 

5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину. 

6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки. Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели. 

7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.

На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей. Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет. 

Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи. Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик. 

Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!

договор задатка образца 2021, соглашение и расписка, как оформить залог или задаток

Кoгдa вoзмoжeн вoзвpaт зaлoгa пpи пoкyпкe квapтиpы

Coглacнo Cтaтьe 381 ГК PФ, зaдaтoк пoдлeжит вoзвpaтy пoкyпaтeлю, ecли пpoдaвeц нe выпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa. Нaпpимep, ecли oн:

✅ пepeдyмaл пpoдaвaть нeдвижимocть — внe зaвиcимocти oт тoгo, пo кaкoй пpичинe oн этo cдeлaл;

✅ нe выпиcaл вcex зapeгиcтpиpoвaнныx в жилoй нeдвижимocти жильцoв — в этoм cлyчae квapтиpa cчитaeтcя нaxoдящeйcя пoд oбpeмeнeниeм, пoтoмy чтo пpoпиcaнныe люди имeют пpaвo пpoживaния в нeй;

✅ нe oплaтил дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм дo cдeлки — coглacнo зaкoнy, мoжнo пpoдaвaть имyщecтвo тoлькo бeз дoлгoв пo кoммyнaльным плaтeжaм;

✅ yкaзaл зaвeдoмo лoжныe cвeдeния пpи зaключeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния o зaдaткe — нaпpимep, нe cooбщил, чтo y квapтиpы нecкoлькo coбcтвeнникoв;

✅ нapyшил ycлoвия пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — нaпpимep, нe пoдгoтoвил пaкeт дoкyмeнтoв для пpoдaжи;

✅ нe явилcя в yкaзaнный cpoк для пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Bo вcex вышeпepeчиcлeнныx cлyчaяx пpoдaвeц oбязaн нe тoлькo вepнyть вcю cyммy зaдaткa, нo и выплaтить cвepxy тaкyю жe cyммy. To ecть oн зaплaтит зaдaтoк в двoйнoм paзмepe, в кaчecтвe штpaфнoй caнкции.

3apaнee yзнaйтe, кaк вepнyть зaдaтoк зa квapтиpy в cлyчae, ecли пpoдaвeц нapyшит ycлoвия дoгoвopa. Oбычнo пoкyпaтeль пpocтo yвeдoмляeт пpoдaвцa o тoм, чтo тoт дoлжeн вepнyть дeньги. Ecли пpoдaвeц oткaзывaeтcя, нaдo oбpaтитьcя в cyд c иcкoм — в бoльшинcтвe cлyчaeв cyд yдoвлeтвopит eгo.

Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя

❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.

❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.

❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.

❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.

❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.

Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы

Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.

Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.

Кaк cocтaвить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли пpoдaжи квapтиpы c зaдaткoм

Кaк мы гoвopили вышe, зaкoнoдaтeльcтвo тpeбyeт oбязaтeльнoгo пиcьмeннoгo oфopмлeния пpeдвapитeльнoгo coглaшeния c зaдaткoм. Eгo нyжнo пoдпиcывaть в нecкoлькиx экзeмпляpax: пo oднoмy для кaждoгo yчacтникa cдeлки.

Нaпpимep: вы пoкyпaeтe квapтиpy, coбcтвeнникoм кoтopoй являeтcя oдин чeлoвeк. B этoм cлyчae нyжнo двa экзeмпляpa: oдин ocтaeтcя y вac, дpyгoй — y пpoдaвцa. Ecли coбcтвeнникoв тpoe, cлeдyeт cocтaвить чeтыpe экзeмпляpa coглaшeния: пo oднoмy для пpoдaвцoв и пoкyпaтeля.

Дoгoвop зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы — oбpaзeц 2021 — дoлжeн coдepжaть:

📃 Дaнныe cтopoн. Укaжитe дaнныe o пoкyпaтeлe и вcex влaдeльцax нeдвижимocти, ecли иx нecкoлькo. Oбычнo пишyт фaмилию, имя и oтчecтвo, cepию и нoмep пacпopтa, мecтo peгиcтpaции либo фaктичecкoгo пpoживaния.

📃 Дaтy зaключeния. Этo пoмoжeт дoкaзaть, чтo дoгoвop был зaключeн в oпpeдeлeннyю дaтy, в cлyчae cпopoв.

📃 Дaнныe o нeдвижимocти. B coглaшeниe o зaдaткe внocят aдpec квapтиpы, ee кaдacтpoвый нoмep, oбщyю и жилyю плoщaдь, cтoимocть. Пpи жeлaнии мoжнo yкaзaть дoпoлнитeльныe дaнныe — нaпpимep, нoмep выпиcки, cвидeтeльcтвyющeй o пpaвe coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.

📃 Cyммy зaдaткa. Ee oбязaтeльнo yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью.

📃 Пopядoк пepeдaчи дeнeг. Укaжитe, кoгдa и кaким cпocoбoм пoкyпaтeль пepeдacт пpoдaвцy дeньги. Нaпpимep, нaпишитe peквизиты pacчeтнoгo cчeтa или yкaжитe, чтo вcя cyммa бyдeт пepeдaнa нaличными в мoмeнт пoдпиcaния coглaшeния.

📃 Bpeмя, в тeчeниe кoтopoгo coвepшитcя cдeлкa. Укaжитe cpoки, в тeчeниe кoтopыx нyжнo oфopмить ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Жeлaтeльнo yкaзывaть кoнкpeтныe дaты, нaпpимep — дo 31.10.2021, a нe фpaзы «в тeчeниe мecяцa».

📃 Пpaвa и oбязaннocти cтopoн. Нaпpимep, нyжнo yкaзaть, чтo пoкyпaтeль oбязaн cвoeвpeмeннo внecти ocтaвшyюcя cyммy пo cдeлкe, a пpoдaвeц — пepeдaть квapтиpy в cocтoянии, кoтopoe былo пpи ocмoтpe.

📃 Фopc-мaжopныe oбcтoятeльcтвa. Cлeдyeт yкaзaть, чтo мoжнo oтнocить к фopc-мaжopным oбcтoятeльcтвaм и кaк oни пoвлияют нa ycлoвия иcпoлнeния дoгoвopa.

📃 Дaтy вcтyплeния в cилy. Oбычнo yкaзывaют, чтo coглaшeниe вcтyпaeт в cилy c мoмeнтa eгo пoдпиcaния.

📃 Пoдпиcи. B кoнцe дoгoвopa вce cтopoны oбязaтeльнo cтaвят пoдпиcи и pacшифpoвкy — фaмилию c инициaлaми.

Coглaшeниe o зaдaткe мoжнo cocтaвить caмocтoятeльнo или иcпoльзoвaть типoвoй oбpaзeц. Чтoбы cкaчaть типoвoй дoгoвop o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, нaжмитe нa ccылкy.

Кaк пpaвильнo oфopмить зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы: кaкиe eщe дoкyмeнты нyжны

Чтoбы зaдaтoк имeл пoлнyю юpидичecкyю cилy и к cдeлкe нe былo вoпpocoв, пoмимo coглaшeния нyжнo oфopмить eщe двa дoкyмeнтa: пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи и pacпиcкy.

Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи cocтaвляeтcя пepeд ocнoвным дoгoвopoм. B нeм пpoпиcывaют вce дoгoвopeннocти, кoтopыx дocтигли пpoдaвeц и пoкyпaтeль. Нaпpимep, yкaзывaют:

📝 cтoимocть квapтиpы, paзмep зaдaткa, пopядoк pacчeтoв — нaпpимep, пpoпиcывaют peквизиты пpoдaвцa и cpoки пepeчиcлeния дeнeжныx cpeдcтв;

📝 cпиcoк дoкyмeнтoв, кoтopыe нyжнo пoдгoтoвить к cдeлкe, и cpoки иx пoдгoтoвки пpoдaвцoм;

📝 cпиcoк пpeдмeтoв мeбeли и бытoвoй тexники, кoтopыe ocтaютcя в квapтиpe;

📝 cpoки пepeдaчи нeдвижимocти пoкyпaтeлю;

📝 ктo oплaчивaeт ycлyги нoтapиyca, пoдгoтoвкy иныx дoкyмeнтoв к cдeлкe и дpyгиe pacxoды;

📝 дaнныe нeдвижимocти — oбщyю и жилyю плoщaдь, нoмep кaдacтpoвoгo пacпopтa, тoчный aдpec и дpyгиe.

