Покупка в лизинг что это: Лизинг 🚚 — что это такое, в чем его суть, отличия и преимущества | АО «Сбербанк Лизинг»

Содержание

Покупка лизинговых сделок | ООО «Альфа-Лизинг»

Покупка/продажа лизинговой сделки может быть интересна различным ее участникам по разным причинам.

Старый лизингодатель может быть заинтересован заработать премию при продаже сделки, высвободить лимит на заемщика, на отрасль, избавиться от потенциально проблемной сделки, рефинансировать короткие кредиты или несбалансированный кредитный портфель.

Покупатель — новый лизингодатель — может увеличить портфель, войти в новый сегмент рынка, снизить административные издержки на покупку/регистрацию имущества. Лизингополучатель заинтересован в возможности реструктурировать лизинг / увеличить срок лизинга, снизить ставку, комплексно профинансировать старые и новые проекты, снизить расходы по администрированию портфеля.

В отличие от кредита купить портфель в лизинге при нежелании кредитора — лизингодателя очень сложно. При таком сценарии возможна реализация только возвратного лизинга.

Рефинансирование лизинга предполагает заключение договоров купли продажи с элементами цессии. Эта сделка смешанная, но называется цессией, поскольку с налоговой точки зрения купля-продажа не подразумевает сохранение коэффициента ускорения амортизации 3, тогда как уступка прав и обязанностей по договору лизинга с одновременной продажей имущества (т. е. замена Лизингодателя) дает право и на налоговую преференцию.

Анализ существующих договоров лизингаНа данном этапе стороны определяют как прописаны условия расторжения сделки лизинга (досрочного выхода), так как от этого зависит экономический эффект сделки для клиента. Досрочный выкуп может быть в принципе не предусмотрен договором лизинга. В этом случае клиент должен будет обсудить с лизинговой компанией условия выкупа имущества и цену выкупа. Досрочный выкуп может предполагать некую «штрафную санкцию». Тут также важна позиция клиента в части готовности ее заплатить и лизинговой компании в части готовности ее уменьшить. К договору лизинга может существовать «график досрочного выкупа», т. е. некий график, по которому в любой момент клиент может выкупить имущество по договору лизинга. В этом случае необходимо понимать как сформирован данный график, так как ничто не мешает сторонам его пересмотреть или изменить согласованную величину в меньшую сторону, если в сумму «цены досрочного выкупа» включено слишком много по сравнению с остатком невыплаченного по кредиту долга.
Освобождение имущества из-под залога лизинговой компаниейЭто краеугольный камень сделки, так как новый лизингодатель предпочитает платить за имущество после его передачи в собственность причем необремененного, а старая лизинговая компания не может его передать в собственность необремененное, не погасив соответствующий кредит в своем финансирующем банке. Задача этого этапа максимально сжать по времени эти процессы до 1-2 дней — т. е. до уровня одновременности. Но при ситуации, когда имущество требует обязательно регистрации (недвижимость) эти процессы объективно распадаются по времени на месяц, а то и более. В результате необходимо регулировать риски, возникающие на этапе рефинансирования.
Заключение договоров купли продажи/цессииЕсли отношения с лизинговой компанией мы оставляем за рамками сделки, т. е. реализуется «возвратный лизинг» то заключается простой договор купли продажи с лизингополучателем и договор лизинга с ним же.Если в сделке участвует и продавец и покупатель, то договор заключается обычно трехсторонний — прежний лизингодатель, новый лизингодатель и клиент. С лизинговой компанией заключается специальный договор, который носит двойственную природу — Купли-Продажи и Цессии. Т. е. по нему переходит не только право собственности на имущество, но и права и обязанности по договору лизинга, т. е. происходит смена лизингодателя. В рамках данного договора регулируются все отношения по просрочке платежей, если она имела место быть.Одним из непростых вопросов является регулирование не зачтенного аванса или задатка в сделке, т. е. кто после замены лизингодателя должен будет эту сумму. Обычно в этом же договоре предусматривается условие «о переводе долга». Затем с новым лизингополучателем заключается дополнительное соглашение, изменяющее условия основного договора лизинга, по которому новая компания стала лизингодателем (иногда меняется весь договор лизинга) и меняется график лизинговых платежей.

При покупке лизинговой сделки есть некоторые риски, которые надо учитывать:

•
Риск двустороннего формата сделки (без участия лизингополучателя) и оспаривания лизингополучателем или поручителем такой сделки. Несмотря на то, что в сделке по покупке передаются и права и обязанности (например передать имущество в собственность) цессия в силу закона возможна без участия лизингополучателя. Достаточно уведомления лизингополучателю и поручителям. Подписание соглашения с лизингополучателем исключает риск.
•
Риск оспаривания лизингополучателем лизинговой сделки, заключенной с первоначальным лизингодателем. Требуется в таком случае правовая экспертиза первоначальной сделки. Проверка надлежащего ее одобрения.
•
Риск оспаривания кредитором-лизингополучателем одностороннего изменения должника в части не зачтенного аванса, что противоречит ГК. Отношения по не зачтенному авансу должны быть отрегулированы между старым и новым лизингодателем. В худшем случае у лизингополучателя остается возможность привлечь после расторжения сделки старого лизингодателя как солидарного ответчика по возврату аванса. Поэтому и реально, тогда в таких сделках отсутствует не зачтенный аванс.

Покупка автомобиля в лизинг

Не секрет, что большое количество сделок покупки и продажи автомобиля происходит с привлечением кредитных или заемных денег. При этом, в последнее время на рынке активно появляются лизинговые компании, которые предлагают финансирование покупки автомобиля в лизинг даже для частных лиц. Мы разобрались с тем, что это за услуга и как она работает.

Под термином «лизинг» понимается форма договора аренды имущества, которое лизинговая компания по запросу клиента приобретает в собственность и передает во временное владение и пользование клиенту на условиях заключенного договора.

Речь может идти про автотехнику, недвижимость и другие вещи или объекты. По истечении срока лизинга клиент может выкупить имущество (авто) в собственность.

Как работает лизинг

По каким принципам работает лизинг? Кто покупатель авто?

Клиент обращается в лизинговую компанию с намерением приобрести конкретный автомобиль. Лизинговая компания покупает авто и передает его во временное владение и пользование клиенту. Клиент сможет пользоваться этим автомобилем, совершая ежемесячные платежи лизинговой компании в течение всего срока лизинга. После окончания действия лизингового договора автомобиль можно выкупить в собственность.

Лизинговая компания приобретает автомобиль по договору купли-продажи. Но, в отличие от обычной сделки купли-продажи, в случае лизинга клиент по законодательству имеет такой же объем прав по договору, как и лизинговая компания, кроме права собственности и права расторжения договора купли-продажи.

Если возникают вопросы с продавцом по поводу купли-продажи (срок поставки, гарантия, качество автомобиля и пр.), клиент может напрямую обратиться к продавцу со своими требованиями. Например, если возник вопрос по качеству, лизингополучатель, минуя лизинговую компанию, может напрямую обратиться с претензией к продавцу по гарантийному ремонту и прочим нюансам. В данном случае у него такой же объем прав, как и у лизинговой компании.

Что такое выкупная стоимость авто?

Это стоимость, по которой предмет лизинга (автомобиль) переходит в собственность клиента. Она оплачивается по окончании срока лизинга. Размер выкупной стоимости устанавливается в договоре лизинга, при этом выкупной платеж не может превышать 25% от стоимости предмета лизинга. Обычно выкупной платеж составляет 1% от стоимости.

Возможен ли досрочный выкуп предмета лизинга?

Досрочный выкуп возможен, но не ранее, чем через год после заключения договора лизинга.

На кого регистрируется транспортное средство? Кто является владельцем лизинговой машины?

При нахождении автомобиля в лизинге владельцем является клиент, а собственником — лизинговая компания. Регистрация транспорта производится по заявлению клиента (владельца). Для этого владелец подает в ГАИ необходимые документы. Он же указывается в свидетельстве о регистрации транспортного средства в графе «УЛАСНІК» (на срок договора лизинга), но в особых отметках должна стоять пометка, что собственником имущества является лизинговая компания.

Что такое возвратный лизинг и возможен ли он в случае приобретения авто?

Возвратный лизинг — форма лизинга, в которой продавец авто и клиент, приобретающий авто, — одно и то же лицо. Он необходим тогда, когда клиенту нужны свободные деньги прямо сейчас.

Например, ему нужны деньги, чтобы вложить их в недвижимость, а в наличии у него есть машина. Клиент оформляет возвратный лизинг с лизинговой компанией, в соответствии с которым лизинговая компания по договору купли-продажи, заключенному с клиентом, получает транспортное средство в собственность, а клиент — деньги от продажи автомобиля и само авто в лизинг, по которому производит ежемесячные выплаты.

Законодательно есть ограничение: если лизингополучателем и продавцом выступает одно и то же физическое лицо, предметом лизинга могут выступать только транспортные средства и недвижимость.

Кому подходит лизинг

Какой уровень дохода необходим, чтобы оформить договор лизинга?

В лизинге при оценке платежеспособности клиента помимо дохода может учитываться финансовый достаток клиента: наличие недвижимости, автомобилей. К тому же в случае короткого срока лизинга, например, на 13 месяцев требования к доходам клиента будут минимальными.

Например, если авансовый платеж больше 30% и срок лизинга короткий, то обычно справки, подтверждающие доход, не требуются. У каждой компании индивидуальный подход — они берут во внимание все факторы и выносят решение, учитывая ликвидность предмета лизинговой сделки.

Какой первоначальный взнос необходим по договору лизинга?

По белорусскому законодательству существует лишь ограничение по максимальному авансу — 40% от стоимости. Минимального порога нет. Как правило, все лизинговые компании работают с авансом от 20%, в некоторых случаях возможно 15%.

Размер аванса зависит от состояния предмета лизинга (новый автомобиль или с пробегом) и целей, для которых он приобретается (будет он использоваться в качестве такси или нет). Чем старше техника — тем больше авансовый платеж.

Возможна ли покупка автомобиля физическим лицом у юридического и наоборот? На каких условиях?

При приобретении автомобиля в лизинг на стороне продавца могут выступать как физические лица, так и юридические — ограничений не существует. Однако могут быть особенности формирования стоимости при передаче транспортного средства в лизинг в зависимости от типа транспортного средства (грузовой/легковой) и того, кто выступает на стороне продавца (физическое/юридическое лицо или ИП).

Например, если грузовой автомобиль приобретается у физического лица (лизинговая компания приобретает авто без НДС), то при передаче данного авто в лизинг лизинговая компания обязана доначислить НДС на стоимость авто и передать в лизинг по стоимости с НДС, что ведет к удорожанию предмета лизинга. В случае если у физического лица приобретается легковой автомобиль, то авто передается в лизинг по той же стоимости — удорожания не происходит.

Пенсионеры могут приобрести автомобиль в лизинг?

Ограничений по возрасту при оформлении лизинговых сделок согласно белорусскому законодательству нет. Все зависит от конкретной лизинговой компании, которая исходит из финансового положения клиента и структуры сделки. В случае сомнений, может быть запрошено дополнительное обеспечение сделки.

Можно ли взять авто в лизинг, находясь в декретном отпуске?

Находясь в декретном отпуске, клиент может взять авто в лизинг — никаких законодательных ограничений на лизинг для граждан в декрете не существует, главное, чтобы доходы клиента позволяли производить своевременную оплату лизинговых платежей.

Условия оформления лизинга

На какой срок возможно оформление договора лизинга?

По белорусскому законодательству минимальный срок договора лизинга должен составлять не менее одного года. В основном это договор на 13 месяцев, поскольку от даты отгрузки авто до момента выкупа должно пройти не менее года.

Максимальный срок каждая лизинговая компания может устанавливать вместе с клиентом самостоятельно, обычно это 2-5 лет. На большие сроки оформляются более дорогие сделки (недвижимость, оборудование и др.).

Какие документы оформляются при заключении лизинговой сделки?

Между клиентом и лизинговой компанией оформляется договор финансового лизинга, а между продавцом авто и лизинговой компанией — договор купли-продажи или поставки. Дополнительно с клиентом может быть оформлен договор обеспечения лизинговой сделки (договор поручительства, договор залога).

Сколько времени требуется для получения одобрения на лизинговую сделку?