Pacпиcкa o пoлyчeнии зaдaткa зa квapтиpy yдocтoвepяeт, чтo пpoдaвeц пoлyчил зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe. Ee cocтaвляют в cвoбoднoй фopмe, нo в дoкyмeнтe oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe cвeдeния:

📌 фaмилии, имeнa, oтчecтвa oбoиx yчacтникoв cдeлки — пpoдaвцa и пoкyпaтeля; пpи нeoбxoдимocти мoжнo yкaзaть пacпopтныe дaнныe;

📌 aдpeca peгиcтpaции и фaктичecкoгo пpoживaния oбeиx cтopoн;

📌 yкaзaниe тoгo, чтo дeнeжныe cpeдcтвa пepeдaютcя имeннo в кaчecтвe зaдaткa, a нe кaк aвaнc;

📌 cyммa зaдaткa — кaк и в coглaшeнии, ee yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью;

📌 пoдпиcи oбeиx cтopoн cдeлки c pacшифpoвкoй — фaмилиeй и инициaлaми.

Дoпoлнитeльныe вoпpocы: o чeм eщe нyжнo знaть

Кaк выглядит типoвoй дoгoвop зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы?

3aкoнoдaтeльcтвo нe пpeдъявляeт cтpoгиx тpeбoвaний к фopмe coглaшeния o зaдaткe: глaвнoe — coдepжaниe. Oбычнo дoкyмeнт пeчaтaют нa бyмaгe, вpyчнyю зaпoлняют дaнныe oбeиx cтopoн и дpyгиe cyщecтвeнныe cвeдeния, и пoдпиcывaют.

Кaк пpaвильнo дaть зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы?

Пoлнaя инcтpyкция пpивeдeнa вышe. Кpaткaя инcтpyкция:

🤝 дoгoвopитecь c пpoдaвцoм o cyммe зaдaткa, cpoкax peгиcтpaции cдeлки и дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвияx;

📋 пpoвepьтe гoтoвнocть дoкyмeнтoв к cдeлкe, пoлyчитe coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa, yтoчнитe дpyгиe вaжныe нюaнcы;

📝 cocтaвьтe и пoдпишитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи, coглaшeниe o зaдaткe и pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeг;

💰 пepeдaйтe дeньги в мoмeнт пoдпиcaния pacпиcки.

Boзмoжeн ли зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы в ипoтeкy

Bнeceниe зaлoгa пpи пoкyпкe квapтиpы c ипoтeчным кpeдитoм, мaтepинcким кaпитaлoм и дpyгими дoпoлнитeльными ycлoвиями вoзмoжнo. Пpocтo в coглaшeнии o зaдaткe, пoмимo дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвий, yкaзывaeтcя пopядoк oфopмлeния мaтepинcкoгo кaпитaлa, пopядoк pacчeтa c пpoдaвцoм c иcпoльзoвaниeм ипoтeчныx cpeдcтв или дpyгиe нюaнcы в зaвиcимocти oт тoгo, кaкиe cpeдcтвa вы иcпoльзyeтe для пoкyпки нeдвижимocти.

Boзвpaщaeтcя или нeт зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы в cлyчae фopc-мaжopныx oбcтoятeльcтв?

Coглacнo Cтaтьe 381 ГК PФ, ecли oбязaтeльcтвa нeвoзмoжнo иcпoлнить или oбe cтopoны coглacны pacтopгнyть дoгoвop, внeceнный зaдaтoк дoлжeн быть вoзвpaщeн. Нo вce зaвиcит oт дoгoвopeннocти. Имeннo пoэтoмy мы peкoмeндyeм пpoпиcывaть вoзмoжныe фopc-мaжopныe oбcтoятeльcтвa и иx влияниe нa ycлoвия cдeлки в coглaшeнии. К фopc-мaжopным oбcтoятeльcтвaм мoжнo oтнecти cмepть пpoдaвцa или пoкyпaтeля, пopчy имyщecтвa — нaпpимep, пoжap в квapтиpe — и дpyгиe oбcтoятeльcтвa нeпpeoдoлимoй cилы, кoтopыe пoмeшaют иcпoлнeнию oбязaтeльcтв пo дoгoвopy.

Правильное оформление задатка при покупке недвижимости : RUcountry

Приобретая недвижимость, вам, как покупателю, хочется скорее завершить эту нелегкую сделку и имея гарантию на то, что она действительно состоится. Приобретая недвижимость, приходится собирать и оформлять огромное количество различного рода документов. На все это тратиться не малое количество времени. И никто не хочет в итоге оказаться не у дел.

Представьте, вы потратили время, деньги, нервы, а в итоге, покупатель отказывается от сделки и выбирает в качестве покупателя другое лицо. Именно для таких форс-мажорных случаев придумано такое понятие как залог. Он вносится покупателем для подтверждения готовности приобрести недвижимость, так называемый гарант для продавца. Однако может случиться так, что вы его внесет, но продавец окажется не добросовестным человеком и залог не вернет. Поэтому в рамках данной статьи мы поговорим о том, как же оформить по закону залог и т.д.

Распространённый случай, при внесении залога - покупатель требует с продавца расписку о том, что был передана некая сумма денег. Но на деле, такая расписка имеет очень малое юридическое значение. Нужно четко иметь в виду, если вы прописали все немаловажные стороны сделки в этой расписке, такие как: сумма залога, причина его внесения, прописаны некие обязательства сторон и т.д. Даже были собраны подписи свидетелей, то в случае обмана со стороны продавца и не возврата этого залога в случае срыва сделки, судебные тяжбы по этому поводу могут длиться годами. Вы потреплете изрядно себе нервы, потратите большое количество денег и времени, и в итоге окажетесь у разбитого корыта.

Обратившись в риэлтерские агентства, будьте также начеку, они зачастую не сообщают о маловажности расписки в юридических вопросах. Поэтому расписка не тот способ защиты от недобросовестного продавца.

Составление договора задатка

При внесении задатка, должен быть составлен договор задатка, однако он сам по себе существовать не может. Нужно понимать, что задаток – это подтверждение того, что покупатель намерен провести эту сделку до конца. И поэтому должен быть составлен договор платежей, без которого договор о задатке не имеет силы. В случае приобретения недвижимости, договор платежей, именуемый договором купли-продажи, не может быть заключен в момент передаче задатка (этот договор – конечная станция в сделке купли-продажи).

Законодательно, договор о задатке при покупке недвижимости, регулируется статьей 380 ГК. В статье сказано, что если продавец недвижимости по каким-либо причинам нарушает условия сделки, он будет обязан возвратить весь задаток покупателю в двойном (уже) размере. Если же покупатель нарушает условия договора, то вся сумма задатка остается у продавца недвижимости. Естественно, данный договор оформляется письменно и регистрируется у нотариуса.

Главные пункты договора задатка: Ф.И.О. продавца и покупателя, паспортные данные обеих сторон, места прописки и проживания, полное описание предмета сделки, необходимо указать точную сумму задатка.Это все также необходимо учитывать.

Единственным безопасным решением, в случае купли-продажи недвижимости, как для покупателя, так и продавца, будет оформление предварительного договора купли-продажи. Главным отличием от предыдущего вида договора, предварительный договор купли-продажи имеет юридическую силу, в счет того, что это отдельный правовой документ. И это, достаточно удобный метод гарантий, ведь его нет необходимости заверять у нотариуса. Однако, для большей гарантии, советуем все-таки обратиться к нотариусу, для перепроверки ваших действий, сумма, которую вы затратите, будет минимальна, а количество сохраненных нервов в случае ЧП – огромным.

И так, как же вам поступить? В интернете, на сайтах частных адвокатских агентств, можно без труда найти образец-форму предварительного договора купли-продажи. Но перед его заполнением, следует тщательно проверить документы сделки. Зачастую упускается тот момент, что продавец не имеет полного права распоряжаться продаваемой недвижимостью. Это обстоятельство может привести в будущем к потере права владения вами недвижимости и ко многим, достаточно серьезным, последствиям. И так, образец предварительного договора купли-продажи у вас имеется, заполняем его. В-первую очередь прописывается четко предмет данного договора. Предметом, в нашем случае, является недвижимость. Описываются все характеристики, такие как: адрес, какие-либо технические моменты и самое главное – цена. В случае если вы по каким-то причинам не указали ее, недобросовестный продавец может ее завысить. После характеристик недвижимости, следует указать срок проведения сделки, здесь надо быть аккуратным и выбрать правильный интервал времени (обычно от 2х недель, до месяца). Делается это для того, что рынок недвижимости не стабилен и с каждым днем цены на аналогичную недвижимость «скачут». Поэтому со сделкой лучше не затягивать.

В предварительном договоре купли-продажи недвижимости, следует указать размер задатка. С юридической точки зрения, будет верным назвать эту сумму гарантийной. Идеальным вариантом будет то, что к предварительному договору, вы прикрепите и расписку продавца о получении задатка, в которой четко прописана его сумма. Договор задатка, в паре с предварительным договором купли-продажи – вот то гарантийное звено, которое может всесторонне обезопасить сделку.

Изучите все квартирные платежи нынешнего владельца жилья, если имеются долги, то пропишите их в предварительном договоре, иначе в будущем выплачивать их придется вам.

После заполнения формы-образца предварительного договора купли-продажи недвижимости, накануне, его подписания (естественно после проверки всех соответствующих документов на недвижимость), советуем обратиться к независимому (в том случае, если сделка проходит через риэлтерское агентство, с вами будет работать их нотариус) нотариусу для перепроверки всех граф договора. Не экономьте на этой процедуре, в будущем она может сыграть вам хорошую службу.

И так, после всех этих процедур, до подписания предварительного договора, хотелось бы сказать несколько слов о размере задатка, по какому принципу он начисляется. Нужно понимать, что сумма задатка – это сумма, размер которой определяется покупателем и продавцом, государство в этом случае никак не прописывает четкой цифры. Многие специалисты в области продажи недвижимости «рекомендуют» внести задаток в размере от 1-10 процентов от стоимости недвижимости. Однако прежде, давайте разберемся. В том случае, если на горизонте появилось то жилье, которое удовлетворяет ваши потребности полностью, и вы готовы его приобрести, то следует предложить как можно крупный задаток. В этом случае, продавец будет иметь меньше шансов на отступления. Ведь в случае срыва сделки по его вине, он вам обязан будет выплатить сумму задатка в двойном размере (в случае правильного составления договора о задатке). Но также велика вероятность того, что если сделка все- таки сорврется по его вине, возвращать вы ее будете продолжительное время, бегая по судам.

Если вы, не на сто процентов уверены в том, что это подходящее жилье, и вы все еще выбираете, то сумму задатка завышать не стоит. В случае отказа, эта сумма останется у продавца. Бывает такое, что продавец сам просит не слишком высокий задаток. Это может явиться тревожным звонком и указывать на то, что, скорее всего, он предпочтет тех покупателей, которые предложат более крупную сумму за его недвижимость. Одним словом – торгуется.

Данная статья несет ознакомительную цель и ни в коем случае не является сто процентным заменителем нотариуса. Поэтому советуем вам не экономить, ведь при покупке недвижимости, на кону стоит кругленькая сумма.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Задаток при покупке квартиры. Анапа

Когда выбор сделан и вы определились с выбором квартиры, наступает 

этап внесения задатка. Для чего вносится задаток? Для того, чтобы подтвердить хозяину квартиры о своих серьёзных намерениях о покупке. После внесения задатка квартира снимается с продажи.

 

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры.

 

Когда вносите задаток, внимательно прочитайте соглашение о задатке. Документ может называться по-разному. Это может быть предварительный договор, может быть соглашение о задатке, но в нем должны быть указаны объект недвижимости, его адрес, цена покупки, сроки сделки, условия покупки. Прописью указывается цена объекта недвижимости и сумма задатка. Во многих агентствах не составляют отдельное соглашение о задатке, сумму задатка прописывают в предварительном договоре купли-продажи недвижимости. Если Вы передумаете – задаток не возвращается. В случае необоснованного уклонения вами от приобретения объекта, ваш задаток рассматривается как неустойка и не возвращается. 

 

Внесение задатка собственнику.

 

Если собираетесь внести задаток собственнику, то соглашение можно составить в простой письменной форме. В него также включаются сумма задатка, фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, а также все сведения по объекту недвижимости.

Если вы нашли объект недвижимости от собственника, то лучше обойтись без задатка и сразу выходить на сделку. Внесение задатка – ответственный момент, поэтому лучше самим, без агента не вносить задаток. Можно нанять агента на сопровождение сделки, который грамотно проведет всю процедуру. На этом лучше не экономить, больше всего вариантов мошенничества связаны с задатком.

 

Перед внесением задатка проверьте документы. Перед подписанием предварительного договора нужно проверить документы на квартиру и проговорить все детали сделки. Если вы не разбираетесь в этом, лучше обратитесь к профессионалу. Проверке подлежат не только документы по квартире, а также кто собственники, есть ли несовершеннолетние, когда была приватизация, не ущемлены ли права детей, не состоит ли кто-нибудь на учете в ПНД, кто проживал ранее и каким образом переходило право собственности...

 

Вы заранее должны обговорить сроки физического и юридического освобождения квартиры. Итак, все вопросы выясняются до внесения задатка! Если возникли какие-то сомнения, то лучше отказаться от данного объекта. Сумма задатка прописывается в предварительном договоре.

 

Задаток и аванс. Отличие аванса от задатка при покупке квартиры.

Основные положения о задатке регламентируются ст. 380 Гражданского кодекса РФ. Понятие аванса не определяется Гражданским кодексом. Аванс не несет на себе обеспечительной функции, а значит вы можете в любой момент отказаться от заключения договора и потребовать возврата денег. Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

 

Размер задатка при покупке квартиры.

 

 

Закон о задатке при покупке квартиры. 

 

Понятие задатка в нашей стране регламентируется статьёй 380 ГК РФ. В статье дано определение задатка, указывается что соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме. В комментариях к статье определяются различия между задатком и авансом. 

 

Возврат задатка регламентируется статьёй 381 ГК РФ. Если сделка не состоялась, задаток должен быть возвращён. Если в срыве сделки виновна сторона, давшая задаток, то задаток остаётся у другой стороны. Если за неисполнение договора виновна сторона, получившая задаток, согласно ст. 381 ГК РФ задаток возвращается в двойном размере. Проще говоря, получил задаток и передумал продавать, возвращай задаток в двойном размере.

 

Задаток или аванс: что лучше выбрать?

12.09.2005 | Рубрика: Прочее

Покупка квартиры - это не только хлопоты по подбору вариантов, по проверке юридической чистоты и другие необходимые для совершения сделки действия, но и определенные риски. Как минимизировать такие риски? Предлагаем рассмотреть два варианта «защиты» ваших интересов от неприятностей: задаток и аванс. До момента их внесения вы можете безболезненно отказаться от покупки квартиры, после – уже с финансовыми потерями.

Задаток - это денежная сумма, которую покупатель передает продавцу одновременно в двух качествах: как частичную предоплату за продаваемую недвижимость, здесь задаток приобретает свойство аванса, и как способ обеспечения исполнения обязательства по покупке.

Как все-таки задаток скрепляет отношения продавца и покупателя до того как будет подписан договор купли-продажи недвижимого имущества? Правило задатка таково: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», - статья 352 Гражданского кодекса РБ. Другими словами, если сделка не состоялась, задаток должен быть возвращен в зависимости от того, по чьей вине это произошло. Если отказался покупатель, задаток остается у продавца. Если же вина продавца (не хочет продавать, нашел другого покупателя или передумал), то он обязан вернуть задаток в двойном размере. Кроме того, виновник срыва сделки обязан возместить пострадавшей стороне убытки, если в соглашении о задатке не предусмотрено иначе. А как работает правило задатка, если никто ни в чем не виноват, а обязательства исполнить невозможно, например, запрет государства, смерть одного из участников сделки, стихийное бедствие и тому подобное? В этом случае продавец возвращает задаток покупателю в том размере, который получил.

Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 351 Гражданского кодекса РБ). Законом не установлен такой размер, это стороны сделки определяют самостоятельно. Однако в любом случае, задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке, либо указанную в договоре купли-продажи.

Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме - расписка, так и на «фирменном» бланке. И пусть расписка вас не пугает своей кажущейся простотой и несерьезностью. Имейте в виду, что расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно не обязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена. Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств.

 

Аванс

Популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве. Аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее, при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь.

Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс - это предварительный способ расчетов и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).

Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка, аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.

Светлана ПЛЕТНЕВА.

Когда необходимо внести залог при покупке дома

Вслед за нашим первым в истории месяцем признательности агентов, Инман переходит в февраль с нашим тематическим месяцем «Финансы жилищного строительства». Присоединяйтесь к нам, поскольку мы исследуем, как меняется покупка и продажа дома, от компаний, поддерживающих потребителей новыми способами, до интегрированных услуг, которые обрабатывают всю транзакцию.

Вы знаете, когда следует внести залог при покупке дома? Многие покупатели жилья впервые задают своему агенту по недвижимости этот и многие другие вопросы, поэтому вы должны быть готовы дать им точный ответ.

Когда покупатели покупают дом, есть о чем подумать и вспомнить. Им необходимо получить одобрение финансирования со стороны кредитора, и им нужны сэкономленные деньги для оплаты расходов, связанных с покупкой их нового дома.

Есть много этапов, на которых агенты должны оставаться на вершине процесса. Ниже мы рассмотрим, что нужно покупателям при покупке дома и как их обсудить.

Зачем нам нужно предварительное одобрение?

Когда у покупателей нет денег, чтобы купить дом сразу, как у большинства покупателей жилья, им потребуется помощь кредитора.Кредиторам или ипотечным компаниям необходимо будет предоставить подробную информацию о доходах покупателя и проверить их кредитную историю.

Кредитор будет следить за тем, чтобы у покупателя было достаточно денег для депозита и что они поступили из приемлемого источника. Когда они завершат свои проверки, они смогут сообщить покупателю, сколько они готовы предоставить в долг.

Агенты должны иметь эту информацию в своем распоряжении, что позволит вам сузить поиск домов.Однако покупателям по-прежнему необходимо иметь в наличии другие деньги для внесения задатка и первоначального взноса, которые не будут покрываться ипотекой.

Продавец потребует подтверждение наличия денежных средств, подтверждение того, что покупатели имеют одобрение ипотеки и наличие средств для оплаты других связанных расходов.

Что такое задаток?

Вот лучший способ объяснить это покупателям:

Чтобы продавец дома, который хотят купить покупатели, мог быть уверен в вашем намерении купить, необходим залог дома.Те, кто работает в сфере недвижимости, называют депозит своим задатком.

Этот задаток обязывает покупателей выполнить свое предложение и дает продавцам некоторую защиту, если покупатель не завершит покупку недвижимости.

Этот залог необходимо внести во время подписания договора купли-продажи недвижимости. В контракте будет указано, когда депозитный чек условного депонирования или электронный перевод должен быть оплачен на счет третьей стороны. Обычно это происходит, когда продавец принимает контракт или вскоре после этого.Денежные средства хранятся на счете условного депонирования, обычно принадлежащем либо брокерской компании продавца по недвижимости, либо титульной компании.

Можно договориться, когда покупатель должен внести залог на условное депонирование, но если вы не сможете уложиться в этот срок, контракт может быть расторгнут. В зависимости от деталей договора купли-продажи, вместо этого могут быть предусмотрены штрафы за несоблюдение даты платежа.

При некоторых обстоятельствах покупатель все же может отказаться от сделки.Договор купли-продажи, как правило, будет содержать непредвиденные обстоятельства, которые позволяют покупателю получить обратно свой задаток.

Например, если во время осмотра дома обнаружена серьезная проблема и не удается достичь соглашения о ремонте или согласовании покупной цены, непредвиденные обстоятельства могут позволить покупателю вернуть задаток.

Беспристрастная сторона будет удерживать депозит условного депонирования до закрытия или в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, чтобы вернуть средства обратно покупателю.Чаще всего, если между сторонами возникает спор относительно депозита, брокер продавца удерживает такой депозит до тех пор, пока не будет принято решение о том, кто его должен хранить. Обычно, когда спор о депозите не может быть разрешен, последнее слово остается за судом соответствующей юрисдикции.

Брокеры по недвижимости часто оказываются в разногласиях по поводу депозита. Даже если у брокера есть твердое мнение о том, что одна из сторон имеет право на депозит, он не может освободить его без надлежащего разрешения.Одно из различий между брокером по недвижимости и агентом заключается в огромной ответственности за хранение средств покупателя до закрытия сделки.

Возможна, но не всегда, выплата невозвращаемого задатка. Это означает, что покупатель не получит обратно залог, если ему по какой-либо причине потребуется расторгнуть договор.

Аналогичная ситуация может произойти, если договор купли-продажи недвижимости не предусматривает каких-либо непредвиденных обстоятельств, позволяющих покупателю отказаться от сделки. Такие ситуации могут иметь место только в том случае, если рынок, на котором покупатели хотят совершать покупки, очень горячий.

Сколько денег нужно для внесения задатка?

Продавец захочет получить более высокие суммы, чтобы покупатели не отступили, и, по сути, это может помочь сделать более выгодное предложение. Однако более низкие суммы денег представляют меньший риск для покупателя и могут облегчить покупку.

Размер задатка часто будет зависеть от местных норм и от того, насколько востребовано жилье в этом районе.

При большом количестве покупателей часто требуется более значительный залог, который может вырасти до 10 процентов от покупной цены, если недвижимость является новой постройкой.Однако обычно задаток составляет от 1 до 5 процентов от цены.

Когда вы доберетесь до закрытия дома, задаток будет использован для оплаты затрат покупателя на закрытие дома или внесения вклада в покупную цену дома. Агенту крайне важно знать, какие деньги должны быть у покупателя и когда их нужно заплатить, чтобы сделка продолжалась.

Это даст вам и покупателю больше шансов на беспроблемный и беспроблемный процесс покупки.

Чем задаток отличается от первоначального взноса?

Одна из самых запутанных вещей для покупателей жилья - это понимание того, что задаток и первоначальный взнос - это , а не , одно и то же.

Самый простой способ объяснить разницу состоит в том, что задаток - это средства, используемые для закрытия дома, а первоначальный взнос, с другой стороны, представляет собой разницу между покупной ценой дома и суммой, которую покупатели закладывают.

Итак, если покупатель покупает дом за 300 000 долларов, а задаток согласован в размере 5 процентов, на счете условного депонирования брокера будет 15 000 долларов. Если покупатель вкладывает 10 процентов в покупку дома и финансирует 90 процентов, сумма его первоначального взноса составит 30 000 долларов.

Надеюсь, как их доверенный агент, вы сможете четко объяснить своим клиентам, что их задаток не совпадает с их фондами первоначального взноса.

Вы должны понимать, что залог - это неотъемлемая часть сделки с недвижимостью. В большинстве случаев продажи недвижимости без «рассмотрения» продажи не проводятся. И покупатели, и продавцы должны быть проинформированы о правилах, касающихся внесения депозита, включая типичные суммы и сроки платежа. Отсутствие надежных советов относительно домашних вкладов может привести к ошибкам и финансовым страданиям.

Как их агент, вы несете значительную ответственность за обучение своих клиентов принципам работы депозитов.

Билл Гассетт - признанный на национальном уровне лидер в сфере недвижимости, который помогает людям покупать и продавать дома на протяжении последних 33 с лишним лет. Он был главным агентом RE / MAX Executive Realty, которая обслуживает многие города штата Массачусетс. Загляните в его блог.

депозитов задатка при подаче предложения

Брэндон Корнетт | © 2021, все права защищены | Политика авторских прав

Примечание редактора: Мы получаем много вопросов от покупателей жилья о задатке при покупке дома.Сколько денег мне нужно положить? Что произойдет с деньгами, когда предложение будет принято? Получу ли я его обратно, если откажусь от сделки? При каких обстоятельствах продавец может оставить его себе? Ниже вы найдете ответы на эти и другие вопросы о задатках.

Вот некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов, которые мы получаем за эти годы:

Что такое задаток?