Количество времени зависит от структуры сделки и стоимости предмета лизинга. В случае лизинга авто одобрение происходит достаточно быстро, в среднем через один-два дня.

В договоре лизинга может быть указан коэффициент удорожания или процентная ставка?

В договоре лизинга обычно не указывается ни коэффициент удорожания, ни процентная ставка. К договору лизинга прилагается график платежей, в котором указан ежемесячный лизинговый платеж, который включает в себя возмещение стоимости предмета лизинга и лизинговое вознаграждение. Вообще для лизинга такого понятия, как «процентная ставка», не существует. Есть окончательная сумма, которую должен выплатить клиент.

В какой валюте происходят выплаты лизинга?

Все расчеты по договору лизинга производятся только в белорусских рублях, независимо от валюты, указанной в графике платежей. В случае если график не в белорусских рублях, то пересчет в белорусские рубли осуществляется в порядке, установленном в договоре. Обычно это курс, установленный Нацбанком на дату оплаты. Возможны варианты, когда договором лизинга предусмотрен иной курс пересчета — курс конкретного коммерческого банка или Нацбанка плюс определенный процент. Все зависит от условий, предусмотренных договором лизинга.

Таже читайте о лизинге:

Материал подготовлен при экспертной поддержке компании «Микро Лизинг».

Покупка жилья в лизинг — База знаний BN.ru

Лизинг – это долгосрочная аренда имущества с правом выкупа. Возможность лизинговых сделок предусмотрена ФЗ-164 «О финансовой аренде». Механизм таков: лизингодатель (арендодатель) приобретает имущество, после чего дает его за определенную плату лизингополучателю (арендатору) во временное владение с правом дальнейшего выкупа. По сути, это одна из форм кредитования, когда заем выдают не деньгами, а имуществом.

Лизинг на вторичном рынке жилья

Одна из главных особенностей системы финансовой аренды в том, что объект недвижимости находится в собственности лизингодателя в течение всего срока действия договора лизинга, то есть, по факту, до момента выкупа имущества лизингополучателем. Это и есть принципиальное отличие лизинга от ипотеки, когда объект переходит в собственность заемщика, но его права ограничены залогом. И очевидный недостаток – на имущество арендодателя (в том числе сданное в лизинг) может быть наложен арест.

Вместе с тем ответственность за неисполнение сделки со стороны продавца лежит и на лизингодателе, и на лизингополучателе. Если, к примеру, недобросовестный продавец реализует арестованное имущество, решать проблемы придется лизингополучателю. При этом он не освобождается от обязанности платить арендодателю и будет обязан возместить убытки, связанные с ненадлежащим исполнением договора. То есть арендатор может остаться без жилья, но за него все равно придется платить.

Если в лизинг приобретено готовое жилье, лизингодатель платит налог на имущество и формально несет издержки по содержанию объекта. А налоги для юридических лиц выше, чем для физических. При этом соответствующие расходы включаются в состав платежей.

Лизинг новостроек

В данном случае предметом лизинга в юридическом смысле является не сам объект, а право его требования. По сути, до момента сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности на лизингодателя «сдается в аренду» именно право требования.

При использовании механизма лизинга покупатели строящегося жилья оказываются в менее защищенном положении, нежели обычные дольщики. Не факт, что лизингодатель и застройщик будут оформлять договор долевого участия. Компании могут приобретать недвижимость по любым схемам – например, с помощью предварительного договора купли-продажи или другого подобного соглашения.

При нарушении сроков строительства дома конечный покупатель (лизингополучатель) не сможет претендовать на неустойку из-за срыва ввода объекта в эксплуатацию. Нет возможности потребовать и устранения дефектов, обнаруженных в период гарантийного срока, – претензии может предъявить лишь лизингодатель. Проще говоря, дольщиком может быть только лизинговая компания.

Однако при всех его недостатках лизинг – это, пожалуй, единственный способ купить квартиру для отказников по ипотеке. Прежде всего, услуга покупки новостройки в лизинг актуальна для тех, кто не может подтвердить свой официальный доход.

лизинг производственного и технологического оборудования в финансовую аренду

Для работы многих предприятий требуется специфическое оборудование. Это могут быть, например, медицинские аппараты для проведения диагностики, станки для обработки металла и многое другое. Основная сложность, с которой сталкиваются предприятия, заключается в высокой стоимости данного оборудования. Его покупка во многих случаях невозможна или нерентабельна. Решением для бизнеса может стать лизинг или финансовая аренда оборудования. Благодаря этому предприятие может оперативно получить необходимое имущества, а также ряд других преимуществ. В этой статье мы расскажем о том, как компания может взять оборудование в лизинг и что следует учитывать, подбирая оптимальный вариант.

Содержание

Определение и преимущества финансовой аренды

Существует достаточно много определений этого процесса. Мы остановимся на следующем:

Определение

Лизинг — это финансовая услуга, с помощью которой предприятие получает в свое распоряжение необходимое имущество, использует его для получения прибыли, а после окончания договора лизинга может приобрести его в собственность по остаточной стоимости или вернуть лизинговой компании.

Фактическим приобретателем оборудования является лизингодатель, он же становится его владельцем. После этого техника передается в пользование клиенту на условиях, прописанных в договоре. Лизингополучатель использует оборудование по своему усмотрению. Он также обязуется регулярно выплачивать лизингодателю определенные суммы. После заранее оговоренного периода времени клиент по остаточной стоимости выкупает оборудование, взятое в лизинг, и становится его владельцем, либо можем вернуть его лизинговой компании, если это предусмотрено договором лизинга.

Преимуществами покупки оборудования в лизинг для юридических лиц можно считать:

Низкие затраты на получение оборудования в пользование. Лизинг обычно предполагает авансовый взнос, но его размер можно заранее согласовать с лизинговой компанией. Затраты на авансовый платеж несопоставимы с суммой, необходимой для покупки оборудования за счет собственных средств.
Гибкие условия. В договоре лизинга можно зафиксировать условия, которые максимально будут соответствовать задачам клиента: срок договора, размер аванса, индивидуальный график лизинговых платежей, учитывающий сезонность бизнеса.
Отсутствие залога. Предмет лизинга остается в собственности лизинговой компании. Поэтому при финансовой аренде оборудования не требуется залогового обеспечения.
Возможность выбора техники и поставщика. Лизингополучатель может выбрать то оборудование, которое необходимо именно ему. При приобретении оборудования для юридического лица в лизинг все бонусы и преференции от продавца сохраняются. Кроме того, многие лизинговые компании напрямую сотрудничают с поставщиками техники, поэтому при заключении договора финансовой аренды могут предлагать специальные условия.

Существуют и другие преимущества для клиентов — юридических лиц:

Снижение налоговой базы на налог на прибыль. Все выплаты по лизингу относятся к расходам предприятия.
Возможность применения повышенного коэффициента амортизации.
Лизинговые договора не отображаются на балансе как займы или кредиты, что повышает инвестиционную привлекательность компании.
Возможность лизинга производственного оборудования «под ключ». Некоторые компании предлагают финансовую аренду техники с рядом дополнительных услуг: доставка, монтаж, наладка, обучение персонала и пр.
Уменьшение рисков, так как оборудование, взятое в промышленный лизинг, числится на балансе лизинговой компании, и на него не могут претендовать кредиторы.
Более простое и быстрое заключение договора. При лизинге оборудования обычно требуется предоставить меньше финансовых документов , чем в случае с кредитом на приобретение техники.
Выше вероятность одобрения. Лизингодатель остается владельцем оборудования, поэтому более уверен в собственной финансовой безопасности.

Минусов у лизинга оборудования не так много, и все они нивелируются при обращении в надежную лизинговую компанию:

Более высокая переплата. Этот вопрос согласовывается перед заключением договора. Чаще всего компания сможет предложить решение, при котором переплата будет минимальной.

Ставка кредитования в Газпромбанке и ставка лизинга в Газпромбанк Лизинг одинаковая. Переплаты в данном случае нет.

Проблемы с поиском лизинговых компаний, занимающихся оборудованием, в регионах. Эта проблема решается путем обращения в более крупные организации, которые работают по всей России.
Имущество находится не в собственности клиента. Эта проблема носит личный характер. Многим клиентам психологически «некомфортно» работать с техникой, которая принадлежит другой компании. Тем не менее, во многих западных странах уже давно активно используют аренду и лизинг. В связи с развитием технологий компании проще взять имущество в лизинг, затем оперативно его вернуть и взять новое, не тратя время, чтобы его продать.

Если у клиента возникают финансовые сложности, лизинговая компания может пойти ему навстречу и предложить вариант с изменением условий погашения задолженностей.

Как купить оборудование в лизинг?

Процедура включает в себя несколько этапов:

Первый шаг — это выбор компании, которая занимается лизингом технологического оборудования. При выборе следует учитывать следующие факторы:

Сколько лет компания работает на рынке? Промышленное оборудование — достаточно сложный предмет лизинга. Чтобы разбираться в нем, в штате компании должны работать высококвалифицированные сотрудники. Кроме того, лизинговые сделки с оборудованием чаще всего достаточно длительные, поэтому стаж компании говорит об опыте ее сотрудников и экспертизе.
Какие условия предлагаются? Важно учесть возможность выбора срока финансовой аренды и размера платежей, возможность досрочного выкупа, процентную ставку по договору лизинга оборудования для юридических лиц.
На чем специализируется лизингодатель? Компании, которые предлагают оборудование в лизинг для юридических лиц, могут помочь вам с выбором техники. Отдавайте предпочтение организациям с опытом работы в вашей сфере. Обычно они могут найти наиболее подходящее оборудование.
Каков размер авансового платежа? Для многих компаний крупный первый взнос — важный негативный фактор. Некоторые организации при заключении договора дают возможность выбрать его размер.

Второй этап — обсуждение условий. Вам потребуются документы, в первую очередь

устав, учредительный договор;
свидетельство о гос. регистрации и постановке на учет в налоговом органе;
выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
решение и приказ о назначении руководителя.

Могут потребоваться и другие документы. Их список зависит от политики конкретной организации. В ряде случаев от вас могут потребовать бизнес-план с указанием того, как вы будете использовать лизинговое оборудование.

Третий этап — заключение договора. Если стороны смогли договориться об условиях, они закрепляют соглашение документально. В договор обычно включаются существенные условия, касающиеся размера платежей, порядка их выплат и так далее. Все пункты договора обязательны для выполнения обеими сторонами. Клиенты Газпромбанк Лизинг могут подключиться к системе ЭДО, чтобы оперативно обмениваться с нами необходимыми документами.

Какие условия фиксируются в договоре лизинга оборудования для юридических лиц?

1. Детальное описание объекта договора. Этот пункт защищает и лизингодателя, и его клиента. Он дает гарантию, что заказчик получит оборудование с необходимыми характеристиками и не будет изменять ее свойства без согласования.

2. Права лизингополучателя. Обычно в этом пункте указывается то, что объект договора передается в пользование клиенту. Тем не менее, иногда в нем прописывают дополнительные условия, например, запрет на субаренду.

3. Порядок передачи оборудования. Обычно лизингодатель напрямую передает предмет лизинга лизингополучателю. Однако возможны и другие варианты.

4. Условия эксплуатации оборудования. Несмотря на то, что лизингополучатель сохраняет за собой право пользования оборудованием, вторая сторона вправе внести ограничения. Это делается для того, чтобы не допустить порчи имущества. Лизингодатель также сохраняет за собой право проверять состояние и порядок пользования оборудованием.

5. Срок договора и срок лизинга. Не путайте эти показатели! Срок действия договора определяется датой подписания и датой исполнения всех обязанностей каждой стороной. Лизинг же начинает действовать с момента получения техники заказчиком.

6. Сумма договора лизинга. Обратите внимание на это условие. Сумма договора должна совпадать с указанной в графике платежей. В противном случае вас могут ждать доплаты.

7. Балансовый учет. При покупке оборудования в лизинг для юридических лиц обязательно указывается, на чьем балансе будет числиться имущество. Эта сторона должна будет формировать отчетность и выплачивать налоги.

8. Порядок внесения платежей.

9. Порядок обслуживания оборудования. В этом пункте указывается, какая из сторон будет следить за состоянием оборудования.

10. Порядок проверок. Обычно лизингодатель требует, чтобы клиент регулярно отчитывался о состоянии оборудования. Делать это можно, например, в формате фотоотчетов.