Когда вы делаете предложение о покупке дома, вы хотите, чтобы продавец серьезно отнесся к вашему предложению. Таким образом, вы предлагаете "добросовестный" залог в счет покупной цены.Это также называется задатком. Вы используете эти деньги, чтобы показать продавцу, что вы серьезно (старомодное слово для обозначения серьезности) в отношении покупки его дома.

Не путайте это с первоначальным взносом за дом. Это две разные вещи, хотя обе могут применяться к покупной цене.

Если продавец примет ваше предложение и сделка состоится, задаток пойдет на покупку дома. Таким образом, это становится частью ваших инвестиций в недвижимость.Однако, если вы откажетесь от сделки, вы можете лишиться задатка продавцу. Подробнее об этих сценариях мы поговорим ниже.

Это больше традиция в сфере недвижимости, чем что-либо другое. Но это сигнал о вас как о покупателе. В нем говорится, что вы не пытаетесь зря тратить время и серьезно интересуетесь имуществом. Вы можете слышать, что это называется задатком, добросовестными деньгами или задатком. Эти термины взаимозаменяемы, но все они означают одно и то же.

Когда мне платить?

В большинстве случаев вы заплатите задаток, делая предложение о покупке дома. Фактически, точная сумма должна быть прописана в контракте. Когда я говорю «контракт» в этом контексте, я имею в виду договор купли-продажи, который вы составляете. Ваш агент по недвижимости должен помочь вам подготовить этот документ.

В договоре купли-продажи будет указана сумма, которую вы предлагаете заплатить за дом, а также сумму задатка, который вы платите.В договор купли-продажи также должны быть включены определенные непредвиденные обстоятельства, которые позволят вам отказаться от сделки. Подробнее о непредвиденных обстоятельствах мы поговорим ниже.

Сколько я должен заплатить?

Сумма задатка обычно составляет от 1% до 3% от покупной цены. Здесь, в Калифорнии, где я нахожусь, большинство покупателей жилья вкладывают 3% в качестве задатка. Это варьируется от одного рынка недвижимости к другому.

На некоторых рынках стандартная сумма может составлять от 500 до 1000– долларов независимо от предлагаемой цены покупки .

Между прочим, нет никаких законов, регулирующих это. Это больше вопрос местных обычаев и традиций. Ваш агент по недвижимости - ваш лучший ресурс в этой области. Он или она может сказать вам, сколько задатка вы должны заплатить, делая свое предложение.

Когда мы с женой продавали наш дом в Техасе, у нас был покупатель, который вложил 500 долларов задатка. Мы также были в ситуации, когда у нас было несколько предложений от покупателей. Мы продавали дом примерно за 275 000 долларов, так что залог в 500 долларов не равнялся даже 1% от покупной цены.Это говорит нам о том, что эти покупатели не очень серьезно относились к покупке нашего дома.

Другие предложения включали задаток в диапазоне от 1% до 2%. Нам казалось, что покупатели с меньшей суммой депозита пытались хеджировать свою ставку, потому что чувствовали, что могут отказаться от сделки. Это нас обеспокоило и сделало менее склонными принимать их предложение. Так и произошло. Мы приняли более сильное предложение, и это было последнее, что мы слышали о тех, кто не любит задаток.

См. Также: Сколько я должен предложить за дом?

Я советую соблюдать местные обычаи при внесении задатка. Предлагайте среднюю сумму - не больше и не меньше. Так вы не рискуете оскорбить продавцов. Если вы откажетесь от сделки, у вас не будет на кону необычно большой суммы денег.

Когда покупатель получит назад задаток?

Есть два сценария, по которым вы можете вернуть свои заданные деньги.Первый сценарий - если продавец отклонит ваше предложение. Если вы делаете предложение о покупке дома, а продавец отклоняет его, он должен вернуть вам задаток. Это должно быть четко указано в договоре купли-продажи.

Это имеет смысл, только если задуматься. Вы предлагаете эти деньги в качестве залога на покупку дома. Но если продавец категорически отклоняет ваше предложение, ему нечего хранить у вас задаток.

Второй сценарий, при котором покупатель может получить назад задаток, связан с непредвиденными обстоятельствами.Я говорил об непредвиденных обстоятельствах ранее, когда описывал компоненты стандартного договора купли-продажи. Когда вы делаете предложение о покупке дома, оно должно зависеть от определенных вещей (например, ипотечного финансирования).

Домашний осмотр - хороший тому пример. В вашем соглашении о покупке должно быть что-то, что гласит, что если домашний инспектор обнаружит серьезный недостаток, который вы не желаете принять, вы можете отказаться от сделки и сохранить свои задатки. Точно так же, если продавец отказывается ремонтировать что-то из списка домашнего инспектора, вы должны иметь возможность отступить.

Когда продавец может оставить залог?

Если вы откажетесь от контракта без уважительной причины, вы можете лишиться задатка. Вот почему непредвиденные обстоятельства так важны в договоре купли-продажи недвижимости. Если вы передумаете после того, как предложение было принято, дело будет сводиться к непредвиденным обстоятельствам, которые вы включили в контракт.

Если вы просто передумали, продавец, вероятно, сможет удержать задаток. Опять же, все это должно быть четко указано в договоре купли-продажи.Просмотрите этот документ со своим агентом по недвижимости и убедитесь, что вы понимаете, как работают непредвиденные обстоятельства, прежде чем отправлять предложение.

Кто держит деньги, когда делается предложение?

Обычно покупатель передает задаток эскроу или титульной компании. Агент условного депонирования будет действовать как посредник между покупателем и продавцом. Эта нейтральная третья сторона несет ответственность за закрытие сделки и обеспечение правильного распределения всех средств. В редких случаях задаток выплачивается напрямую продавцу (не рекомендуется).

В заключение, я хотел бы подчеркнуть, что часть задатка в этом процессе в основном стандартизирована. Не стоит тратить много времени на анализ этого. Просто спросите своего агента, какова стандартная сумма депозита для вашего региона, и заплатите эту сумму, когда делаете свое предложение.

Если вы заплатите намного меньше, чем средний добросовестный платеж, вы рискуете получить отклонение вашего предложения. Если вы заплатите намного больше стандартной суммы, вы рискуете потерять больше денег, если откажетесь от контракта.Это просто галочка в поле, которая должна показать продавцу, что вы серьезно настроены. Так что просто заплатите стандартную сумму, включите соответствующие непредвиденные обстоятельства в свое предложение и продолжайте процесс.

Если вы хотите узнать больше о процессе покупки дома, воспользуйтесь окном поиска в верхней части этого веб-сайта. Это даст вам доступ к более чем 1000 статей о покупке дома.

Защитите свой депозит

Последнее, что хочет сделать любой покупатель жилья, - это вкладывать деньги в покупку дома, а затем терять их, но это случается.Ваш задаток - это первоначальный взнос, который вы вносите при подписании договора купли-продажи. В некоторых случаях вы можете внести задаток, когда делаете предложение. К сожалению, есть много способов потерять задаток.

Если вы не уверены, как будет обрабатываться ваш депозит, задавайте вопросы во время предложения. Попросите показать в договоре формулировку, которая гарантирует возврат вашего депозита, и указывает, сколько времени потребуется, чтобы вернуть ваш депозит.Не каждый договор купли-продажи предоставляет такой вид защиты.

Ключевые выводы

  • Задаток - это начальный добросовестный депозит, который вы вносите при подписании договора купли-продажи, и обычно он составляет от 1% до 5% от продажной цены.
  • При отправке задатка важно защитить себя, сотрудничая с уважаемой третьей стороной и получив квитанцию.
  • Помимо мошенничества, вы также можете потерять задаток, если не будете соблюдать условия договора купли-продажи.

Что такое задаток?

Задаток - это добросовестный депозит, который является частью первоначального взноса, но его не следует путать с первоначальным взносом. Когда покупатели заключают договор купли-продажи, в нем указывается, сколько денег покупатель изначально вкладывает в обеспечение контракта и сколько денег в конечном итоге будет внесено в качестве первоначального взноса. Остаток обычно финансируется в виде ипотеки. Задаток говорит продавцу: «Да, я достаточно серьезно отношусь к покупке вашего дома, и готов вложить свои деньги туда, куда мне нужно."

Сколько требуется задатка?