Что выгоднее — лизинг или автокредит, бу авто в кредит и срочный выкуп автомобилей в Autopark

Что такое лизинг авто простыми словами: процедура покупки автомобиля для физических лиц в Украине

Такой процесс, как купить машину в лизинг — это обычное дело для граждан США и европейских стран. Эта услуга включает в себя комплексное обслуживание клиента со стороны компании, ее предоставляющей. В сервис входят регистрация транспортного средства, страхование, ремонт (если ДТП произошло не по вине клиента), может включаться услуга авто-подмены, топливная карта. Услугу по продаже автомобилей в лизинг в Украине предлагает компания «Автопарк».

Взять автомобиль в лизинг — это значит арендовать транспортное средство на длительный период с последующим правом купить авто у компании. Выбрать покупатель может любую понравившуюся машину отечественного производства или иномарку. Для этого даже не обязательно посещать салон «Автопарка», вы можете сделать предварительный выбор на сайте компании. В каталоге представлен большой ассортимент авто из США, Азии, Европы, разных годов выпуска. Каждая позиция имеет подробное описание технических характеристик, комплектации и фото в нескольких ракурсах.

За автомобилем клиент может обратиться в один из наших салонов в Запорожье, Киеве, Одессе, Харькове. Выяснить все условия процедуры, подробности оформления, оплаты можно в телефонном режиме. Контактные номера нескольких украинских мобильных операторов указаны на главной странице сайта.

Что выгоднее — лизинг или автокредит, чем лизинг отличается от кредита?

Большинство украинских автомобилистов плохо различают лизинговую покупку от кредитования. В обоих случаях получатель автомобиля платит ежемесячные взносы за право пользования, а по итогу выплат получает его в собственность. Однако здесь есть несколько существенных отличий:

для долгосрочной аренды с правом выкупа нужен меньший объем документов;
оформлением страховки и регистрации ТС занимается компания, а не клиент;
в случае аварии (не по вине получателя) лизингодатель решает все вопросы по страховке и ремонту;
выкупная стоимость за авто рассчитывается с учетом уже имеющихся выплат на аренду.

Ответ на вопрос: в чем выгода покупки авто посредством лизинга, очевиден — быстрое оформление сделки, отсутствие бумажной волокиты для клиента.

Важно помнить о том, что если вы доверите сделку (лизинг/кредит) профессионалам, таким как компания «Автопарк», конечная стоимость лизингового автомобиля может быть ниже розничной цены.

Многие автомобилисты, которые не могут себе позволить покупку транспортного средства, берут его в прокат, что, по мнению многих, ничем не отличается от лизинга. Однако во втором случае по окончании арендного договора пользователь, выплатив остаточную сумму, может оставить авто в своей собственности. Учитывая то, что было выплачено за период аренды, сумма остается сравнительно небольшая. Вот чем аренда отличается от лизинга.

Почему стоит обратиться в компанию «Автопарк»?

Наша компания за 12 лет работы в сфере предоставления услуг населению заработала репутацию надежного партнера. Нашим сервисом уже воспользовалось более 100 тысяч клиентов, чье доверие для нас важнее всяких регалий. Мы проводим абсолютно безопасные для клиента финансовые сделки и гарантируем это, поскольку сотрудничаем только с проверенными финансовыми учреждениями. Оформление документов проходит максимально оперативно благодаря полной автоматизации всех процессов.

«Автопарк» — это полный комплекс услуг: поиск и подбор лучшего варианта автомобиля по соотношению «цена-качество», самые лояльные финансовые обязательства, досрочное погашение без комиссий. При необходимости решить срочный вопрос обращайтесь к нашей службе поддержки.

Лизинг, кредит или покупка за наличные: что выгоднее

Компании покупают автомобили. Для директора или для выполнения рабочих задач, премиальные или обычные – неважно.

Важно, как эта покупка оплачивается: из собственных средств или с привлечением средств заемных. Под собственными средствами подразумеваются оборотные средства компании, а также часть прибыли, выплаченной директору в виде зарплаты, премиальных или дивидендов. Заемные средства – это деньги на приобретение машины, полученные по договору кредитования или лизинга. Что выгоднее – просто купить авто за «свои», взять кредит и спокойно распоряжаться машиной или оформить лизинг? Все не так просто, как кажется на первый взгляд. Разобраться в теме помогли специалисты компании Европлан.

Что такое лизинг

Для начала коротко поясним суть лизинга. Лизинг – это финансовая аренда, подразумевающая право пользования предметом лизинга на возмездной основе. Лизинг объединяет понятие аренды и кредита. От аренды здесь возможность получить имущество во временное пользование без полной оплаты, от кредита – необходимость расчета по графику. Отличие в том, что договор лизинга – трехсторонний. Он заключается между продавцом имущества, лизинговой компанией и покупателем. Наиболее распространен финансовый лизинг: имущество выкупается в конце срока действия договора. При заключении сделок понятие юрлица и ИП тождественны. Несмотря на то, что ИП фактически является физлицом, к нему применяются те же условия обслуживания, что и к компаниям. Также в компании Европлан лизинг могут оформить и самозанятые.

Дополнительные расходы: заметные, но неочевидные

Перейдем к делу. Компания или ИП хочет купить машину. Денег – достаточно, кредитная история – хорошая, можно купить любой автомобиль любым способом. Самым простым кажется просто приехать в дилерский центр и заплатить всю сумму.. Но это только на первый взгляд. На деле, средства компании – это оборотные активы, которые можно использовать для диверсификации бизнеса. Купить, продать, построить – то, что приносит доход на коротком плече, лучше делать за свои деньги. Если доходность вашего бизнеса составляет 20%, урезав оборот на сумму покупки машины вы лишились этих 20% прибыли. Плюс заплатили налоги сполна – об этом чуть ниже.

Хорошо, откажемся от покупки за свои средства, оставим деньги работать, возьмем кредит. В этом случае расчет будет постепенным, есть возможность выбрать гибкий график, соотнеся его с объемом получаемой прибыли. Машина сразу встанет на баланс и вы сможете ее даже продать, если понадобится. Но здесь нюанс в том, что кредит в бухгалтерских проводках отражается как кредиторская задолженность и никак не влияет на расчет налогооблагаемой базы при уплате налогов – не уменьшает ее. При невозможности выплат у вас могут конфисковать автомобиль и наложить арест на прочее имущество, а долг при этом останется. Да и саму машину могут забрать за долги компании – точно так, как при покупке за свои деньги.

Что делать? Оформить лизинг.

Если вы покупаете джип для директора, микроавтобус для развоза персонала или пополняете парк грузовиков – лизинг позволяет не только рассчитываться постепенно, в том числе – из получаемой прибыли, но и уменьшает налоги. Согласно правилам бухучета лизинговые платежи в проводках компаний на ОСНО отражаются как затраты на производство, а значит – уменьшают базу для расчета налога на прибыль. Аналогично можно уменьшить налог на упрощенке «доходы-минус-расходы». Если компания является плательщиком НДС, весь объем уплаченного налога на добавленную стоимость по договору лизинга можно зачесть при продаже товаров или услуг. Да, при оформлении лизинга право собственности на объект переходит конечному покупателю только после завершения выплат, но взамен вы получаете такие преимущества:

• возможность приобретения авто как нового в автосалоне, так и авто с пробегом;
• покупка у частного лица, компании или в автосалоне, тогда как кредит можно оформить только при заключении сделки с юрлицом;
• включение в стоимость договора расходов на страхование, срочное и текущее обслуживание, что также принимается в зачет расходов при формировании базы налога на прибыль;
• гибкий график расчетов с возможностью отсрочки первых платежей. Например, компания Европлан при составлении графика учитывает сезонность бизнеса.

Если по каким-то причинам договор расторгается, лизингополучатель теряет автомобиль и все выплаченные за него ранее средства. Но, если на момент расторжения договор полностью не оплачен, долг обнуляется, тогда как при кредите вы должны будете выплатить взятые в банке деньги с процентами до конца.

Особенности покупки автомобиля в лизинг

При заключении договора процесс занимает немного времени. Если для кредита требуется подтверждение благонадежности компании, предоставление декларации (а молодым фирмам это сделать сложно, ведь отчетность сдается раз в год), то для лизинга это не нужно. Приобретаемый автомобиль для конца расчетов по договору остается в собственности лизингодателя, что нивелирует необходимость залога. Кроме этого, лизинг позволяет:

• купить несколько машин в рамках одного договора;
• купить дорогой автомобиль, который сложно приобрести сразу за собственные средства;
• получить скидку от автоконцерна: у лизинговых компаний есть специальные дисконты за счет большого объема договоров;
• оптимизировать прибыль компании: приобрести машину для руководителя и принять к зачету в структуре налога на прибыль все лизинговые платежи вместо того, чтобы выдавать ему премию и платить 13% НДФЛ и отчисления в пенсионный и на ОМС;
• сэкономить на налоге на имущество за счет ускоренной амортизации;
• сохранить оборотные активы компании и не испортить кредитный рейтинг – лизинговые платежи не рассматриваются как задолженность и не влияют на статус компании.

Лизинг – это возможность расширения основных фондов компании без ущерба обороту. Предмет лизинга не может быть изъят в споре с третьими сторонами, что важно для компаний, приобретающих авто в лизинг для производственных целей. Кроме того, при заключении договора финансовой аренды на автомобиль вы можете пользоваться такими плюсами как скидки на бензин по топливной карте, специальные тарифы страховых компаний, помощь на дорогах и обратный выкуп, в том числе, в зачет нового автомобиля.

Материал подготовлен при информационной поддержке автолизинговой компании Европлан.

На правах рекламы

Приобретение ООО автомобиля в лизинг (плюсы и минусы)

Малому бизнесу сложно приобрести крупное основное средство для деятельности организации путем обычной купли-продажи. В особенности если такое ОС — автомобиль. В связи с чем приходится прибегать к другим инструментам его получения. Наиболее востребованный из них — лизинг.

В рамках нашей статьи мы постараемся раскрыть плюсы и минусы его использования и моменты, на которые при заключении договора лизинга необходимо обращать внимание. Это позволит использовать лизинг на более выгодных финансовых условиях и с учетом налоговых рисков.

1. Виды лизинга.

Плюс.

В отличие от обычной купли-продажи или кредита, лизинг многообразен. Наиболее частые его варианты — лизинг с выкупом автомобиля и без выкупа.

В первом случае по окончанию срока лизинга вы становитесь полноправным собственником транспортного средства, выкупая его у лизинговой компании по остаточной стоимости.

Во втором случае завершения срока лизинга можно вернуть автомобиль обратно лизинговой компании. То есть для вас это обернется практически обычной арендой. Такая возможность позволит вам выбрать новый автомобиль и заключить новый контракт.

Минус.

Если будет вариант лизинга без выкупа, то тут положительная сторона в части выбора автомобиля может обернуться для вас и другой стороной. В частности, когда в замене нет необходимости, но нужно снова проходить процедуру заключения нового договора и снова платить за аренду автомобиля лизинговой компании, а не пользоваться уже своим автомобилем.

2. Форма расчета.

Плюс.

Формы расчетов по лизингу бывают разные. Как правило, они выражаются в уплате денежных средств. Но на практике встречается и бартерный лизинг, когда в счет платежей отгружаются товар, материал, и оказываются какие-то работы и услуги. При втором варианте, если у вас есть какой-то ходовой товар (услуги), есть возможность получить авто практически без вложения оборотных средств компании.

Минус.

Второй вариант расчета в России встречается редко. Такая система лизинга пока не очень развита в экономике нашей страны. Поэтому, чтобы найти лизинговую компанию с таким вариантом договора, придется потрудиться.
«Плюс» при бартерной системе расчетов сложно соразмерно оценить товары, услуги, зачитываемые в счет платежей. Так как не всегда лизинговая компания готова зачесть их по стоимости, интересной именно для вашего бизнеса.

3. Выбор марок.

Плюс.

При лизинге вы можете выбрать любое авто, и лизинговая компания приобретет его для вас. В случае с простой покупкой или кредитом вы будете ограничены обычными предложения автосалонов и других автомобильных рынков.

Минус.

Как правило, все лизинговые компании строят свою деятельность на работе только с новыми автомобилями в отличие от стандартных рынков продажи авто, где можно купить и БУ. То есть при необходимости поиска бюджетного варианта с новым автомобилем может оказаться и не таким уж дешевым для вашего кошелька в отличие от поддержанного автомобиля.

4. Сумма лизингового платежа.

Плюс.

Суммы лизинговых платежей, как правило, значительно ниже, чем при варианте с кредитом. В них не закладывается процента ставка. Особенно они финансово выгодны, когда используется вариант лизинга без выкупа.

Минус.

Ее размер зависит от графика платежей и суммы предоплаты или ее отсутствия.

5. Предоплата.

Плюс.

Очень часто лизинговые компании работают без авансовой системы. При ней не требуется внесение каких-либо первоначальных взносов, как при варианте с обычным кредитом. У банков это бывает только в виде рассрочки, а она на практике встречается в предложениях банков не по всем маркам и моделям, которые вам бы хотелось получить. Ну и предлагается банками не так часто, а обычно в преддверии сезонов продаж.

Согласитесь, если необходимость в автомобиле у вас возникнет летом, дождаться интересных новогодних акций по кредиту может быть очень затруднительным.

Минус.

Отсутствие уплаты аванса. Это сказывается на сумме лизинговых платежей. В такой ситуации они увеличиваются. Поэтому здесь надо реально оценить, что для вас будет интереснее: взять лизинг с авансом и потом платить значительно меньше, или сэкономить сейчас, но потратится потом в процессе расплаты за авто.

Размер аванса. Как правило, при кредите довольно часто возможны авансы в размере 10%-15%. В лизинге же чаще всего их размер ограничивается рамками от 20% до 49%.

6. Процедура оформления.

Плюс.

Пакет документов для его получения значительно меньше, и процесс одобрения сделки значительно быстрее. То есть, если время поджимает, то получить авто по лизингу можно в очень короткое время. В банках же, как правило, такая спешка приводит к повышению процентной ставки по кредиту.

Минус.

Как такового минуса по данному фактору нет.

7. Право собственности.

Плюс.

В случае с ДТП ответственность и убытки будет нести лизинговая, если:

— в договоре лизинга указано, что обязанность лизингополучателя возместить лизинговой комании убытки, возникшие в случае повреждения или гибели предмета лизинга, возникает лишь в случае отказа страховой компании от возмещения убытков, либо в случае превышения фактической стоимости восстановительного ремонта над суммой страхового возмещения;
— включить в договор страхования условие, что к страховщику не переходит право требования к лизингополучателю, кроме случая умысла лизингополучателя в причинении убытков;.
— включить в договор страхования транспортного средства условие, что лизингополучатель вправе только пользоваться предметом лизинга. То есть сотрудники вашего ООО будут рассматриваться лицами, допущенными к управлению им, с разрешения собственника — лизинговой компании.

Минус.

— на время действия договора лизинга Автомобиль считается собственностью лизинговой компании, и вы будет считаться по сути обычным его арендатором, которому он передан на временное пользование;
— у вас не будет прав сдать его в субаренду или выехать на нем заграницу без одобрения лизинговой компании;
— при несоблюдении условий договора лизинга автомобиль может быть изъят без решения суда;
— утрата (кража, «фатальная» поломка автомобиля) по вашей вине не освобождает от обязательств по договору лизинга. В связи с чем для подстраховки приводит к оформлению КАСКО. А ее сумма, как правило, может оказаться весомой для бюджета. Особенно, если авто недешевое.

8. Досрочное погашение.

Плюс.

Он один — договором лизинга такой вариант практически всегда предусмотрен.

Минус.

Чаще всего досрочное погашение невозможно ранее, чем через полгода с момента заключения договора лизинга. В случае нарушения условия могут быть выставлены штрафы. Сейчас же в сфере автокредитов таких санкций уже практически нет, как и ограничений по сроку и суммам досрочного погашения.

9. Выкупная стоимость.

Плюс.

Для лизинга на момент договора она рассчитывается предварительно и может меняться, исходя из состояния износа автомобиля. А при варианте с кредитом или обычной покупкой стоимость машины, выплачиваемая продавцу или банку, в любом случае будет неизменна, вне зависимости от будущего износа автомобиля.

Минус.

При варианте с кредитом или обычной покупкой такой платеж в целом отсутствует. Учитывая тот фактор, что лизинг позволяет растянуть затраты на авто на более долгий период и учесть при выкупе износ, то переплата из-за нее, как правило, не такая уж и значительная. Поэтому данный минус в целом будет довольно спорным.

10. График платежей.

Плюс.

Как правило, график из уплаты плавающий и не всегда ежемесячный, что позволяет успеть заработать нужную сумму для погашения в отличие от ситуации с ежемесячными платежами по автокредиту.

Минус.

Чем реже платежи, тем больше их суммы, а это тоже не всегда финансово выгодно вашему карману.

11. Транспортный налог

Плюс.

Платит данный налог та сторона договора лизинга, на которую он зарегистрирован. В частности, если автомобиль зарегистрирован на лизинговую компанию, то платит его именно она в течение всего срока действия договора лизинга и по его окончанию (если договором лизинга не предусмотрен выкуп лизингового имущества).

Если автомобиль регистрируется на лизингодателя, а затем передается вам и временно (на срок действия договора лизинга) регистрируется на ваше ООО, то и в этой ситуации транспортный налог платит лизинговая компания. Как в течение срока действия договора, так и по его окончанию (если договором лизинга не предусмотрен выкуп лизингового имущества).

Минус.

В случае, когда автомобиль сразу регистрируется на ваше ООО (временно, на срок действия договора) без изначальной регистрации на лизинговую крмпанию, то его платите вы. Если выкуп предмета лизинга не предусмотрен, то по окончанию срока действия договора и перерегистрации его обратно — эта обязанность перейдет обратно лизинговой компании.

12. Поэтапная оплата.

Плюс.

Нет сразу большой финансовой нагрузки по оплате всей стоимости автомобиля.

Минус.

Переплата сверх изначальной стоимости автомобиля.

Важный момент! Если вы решите себя «побаловать» и купить для бизнеса очень дорогое и брендовое авто, то при такой покупке есть определенные налоговые риски. Рассмотрим их подробнее.

Приобретая в лизинг дорогостоящий автомобиль премиум-класса, имейте в виду, что с учетом расходов на них могут возникнуть определенные проблемы на режиме УСН и ОСНО. Но особенно проблемно это будет на ОСНО, поскольку коснется не только Налога на прибыль, но и НДС. Поэтому более развернуто рассмотрим учет расхода на дорогой автомобиль именно по ОСНО.

Налог на прибыль.

Любая покупка со средств организации должна быть направлена на прибыль в дальнейшем и ни в коем случае не ухудшать финансовое положение бизнеса.

Ввиду того, что автомобиль будет относиться к категории дорогостоящих, то будет «напрашиваться вопрос» в части экономической обоснованности затрат и того, как сделать затраты на лизинг дорогого автомобиля оправданными для бизнеса?

Поэтому, планируя лизинг дорогого автомобиля, важно учитывать, как минимум, следующие факторы:

— приобретение авто (даже лизинг) не должно «загонять» ООО в долги. Если в компании нет оборотных средств, и придется брать займы (пусть даже учредителя), то у налоговой вполне обосновано могут появиться подозрения, что это своего рода схема для занижения налога. Особенно когда заимодавец — учредитель и будете в основном использовать это авто сам;

— ООО в этот момент должно вести активную работу (заключались договора, имелись доходные поступления от сделок). Так как иначе сложно будет объяснить, зачем организации авто премиум-класса, когда деятельности нет совсем и надобности в нем как таковой нет.

— должны быть видимые признаки использования автомобиля в коммерческой деятельности (затрат на приобретение ГСМ, страхование (ОСАГО), составление путевых листы, приказов о закреплении автомобиля за сотрудником и т.д). Так, если компания приобрела машину, но при этом не несет расходов на оплату ОСАГО, бензина и т.п., то уже есть основания для сомнений со стороны налоговой.

То есть отсутствие причин, указанных выше, поможет снизить риск проблем с налоговой.

Практика показывает, что при наличии покупок автомобилей люксовых марок внимание инспектора к ним практически 100% гарантировано. Чаще всего в таких случаях налоговая старается отследить факт использования приобретенного автомобиля. При этом крайне важно, чтобы он не был передан в пользование сторонним физическим лицам или сотрудникам компании в их личных интересах, которые никак не связаны с их трудовой деятельностью, либо с извлечением доходов самой организацией.

Также, если время использования автомобиля, по данным имеющихся документов, не совпадает с графиком работы директора, то налоговая придет к выводу, что автомобиль эксплуатируется вами как физическим лицом, а не для компании и вне связи с коммерческой деятельностью организации. Иначе такие затраты будут исключены. А это «чревато» доначислением налога, штрафа за его не уплату и пени. Это подтверждается судебной практикой —постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2015 No 11АП-5693/2015.

Но есть лазейка! Законом не установлены требования подтверждения экономической оправданности затрат. То есть нет перечня конкретных документов и их форм для этих целей. Поэтому для обоснованности расхода можно воспользоваться внутренними документами организации. К примеру, составить положение о деловом стиле компании и обязательно включить в должностные инструкции сотрудников условие о том, что эти работники используют машины представительского класса в интересах компании для создания благоприятного имиджа у деловых партнеров.

Таким путем, если организация сможет подтвердить, что автомобиль класса люкс необходим ей для поддержания делового имиджа компании. Например, в результате использования для перевозок своих сотрудников (особенно, руководства) бюджетного автотранспорта компания может потерять репутацию. А таким образом и клиентов, и прибыль. Для этого также лучше издать внутренний документ (например, служебную записку с визой руководителя), обосновывающий необходимость покупки дорогого автомобиля. Так как это увеличивает шансы компании на заключение новых контрактов. Все это будет подтверждать, что расходы направлены на получение прибыли в будущем. А, значит — они целесообразны и экономически оправданны.

«Плюс», как было указано выше — нужно обосновать, что автомобиль компания действительно использует в предпринимательских целях (оформлять путевые листы, в которых указаны маршруты поездок и пункты назначения, кассовые и товарные чеки на приобретение ГСМ, а также авансовые отчеты).

НДС.

В целом по покупке авто в лизинг НДС можно принять к вычету на общих основаниях. Но на практике налоговые очень часто отказывают в таком вычете по НДС, связывая это с тем, что для этого авто надо использовать именно в деятельности, облагаемой НДС. Поскольку вычет применяется только по объектам, приобретенным для использования в деятельности, облагаемой НДС. Если инспекторы при проверке обнаруживают, что в том периоде, когда заявлен вычет по приобретенному автомобилю, он в деятельности, облагаемой НДС, не использовался, следует отказ в вычете и доначисление налога.

По судебной практике в большинстве случаев налогоплательщикам удается отстоять свою позицию, даже если авто используется в деятельности, не облагаемой НДС.(постановление АС Уральского округа от 21.10.2015 No Ф09-6824/15, постановление АС Центрального округа от 01.09.2016 No А64-5617/2015). Но есть и обратная практика (постановление АС Дальневосточного округа от 01.11.2016 No Ф03-4901/2016).

Для вычета по НДС важно не допускать риски привлечения внимания к себе. Они будут аналогичными налогу на прибыль.

Имейте в виду, налоговая, чтобы доказать факт необоснованности вычета, часто проводит целые расследования, используя не только ресурсы ФНС России, но и запрашивая информацию из других госорганов. Например, из ЗАГСа — о лицах, не состоящих в браке, но имеющих общих детей. Или из органов ГИБДД — о фактах ДТП с автомобилями, в отношении которых применен вычет, и лицах, управлявших этими автомобилями в момент аварии. Также инспекторы при сборе доказательств могут, к примеру, провести опрос участкового инспектора полиции на предмет выяснения того, где и как хранятся автомобили в ночное время и в выходные дни, а также, кто фактически пользуется транспортными средствами. И в результате такой работы налоговикам удается убедить суд не только в том, что фактически автомобилем владеет не компания, а физическое лицо, но и в том, что вся операция по покупке от имени организации затевалась исключительно ради налогового вычета.