Как правило, требования о внесении залога не устанавливаются. Как правило, потенциальные покупатели жилья вносят от 1% до 5% от покупной цены в качестве задатка. Помните, что сумма вашего задатка зависит в первую очередь от вашего рынка и местных обычаев.

Задаток должен отражать ваше намерение реализовать свое предложение и купить дом.

Поскольку нет установленной суммы, суммы задатка варьируются от рынка к рынку и по стране.В Калифорнии, например, депозиты обычно составляют от 1% до 3% от продажной цены. Покупатели из Калифорнии не часто закладывают более 3%, поскольку большинство из них подписывают пункт о заранее оцененных убытках, который ограничивает продавца 3% от покупной цены в качестве возмещения убытков в случае невыполнения обязательств. Опытный агент по недвижимости может посоветовать вам типичный процент задатка в вашем районе.

Для покупателя, покупающего дом за 300 000 долларов, необычно вложить всего 1 000 долларов, даже если покупатель получает 100% финансирование.Даже если вы получаете 100% финансирование, вам все равно следует внести достаточно большой задаток, чтобы продемонстрировать, что вы серьезно относитесь к покупке. В случае 100% финансирования залог обычно возвращается покупателю и используется в качестве кредита для покрытия расходов на закрытие сделки, поскольку финансирование составляет всю покупную цену.

Если это рынок продавца, на котором многие покупатели борются за ограниченные запасы, для покупателя имеет логический смысл внести более крупный задаток, чтобы побудить продавца принять предложение.На рынках покупателя более крупный задаток может побудить продавца согласиться на более низкую закупочную цену. Часто рынок и местные условия определяют, сколько вы должны предложить в качестве задатка.

Будьте осторожны с депозитом

Делая предложение и отправляя задаток, стоит быть проинформированным. Хотя проблемы возникают редко, убедитесь, что вы знаете, кому вы отдаете депозит, и помните следующие советы:

  • Никогда не давайте задаток напрямую продавцу.
  • Сделайте депозит подлежащим выплате уважаемой третьей стороне, такой как хорошо известная и признанная брокерская компания по недвижимости, юридическая фирма, эскроу-компания или титульная компания.
  • Убедитесь, что третье лицо внесет средства на отдельно обслуживаемый счет условного депонирования.
  • Получить квитанцию.
  • Как правило, не разрешайте выдачу задатка до закрытия транзакции.

Если что-то покажется подозрительным, поговорите с доверенным консультантом. Важно защитить себя и свои деньги от возможного мошенничества.Взаимодействие с другими людьми

Как можно потерять депозит?

Сначала прочтите свой контракт. Законы варьируются от штата к штату. В Калифорнии, например, стандартные контракты на покупку Калифорнийской ассоциации риэлторов (CAR) позволяют возвращать задаток покупателю в течение определенного периода времени, если покупатель решит отменить сделку. Если в этот момент продавец отказался вернуть залог без объяснения причин, продавец мог в конечном итоге выплатить покупателю гражданский штраф в размере 1000 долларов.

Однако не каждый агент является членом CAR в Калифорнии. А строители обычно не используют договор CAR, поскольку у них есть собственные договоры купли-продажи. В других штатах могут быть формы, утвержденные государством.

Как правило, покупатели могут потерять свой задаток, если не будут соблюдать условия договора купли-продажи. Например, в контракте может быть указано, когда необходимо завершить проверки и когда покупатель может отказаться от контракта. Если покупатель ждет проверки, а затем откажется от контракта после истечения крайнего срока, покупатель может потерять задаток.Взаимодействие с другими людьми

В большинстве случаев, когда одна из сторон расторгает договор, продавцов и покупателей просят подписать инструкции о взаимном освобождении. Если соглашение не может быть достигнуто, сторона, владеющая задатком, будет продолжать удерживать его до тех пор, пока не будет достигнуто соглашение. Если через несколько лет соглашение не будет достигнуто, эскроу-компании отправляют сторонам заказное письмо с просьбой предоставить взаимные инструкции. В письме говорится, что если никто не ответит в течение определенного периода времени, депозитное депонирование вернет деньги покупателю.Взаимодействие с другими людьми

Разница между вашим депозитом и первоначальным взносом

Легко спутать ваш депозит с вашим первоначальным взносом, особенно если вы впервые покупаете дом. Но хотя обе эти суммы являются значительными и должны быть включены в ваш бюджет вместе со стоимостью страхования жилья, они различны и отличаются друг от друга.

Депозит

Арендаторам не привыкать к депозитам. Когда вы подписываете договор аренды новой квартиры, ваш новый домовладелец попросит у вас залог.Часто этот залог представляет собой оплату вашей квартплаты за последний месяц, даже если вы не знаете, когда это произойдет. Это показывает, что вы серьезно относитесь к аренде квартиры, и вы получите деньги обратно, если будете хорошо обращаться с квартирой и выполнять все условия аренды.

Для покупки дома также требуется залог, но он немного отличается от того, который вы платите домовладельцу. Когда вы найдете дом и сделаете предложение, вы внесете за него залог. Как и домовладелец, вы хотите, чтобы продавец знал, что вы серьезно настроены.Но в отличие от депозита, который вы вносите за квартиру, вы не получите ее обратно. Вместо этого он идет на ваш первоначальный взнос. Этот залог требуется, когда вы пишете предложение о покупке недвижимости вашему агенту по недвижимости.

Однако этот залог не поступает сразу к продавцу. Как победитель торгов на недвижимость, ваш депозит должен находиться в доверительном управлении брокерской компании по недвижимости агента продавца. В том редком и крайнем случае, когда у вас возникнет спор с продавцом, они могут удержать ваш депозит или оставить его в качестве возмещения убытков, но они не могут просто взять деньги и бежать.Эти депозиты обычно принимают форму заверенных чеков, банковских тратт и денежных переводов, хотя вскоре вы сможете оплатить их электронным переводом - не меньше, чем на мобильном устройстве.

Как и в случае с арендной платой за последний месяц, ваш депозит в качестве успешного покупателя дома будет накапливать проценты при условии, что это записано в договоре купли-продажи. Но в отличие от залога за квартиру, размер намного больше. Большинство покупателей захотят внести залог в размере не менее 5% от покупной цены, поскольку это говорит продавцу, что ваши финансы в порядке.Как правило, размер депозита зависит от цены покупки, а также от того, насколько быстро вы закроете сделку.

Когда сделка будет закрыта, этот депозит будет использован против общей цены покупки и станет частью первоначального взноса. В большинстве случаев ваш депозит теряется, если продажа не закрывается, хотя предложения с условиями, такими как необходимость прохождения проверки дома, могут быть исключениями, когда вам вернут залог. Но если вы сделаете предложение и передумаете о покупке дома, вы не только потеряете залог, но и столкнетесь с потенциальным иском о возмещении любого ущерба, понесенного продавцом.

Первоначальный взнос

Если вы думали, что залог был большой единовременной суммой, подождите, пока вы внесете первоначальный взнос - это будет как минимум такая же сумма, но в идеале вы захотите заплатить более 5 %.

Первоначальный взнос выплачивается в день закрытия продажи дома, и для большинства впервые покупающих жилье он представляет собой годы ограниченного бюджета и экономии. Как и залог, он должен составлять не менее 5% от стоимости покупки, но чем больше вы внесете, тем лучше.

Редко когда покупатели впервые могут купить новый дом сразу, и ваш первоначальный взнос компенсирует размер вашей ипотеки. Ипотечные кредиторы также захотят узнать источник вашего первоначального взноса. Но хотя 5% - это минимальный первоначальный взнос для финансирования дома с помощью ипотеки, чем больше вы можете заплатить, тем лучше - 20% идеально подходят для обычной ипотеки. В противном случае ваша ипотека может быть привязана к высокой ставке, и вам, возможно, придется платить взносы по ипотечному страхованию.

Ипотечное страхование

Если вы не можете внести первоначальный взнос в размере не менее 20%, страхование ипотечного кредита является обязательным.В Канаде есть два поставщика из частного сектора, но большинство покупателей нового жилья, вероятно, подумают о страховке, предлагаемой Канадской ипотечной и жилищной корпорацией (CMHC).

Эта страховка защищает кредиторов - обычно банк, который предоставляет вам ипотечный кредит, - в случае, если вы прекратите производить платежи и не выполните свои обязательства по этой ипотеке. Как покупателю жилья эта страховка будет стоить от 2,8% до 4% от общей суммы ипотеки. Хотя это увеличивает общую сумму, которую вы платите за свой дом, это позволяет людям, которые не могут сэкономить 20% первоначального взноса, получить доступ к рынку недвижимости и поддерживает низкие ставки по ипотеке за счет снижения общих ставок по умолчанию.

Независимо от того, сможете ли вы внести 20% первоначальный взнос и избежать необходимости в страховании ипотечного кредита, эта транзакция и ваш депозит, вероятно, являются самыми крупными денежными суммами, которые вы дадите кому-либо в своей жизни. Очень важно понимать разницу и свои обязательства перед всеми, кто участвует в покупке вашего первого дома.

Как купить дом и когда следует внести первоначальный депозит? | Руководства по дому

При покупке дома у вас есть две важные задачи, которые нужно решить, прежде чем ваше предложение будет принято и завершение покупки: вы должны проконсультироваться с ипотечным кредитором, чтобы уточнить детали финансирования, и вы должны отправить задаток на покажите продавцу, что вы серьезно относитесь к покупке его дома.В вашем контракте указан крайний срок для этих действий.

Основы покупки

Покупка дома предполагает приведение в порядок своих финансов еще до того, как вы разместите предложение на недвижимость. Обычно это влечет за собой встречу с ипотечным кредитором, предоставление документации о доходах, трудоустройстве, кредитной истории и активах, а также принятие решения по вашей кредитной программе до фактического заключения контракта на покупку. Продавец обычно требует письмо от вашего кредитора с указанием условий вашего финансирования, а также подтверждение вашего задатка или средств первоначального взноса.

Залог

Продавец может оценить вашу готовность и способность купить дом по величине вашего залога. Контракты на недвижимость включают пункт о залоге. В контрактах указывается сумма, которую вы должны внести, и дату, к которой вы должны доставить деньги держателю условного депонирования. Они также могут указать способ, которым вы планируете внести средства - в электронном виде или чеком. Конкретные особенности определяются переговорами между покупателем и продавцом, однако типичный депозит составляет от 1 до 2 процентов от покупной цены.

Источники финансирования

При финансировании покупки дома ваш кредитор гарантирует, что у вас есть средства для первоначального депозита и что деньги поступают из приемлемого источника. Вы не можете взять депозит с кредитной карты, личной ссуды или у члена семьи, потому что это увеличивает вашу финансовую ответственность. Вместо этого вы должны скопить деньги или попросить родственника пожертвовать деньги в виде подарка. Кредиторы требуют выписки из банка за два месяца, подтверждающие, что у вас достаточно средств для покрытия депозита, или сертифицированное подарочное письмо от донора и выписку из банка, подтверждающую, что у них есть деньги, которые они могут вам передать.

Условия контракта

Ваш договор недвижимости может требовать внесения депозита в течение нескольких дней после принятия продавцом вашего предложения. Например, в Калифорнии у вас есть три дня для внесения задатка и четыре дня в Юте. Вы и продавец можете договориться о доставке депозита раньше или позже, но вы должны указать конкретный срок в контракте, обычно в разделе «Прочие условия». Соблюдение срока оплаты депозита - ключевая контрактная обязанность покупателя. Несвоевременное внесение денег может привести к штрафам или расторжению контракта.

Ссылки

Ресурсы

Writer Bio

K.C. Эрнандес занимается вопросами недвижимости с 2009 года. Она является лицензированным продавцом недвижимости в Сан-Диего с 2004 года. Ее статьи появляются в местных газетах, но ее работа в основном находится в Интернете. Эрнандес имеет степень бакалавра искусств английского языка в Калифорнийском университете в Лос-Анджелесе и работает экспертом по недвижимости в Demand Media Studios.

Депозиты наличными при покупке дома: что нужно знать

Изображение: vinnstock / Shutterstock.com

Предложения за наличные традиционно были отличным способом получить скидку или поощрить упрямого продавца. Однако когда дело доходит до ипотеки, наличные могут внезапно потерять свою привлекательность. В настоящее время кредиторы хотят точно знать, откуда поступают все ваши средства.

Например, использование недокументированных денежных средств может создать неожиданные проблемы при сделке с недвижимостью. В частности, если вы надеетесь использовать наличные деньги, которые были зачислены на ваш банковский счет, для внесения авансового платежа, вы можете пересмотреть свое решение.Это связано с тем, что использование наличных для домашних вкладов может выглядеть как мошенничество и повлиять на ваши шансы на получение ипотеки.

Итак, в то время как наличные деньги могут быть главой для продавцов дома и их агентов по недвижимости, это не относится к финансовым учреждениям. Поэтому при покупке дома - особенно в первый раз - покупатели должны хорошо понимать, как кредиторы относятся к депозитам.

Давайте взглянем на соображения, связанные с внесением залога наличными при покупке недвижимости.

Проверка денежных вкладов

Вы можете получить наличные из любого места и положить их на свой счет. Но при покупке дома вам нужно будет доказать, что вы получили деньги из законных источников.

В частности, кредитор должен подтвердить, что деньги были получены законным путем и не являются ссудой. Соответственно, они проверит любые деньги, которые у вас есть (помимо вашего дохода). Если они не уверены в источнике депозита, это может выглядеть мошенническим.Например, непроверенные депозиты могут заставить кредитора подозревать, что вы используете заемные деньги, чтобы сделать вашу заявку более успешной; делать вводящие в заблуждение заявления о вашей работе; или занять деньги у продавца для внесения первоначального взноса.

Однако мошенничество - не единственная проблема, которую кредиторы стремятся решить. Они также обеспокоены отмыванием денег, финансированием незаконных групп, которые могут иметь отношение к терроризму, и любыми другими незаконными действиями. Если кредитор подозревает подобные проблемы, он должен сообщить об этом в соответствующий государственный орган.

Право на ипотеку

Когда вы подаете заявку на ипотеку, кредитный специалист рассмотрит ваш доход и сравнит его с вашими ежемесячными расходами, которые представляют собой отношение долга к доходу - чем ниже это соотношение, тем лучше.

Как правило, чтобы иметь право на ипотеку, отношение долга к доходу должно составлять 43% или меньше. И любые денежные депозиты, которые на самом деле являются кредитами, увеличивают ваш долг, тем самым увеличивая ваш коэффициент. Кроме того, вы можете понести ответственность за мошенничество, если не заявите, что денежный депозит был получен из ссуды.Некоторые кредиторы могут даже не разрешить вам брать какие-либо другие ссуды при подаче заявления.

Доказательство источника ваших денежных средств

К сожалению, трудно доказать, откуда пришли денежные депозиты. Несомненно, вам нужно будет предоставить вашему кредитору документы, подтверждающие источник депозита. Точные требования зависят от кредитора, но могут включать:

  • квитанции о заработной плате от вашего работодателя
  • Подарочное письмо, подписанное всеми сторонами, включая дарителя и получателя
  • Подробный отчет о любой продаже, в которой вы получили прибыль
  • Подписанная, датированная копия любого предоставленного вами займа и доказательство того, что вы одолжили деньги
  • Пояснительное письмо от лицензированного поверенного

Подарки в счет первоначального взноса

Предоставление предоплаты на самом деле разрешено большинством кредиторов - возможно, вам просто нужно доказать, что это подарок, а не долг, который вам нужно будет погасить.Чтобы доказать подлинность подарка, предоставьте своему кредитору веские доказательства, например письмо от лица, сделавшего подарок, а также подтверждение перевода средств, например квитанцию ​​о депозите или квитанцию ​​о переводе.

Подарки, которые исходят от членов семьи, обычно допустимы. Но, если у человека есть значительный интерес к собственности, это может нарушить закон. Таким образом, здесь важно отметить, что ни продавец, ни строитель, ни девелопер, ни агент по недвижимости, ни кто-либо другой, явно заинтересованный в ипотеке, не имеют права дарить средства покупателю.

Упрощенные денежные вклады

К счастью, кредиторы просматривают только последние 60 дней транзакций на вашем счете, поэтому депозиты до этого времени не нужно учитывать. Хотя эти деньги все еще необходимо получить законным путем, кредиторы не будут запрашивать доказательства источника депозитов, сделанных более 60 дней назад.