Поэтому, если решите взять в лизинг дорогой автомобиль, то готовьтесь к тому, что к этому расходу внимание налоговой практически будет гарантировано. Как можно попробовать обосновать свою позицию по экономической оправданности покупки, информация приведена выше. Также выше рассмотрено, при каких условиях риск исключения расхода (или вычета в части НДС) максимален. Есть вероятность, что даже такие доводы налоговую не удовлетворят. Таким образом, вероятнее всего, что свою позицию придется отстаивать в суде. Но, по имеющейся судебной практике, при соблюдении приведенных условий и оформлению нужных документов, суды чаще встают на сторону налогоплательщика.

Исходя из приведенным нами рисков и факторов, вы можете провести для себе анализ выгодности лизинга для своего бизнеса и заключить договор по нему на условиях, выгодных, в первую очередь, вам и вашим финансам. Удачного вам ведения бизнеса!

Справочник по договорам аренды и покупки

Чем отличаются договоры аренды с покупкой и варианты аренды?

Эти термины часто используются как синонимы, но на самом деле это не одно и то же. «Опцион» в «опционе на покупку» означает право покупать или сдавать в аренду землю или другие имущественные права без каких-либо обязательств по этому поводу .

Обычно при покупке по аренде существует два отдельных договора: сама аренда и договор продажи.

Между тем, согласно этому блогу юридической фирмы Koontz & Associates из Сарасоты, Флорида: «Вариант аренды очень похож на аренду, поскольку он состоит из двух соглашений и теоретически позволяет арендатору в конечном итоге приобрести недвижимость.Однако арендатор не подписывает договор купли-продажи, а вместо этого заключает опционное соглашение ».

В таком опционном соглашении об аренде продавец обязан продать, но покупатель не обязан покупать. Для этой привилегии и право купить недвижимость в любое время во время аренды, арендатор также оплачивает опционный сбор вперед. предоставление финансирования вместо ипотечного кредитора.Земельные контракты были, как правило, более популярны в 1970-х и 1980-х годах, когда ипотечные ссуды было труднее получить.)

Некоторые преимущества договора аренды-купли-продажи

Полностью оформленный договор аренды-купли-продажи, конечно, заканчивается арендодатель больше не является собственником недвижимости. Но если владелец получил рыночную арендную плату, а затем справедливую цену за собственность, это может быть выгодной сделкой для обеих сторон.

С точки зрения продавца-арендодателя, вы, вероятно, получите более стабильного арендатора в течение этого периода, и договор аренды-купли-продажи часто дает возможность включить в бухгалтерскую книгу больше затрат на обслуживание и модернизацию на стороне арендатора во время срок аренды.

И если арендатор соглашается заплатить справедливую рыночную стоимость в конце сделки, вы все равно можете получить выгоду от повышения стоимости, получая при этом стабильный доход от собственности. У вас также уже будет в наличии в среднем от 2,5% до 7% согласованной покупной цены в качестве авансового, невозмещаемого единовременного платежа. Что касается ежемесячной арендной платы, стандартно от 10% до 15% каждый месяц.

Кроме того, на спадающем рынке или в районе, где даже нет повышенного рынка, такие договоренности могут быть хорошим способом для владельца недвижимости найти как арендатора, так и покупателя.

(Вот сайт, который предлагает шаблонов аренды и покупки . А вот один для типичной аренды жилого фонда . Большая разница!)

Некоторые недостатки договора аренды

As владелец собственности, вы обязуетесь продать эту собственность. Денежная цена, которую вы получите, может быть установлена либо в начале аренды, либо в конце. В любом случае, вы обязуетесь не только продать его, но и покупателю, который в какой-то момент получит ипотечный кредит.

Неспособность сделать это означает отсутствие сделки. Покупатель также может отступить, оставив вам свободную недвижимость, которая, возможно, не стоит того, что было на момент создания совместного предприятия.

И если вы соглашаетесь, что цена продажи будет справедливой рыночной стоимостью в конце периода аренды, эта цена может быть меньше той, которую вы могли бы получить, если бы вы установили цену в начале. Будет ли это рынок продавца или рынка покупателя?

Подобные рыночные капризы подпадают под категорию «хрустального шара» рыночного времени, которая, конечно же, создает риск при любом виде инвестирования.

На что следует обратить внимание, прежде чем переходить к соглашению

Независимо от того, выбираете ли вы вариант аренды или аренды, эти сложные сделки требуют знания применимых местных и государственных нормативных актов.

Конечно, вы можете начать поиск в Интернете. Многочисленные сайты содержат рекомендации, предупреждения и многое другое из надежных источников, а их советы могут сильно различаться. Например, некоторые рекомендуют ограничить арендатора до одного года, в то время как другие говорят, что это слишком коротко.

Другие, осторожно относящиеся к искам о справедливой процентной ставке, которые могут возникнуть в случае выселения арендатора после выплаты арендной платы, предостерегают от использования таких слов, как «кредит», «продавец» и «покупатель» в самом договоре аренды.Вы также должны знать разницу между согласованной ценой и рыночной ценой.

Наконец, независимо от того, совершаете ли вы покупку или аренду, вы создаете отношения арендодатель-арендатор, поэтому четко укажите, кто несет ответственность за налоги на недвижимость (вероятно, владелец недвижимости) и техническое обслуживание (вероятно, арендатор). Что касается последнего, укажите, в какой степени.

Правильная сделка в нужное время? Только в том случае, если это подходит вам

Для покупателя, меняющего арендатора, эти договоренности — шанс получить жилье и начать вносить первоначальный взнос понемногу каждый месяц, при этом откладывая для закрытия окончательного ипотечного кредита позже.

Для арендодателя, меняющего продавца, договор аренды-купли-продажи — это способ закрепить за собой покупателя и арендатора одновременно, что является определенным соображением на рынке покупателя. Возможно, вы даже сможете получить арендную плату выше рыночной по сравнению с традиционной арендой, и вы получите арендатора, который, вероятно, более привержен собственности, чем типичный арендатор.

Стоит ли отказываться от владения собственностью по договору аренды-купли-продажи или по любому другому? Это вам решать. Вы можете взять деньги и запустить или продолжить поток доходов в будущем.

6 вопросов о соглашении об аренде и опционе

Если вы мечтаете о домовладении, но у вас нет первоначального взноса или кредитного профиля, чтобы воплотить его в жизнь, вариант аренды с выкупом — один из нескольких возможных вариантов.

Что такое аренда с правом выкупа?

Опцион на аренду — это договор, в котором арендодатель и арендатор соглашаются, что в конце определенного периода арендатор может выкупить недвижимость. Арендатор платит авансовый взнос и дополнительную сумму каждый месяц, которая идет в счет возможного первоначального взноса.Если вы решите не покупать дом в конце срока действия соглашения, вы потеряете плату за опцион, а также все деньги, которые вы положили в качестве первоначального взноса, но продавец не сможет прийти за вами за то, что вы отказались выполнить покупка.

Договоры аренды под другими названиями, в том числе:

Договоры аренды с выкупом
Возможность аренды
Вариант аренды с выкупом
Опцион с правом выкупа
Аренда с правом выкупа
Аренда с правом выкупа

Вопросы, которые следует задать об аренде с возможностью покупки

Договоры аренды с правом покупки могут быть сложными, поэтому убедитесь, что вы ответили на следующие вопросы, прежде чем двигаться дальше:

1.Как структурирована сделка?

Вы захотите понять все условия сделки, включая продолжительность соглашения и размер комиссии за опцион, которая может быть любой, но обычно варьируется от нескольких сотен долларов до 20 процентов от стоимости. дома. Как правило, вы платите арендную плату выше рыночной, причем часть арендной платы идет на будущий первоначальный взнос за недвижимость. Вам нужно, чтобы адвокат по недвижимости, имеющий опыт работы с этими соглашениями, ознакомился с контрактом, прежде чем подписывать его.

2. Какие у меня планы по подготовке к покупке?

Поговорите с кредитором перед заключением договора аренды с правом выкупа, чтобы убедиться, что он перечислит деньги, которые вы заплатили домовладельцу помимо арендной платы, на вашу покупку. Таким образом, вы будете знать, сколько денег вам понадобится для покрытия первоначального взноса и дополнительных расходов в дальнейшем.

«Когда вы оформляете опцион на аренду, вы делаете ставку на то, что получите право на ипотеку и сможете оформить и купить недвижимость», — говорит Тимоти МакФарлин, адвокат по недвижимости из Лос-Анджелеса.«Убедитесь, что у вас есть способ сделать это».

В дополнение к накоплению первоначального взноса, используйте свое время, снимая аренду, чтобы улучшить свой кредит, чтобы претендовать на лучшую ставку, когда придет время покупать дом. Другими словами, выплатите свой долг, избегайте открытия новых кредитных счетов и оплачивайте все свои счета вовремя.

3. Как обстоят дела на рынке жилья в моем районе?

Вы можете либо заранее согласовать покупную цену, либо согласиться с тем, что продажные цены будут зависеть от оценки во время продажи.Стоимость жилья может колебаться в течение периода аренды, поэтому важно знать, можно ли изменить цену, прежде чем покупать.

На рынке, где цены на жилье растут, покупателю может быть выгодно зафиксировать цену заранее. Но на рынке, где цены падают, вы можете согласиться заплатить больше, чем будет стоить дом на момент покупки. В этом случае вам может быть труднее получить одобрение на ипотеку или собрать достаточный первоначальный взнос плюс расходы на закрытие.

4. Кто за что отвечает?

В договоре об аренде должно быть указано, кто несет ответственность за обслуживание и ремонт дома, а также кто будет оплачивать сборы ассоциации домовладельцев и коммунальные услуги. Вам необходимо иметь страховку арендатора, и владелец несет ответственность за приобретение страховки арендодателя.

5. Нужен ли мне домашний осмотр?

Как и при любой покупке дома, очень важно пройти профессиональный осмотр дома, чтобы убедиться, что вы делаете разумные вложения.Это будет стоить несколько сотен долларов авансом, но оно того стоит, чтобы убедиться, что у объекта нет серьезных красных флажков. Если отчет о проверке выявляет дорогостоящие проблемы, вам нужно решить, когда будет проводиться этот ремонт и кто будет за него платить.

6. Рассматривал ли я другие варианты?

Договор аренды с правом выкупа может быть решением для некоторых потенциальных покупателей жилья, но не для всех. Если вы не уверены, что сможете приобрести дом в конце срока аренды, возможно, вам лучше будет заключить стандартный договор аренды.Тем временем найдите время, чтобы поработать над своим кредитом, накопите дополнительные деньги и приведите свои финансы в лучшую форму, чтобы вы могли нанести удар, когда придет время. В конце концов, было бы напрасной тратой тратить дополнительные деньги на вариант аренды и арендную плату выше рыночной, не добиваясь значительного прогресса на пути к домовладению.

Кимберли Коул, пресс-секретарь Navicore Solutions, некоммерческой финансовой консультационной компании, предлагает потенциальным покупателям изучить программу помощи при первоначальном взносе Министерства жилищного строительства и городского развития США.

«Условия этих программ могут лучше послужить вам и дать вам возможность совершить покупку сразу, вместо того, чтобы быть обязанным арендодателю в течение года», — говорит Коул.

Итог

После того, как вы определили, что соглашение об аренде с правом выкупа имеет для вас смысл, попросите юриста по недвижимости просмотреть документы, которые могут включать отдельный договор аренды и договор купли-продажи. Попросите юриста провести вас по соглашению и попросить разъяснений по поводу того, чего вы не понимаете, прежде чем подписать его на пунктирной линии.

Подробнее:

Как мне составить договор купли-продажи в лизинг? | Домой Путеводители

Джоди Торнтон-О’Коннелл Обновлено 2 декабря 2018 г.

Рынки дорогостоящего жилья, например, в Сан-Франциско и других частях Калифорнии, могут оставить покупателей в затруднительном положении, чтобы они могли вносить первоначальные платежи, закрывать расходы и финансирование домов. В Сан-Франциско, например, средняя продажная цена превышает 1,6 миллиона долларов. Заключение договора купли-продажи с готовым продавцом может позволить вам въехать сейчас и использовать следующие один-три года, чтобы получить свои финансовые убытки подряд.

Совет

Договор аренды — это юридическое обязательство, которое может иметь финансовые последствия в случае невыполнения обязательств. Получите юридическое заключение перед подписанием.

Покупка в лизинг и вариант аренды

Договор купли-продажи с продавцом юридически обязывает вас купить недвижимость в конце срока аренды. Контракт обычно включает процент арендной платы, хранящийся на счете условного депонирования, пока срок аренды не истечет и покупатель не закроет сделку. Он также может включать авансовый платеж до того, как покупатель / арендатор переедет в дом.Покупатель, как правило, несет ответственность за содержание собственности и уплату налогов на недвижимость. Арендная плата обычно превышает рыночную стоимость, чтобы часть арендной платы была переведена на условное депонирование при покупке дома. По окончании срока аренды у заемщика нет другого выхода, кроме покупки дома. Если финансовая картина запрещает это, продавец может предъявить иск покупателю за конкретное исполнение, что, по сути, вынуждает его купить дом. Однако обычно легче найти другого покупателя, чем взыскать убытки с неплатежеспособного.

Опцион аренды аналогичен по структуре, за исключением того, что в конце срока аренды арендатор не обязан покупать недвижимость. Все средства, уплаченные в счет опциона на покупку, будут конфискованы, если они не осуществят продажу до конца периода аренды. В Калифорнии это наиболее популярный из двух вариантов.

Составление договора об аренде покупки

Обратитесь в департамент недвижимости вашего штата, чтобы просмотреть доступные вам формы. Хотя вы можете оформить свой собственный контракт практически в любом штате, важно, чтобы были охвачены все юридические аспекты, которые могут возникнуть.В Золотом штате в форме под названием «Аренда жилого дома в Калифорнии с правом выкупа» указывается, какая часть арендной платы идет на покупную цену, сумму в долларовом эквиваленте в качестве компенсации за опцион и зависит ли полная покупная цена недвижимости от текущего рынка. стоимость в конце аренды или если продажа будет по заранее определенной ставке. Другая необходимая информация включает в себя возвращаемую сумму гарантийного депозита за аренду, юридическое описание собственности, любые сборы и штрафы за просрочку арендной платы, а также условия, при которых стороны могут расторгнуть договор.Четко укажите в документе, в какой момент арендатор должен взять на себя обязательство по покупке недвижимости и через какое время после истечения срока аренды он должен выехать, если опцион на покупку не исполнен.

Что такое покупка в лизинг?

Договор купли-продажи состоит из двух частей:

Договор аренды
A Договор купли-продажи

Такой вид аренды с вычетом владения может быть оформлен как два отдельных договора или объединен в один.

При покупке в аренду, ожидается, что арендатор купит недвижимость в конце договора аренды , в соответствии с условиями, указанными в первоначальном договоре купли-продажи.

Легко представить себе покупку в лизинг, как обычный договор купли-продажи. Арендатор обязуется купить недвижимость , но вместо закрытия сделки в течение 30 дней, закрытие произойдет через несколько месяцев или лет, при этом арендатор-покупатель сдаст недвижимость в аренду до даты закрытия. Если арендатор-покупатель не купит недвижимость, он, скорее всего, потеряет свой задаток, все авансовые платежи и / или арендный кредит, которые они заплатили для покупки недвижимости.

Поскольку покупка в лизинг является буквальным обязательством по покупке и продаже собственности, домовладелец-продавец также может иметь основания подать иск против арендатора-покупателя за неисполнение обязательств, в зависимости от ожиданий, изложенных в первоначальном договоре аренды-купли-продажи.

Также стоит отметить, что последствия неисполнения обязательств любой из сторон определяются , что написано в первоначальном соглашении . Например, в большинстве договоров купли-продажи покупатель , а не потеряет свой задаток, если он не сможет получить финансирование.Однако, если они решат отказаться от сделки, потому что они просто передумали, они потеряют свой залог.

В любом случае, это подчеркивает важность поиска юрисконсульта и тщательного понимания того, что написано в договоре аренды-купли-продажи , поэтому в конечном итоге ни для одной из сторон не будет нежелательных сюрпризов.

Помимо общей концепции того, как работает покупка по лизингу, все конкретные требования в рамках соглашения (соглашений) могут варьироваться в зависимости от того, что арендатор-покупатель и арендодатель-продавец готовы принять.Вот некоторые из наиболее общих терминов, встречающихся во многих соглашениях о лизинговой покупке.

Срок действия: Срок действия большинства договоров аренды составляет от одного до пяти лет, в зависимости от целей каждой стороны. Если намерение арендодателя состоит в том, чтобы просто ликвидировать свою собственность, часто в их интересах сделать контракт короче (6-12 месяцев), и если намерение арендодателя состоит в том, чтобы получить больше денег и денежных потоков от собственности, это может быть в их интересах продлить контракт (3-5 лет).

Авансовые платежи: В соглашении о лизинговой покупке обычно существует авансовое невозмещаемое «вознаграждение», выплачиваемое арендатором-покупателем домовладельцу-продавцу в обмен на фиксацию цены и условий соглашения в размере от 2%. и 7% от стоимости дома или эквивалент арендной платы за 3–6 месяцев.

Задаток: В соглашении о покупке в лизинг арендатор-покупатель и арендодатель-продавец по сути подписывают договор купли-продажи, что означает, что часто от покупателя требуется задаток, который применяется к конечной цене покупки.Как и в большинстве договоров купли-продажи, задаток возвращается при определенных условиях, указанных в соглашении (например, — если покупатель не может обеспечить финансирование), но не возвращается, если покупатель просто передумал и решит уйти.

Цена аренды: Во многих соглашениях об аренде цена аренды будет выше рыночной (обычно на 25% выше, чем сопоставимая арендная плата в этом районе).

Кредит на покупку: В зависимости от того, как написано соглашение, арендатор-покупатель потенциально может иметь часть своего авансового вознаграждения и / или арендных платежей, выделенных на первоначальный взнос или покупную цену, если они решат купить дом.

Затраты на владение: В договоре аренды с покупкой домовладелец-продавец продолжает оплачивать все затраты на владение. Однако соглашение может быть заключено так, чтобы арендатор-покупатель платил за ремонт, техническое обслуживание и коммунальные услуги до тех пор, пока право собственности не перейдет к другому владельцу.

Вариантов аренды и сдачи в аренду домов: ошибки, которых следует избегать

Альтернативы ипотеки для покупателей жилья, которые не могу получить финансирование

Что делать, если вы хочу купить дом прямо сейчас но вы не можете получить финансирование? Одним из вариантов может быть дом с выкупом, также известный как «аренда вариант.’

Варианты аренды позволяют установить цена покупки и въехать сейчас, завершив процесс покупки дома в будущем
Сдаваемые в аренду дома включают в себя как аренда (договор аренды) и договор купли-продажи
Аренда варианты требуют, чтобы вы заплатили продавцу деньги, которые вы можете потерять, если не завершите покупку

Есть некоторые уникальные преимущества, которые дает аренда домов с выкупом и варианты аренды. Но есть и вполне реальные риски.

Вот что вам следует знать если вы рассматриваете один из этих альтернативных вариантов покупки дома.

Проверьте свое право на получение ипотеки (3 октября 2021 г.)
В этой статье (Перейти к…)
Что такое вариант аренды?
Дом, сдаваемый в аренду или «Вариант аренды» — это договор, который включает в себя как договор аренды и купли-продажи.
Аренда в собственность означает, что вы вносить арендную плату за определенный период времени. По окончании аренды период, у вас будет возможность купить дом, потенциально используя часть своего арендные платежи в качестве первоначального взноса.
Вы и арендодатель / продавец устанавливаете цену, которую вы должны заплатить за дом, а затем завершаете покупку в будущем — если все пойдет как планируется.
В обмен на помощь вы покупаете дом в будущем по сегодняшним ценам, продавец обычно требует существенной «платы за опцион», арендной ставки выше рыночной или того и другого.
Что входит в договор аренды?
Вариант аренды должен содержать несколько элементов:
Цена покупки : сколько вы заплатите за дом при закрытии в какой-то момент в будущем
Срок : количество месяцев, в течение которых договор будет в силе, другими словами, сколько времени у вас есть покупка (обычно от одного до трех лет)
Опционная плата : авансовый платеж, который становится частью вашего первоначального взноса, если вы завершите покупку (обычно 1% от покупной цены)
Арендный кредит : дополнительно — рыночная арендная плата, выплачиваемая продавцу, которая становится частью вашего первоначального взноса, если вы закрываете покупку (обычно на 10-15% больше рыночной арендной платы)
Ваш договор также содержит положения об аренде:
Срок ежемесячной арендной платы и штрафы за просрочку платежа
Одобрение домашних животных, соседей по комнате и внесение изменений в помещение
Правила, касающиеся шума, парковки и прочего поведения
Ваши обязанности по содержанию дома
Обратите внимание, что, как пока вы закрываете свой покупки, дополнительных денег, которые вы платите за аренду, и Опционная плата пойдет на ваш первоначальный взнос.Однако, если вы выберете , не , чтобы все-таки купить дом, или если вы иным образом не закроете дом в соответствии с вашим по контракту, вы теряете все эти деньги продавцу.
Аренда в собственность может помочь вам быстрее, особенно если у вас есть проблемы с кредитом, которые мешают вам получить ипотеку прямо сейчас.
Но варианты аренды полны подводных камней. Быть уверенным вы понимаете плюсы и минусы сдачи в аренду домов и финансирования собственником, чтобы сделать вашу попытку домовладения выгодным. успех и избежать дорогостоящих ошибок.
Варианты аренды по сравнению с договорами аренды с покупкой
Договор аренды-купли-продажи это еще один вид договора аренды с выкупом. Лизинг-покупка отличается от вариант аренды; вместо того, чтобы дать вам возможность купить дом в конце аренда, этот договор требует вас купить дом по окончании аренды.
Это требование к покупке дом в конце срока аренды может создать проблемы, если вы все еще не можете получить традиционную ипотечную ссуду в то время.
Если вы не уверены, требует ли ваш договор аренды с правом собственности выкупить дом в конце срока аренды, обязательно обратитесь за помощью к агенту по недвижимости или юристу перед подписанием.
Плюсы варианта аренды и минусы
В отличие от аренды с выкупом соглашение, договор аренды дает вам право, но не требует вы — купить дом после внесения арендной платы за определенный период.
Другие преимущества договор аренды включает:
Когда стоимость домов растет, вы фиксируете сегодняшнюю цену и покупаете позже
Аренда кредиты заставляют вас копить аванс на дом
Вы можно избежать переезда, арендовав, а затем владев тем же домом.
Вы можете приобрести, даже если вы не имеют права на получение традиционной ипотеки
Но есть и явные недостатки.Некоторые из самых больших рисков, которые связаны с домов, сдаваемых в аренду, включает:
Стоимость дома может быть выше, чем ожидает продавец, и они могут отказаться продать
Рыночная стоимость дома может упасть ниже продажной цены, и арендаторы решат не к покупке
Арендаторы может нет имеете право на ипотеку для завершения покупки в конец договора аренды
Арендаторы могли нарушать договор и продавцы отменить продажу, сохранив деньги опциона потенциального покупателя
Это большие риски.Вы должны только заключить договор аренды вариант, если вы уверены, что сможете получить ипотеку в конце срок аренды — и что к тому времени ваши приоритеты при покупке жилья не изменится.
Кроме того, убедитесь, что вы просмотрели контракт с профессиональным юристом или агентом по недвижимости, чтобы вы точно понимали, что означают условия и что произойдет, если продажа не будет завершена, как планировалось.
Что такое продавец финансирование?
Финансирование продавца отличается от варианта аренды или аренды дома с выкупом.Благодаря финансированию продавца вы совершаете покупку дома заранее. Но у вас нет договора аренды или традиционной ипотечной ссуды.
Вместо этого вы делаете регулярную ежемесячную ипотеку. платежи продавцу до тех пор, пока вы не сможете рефинансировать недвижимость, погасить ссуду или продать дом.
Срок вашего соглашения с продавцом составляет несколько месяцев или лет до полной 30-летней ипотеки.
Финансирование продавца может помочь вам сэкономить деньги, избегая кредитора сборы, или это может стать очень дорогим.Например, ваша процентная ставка может быть значительно выше, чем могут предложить традиционные кредиторы.
С другой стороны, продавец может готовы профинансировать вашу покупку, когда традиционные кредиторы пройдите по вашему заявлению.
В вашем контракте будут указаны условия покупки (что включено, сколько вы заплатите и дата закрытия), а также условия кредита (процентная ставка, ежемесячный платеж, срок платежа, штрафы за просрочку платежа, продолжительность кредита и др.).
Обратите внимание, что многие потребители меры защиты и правительственные постановления, которые применяются к ипотечным компаниям и банкам не относятся к частному или собственному финансированию.
Если вы не являетесь экспертом на местном рынке недвижимости и о финансировании жилья, проконсультируйтесь с риэлтором или юристом по недвижимости, прежде чем покупать дом финансируется продавцом.
Риски финансирования продавца
Важно защитить себя при покупке дома на финансирование продавца. Делайте то, что сделал бы традиционный кредитор защитить свои вложения.
Потому что они так счастливы продавец будет их финансировать, многие покупатели не могут убедиться, что недвижимость честная сделка. Часто она не стоит ничего близкого к запрашиваемой цене или может потребоваться серьезный ремонт, чтобы сделать его безопасным или пригодным для проживания.
Оплата оценки от лицензированного оценщика, которого вы выбираете сами, или цена брокера заключение лицензированного маклера по недвижимости
Заказать и оплатить дом осмотр
Получить отчет о праве собственности и получить полис страхования титула собственника.Это намного дешевле, чем политика кредитора. требуется традиционными ипотечными кредиторами, и он защищает вас, а не дом продавец
Воспользуйтесь услугами эскроу-компании или поверенного держать все денежные средства на депозите до момента формальной смены владельца собственности
Запись продажа в офисе регистратора округа
Вам также следует ознакомиться с предостережения о вариантах аренды выше, потому что многие из них также применимы к собственность, финансируемая собственником.
В дополнение к ежемесячному основная сумма и проценты по ипотечному кредиту, вы будете платить за страхование домовладельцев и налоги на недвижимость и, возможно, сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ).
Покупатели жилья должны получить эти суммы в письменной форме и убедиться, что вся оплата доступна. В противном случае вы рискуете потерять дом и вложенные в него деньги.
Варианты аренды: ошибки, которых следует избегать
Аренда с выкупом или лизинг — это договор, который вы можете использовать для покупки дома в будущем на условиях вы соглашаетесь на сегодня.
Если вы не соблюдаете, или «Нарушить» условия договора, продавец может сорвать всю сделку и тоже часто храните свои деньги.
Чтобы предотвратить этот наихудший сценарий, убедитесь, что вы принимаете правильные меры предосторожности перед заключением договора аренды или аренды с выкупом соглашение. Вот несколько распространенных ошибок, на которые следует обратить внимание.
Убедитесь, что договор приемлем для вашего будущего ипотечного кредитора
Если вы не говорите об аренде с выкупом соглашение правильно, многие ипотечные кредиторы не признают платеж, который вы так тщательно накопили. Вам нужно создать свою покупку и договор аренды правильно и вести тщательный учет, чтобы убедиться, что это не случаться.
Предположим, вы заплатили авансом гонорар в размере 5000 долларов США, а в течение двухлетнего периода добавлены еще 5000 долларов США в виде арендной платы. кредит. Если ваша цена покупки составляет 200 000 долларов США, эти 10 000 долларов США в виде кредита создают 5% -ную скидку. оплата.
Однако, если вы и продавец ошиблись при составлении варианта аренды, кредитор не засчитает ваши 10 000 долларов в качестве первоначального взноса. Вместо этого предполагается, что цена покупки составляет 190 000 долларов США, и для получения ссуды 95% потребуются еще 9 500 долларов.
Не рискуй.И помните: пока продавец может составить договор, это вы потеряете свои деньги, если вы не может получить ипотеку и завершить покупку в течение срока аренды.
Будьте уверены, что будете возможность приобрести недвижимость в течение срока аренды. Если ваш кредит недостаточно хорош, или вы потеряете работу, все, над чем вы работали, чтобы купить дом может быть потерян.
Как рисовать вариант аренды
Правила
Fannie Mae позволяют банкам использовать ваши деньги накопленные за счет арендных платежей и опционных сборов для внесения первоначального взноса на ваш новый жилищный заем.
Но не все деньги, которые вы заплатили за аренду, пойдут на авансовый платеж, и вам понадобятся документы, подтверждающие накопленную арендную плату кредит.
Для определения размера арендной платы кредитор, одобренный Fannie Mae. сравнит арендную плату, которую вы заплатили за последний год, с рыночной стоимостью аренда в тот же период.
Оценщик определяет рыночную арендную плату. Если рынок арендная плата составляет 15 000 долларов, и вы заплатили 25 000 долларов в виде арендной платы, 10 000 долларов разница может стать частью вашего первоначального взноса.
Убедитесь, что вы можете предоставить документы, необходимые для резервного копирования ваше дело. К ним относятся:
Ваш договор аренды с указанием срока не менее 12 месяцев, согласованной ежемесячной арендной платы и других соответствующих условий
~~Аннулированные чеки или квитанции, показывающие ваши фактические арендные платежи за последние 12 месяцев~~
~~Оценка рынка аренда за тот же 12-месячный период~~
~~график оценки и аренды~~
Чтобы убедиться, что ваш арендный кредит идет на ваше будущее вниз оплата, попросите продавца установить размер арендной платы выше справедливой рыночной арендной ставки.
Вам нужно будет доказать это позже ваша арендная плата выше рыночной. Соглашение должен указать сумму вашего платежа, покрывающую арендную плату, и «дополнительную» сумму что составляет арендную плату.
Лицензированный оценщик поможет вам определить, на сколько увеличить арендную плату составление графика аренды. Вы все равно должны заказывать оценку перед заключением настоящего соглашения. Добавление графика аренды не увеличивает стоит дорого.
В течение срока аренды, вести тщательный учет истории арендных платежей.Эти записи понадобятся вам для ваше заявление на ипотеку, и неразумно полагаться на продавца, чтобы он оставил такие записи для вас.
Соглашение должно также ясно указать, что комиссия за опцион будет зачислена в счет первоначального взноса, а не в счет снижение стоимости дома. Если вы используете шаблона из авторитетного источника, в контракте не будет «скрытых» положений.
~~Избегайте проблемный мелкий шрифт~~
Это не редкость для домовладельцы / продавцы должны включить пункт, позволяющий им удерживать вашу ежемесячную арендную плату кредит в случае просрочки арендной платы.
Если этот пункт включен, быть очень, очень внимательно относитесь к своевременной оплате и доказательству того, что вы это сделали. Составьте запасной план на случай, если вам не хватит одного месяца — создайте запасной фонд или кредитную линию, которую вы можете нажать.
В одном из примеров соглашения об аренде, предложенного Университетом штата Юта, арендатор / покупатель мог нарушить соглашение, просто используя «ненормативную лексику» в отношении ближайших жителей. Представьте, что вы пытаетесь разобраться в суде, что является «оскорбительным» выражением, если вас выгнали и ваша сделка по аренде с выкупом разваливается!
Убедитесь, что срок достаточно длинный, чтобы у вас была возможность профинансировать недвижимость у обычного кредитора и чтобы вы могли оплачивать будущие выплаты по ипотеке.
~~Хищник продавцы и мошенничество с арендой в собственность~~
Согласно исследованию некоммерческой организации National Consumer Law Center, некоторые недобросовестные продавцы не хотят, чтобы вы совершали покупку.
Например, некоторые включают пункты позволяя продавцам отменить сделку и сохранить все ваши опционные деньги и кредит на аренду за опоздание с a единовременный платеж.
Вы можете быть обязаны в своем соглашение на покрытие технического обслуживания и ремонта, которые обычно были бы ответственность арендодателя.Опять же, если вы не можете поддерживать это обслуживание, вы может привести к потере ваших денег продавцу.
Одно исследование показало, что только около 20% Договоры аренды дома с выкупом фактически привели к завершению продажи. Иначе, потенциальные домовладельцы уехали, потеряли свои деньги или оказались в потеря права выкупа с ипотекой, которую они не могли себе позволить, или дома, которые стоили меньше чем они заплатили.
Потенциальным покупателям также следует опасаться мошенничества. До ведя переговоры о сдаче в аренду, узнайте, кто владеет домом, через титул поиск или через налоговую отчетность в местном суде.
Если человек, с которым вы заключаете договор аренды, не владеете недвижимостью, вы можете иметь дело с мошенником, который хочет украсть ваши авансовые деньги.
И убедитесь, что вы сами видите состояние дома прежде чем соглашаться на техническое обслуживание — особенно если ваш вариант покупки зависит от поддержание дома.
~~Обязательно нанять юриста~~
Поскольку варианты аренды или контракты, финансируемые собственником, обычно не предполагают участия ипотечных кредиторов и поскольку они могут казаться менее формальными, чем традиционная продажа, может возникнуть соблазн отказаться от юридического представительства.
Не надо. Процесс сдачи в аренду создает много больший риск для покупателя, чем при традиционных сделках. Вам понадобится адекватное представительство.
Нанять поверенного по недвижимости в работать от вашего имени. Продавец наверняка попросит кого-нибудь из умников сделать то же самое. вещь, и незнание может очень дорого обойтись вам — как заранее, так и позже, конец договора аренды.
Ваш адвокат может просмотреть ваш соглашение с продавцом и определение положений, которые могут несправедливо отменить ваш вариант или ваше право на покупку дома.
Адвокат также может посмотреть округа, чтобы убедиться, что дом, который вы планируете купить не находится в обращении, обременен залогом и не принадлежит кому-либо, кроме продавец.
~~Вам также следует попросить вашего юриста записать ваш вариант аренды или покупки в регистратор округа.~~
Это предотвратит передачу продавцом собственности, пока она находится в соответствии с контрактом с вами. Это также предотвратит приобретение продавцом дополнительной ипотеки под недвижимость без вашего ведома.
~~Альтернативы варианты аренды~~
Со всеми подводными камнями аренды варианты, и высокий процент отказов домов, сдаваемых в аренду с выкупом, зачем кому-то это?
Есть несколько распространенных причин, по которым покупатели могут подумать, что они не могут претендовать на получение ипотечной ссуды и должны вместо этого выбрать дом с выкупом:
Новые заявители, работающие не по найму часто не могут получить ипотеку, пока у них не будет хотя бы двух лет успешной собственность
Самостоятельная занятость соискатели могут списать большие суммы, которые убивают их соответствующий доход.
Люди с «удовлетворительной» или «плохой» кредитной историей часто думают о своей оценке недостаточно высок, чтобы получить ипотеку
Претендентов с недавней потерей права выкупа или банкротства сталкиваются с периодами ожидания со многими традиционными ипотечными программами
Многие арендаторы по-прежнему считают, что им нужен большой первоначальный взнос, чтобы профинансируйте дом и не пытайтесь получить обычное финансирование
Большинство этих препятствий можно преодолеть с помощью поддерживаемых государством или портфельных ипотечных продуктов.Часто это намного безопаснее и проще, чем недвижимость, сдаваемая в аренду.
~~Ипотека для соискатели самозанятых~~
Если вы работаете не по найму в совершенно новая сфера деятельности, вам, вероятно, понадобится двухлетний опыт работы. Тем не мение, двухлетнего правила можно избежать при некоторых обстоятельствах, согласно к Fannie Mae.
Агентство рассмотрит вопрос об обеспечении ипотечной ссуды на самозанятый заявитель, имеющий только 12-месячный опыт работы, если налоговые декларации заемщика показывают сопоставимый доход до самозанятость.
Налоговый учет должен показывать, что доход от предыдущих занятость возникла в сфере, связанной с текущей самозанятостью заемщика.
А как насчет самозанятых покупателей? которые созданы, но списывают большую часть своей валовой прибыли (до налогообложения) доход?
Для них есть ссуды на выписку из банка. Эти ипотечные программы различаются в зависимости от кредитора, но, как правило, заявитель должен предоставить банковскую выписку за 24 месяца. Кредитор усредняет депозиты, чтобы определить доход, доступный для погашения ипотеки.
Процентные ставки по этим программам немного выше. Но взамен вы рискуете, купив с возможностью аренды или контракта, финансируемого собственником, прекращается. Кредитор берет это вместо этого, а это дорогого стоит.
~~Ипотека для люди с низким кредитным рейтингом~~
Если ваш кредит недостаточно высок для ипотеки сегодня будьте осторожны. Взяв рискованную или недоступную аренду, или выплата по ипотеке, тебе будет все хуже и хуже. Обратитесь за советом к некоммерческий кредитный консультант, прежде чем влезть в новые долги.
Если у вас низкий кредитный рейтинг, но не обязательно плохой, вы все равно можете получить одобрение ипотеки.
Попробуйте ипотеку с государственной поддержкой как FHA. У вас есть хорошие шансы получить одобрение, если вы выполнили свои обязательства по согласованию минимум за последние 12 месяцев. С FHA ваш FICO может быть всего 500 со снижением на 10%. Или, что чаще, вы могли бы получить утвержден с кредитным рейтингом, начинающимся с 580 и сниженным всего на 3,5%.
Если ваш кредит снят, но ваш доход и первоначальный взнос высоки, неосновные кредиторы потенциально могут финансировать ты.Вы можете получить столь низкий балл FICO как 560 для многих из них, и вы, возможно, объявили о банкротстве вчера.
Это могут быть отличным выбором, если вы можете улучшить свою позицию и рефинансировать через год или два. Или если вы планируете переверните дом и не волнуйтесь, высока ли процентная ставка.
~~Ипотека с низким и без первоначального взноса~~
Никому нельзя запрещать домовладение, если внесение первоначального взноса является их единственным препятствием. Разнообразные кредитные программы и варианты могут помочь.
Обратите внимание, что у многих опционов есть доход ограничения, но эти ограничения, вероятно, выше, чем вы ожидаете.
~~Вот очень краткое изложение варианты:~~
VA ипотечные ссуды — Разрешить 0% первоначальный взнос для правомочные ветераны и военнослужащие
Ссуды USDA — Разрешить 0% первоначальный взнос для Покупатели с низким и средним доходом в квалифицированных сельских районах
Ссуды FHA — Разрешить первоначальный взнос в размере 3,5% и кредитный рейтинг от 580
Обычная ипотека 97 — Fannie Mae и Freddie Mac допускайте снижение всего на 3%, если ваш кредитный рейтинг составляет не менее 620
Fannie Mae HomeReady ипотека — Эта кредитная программа допускает 3% вниз, и покупатель дома может использовать доход от других членов семьи, чтобы помочь они имеют право на получение кредита
Помощь при первоначальном взносе (DPA) — Государственные и местные органы власти, а также некоммерческим организациям, предлагайте гранты и ссуды под низкие проценты, чтобы помочь покупателям жилья покрыть первоначальный взнос и затраты на закрытие.Изучите программы DPA в вашем районе или обратитесь за помощью к своему агенту по недвижимости или кредитному специалисту
Уступки продавца — Допускается продавец дома для покрытия части или всех ваших авансовых расходов по ипотеке, если они согласны с этим
Содействующие лица — Если у вас есть друг или семья участник с отличным кредитом и / или доходом, готовый совместно подписать вашу ипотеку, вы может пройти квалификацию более легко. Но будьте осторожны, потому что этот человек ставит рискуют потерять свой кредитный рейтинг и сбережения, если вы не сможете ваши выплаты по ипотеке
Благодаря широкому выбору вариантов ссуды и помощи программы, авансовые фонды являются гораздо меньшим препятствием для домовладения, чем они раньше был.Часто вопрос лишь в том, чтобы изучить возможные варианты и найти правильная стратегия покупки нового дома.
Проверьте свое право на получение ипотеки (3 октября 2021 г.)
Какие сегодня ставки по ипотеке?
Средние ставки по ипотечным кредитам все еще близки к рекордным минимумам, что означает, что потенциальные покупатели могут приобретать дома с меньшими затратами на финансирование.
Но ваша фактическая ставка также будет зависеть от вашего кредитного рейтинга, отношение долга к доходу и недвижимость, которую вы хотите купить. Даже если ты думаешь аренда с выкупом — ваш лучший выбор, по крайней мере, рассмотрите свои шансы получить фактическая ипотечная ссуда.
Имеет смысл сесть с хороший кредитный специалист, прежде чем прибегать к более рискованным видам варианты сдачи в аренду.
Если вы выбираете вариант аренды с выкупом или аренды, относитесь к нему, как к кредитору. Защитите себя с помощью юридических консультаций, оценок, проверок и убедитесь, что ваша транзакция публично зарегистрирована.
Подтвердите новую ставку (3 октября 2021 г.)
Вариант аренды / покупки может быть выгодным для обеих сторон Адвокат по недвижимости штата Миссури
При честных переговорах вариант аренды / покупки может быть выгодным для обеих сторон.Часть договора аренды по опциону позволяет арендатору обеспечить право на покупку дома в будущем, в то время как арендодатель обычно может заработать дополнительные деньги на сделке. Основными элементами опционного контракта являются (i) цена опциона, (ii) период опциона, (iii) цена покупки, (iv) ежемесячная сумма арендной платы и (v) ежемесячная арендная плата.
Элементы аренды / опции покупки
Цена опциона — это сумма, уплачиваемая арендатором за право купить дом до некоторой даты в будущем.Арендодатель обычно сохраняет цену опциона независимо от того, покупает ли актив арендатор. Период опциона — это время, в течение которого арендатор имеет право приобрести недвижимость, а покупная цена — это цена, по которой арендатор может приобрести недвижимость. Размер арендной платы обычно равен справедливой рыночной арендной стоимости недвижимости, а арендная премия — это сумма, добавляемая к ежемесячной арендной плате. Арендная надбавка обычно применяется в качестве льготы для арендатора при закрытии сделки по покупке недвижимости.Однако договор аренды / опциона на покупку может позволить арендодателю сохранить арендную плату, если арендатор не приобретет недвижимость в течение периода опциона. Каждое из этих условий является предметом переговоров и может значительно отличаться от одного опционного контракта к другому.
Сложность договоров аренды / покупки
Каждый из этих элементов также может быть простым или сложным. Например, домовладелец может захотеть, чтобы покупная цена увеличивалась через определенные промежутки времени в рамках долгосрочного контракта.Арендатор, с другой стороны, может захотеть выйти из сделки и вернуть часть стоимости опциона. Опционный контракт, содержащий эти две характеристики, может, например, включать цену покупки в размере 100 000 долларов в первый год, 105 000 долларов во второй год и 110 000 долларов в третий год. Начальная цена опциона может составлять 10000 долларов, но эта стоимость может снижаться на 50% в каждый из трех лет, так что арендатор может продать опционный контракт обратно арендодателю за 5000 долларов в первый год, 2500 долларов во второй год и 1250 долларов в год третий.
Другие соображения
Перед заключением договора аренды / опциона на покупку арендатор должен провести всю комплексную проверку дома, как если бы арендатор собирался купить дом, а не просто сдавать его в аренду. Например, арендатор должен получить отчет о праве собственности, осмотр и даже, возможно, оценку. Арендатор также может запросить у арендодателя заявление о раскрытии информации, сертификат крыши и различные механические гарантии, которые могут быть переданы арендатору при закрытии.В договоре аренды / покупки также должно быть указано, какая сторона обязана оплачивать коммунальные услуги, а кто — поддерживать и ремонтировать недвижимость, а также заменять части конструкции, которые стали дефектными. (Риск разрушения, скорее всего, останется с домовладельцем до тех пор, пока арендатор не закроет покупку дома.)
Вариант аренды / покупки должен также предусматривать, может ли арендатор вносить улучшения в собственность, должен ли арендатор получить согласие арендодателя перед проведением улучшений, и будет ли арендатор терять стоимость улучшения, если арендатор не сделает этого. близко на покупку дома.
договоров лизинга | Министерство энергетики
Лизинг улучшений, связанных с энергетикой, особенно использование освобожденных от налогов договоров аренды с покупкой энергоэффективного оборудования, является распространенным и экономичным способом финансирования для государственных и местных органов власти (а также владельцев коммерческой недвижимости). модернизации, а затем использовать сэкономленную энергию для оплаты стоимости финансирования. Ставки по аренде часто немного выше, чем по займам. Однако аренда является более быстрым и гибким инструментом, чем многие другие варианты, включая финансирование за счет облигаций, и является важным инструментом для государственных организаций для финансирования улучшений в своих собственных зданиях.
Аренда — это договоры, которые позволяют предприятию использовать (или покупать) оборудование или недвижимость. Они похожи на долгосрочные договоры аренды, в которых арендатор использует оборудование в течение определенного периода времени в обмен на регулярные платежи третьей стороне (арендодателю). При аренде предоставляется возможность покупки, которая может быть реализована в конце периода аренды.
Не облагаемый налогом договор аренды с покупкой
Наиболее часто используемым соглашением об аренде со стороны правительства штата и местного самоуправления является не облагаемый налогом договор аренды с покупкой, который является эффективной альтернативой традиционному долговому финансированию (облигации, займы и т. Д.)), потому что это позволяет общественной организации оплачивать модернизацию энергоснабжения, используя деньги, которые уже зарезервированы в ее годовом бюджете на коммунальные услуги. При правильной структуре этот тип финансирования позволяет государственным учреждениям использовать доллары, которые будут сэкономлены на счетах за коммунальные услуги в будущем, для оплаты нового энергоэффективного оборудования и связанных с ним услуг сегодня.
Не облагаемый налогом договор аренды-купли-продажи, также известный как муниципальная аренда, предполагает, что организация государственного сектора будет владеть активами после истечения срока аренды.Кроме того, процентные ставки значительно ниже, чем процентные ставки по налогооблагаемому коммерческому договору аренды-купли-продажи, поскольку уплаченные проценты освобождены от федерального подоходного налога для организаций государственного сектора. Хотя условия финансирования по договорам аренды и покупки могут длиться от 15 до 20 лет, они обычно короче 12 лет и ограничены сроком полезного использования оборудования.
Основные условия аренды
В договорах аренды используется сложный набор формулировок для определения финансовых, налоговых и юридических последствий.Несколько ключевых условий для освобожденных от налогообложения договоров аренды-покупки:
Аренда-покупка по сравнению с реальной арендой: В сделке аренды-покупки (также называемой финансовой арендой или арендой в рассрочку) право собственности на оборудование предоставляется государству или местному правительству при подписании договора аренды. В настоящей сделке аренды арендодатель сохраняет право собственности до наступления срока аренды.
Освобождение от налогов по сравнению с коммерческой арендой: Не облагаемая налогом аренда дает право собственности освобожденному от налогов юридическому лицу (например, школе), что означает, что уплаченные проценты освобождаются от федерального подоходного налога.При коммерческой аренде право собственности принадлежит коммерческой организации, а уплаченные проценты облагаются налогом. Коммерческий лизинг может быть экономически эффективным средством финансирования оборудования для повышения энергоэффективности и возобновляемых источников энергии, которое подлежит существенным налоговым льготам. Это связано с тем, что налоговые льготы могут быть востребованы арендодателем, а не правительством штата или местным правительством (которое не платит налоги).
Получение лизингового финансирования
Существует два основных метода получения лизингового финансирования:
Соглашения о частном размещении (или аренда с одним инвестором): Один инвестор, например коммерческий банк, лизинговая компания или пенсионный фонд фонд предоставляет капитал.Эти договоры аренды привлекательны для небольших проектов, но могут подходить и для более крупных проектов. Процентные ставки ниже по более крупным сделкам, потому что затраты на создание распределяются на большую финансируемую сумму.
Сертификаты участия (COPs): COPs — это инструмент для получения финансирования от нескольких инвесторов. COP дают инвесторам частичную долю в одном или нескольких базовых договорах аренды; арендные платежи передаются инвесторам в зависимости от доли непогашенных ПС, которыми они владеют, и ПС в конечном итоге обеспечиваются оборудованием или недвижимостью, которые обеспечивают основную аренду.Поскольку они более ликвидны (то есть их легко продать другим инвесторам) и распределяют риск дефолта между большим количеством инвесторов, они обычно привлекают более широкую базу инвесторов и более конкурентоспособные условия, чем аренда в частном порядке. Однако существуют фиксированные расходы, связанные с выпуском COP, поэтому они могут быть непомерно высокими для небольших или разовых проектов.
Кроме того, основная аренда, которая может быть частным размещением или использовать COP, аналогична кредитной линии и может позволить арендаторам добавлять оборудование с различными сроками полезного использования к существующим договорам аренды.Основное преимущество — сокращение времени на оформление документов и согласование.