Однако о депозитах на сумму 10 000 долларов и более необходимо сообщать в IRS всякий раз, когда они происходят. Вы также не можете обойти это, разделив депозиты на более мелкие суммы - они все равно будут отправлены в отчет.

Следовательно, если вам действительно нужно внести депозит в течение 60-дневного периода, сообщите об этом кредитору и попросите его совета относительно требований. Затем обязательно сохраните всю сопроводительную документацию о депозите наличными, чтобы она была у вас, если или когда они попросят об этом. Точно так же, если источник наличных денег будет трудно доказать, вам может быть лучше не вкладывать деньги. И, если вы не уверены в ситуации с деньгами, которые вы надеетесь внести, посоветуйтесь со своим кредитором, прежде чем вносить их на свой счет.

Операции с наличными деньгами могут помешать процессу покупки. Так что, если вы не можете их избежать, обратитесь к своему кредитору или ипотечному брокеру, чтобы убедиться, что вы остаетесь в рамках их требований, чтобы не поставить под угрозу ипотечный кредит.

Хотя использование денежных депозитов при покупке дома не запрещено, они могут создать некоторые проблемы, если вы к ним не готовы. Поэтому важно понимать важность постоянного наличия документации об источнике средств при использовании наличных денег.

Все, что вам нужно знать о задатках

Что такое задаток? Чем EMD отличается от первоначального взноса? Куда идет задаток и почему это важно?

Как задаток, так и авансовые платежи являются важными частями процесса покупки дома, но это определенно не одно и то же.Однако в обоих случаях чем больше денег вы можете предложить, тем выше ваши шансы получить желаемый дом. Итак, в чем разница? Давайте обсудим.

Прежде чем продолжить, давайте углубимся в терминологию!

Чтобы узнать больше об этой теме, посетите эти блоги:

Что такое EMD?

Чтобы показать продавцу, что предложение является серьезным и добросовестным, потенциальный покупатель должен приложить чек к своему предложению, как правило, на 1-2% от покупной цены.Это называется «задатком» и является неотъемлемой частью предложения покупателя. Продавец может получить эти деньги, если покупатель откажется от сделки по причине, не разрешенной договором купли-продажи, например, когда покупатель просто передумал после ратификации договора. Сильный задаток по существу действует как гарантия и побуждает продавца принять предложение и увести дом с рынка, а не ждать предложений от дополнительных потенциальных покупателей.

Если у продавца есть несколько предложений, более крупный задаток может выделить вас среди конкурентов.Для более дорогой недвижимости ваш агент по недвижимости может договориться о более низком залоге. Как правило, задаток стоит ровно настолько, насколько продавец готов принять и столько же, сколько покупатель готов предложить.

Всегда проверяйте, есть ли у вас деньги в банке, прежде чем отправлять чек со своим предложением. Задаток обычно передается титульной компании после ратификации контракта, и вскоре после этого они переводят его наличными. Деньги помещаются на счет условного депонирования до закрытия.Если сделка проходит по плану, задаток обычно применяется к вашему первоначальному взносу. Если вы отказываетесь от контракта из-за одного из непредвиденных обстоятельств в вашем предложении, например, по результатам осмотра дома, ваш задаток обычно будет возвращен. Убедитесь, что вы внимательно прочитали соглашения о возмещении.

Что такое первоначальный взнос?

Первоначальный взнос - это сумма денег, которую кредитор требует от вас внести на покупку недвижимости. Обычно основанная на процентном соотношении от общей продажной цены, сумма обычно устанавливается на раннем этапе процесса подачи заявки на ссуду с вашим кредитором.Хотя суммы первоначального взноса могут варьироваться от 3,5% для ссуды FHA до более 20% для некоторых обычных ссуд, обычно источник денег должен быть проверен и одобрен кредитором. (Для получения дополнительной информации по этому поводу мы рекомендуем обратиться по адресу [email protected], и мы свяжем вас с нашими предпочтительными ипотечными компаниями)

Чем выше первоначальный взнос, тем выше ваши шансы получить одобрение на получение ипотеки. Кроме того, у вас будет меньший ежемесячный платеж по ипотеке и больше капитала в вашем новом доме.

Какие три сценария могут привести к потере депозита продавцу?

1. Вы отказались от своих обязательств

На высококонкурентных рынках покупатели все чаще отказываются от условных обязательств по контракту, касающихся финансирования или проверки. У вас может возникнуть соблазн сделать то же самое, если вы действительно ищете определенную собственность. Это сделает вас более привлекательным покупателем, но при этом сопряжено с серьезными рисками. Вы уже догадались, что можете потерять задаток.

Условное финансирование гарантирует, что вы получите свои деньги обратно, если финансирование не будет одобрено. В случае непредвиденных обстоятельств осмотра вы можете объявить договор недействительным (и получить обратно свой депозит), если при осмотре дома обнаружены проблемы, которые заставят вас передумать о покупке дома.

Если вы откажетесь от всех непредвиденных обстоятельств и возникнут проблемы с финансированием или домашним дефектом, вы не сможете вернуть свой депозит, если откажетесь от сделки.Следовательно, вы можете не отказываться от непредвиденных обстоятельств проверки, если только вы не планируете сносить собственность. Или, если вы думаете, что попадете в ситуацию конкурентного предложения, вы можете провести осмотр перед тем, как подать предложение. Таким образом, вы заранее знаете, есть ли какие-либо серьезные проблемы с домом, которые могут помешать вам его купить, и можете подать предложение с отказом от проверки дома. Что касается непредвиденных обстоятельств финансирования, то отказ от него может быть единственным способом конкурировать с покупателями, полностью торгующими наличными.Однако вы должны быть абсолютно уверены, что сможете получить одобрение банка.

2. Вы проигнорировали сроки, указанные в контракте

В вашем контракте обычно устанавливаются конкретные временные рамки, в которые вам необходимо обеспечить финансирование и провести любые проверки. Если вы попытаетесь аннулировать контракт по истечении любого из этих сроков, вы можете потерять свой депозит. В целом, если вы приложили добросовестные усилия для соблюдения сроков, продавцы предоставят разумное продление, если кредитору потребуется больше времени или есть другие смягчающие обстоятельства, которые задерживают процесс.Любое продление должно быть оформлено в письменной форме и подписано как продавцом, так и покупателем.

3. У тебя холодные ноги

Если вы изменили свое мнение о доме, который вы покупаете, но у вас нет проблем с недвижимостью или финансированием, вы, скорее всего, не получите свой депозит обратно. Задаток служит защитой для продавцов, когда они уезжают с рынка. Если в конце игры вы решите, что больше не хотите совершать покупку, они оставляют ее себе в качестве компенсации за время и деньги, которые они должны потратить на повторное размещение своего дома и поиск другого покупателя.

Однако, если вы все же передумаете, вы не ограничитесь только потерей депозита. Продавцы могут подать на вас в суд за конкретную производительность и все связанные с этим третичные расходы, включая их судебные издержки. Например, предположим, что продавцы выехали из дома и устроили дом, привезя дополнительную мебель. Когда дом переходит в контракт, они перемещают мебель, чтобы не нести дополнительных затрат на оформление. Если покупатель отступает из-за холодности, подумайте о дополнительных расходах, которые теперь несет продавец, которые могут быть больше, чем стоимость залога.Вы также можете нести ответственность за эти расходы, так что будьте осторожны.

Словами Эрика Стюарта:

" Из личного опыта у меня есть четвертый сценарий, при котором покупатели могут потерять свой депозит. Это если они не представляют свое финансовое положение правдиво. В прошлом году покупатели, которые ратифицировали договор о листинге, совершили мошенничество Они продемонстрировали свою способность купить дом на основании дохода и активов, которые не были реальными. Они внесли депозит в размере 25 000 долларов при покупке в McLean на сумму 690 000 долларов.Мы потратили 25000 долларов и получили от продавца 100%. В конце концов, продавец выставил недвижимость на продажу и фактически вышел немного вперед из-за залога, но никто не хочет терпеть боль и обострение всего этого, верно? Конечно нет. Когда вы являетесь покупателем и делаете предложение, убедитесь, что вы честно представляете себя. "

* ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: Каждая юрисдикция использует различную терминологию в своих контрактах относительно того, как EMD должен распределяться в случае конфискации одной из сторон контракта.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *