Вторник , 15 Июнь 2021

Что такое договор цессия: права перед новым кредитором — Эльба

Содержание

права перед новым кредитором — Эльба

Чтобы вести бизнес, предприниматель покупает товары, арендует помещения, заказывает услуги и берёт деньги в долг. В этих случаях возникает обязанность заплатить кредитору. 

Бывает, кредитор уступает право на оплату кому-то другому, например, скупщику долгов, контрагенту для зачёта встречной оплаты или деловому партнёру. Это называется цессией. Обычно предприниматель узнаёт о ней, получив уведомление, что теперь должен новому кредитору. Такое не всегда радует. Рассказываем, какие у должника есть права перед новым кредитором.

💵 ➡ 🙋‍♂️Про цессию на языке закона читайте здесь:

— Глава 24 ГК РФ § 1 Переход прав кредитора к другому лицу,

— Постановление Пленума ВС РФ № 54.

Можно ли передать право требования без согласия должника?

Права передают по договору цессии, он же — договор уступки права требования. Договор заключают кредитор — тот, кому должны, и новый кредитор — тот, кому должник станет должен после оформления бумаг.

К примеру, владелец кафе заключил договор поставки крафтовой бумаги для бургеров. Потом не смог вовремя перевести оплату и задолжал поставщику 50 000 ₽, а сверху 2000 ₽ неустойки. Поставщик — кредитор владельца кафе, а он его должник. У поставщика нет времени разбираться с долгами, поэтому он продаёт долг юридической фирме — новому кредитору. Точно так же банки продают коллекторам долги по кредитам.

Как оформляют передачу прав и долгов, мы подробно писали в отдельной статье. 

Для уступки права требования денег не нужно согласие должника. Логика такая: должнику без разницы, кому платить. Кредитор может продать право требования, даже если в договоре есть пункт про запрет или обязательное согласие должника. В нашем примере поставщик не должен спрашивать согласие владельца кафе, чтобы продать долг за крафт юристам. Пункты договора поставки не меняют дело. 

Уступить неденежное право требования, по общему правилу, тоже можно без согласия должника. Но есть условие: уступка не должна усложнять обязанность должника. Представим, что в нашем примере владелец бургерной кроме оплаты крафта обязан вернуть многооборотную тару. Поставщик может спокойно уступить право требования денег. А вот требование вернуть тару можно уступить, только если покупателю не придётся потратить значительно больше денег или времени, например, везти ящики на склад в соседний город.

Если в договоре есть пункт, который запрещает уступать неденежное право требования, значит, так делать нельзя.

Платить новому кредитору и забыть про старого должник обязан, только когда его письменно уведомили об уступке прав. К уведомлению вернёмся чуть ниже.

Ещё важно знать, что кредитор может продать долг в любое время:

— пока договор исполняют и ждут оплату,

— когда появилась просрочка,

— на этапе досудебных претензий,

— в суде,

— в исполнительном производстве — когда кредитор получил исполнительный лист и работает с приставами или банком.

Теперь к главному: какие права есть у должника перед новым кредитором.

1. Возражать новому кредитору и заплатить меньше или не платить вообще

Должник может предъявить новому кредитору любые претензии, которые у него были к старому: крафт некачественный, с доставкой затянули, одной упаковки недосчитались. Теперь разбираться с претензиями — забота нового кредитора. 

С претензиями лучше не затягивать, а сообщить письменно как можно скорее после уведомления о цессии. Иначе новый кредитор получит право не реагировать. Если долг перепродают снова и снова, должник предъявляет претензию каждому новому кредитору.

Если окажется, что новый кредитор сам должен деньги или обязан взять с должника меньше, стороны делают зачёт встречных требований. В итоге должник платит меньше или не платит вообще.

Компания заказала у подрядчика строительство дома. Дом построили, но нашлись дефекты. Завязался спор, и компания недоплатила подрядчику 1 400 000 ₽ — в счёт доработок. Подрядчик не захотел разбираться и продал долг по договору цессии другому предпринимателю. 

Новый кредитор пошёл в суд за своими 1 400 000 ₽. Но компания настаивала на недостатках, попросила экспертизу дома и доказала, что на доработку надо потратить 600 000 ₽. Суд сделал зачёт встречных требований и снизил долг. В итоге компания заплатит новому кредитору только 800 000 ₽. 

Дело № А03-16108/2017.

2. Не платить новому кредитору до получения письменного уведомления

Должник не обязан платить новому кредитору, пока не получит письменное уведомление об уступке. Из уведомления должно быть ясно, кому, куда и сколько платить. Должник не обязан разыскивать нового кредитора. Это касается и уступки неденежных прав, например, поставки товара новому покупателю.

Считается, что должник получил уведомление, если кредиторы отправили его почтой, но он не пошёл в отделение, чтобы расписаться за письмо. Так следует из п. 67 Постановления Пленума ВС РФ от 23. 06.2015 № 25.

Когда письмо об уступке пришло от нового кредитора и должник подозревает обман, можно просить договор с подписью старого должника. Пока новый кредитор не докажет, что выкупил право, должник может не платить. А вот если уведомление прислал старый кредитор, считается, что должника известили и сомнений быть не может. Показывать договор уступки старый кредитор не обязан.

Если уведомление запоздало или его содержание непонятно, должник платит старому кредитору. Дальше кредиторы разбираются между собой.

Простая онлайн-бухгалтерия для предпринимателей

Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.

3. Не платить, если кредиторы нарушили закон

Для цессии есть ограничения. Почти все они защищают должника и не позволяют кредиторам злоупотреблять. В общем и целом так: появление нового кредитора не должно усложнять обязанность должника. 

Должника защищают следующие ограничения:

— Нельзя уступать права, тесно связанные с личностью кредитора-физлица: на компенсацию морального вреда, алименты или повышенные пени потребителю. Если продали подобное право, должник вправе не платить новому кредитору. 

Фирма продавала пылесосы. Один покупатель вернул товар. Фирма отдала деньги с опозданием, поэтому у потребителя появилось право на пени и моральный вред. Эти права потребитель уступил другому человеку, который пошёл судиться с продавцом и проиграл. Суд сказал, что потребительские бонусы нельзя уступать, они только для человека, который пострадал от продавца.

Дело № 33-7978/2013

—  Нельзя продавать денежный долг с целью навредить должнику, если в договоре есть запрет. Это сложный случай. Чтобы не платить новому кредитору, должнику придётся оспорить договор цессии в суде. И там же доказать, что кредиторы оформили уступку, чтобы испортить должнику дела.

— Нельзя уступать неденежное требование или его часть, если должнику это выйдет накладно. В таком случае должник остаётся обязанным старому кредитору.

Например, покупатель заказал в бургерной кейтеринг в офис. Потом передумал и уступил кейтеринг другу на день рождения за городом. Везти еду и официантов за город — дольше и дороже. Владельцу бургерной стоит действовать так: письменно отказаться от обслуживания нового кредитора и сообщить о готовности доставить еду в назначенное время в офис старого кредитора.

— Нельзя уступать неденежное требование, если старый кредитор и должник договорились не делать так и записали в договор соответствующий пункт. Но и тут всё сложно и муторно. Должник должен оспорить договор уступки в суде и доказать, что новый кредитор знал о запрете, но выкупил право.

А вот если цессию оформили с нарушением закона, но должнику от этого ни жарко, ни холодно, он не может спорить и не платить. Например, должника никак не касается оплата уступки между старым и новым кредиторами.

Договор цессии на квартиру — что это такое простыми словами

Новостройки — один из самых востребованных видов жилья. Но что делать, если квартира мечты в том доме, где вы хотели бы жить, уже куплена? На помощь тут приходит договор цессии или переуступки. Разберемся, что это такое и когда можно использовать этот термин.

Что такое договор цессии

Прежде чем вдаваться в детали, попробуем объяснить простыми словами, что это — договор цессии. Так называется уступка прав требования, когда одно лицо передает другому свои обязательства по получению какого-либо долга. То есть суть договора цессии — замена кредитора. В разрезе недвижимости при заключении договора цессии меняется дольщик, ожидающий от застройщика сдачи объекта.

Термины, которые применяются, когда заключают договор цессии квартиры или долга:

  • Цедент. Это человек, который изначально владел долгом и уступает право на него.
  • Цессионарий. Так называется сторона, принимающая право требования долга.
  • Должник. Физическое или юридическое лицо, обязанное выполнить определенные обязательства или выплатить определенную сумму.
  • Титул. Это документ, по которому цессионарий может получить долг цедента.

Некоторые спрашивают, чем договор цессии на недвижимость отличается от договора переуступки. Для начала термина «переуступка» не существует, есть термин «уступка». И он означает то же самое, что и «цессия».

Интересно, что по договору уступки или цессии нельзя передать обязанности. Это значит, что вы не сможете оформить бумаги так, чтобы ипотеку за вас платил другой человек. Если квартира еще не оплачена полностью, придется оформлять договор передачи прав и обязанностей. Он позволяет передать право требования и перевести долг на другое лицо.

Как продать квартиру по договору переуступки

Обычно договор цессии между физическими лицами заключается, если владелец недвижимости в строящемся доме решил отказаться от покупки. Причины могут быть разными: нужно жилье в другом районе, срочно потребовались деньги, нашелся более подходящий вариант и т. д. В любом случае заключить такую сделку можно только до подписания акта приема-передачи.

Простой алгоритм, по которому оформляется продажа:

  1. Проверяем, нет ли в договоре участия в долевом строительстве пункта о запрете на уступку права требования. Если есть, то придется искать другие способы.
  2. Собираем базовый пакет документов. Туда входят первоначальные договоры долевого участия, платежные документы, подтверждающие оплату по ДДУ, письменное согласие застройщика (если оно требуется по договору), нотариально заверенное согласие супруга, согласие органов опеки, если один из участников сделки — несовершеннолетний.
  3. Находим покупателя и заключаем с ним договор переуступки. Важно, чтобы он не изменял условий первоначального ДДУ.
  4. Регистрируем переуступку согласно ст. 4 и 17 № 214-ФЗ и получаем от покупателя деньги.

Обратите внимание, что налоги при продаже квартиры по договору цессии необходимо заплатить обязательно. Базой для расчета налога в этом случае является доход. К примеру, если вы купили квартиру за 2,1 млн, а продали за 2,5 млн, налог необходимо заплатить с 400 тысяч дохода.

Как купить квартиру по договору цессии

Планируя покупку квартиры по договору цессии, необходимо быть очень внимательным. Рисков хватает, и самый первый из них — общение с мошенником. Человек может только говорить, что квартира принадлежит ему. Гарантировать безопасность сделки с этой стороны поможет опытный риелтор, который проверит информацию у застройщика.

Переуступка прав — не самый популярный способ обзавестись недвижимостью. Подавляющее большинство покупателей предпочитают заключать договор напрямую с застройщиком, и только 10% сделок являются переуступкой. Причем больше половины из них заключаются между юридическими лицами. Почему же договор купли-продажи недвижимости предпочитают цессии? Все просто: рынок квартир и новостроек достаточно велик, чтобы не приходилось искать готовых на переуступку людей специально. Нет подходящей недвижимости в одной новостройке? В этом же районе в этом году сдается еще десяток домов. И все же, если хочется квартиру в конкретном доме или есть продавец, предлагающий выгодную сделку, не стоит отказываться от переуступки. Это также надежно и законно, главное — все проверить.

Что нужно помнить, заключая договор цессии недвижимости:

  1. В первую очередь необходимо изучить объект, застройщика, подрядчиков и субподрядчиков. Проверка проводится так же тщательно, как если бы вы покупали новостройку напрямую.
  2. Второй этап — проверка продавца. Запросите документы от застройщика, договор долевого участия, справку о том, что долг перед девелопером полностью погашен.
  3. Тщательно изучите ДДУ. Нет ли там штрафов, каких-то обязанностей, которых вы не ожидали, правильно ли составлена бумага. В идеале — проговорить риски с юристом.
  4. Убедитесь, что застройщик не против договоров цессии. Не забудьте официально уведомить его при оформлении сделки. Это делается письмом с подписью.
  5. Тщательно изучите договор переуступки. В нем обязательно должно быть подробное описание объекта сделки, его стоимость. Не забудьте про регистрацию договора.
  6. Убедитесь, что продавец не состоит в браке и не имеет детей. Если семья есть, то потребуется согласие от супруга и разрешение органов опеки.
  7. Найдите опытного консультанта — юриста или риелтора. Так вам будет проще разобраться в тонкостях и проверить все бумаги.
Важно! Многие покупатели тщательно проверяют сделку, продавца, договор, но забывают о застройщике. Помните, что продавец не гарантирует, что объект будет сдан.

Как видите, покупка недвижимости по договору уступки прав собственности — вполне стандартная практика. Поэтому не расстраивайтесь, если узнаете, что все подходящие квартиры в приглянувшейся новостройке куплены. Лучше обратитесь к риелторам, которые сотрудничают с застройщиком. Возможно, найдется человек, готовый на сделку с вами.

Договор цессии с энергоснабжающей организацией

ДОГОВОР ЦЕССИИ № ____

г. Петропавловск–Камчатский

11 февраля 2010 г.

 

Муниципальное автономное учреждение «Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Петропавловска-Камчатского», именуемое в дальнейшем Цедент, в лице директора Воробьева Сергея Петровича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Открытое акционерное общество «Камчатскэнерго», именуемое в дальнейшем Цессионарий, в лице генерального директора Безносюка Василия Ивановича, действующего на основании Устава, с другой стороны, далее именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

 

1. Предмет договора

 

1.1. Цедент уступает, а Цессионарий принимает право требования платежей за оказанные Цедентом услуги по отоплению и горячему водоснабжению с 01 по 31 января 2010 года потребителям (собственникам и нанимателям жилых помещений многоквартирных домов).

 

2. Срок действия договора

 

2.1. Договор вступает в силу с 11 февраля 2010 года и действует до полного исполнения обязательств по договору.

 

3. Права и обязанности сторон

 

3.1. Цедент обязан:

3.1.1. Передать в день заключения договора Цессионарию все необходимые документы, удостоверяющие право требования в оригиналах, а именно:

- реестр лицевых счетов потребителей, с указанием:

Фамилий собственников (зарегистрированных лиц) в жилом помещении;

суммы начислений за отопление и ГВС на каждое жилое и нежилое.

первичные платежные документы по начислению платы гражданам потребителям за отопление и ГВС.

3.1.2. Сообщить Цессионарию все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав по перешедшему к нему требованию, в том числе обо всех возражениях Должника против требований Цедента.

3.1.3. Уведомить Должника о состоявшемся переходе прав требования по Договору, путем размещения уведомления в счете-квитанции за жилое помещение и коммунальные услуги за январь 2010 года, о чем незамедлительно сообщить Цессионарию.

3.2. Цессионарий обязан:

3.2.1. Оплатить сумму Договора, указанную п. 4.1 Договора, в порядке, предусмотренном условиями настоящего Договора (п. 5.2).

3.2.2. Принять от Цедента все необходимые документы, удостоверяющие право требования Цедента  к Должнику в порядке, предусмотренном Договором.

3.2.3. Самостоятельно предпринимать все предусмотренные действующим законодательством меры по взысканию дебиторской задолженности за потребленную тепловую энергию и ГВС непосредственно с должников-потребителей.

 

4. Сумма договора

 

4.1. Цессионарий уплачивает Цеденту по Договору в порядке и на условиях определенных Договором денежную сумму, указанную в реестре лицевых счетов потребителей в размере 78 665 364 рубля 98 без НДС.

 

5. Порядок расчетов

 

5.1. В течение одного дня Цедент передает Цессионарию по акту приема-передачи документы, указанные в п. 3.1.1 Договора.

5.2. Оплата производится путем проведения зачета в счет исполнения обязательств по договору ресурсоснабжения № 103 от 15. 12.2008, заключенного между ОАО «Камчатскэнерго» и МАУ «УЖКХ».

5.3. Обязанности Цедента по Договору считаются исполненными со дня уведомления Должника об уступке прав требования по Договору при условии передачи Цессионарию всех необходимых документов, подтверждающих права требования Цедента к Должнику.

5.4. Обязанности Цессионария по Договору считаются исполненными со дня осуществления Цессионарием оплаты способом, указанным в п.5.2 Договора.

5.5. В случае поступления оплаты за отопление и горячее водоснабжение в рамках настоящего договора на расчетный счет Цедента, последний обязуется перечислить полученные суммы на расчетный счет Цессионария.

 

6. Ответственность сторон

 

6.1. Применимым правом по Договору является право России.

6.2. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по условиям настоящего Договора в соответствии с законодательством РФ.

6.3. Цедент, уступивший требование, отвечает перед Цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования Должником.

 

7. Основания и порядок расторжения договора

 

7.1. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из Сторон по основаниям, предусмотренным Договором и законодательством РФ.

7.2. Расторжение Договора в одностороннем порядке производится только по письменному требованию Сторон в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения Стороной такого требования.

7.3. В случае досрочного расторжения договора ресурсоснабжения № 103 от 15.12.2008, исключения из него условий, предусмотренных Соглашением от 30.12.2009 по инициативе Цедента или в соответствии с предписаниями государственных органов исполнительной власти, УК оплачивает РСО денежную сумму равную объёму невостребованного в претензионно-исковом порядке права требования.

 

8. Разрешение споров из договора

 

8.1. Претензионный порядок досудебного урегулирования споров из Договора является для Сторон обязательным.

8.2. Претензионные письма направляются Сторонами нарочным либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по местонахождению Сторон, указанным в п. 11 Договора.

8.3. Допускается направление Сторонами претензионных писем при помощи сообщений на электронный адрес Стороны, посредством факсимильной связи на номер факса, указанного в п.11 настоящего Соглашения. Такие претензионные письма имеют юридическую силу, в случае получения Сторонами их оригиналов способом, указанным в п. 8.2 Договора в течение 10 (десяти) рабочих дней.

8.4. Срок рассмотрения претензионного письма составляет 10 (десять) рабочих дней со дня получения последнего адресатом.

8.5. После соблюдения Сторонами процедуры досудебного урегулирования спора из Договора Стороны вправе обратиться в Арбитражный суд Камчатского края для разрешения спора по существу в судебном порядке.

 

9. Форс-мажор

 

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по Договору в случае, если неисполнение обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, забастовки, войны, действий органов государственной власти или других независящих от Сторон обстоятельств.

9.2. Сторона, которая не может выполнить обязательства по Договору, должна своевременно, но не позднее 10 (десяти) календарных дней после наступления обстоятельств непреодолимой силы, письменно известить другую Сторону, с предоставлением обосновывающих документов, выданных компетентными органами.

9.3. Стороны признают, что неплатежеспособность Сторон не является форс-мажорным обстоятельством.

 

10. Прочие условия

 

10.1. Стороны не имеют никаких сопутствующих устных договоренностей. Содержание текста Договора полностью соответствует действительному волеизъявлению Сторон.

10.2. Для Стороны, для которой в отношении Договора, предусмотрена процедура согласования сделки, обязана в момент подписания Договора предоставить соответствующее согласование.

10.2. Вся переписка по предмету Договора, предшествующая его заключению, теряет юридическую силу со дня заключения Договора.

10.3. Стороны признают, что если какое-либо из условий Договора становится недействительным в течение срока его действия вследствие изменения законодательства, остальные положения Договора обязательны для Сторон в течение срока действия Договора.

10.4. Договор составлен в 2 (двух) подлинных экземплярах на русском языке по одному для каждой из Сторон.

 

11. Адреса и реквизиты сторон

 

Цессионарий

 

ОАО «Камчатскэнерго»

Пр. Победы, д. 24

Тел./факс: 5-71-60; 236681

Банковские реквизиты:

р/сч 40702810645000000022

в Камчатском филиале ОАО АКБ «Росбанк»

г.Петропавловск-Камчатский

к/сч 30101810300000000805

ИНН 4100000668, БИК 043002805

 

________________/В.И.Безносюк/

Цедент

Договор цессии - что это такое простыми словами, договор цессии на квартиру в долевом строительстве

Кaкиe oбязaтeльcтвa нeльзя пepeдaть пo дoгoвopy цeccии

Coглacнo cтaтьe 383 Гpaждaнcкoгo Кoдeкca PФ нeльзя пepeдaть пpaвa нa:

❌ aлимeнты;

❌кoмпeнcaцию зa мopaльный yщepб;

❌ oбязaтeльcтвa, кoтopыe вoзникли пpи paзвoдe;

❌ кoмпeнcaцию зa мaтepиaльный yщepб из-зa вpeдa, нaнeceннoгo жизни или здopoвью.

Цeccия пpи ДДУ

B дoлeвoм cтpoитeльcтвe дoгoвop цeccии нa квapтиpy фикcиpyeт пepeдaчy пpaв нa бyдyщee жильe oт дoльщикa дpyгoмy лицy. Пpи этoм дoльщик пepeдaeт имeннo пpaвo тpeбoвaния, пocкoлькy дo мoмeнтa cдaчи oбъeктa в экcплyaтaцию пpaвa coбcтвeннocти eщe нe cyщecтвyeт. B oтличиe oт дpyгиx cлyчaeв, пpи пepeдaчe пpaв нa нeдocтpoeнныe жилыe oбъeкты нeoбxoдимa peгиcтpaция дoгoвopa цeccии в Pocpeecтpe. Этo пpaвилo cлeдyeт из тoгo, чтo и caм дoгoвop дoлeвoгo yчacтия пpoxoдит гocyдapcтвeннyю peгиcтpaцию.

B нeкoтopыx cлyчaяx дoльщик пepeдaeт нe тoлькo пpaвa нa нeдвижимocть, нo и oбязaннocти пepeд кoмпaниeй-зacтpoйщикoм. Нaпpимep, oбязaннocть пoгacить paccpoчкy. Ecли в coглaшeнии фигypиpyeт пepeдaчa пpaв и oбязaннocтeй, тaкиe cдeлки нeкoppeктнo нaзывaть цeccиeй.

B бoльшинcтвe cлyчaeв, coглaшeниe цeccии в нeдвижимocти иcпoльзyeтcя, ecли дoльщикy нeoбxoдимo cpoчнo пoлyчить нaличныe или oн xoчeт, влoжив нa нaчaльнoм этaпe cтpoитeльcтвa мeньшyю cyммy, пoлyчить бoльшe зa пpoдaжy пpaв нeзaдoлгo дo cдaчи oбъeктa в экcплyaтaцию.

Ocoбeннocти пepeдaчи пpaв пo ДДУ:

❓ Пo зaкoнy oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, ycтyпкa пpaвa тpeбoвaния пo ДДУ вoзмoжнa c мoмeнтa peгиcтpaции дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия c зacтpoйщикoм дo пoдпиcaния aктa пepeдaчи пpaв coбcтвeннocти нa квapтиpy oт зacтpoйщикa дoльщикy.

❓ B нeкoтopыx cлyчaяx cтpoитeльнaя мoжeт пoтpeбoвaть дoпoлнитeльнyю кoмиccию зa пepeдaчy пpaв пo ДДУ. Taкoe тpeбoвaниe мoжнo ocпopить чepeз cyд кaк нaвязывaниe ycлyг, нo зa вpeмя paccмoтpeния иcкa дoм мoгyт cдaть в экcплyaтaцию, и вы пoтepяeтe вoзмoжнocть пpoвecти цeccию.

❓ Ecли квapтиpa oфopмлeнa в ипoтeкy, нeoбxoдимo coглacoвaть цeccию в бaнкe.

Cпиcoк нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв:

📋 нeпocpeдcтвeннo дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;

📋 пoдтвepждeниe o выпoлнeнии дeнeжныx oбязaтeльcтв пoкyпaтeля пepeд зacтpoйщикoм.

Пpeдвapитeльнo пpoвepьтe, имeeт ли пpoдaвeц пpaвo тpeбoвaния нa квapтиpy и пpoшeл ли пepвoнaчaльный дoгoвop ДДУ peгиcтpaцию в Pocpeecтpe.

Пpи cocтaвлeнии дoгoвopa цeccии в нeм yкaзывaют:

🚩 дaнныe пepвoнaчaльнoгo дoльщикa;

🚩 дaнныe cтopoны, к кoтopoй пepexoдят пpaвa тpeбoвaния;

🚩 пpeдмeт cдeлки;

🚩 paзpeшeниe нa пpoцeдypy oт кoмпaнии зacтpoйщикa;

🚩 пpaвa и oбязaннocти cтopoн;

🚩 caнкции пpи нeвыпoлнeнии ycлoвий дoгoвopa oднoй из cтopoн;

🚩 дaтa вcтyплeния дoгoвopa в cилy.

Baжнo! Ecли в пepвoнaчaльнoм дoгoвope ДДУ нe yкaзaнo, чтo зacтpoйщик мoжeт нaлoжить вeтo нa пepeдaчy пpaв тpeбoвaния дpyгoмy лицy, paзpeшeниe cтpoитeльнoй кoмпaнии нe нyжнo.

Как заключить договор цессии - База знаний BN.ru

В сфере недвижимости договор переуступки прав требования или цессии (от латинского cessio – уступка, передача) чаще используется на первичном рынке. В долевом строительстве такие сделки регулируются 11-й статьей 214-ФЗ. Тот, кто уступает право требования, называется цедентом, а тот, кто это право приобретает, – цессионарием.

Особенности договора цессии

В принципе, договор цессии должен быть двусторонним и заключаться между цедентом и цессионарием.

Но на практике возникает третья сторона, ведь обычно в договоре долевого участия (ДДУ) есть пункт об обязательном согласовании переуступки с застройщиком.

Как правило, таким согласованием является подписание трехстороннего договора между цедентом, цессионарием и застройщиком.

При этом застройщику полагаются комиссионные – от 1 до 5% стоимости приобретаемого жилья. Эти расходы либо ложатся на покупателя, либо, по соглашению сторон, делятся между покупателем и продавцом.

Необходимые пункты договора цессии

Договор переуступки должен содержать полные паспортные данные и продавца, и покупателя. Гражданство, пол, место и дата рождения – обязательно.

Цедент обязуется передать цессионарию оригиналы ДДУ и документы, подтверждающие уже осуществленные им платежи по договору. Покупатель, в свою очередь, обязуется в указанный срок произвести оплату за переуступленные права. Сумма в документе также прописывается.

В договоре цессии нужно ясно обозначить, на каком основании действует цедент. Это заключенный с застройщиком и зарегистрированный в Росреестре ДДУ. Договор цессии теперь также подается на регистрацию в Росреестр, после которой уступка прав требования вступает в силу.

Денежные расчеты по договору о переуступке производятся после его регистрации.

Перечень документов, необходимых для регистрации договора цессии

  • Заявление о государственной регистрации договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве (представляют обе стороны договора)

  • Документ, удостоверяющий личность (оригинал)

  • Документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия)

  • Зарегистрированный договор участия в долевом строительстве (оригинал, возвращается после проведения государственной регистрации)

  • Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями (если он совершен в простой письменной форме – оригинал, не менее двух экземпляров; если он нотариально удостоверен – не менее двух экземпляров, один из которых оригинал)

  • Нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что создаваемый объект недвижимости не поступает в совместную собственность супругов: брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов (оригинал и копия), решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал, не менее двух копий)

  • Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным (оригинал и копия)

  • Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору, если уступка совершается до уплаты участником долевого строительства полной цены договора одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (оригинал и копия)

Договор цессии, Договор цессии образец

Цессия подразумевает  соглашение между двумя лицами, предметом которого становится переуступка прав на получение средств или  собственности от третьего лица. Иными словами –  передача прав на требование долга. В современных экономических условиях цессия – это достаточно частая практика. Участники таких правоотношений обозначаются следующими терминами:

  • Цедент – субъект, передающий право. Обычно в лице цедента выступает кредитор. Это может быть банк или кредитная организация.
  • Цессионарий – субъект, который получает право требования долга.

Отношения между этими субъектами закрепляются юридически – подписанием договора цессии. На сегодняшний день существует пробел в законодательстве по поводу требований к оформлению такого документа. Гражданский кодекс регламентирует правоотношения в этом вопросе, но нет единого представления о том, что должно выступать предметом договора. Преобладающим является мнение, что цессия основана на договорных отношениях, предметом которых выступает  вещь. Это договоры купли-продажи или мены.

Для организации передачи правобязательно необходима помощь специализированной организации. Ее сотрудники  помогут оформить договор цессии, образец которого вам также предоставят, и кроме того, решить все правовые вопросы произвести процедуру в соответствии с нормами закона.  

 

Особенности цессионных отношений

Одной из особенностей отношений цедента и цессионария является то, что первый не несет ответственность за выплату долга третьим лицом. В  случае если должник не выполнил свои финансовые обязательства, цессионарий не имеет права  требовать взыскания  с цедента. Что касается должника, то его уведомляют о том, что право на требование долга перешло другому лицу, но его согласие на это не требуется.

По договору цессии можно передать любые права, не состоящие в списке запрещенных. Это права,  которые неразрывно связаны с личностью кредитора (например, касающиеся алиментов или возмещения вреда, причиненного здоровью). Больше перед цедентом и цессионарием не стоит никаких ограничений. Договорные отношения между субъектами цессии регулируются Гражданским кодексом РФ и предусматривают обязательную выплату НДС.

Как правило, долг продается цессионарию со скидкой, что является своеобразным убытком для цедента. Но, так или иначе – это отличная возможность вернуть часть неуплаченного долга, поэтому договор цессии все равно будет выгодным. 

Договор цессии при ремонте машины по ОСАГО

Что такое цессия?

Цессия – понятие, автомобилистам не знакомое, поскольку непосредственно к автомобильной жизни оно не относится. Итак, цессия – это уступка прав требования, а договор цессии – это соглашение, регламентирующее передачу прав требования от одного лица к другому. Самый простой пример – это уступка прав требования задолженности или, проще говоря, продажа долга. Если один человек занял у другого деньги под расписку, но возвращать их не может или не хочет, заимодатель может подписать договор цессии с другим лицом, получив от него указанную в договоре сумму и уступив ему право требования долга с заемщика. Разумеется, при уступке прав требования заимодатель (он в договоре цессии именуется цедентом) получает сумму, меньшую, чем сумма долга, но зато гарантированно и немедленно. Ну а лицо, выкупающее долг (по договору – цессионарий), само ищет способы взыскать деньги с должника в полном объеме.

При чем здесь ОСАГО и ремонт машины?

Казалось бы, схема взаимодействия автовладельца и страховой компании давно известна и отработана, при чем здесь цессия? Однако автомобилист может столкнуться с договором цессии, причем даже в двух возможных сценариях.

Первый вариант – это выкуп прав на компенсацию страховой компанией ущерба, причиненного в ДТП. Сценарий примерно таков: автовладелец попадает в ДТП не по своей вине, оформляет все документы, но страховая компания виновника занижает сумму выплат, затягивает с компенсацией или вовсе обанкротилась. В такой ситуации потерпевший автовладелец может получить предложение об уступке прав требования компенсации от страховой компании в обмен на меньшую, но быструю выплату. В некоторых случаях такой вариант может быть оправдан: например, если вести судебные тяжбы со страховщиком не хочется, а ремонтировать машину нужно как можно быстрее и сумма, предлагаемая по договору цессии, достаточна для ремонта.

Однако даже такой сценарий может быть рискованным и убыточным для автовладельца. К примеру, договор цессии, подписанный сразу после ДТП без попытки получить положенную компенсацию от страховой компании – это гарантированная потеря денег. В большинстве случаев в уступке прав требования нет необходимости: достаточно правильно зафиксировать объем повреждений автомобиля для корректного расчета стоимости ремонта, а затем получить компенсацию от страховщика в обычном порядке. Так что если вам предлагают подписать «выгодный договор для получения быстрой выплаты», не стоит торопиться. Ну и универсальный совет изучать каждый документ, который вы подписываете, здесь очень актуален.

Второй вариант – куда более негативный. Договор цессии может быть подписан между потерпевшим автовладельцем и автосервисом, в который страховая компания направила его для ремонта автомобиля. Разумеется, в этой ситуации страховщик и автосервис действуют в своих интересах, пользуясь недостатком юридических знаний автовладельца. Например, договор цессии может быть предложен в автосервисе вместо или вместе с актом приема-передачи автомобиля. Подписывая договор, автовладелец уступает права требования компенсации ущерба автосервису, а в договоре фиксируется оценочная стоимость ремонта.

Самое неприятное здесь то, что негативных последствий для владельца поврежденной машины может быть несколько. Во-первых, автосервис получает от страховой компании компенсацию, необходимую для ремонта автомобиля, в полном объеме – то есть согласно расчету повреждений. А вот при выполнении работ сервис может сэкономить. При этом автовладелец, получивший некачественно отремонтированный автомобиль, больше не может требовать от страховщика исправления недостатков – ведь он уступил права требования автосервису, и все вопросы остается решать только с ним. То есть все дальнейшие взаимоотношения автовладельца и сервиса никак не связаны с ОСАГО и страховой компанией. Соответственно, доказывать, что реальная стоимость ремонта ниже той, что была рассчитана по ОСАГО, придется самому автовладельцу.

Во-вторых, возможен сценарий, когда сумма компенсации, полученной автосервисом от страховой компании, оказывается недостаточной для ремонта, и владелец машины оказывается вынужден доплачивать за ее ремонт сам. Если бы при этом не был подписан договор цессии, то компенсация стоимости ремонта в пределах максимальной страховой суммы, установленной законом (на конец 2020 года это 400 тысяч), никак не касалась бы автовладельца: требовать доплаты автосервис мог только от страховой компании. Но если потерпевший в ДТП автовладелец подписал договор цессии, то право требовать деньги от страховой компании его больше не касается: законные взаимоотношения у него остаются только с автосервисом. И если в ходе ремонта выяснится, что сумма, выплаченная страховщиком, не покрывает затрат на ремонт, доплачивать придется не страховщику, а самому автовладельцу.

Более того, иногда встречаются и явно мошеннические схемы, когда договор цессии подписывается фиктивно, без участия автовладельца. Но если здесь суд может встать на защиту потерпевшего, установив факт подделки подписи, то в случае добровольного подписания договора невнимательным автовладельцем предъявлять претензии будет уже некому.

Что же делать?

Фактически методов защиты от подобного «законного обмана» нет: в судебном порядке практически невозможно оспорить подписание договора цессии, сославшись на то, что автовладельца ввели в заблуждение. А, значит, избежать проблем можно, лишь соблюдая два условия. Во-первых, нужно знать о существовании договора уступки прав требования и последствиях его подписания. Ну а во-вторых, не подписывать документы не глядя, а внимательно проверять каждую бумагу, которую вам предлагают.

Все, что вам нужно знать

Определение соглашения о переуступке является частью общего права, которое отвечает за передачу прав одного лица или стороны другому. 3 мин. Чтения

1. Договор об обеспечении
2. Пример использования договоров уступки и обеспечения в имущественных правах
3. Чем вам может помочь адвокат?
4. Определения уступки аренды

Определение договора уступки - это часть общего права, которая отвечает за передачу прав физического лица или стороны другому лицу или стороне.Соглашение о переуступке часто встречается в сфере недвижимости, но может иметь место и в других контекстах. Назначение - это просто договорная передача выгод, которые будут начислены или будут начислены. Обязательства не переходят с выгодой от задания. Цедент всегда будет выполнять свои обязательства.

Соглашение об обеспечении

Часть договорного права, которая отвечает за финансовые операции, - это соглашение об обеспечении. Они также называются обеспеченными сделками и включают в себя лицо, предоставляющее право, которое обещает обеспечение получателю гранта.В договорном праве соглашение об обеспечении не распространяется на недвижимость или землю. Вместо этого это соглашение распространяется на имущество, транспортные средства, домашний скот или другое личное имущество. В соглашении об обеспечении в случае, если у получателя гранта уже есть обеспечение, лицо, предоставляющее право, может устно приобрести сделку.

Однако предпочтительнее иметь записанное соглашение об обеспечении, а не устное соглашение, на случай разногласий между сторонами. Как соглашение об обеспечении, так и уступка могут применяться к различным имущественным правам.

Пример использования договоров уступки и обеспечения в имущественных правах

В качестве примера, соглашения могут включать обещание использовать акции в качестве обеспечения или передавать права на инвестиции в акции. Кроме того, соглашения могут включать менее материальные объекты собственности. Соглашения могут применяться к творческим правам, таким как производство фильмов или письменные произведения. Если речь идет о правах на творчество, любые выгоды часто включают будущий доход, который может быть получен от распространения или продажи указанных работ.

Чем может вам помочь адвокат?

Вы можете нанять адвоката, который поможет вам составить соглашение об обеспечении и юридическое поручение. Есть и другие услуги, которые вы, возможно, захотите использовать, не так дорого стоят, но все же помогут вам составить контракты. Ниже приведены способы сэкономить при составлении контракта:

  • Купите программное обеспечение с шаблоном, который создает соглашения об обеспечении и уступки.
  • Купите общий бланк договора в книжном магазине.
  • Купить книгу с советом.

Если ваш опыт не включает в себя особые юридические знания о соглашениях об обеспечении и поручениях, вам следует поговорить с юристом, прежде чем использовать какие-либо формы контрактов, которые создаются самостоятельно. И соглашения об обеспечении, и уступки - сложные области договорного права.

Определения уступки аренды

Агент - это лицо, имеющее лицензию штата, в котором учреждена собственность, для оказания помощи в сделках с недвижимостью, таких как аренда, переуступка и продажа собственности.Агент обычно является либо поверенным, либо торговым агентом, либо брокером по недвижимости. Арендатор по первоначальному договору аренды является цедентом, и он передает всю свою долю другому лицу. Цессионарий получает арендные проценты от цедента или первоначального арендатора и становится новым арендатором.

Возмещение - это то, что цедент получает от цессионария за передачу прав по аренде цессионарию. Вознаграждение часто представляет собой определенную сумму денег. Интересы, которыми владеют другие люди, являются обременениями и могут влиять на право собственности и, возможно, владение и использование собственности правопреемником и цедентом.

Если рассматриваемая недвижимость представляет собой жилую единицу, которая находится над коммерческой недвижимостью, аренда считается жилой, даже если недвижимость находится в коммерческом здании. Применимое право - это закон юрисдикции, в которой находится недвижимость, независимо от того, в какой юрисдикции проживают арендодатель, цессионарий и цедент. Цессионарию разрешается получить копию основного договора аренды. Цедент может либо передать правопреемнику копию напрямую, либо включить копию в договор аренды.

Если цедент не несет ответственности за поведение цессионария, арендодатель должен будет преследовать цессионария, если он или она причиняет имущественный ущерб. Однако, если цедент несет ответственность за поведение цессионария, домовладелец может потребовать компенсацию как у цессионария, так и у цедента, если цессионарий нанесет какой-либо ущерб собственности.

Если вам нужна помощь с определением соглашения о переуступке, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов.Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Что такое переуступка контракта?

Уступка контракта позволяет одному лицу уступать или передавать свои права, обязанности или имущество другому. Положение о переуступке контракта часто включается в контракты, чтобы дать любой из сторон возможность передать свою часть контракта кому-то другому в будущем.Многие положения о переуступке требуют, чтобы обе стороны согласились на переуступку.

Узнайте больше о переуступке контракта и о том, как это работает.

Что такое переуступка контракта?

Уступка контракта означает, что контракт и имущество, права или обязанности в рамках него могут быть переданы другой стороне.Положение о переуступке контракта обычно можно найти в деловом контракте. Этот тип оговорок часто встречается в контрактах с поставщиками или продавцами, а также в соглашениях об интеллектуальной собственности (патенты, товарные знаки и авторские права).

Как работает переуступка контракта?

Уступка может быть сделана кому угодно, но обычно она осуществляется дочерней компании или правопреемнику. Дочерняя компания - это бизнес, принадлежащий другому бизнесу, а правопреемник - это бизнес, который следует за продажей, приобретением или слиянием.

Предположим, Кен владеет услугой по стрижке газонов, и у него есть контракт с фирмой, занимающейся недвижимостью, на то, чтобы летом каждую неделю стричь в каждом из их офисов. Контракт включает положение о переуступке, поэтому, когда Кен уходит из бизнеса, он передает контракт своей невестке Кэрри, которая также владеет услугой по стрижке газонов.

Прежде чем пытаться назначить что-то в контракте, проверьте контракт, чтобы убедиться, что это разрешено, и уведомите другую сторону в контракте.

Переуступка обычно включается в конкретный пункт контракта. Обычно это включает передачу как подотчетности, так и ответственности другой стороне, но ответственность обычно остается за цедентом (лицом, выполняющим уступку), если не указано иное.

Что включает переуступка контракта?

Как правило, может быть назначено что-либо ценное в контракте, если только не существует определенного закона или государственной политики, запрещающих уступку.

Права и обязанности конкретных людей не могут быть переданы, так как особые навыки и способности не могут быть переданы. Это называется конкретным выступлением.Например, Билли Джоэл не сможет передать или назначить контракт на выступление в Мэдисон-Сквер-Гарден кому-то другому - у них не будет его особых способностей.

Поручения не рассматриваются в суде, если они существенно изменяют условия контракта. Например, если Кэрри занимается обрезкой деревьев, а не стрижкой газонов, контракт на нее не может быть передан.

Передача интеллектуальной собственности

Интеллектуальная собственность (например, авторские права, патенты и товарные знаки) имеет ценность, и эти активы часто переуступаются. Управление по патентам и товарным знакам США (USPTO) заявляет, что патенты являются личной собственностью и что патентные права могут передаваться. Товарные знаки тоже могут быть присвоены. Переуступка должна быть зарегистрирована в электронной системе присвоения товарных знаков USPTO (ETAS).

Бюро регистрации авторских прав США не ведет базу данных о присвоении авторских прав, но оно будет записывать документ, если вы будете следовать их процедуре.

Альтернативы уступке договора

Существуют и другие типы переводов, которые могут быть функциональной альтернативой назначению.

Лицензирование - это соглашение, по которому одна сторона сдает в аренду права на использование части собственности (например, интеллектуальной собственности) у другой. Например, предприятие, владеющее патентом, может лицензировать другую компанию на производство продуктов с использованием этого патента.

Делегирование разрешает кому-либо действовать от вашего имени.Например, служба по уходу за газонами Кена может делегировать Кэрри стрижку за него, не передавая ей весь контракт. Кен по-прежнему будет получать оплату и контролировать работу.

Нужна ли мне уступка контракта?

Переуступка контракта может быть полезным пунктом для включения в деловое соглашение. Наиболее частые случаи уступки контракта в деловой ситуации:

  • Передача товарного знака, авторских прав или патента
  • Переуступка компании-правопреемника в случае продажи бизнеса
  • Уступка по договору с поставщиком или покупателем
  • Назначение в трудовом договоре или договоре найма

Перед тем, как подписать контракт, посмотрите, есть ли в нем положение о переуступке, и посоветуйтесь с юристом, если вы хотите передать что-то в контракте.

Ключевые выводы

  • Уступка договора - это возможность передать права, собственность или обязанности другому лицу.
  • Уступка контракта - это пункт, часто встречающийся в деловых контрактах.
  • Сторона может уступить договор другой стороне, если договор разрешает это, и никакой закон не запрещает это.

Форма переуступки | Бесплатная переуступка контракта (США)

Назначение Страница из

Страница из

Переуступка

_________________________ от _________________________, _________________________, _________________________, __________ («Правоуступатель») передает все договорные права и обязанности Цедента по контракту от 6 июня 2021 года для _______________________________________________ с __________ от _________________________, _________________________, _________________________, __________, который прилагается к настоящему Соглашению как Приложение «А» к _________________________ от _________________________, _________________________, _________________________, __________ («Правопреемник»).

Принимая это во внимание, Цедент подтверждает получение __________ долларов США, уплаченных Цессионарием наличными.

Цедент гарантирует и обязуется соблюдать следующие условия в отношении договорных прав, которые Цедент передал:

  1. , что они все еще должны перед Правоуступателем сверх всех требований о зачете или иным образом;
  2. , что Цедент имеет право уступить договор;
  3. , что Цедент после вступления в силу данной Передачи не получит и не примет уступленные договорные права;
  4. , что Цедент не будет совершать каких-либо действий, которые могут помешать Цессионарию или помешать исполнению уступленных договорных прав; и
  5. , что Правоуступатель не совершил или сознательно не разрешил какое-либо действие, действие или вещь, в результате которой договорные права могут быть оспорены или затронуты каким-либо образом.

Цедент дает указание __________ выполнить договорные обязательства, которые в противном случае были бы причитающимися Цеденту, но которые были переданы, как указано здесь, с Цессионарием.

Согласовано, что настоящая уступка будет действовать в интересах и будет иметь обязательную силу для сторон данной уступки, их наследников, исполнителей, администраторов, правопреемников и правопреемников, соответственно.

Настоящее Соглашение будет толковаться в соответствии с законами штата _________________________ и регулироваться ими.

ПОДПИСАНО, ЗАПЕЧАТАНО И ДОСТАВЛЕНО
6 июня 2021 года в присутствии:

______________________________
НОТАРИУСА В И НА
Государство _________________________

_________________________________________
_________________________

ПОДПИСАНО, ЗАПЕЧАТАНО И доставлено
6 июня 2021 года в присутствии:

______________________________
НОТАРИУСА В И НА
Государство _________________________

_________________________________________
_________________________

Упрощенный договор уступки недвижимости

Основные выводы


Даже самые левополушарные специалисты-практики в сфере недвижимости могут оказаться подавленными юридическими формами, которые стали синонимом индустрии инвестиций.Стратегия « договор уступки недвижимости », в частности, заработала запутанную репутацию для тех, кто не знаком с концепцией оптовой торговли. По крайней мере, существует большая вероятность, что стратегия выхода «уступка контрактной недвижимости» больше похожа на иностранный язык для новых инвесторов, чем на жизнеспособное средство для достижения цели.

Договор уступки недвижимого имущества не так сложен, как многие представляют, и не стоит отказываться от него из-за непонимания.Вместо этого новым инвесторам необходимо научиться заключать договор с недвижимостью, поскольку эта конкретная стратегия выхода представляет собой один из лучших способов проникнуть в отрасль.

В этой статье мы разберем элементы договора переуступки недвижимости или договора оптовой продажи недвижимости и предложим стратегии, которые помогут инвесторам продвинуться по карьерной лестнице.

Что такое договор уступки недвижимого имущества?

Договор уступки недвижимости - это стратегия оптовой продажи, используемая инвесторами в недвижимость для облегчения продажи собственности между владельцем и конечным покупателем.Как следует из названия, стратегии переуступки контрактов будут свидетельствовать о том, что субъект собственности подписывает контракт с инвестором, который дает ему права на покупку дома. Это важное различие, поскольку договор дает инвестору только право купить дом; они фактически не завершают покупку. Однако после заключения контракта за инвестором сохраняется исключительное право на покупку дома. Это означает, что они могут продать свои права на покупку дома другому покупателю. Следовательно, когда оптовый торговец выполняет задание контакта, он продает не дом, а свои права на его покупку.Конечный покупатель заплатит оптовому небольшую комиссию за переуступку и купит дом у первоначального покупателя.

Сила стратегии контракта на уступку недвижимости зависит от контрактов, используемых в соглашении. Язык, используемый в соответствующем контракте, имеет первостепенное значение и должен четко определять, чего инвесторы и продавец ожидают от сделки.

При рассмотрении использования договоров купли-продажи недвижимости следует иметь в виду несколько предостережений:

  • Контрактные запреты: Убедитесь, что в контракте, который вы заключили с продавцом собственности, нет запретов на будущие уступки.Это может создать серьезные проблемы в будущем. Убедитесь, что контракт составлен юристом, который специализируется на праве договоров уступки недвижимости.

  • Запреты в отношении собственности: дома HUD (собственность, полученная Департаментом жилищного строительства и городского развития), недвижимость, находящаяся в собственности или REO (собственность, переданная в собственность), а также перечисленные объекты не подлежат заключению договоров уступки. Например, у REO недвижимости есть 90-дневный период, прежде чем будет разрешена перепродажа.

Что такое комиссия за уступку недвижимости?

Плата за уступку недвижимости - это деньги, которые оптовый торговец может рассчитывать получить от конечного покупателя, когда он продаст ему свои права на покупку объекта недвижимости. Другими словами, комиссия за переуступку служит денежной компенсацией, присуждаемой оптовику за соединение первоначального продавца с конечным покупателем.

Опять же, любой контракт, используемый для раскрытия оптовой сделки, должен быть полностью прозрачным, и включение комиссии за уступку не является исключением.Тем не менее, условия выплаты инвестору при уступке контракта должны быть прописаны в самом контракте.

Стандартный размер комиссии за переуступку составляет 5000 долларов. Однако все сделки разные. Покупатели различаются по своим потребностям и критериям тратить свои деньги (например, на реабилитацию или на тех, кто покупает и удерживает). Как и при любых переговорах, важна правильная информация. Найдите время, чтобы узнать, сколько реально будет стоить недвижимость до и после ремонта. Затем добавьте к нему желаемую плату за назначение.

Обычно инвесторы получают депозит при подписании Соглашения о передаче прав на куплю-продажу недвижимости . Оставшаяся часть комиссионного вознаграждения будет выплачена при закрытии сделки.

Договор переуступки против двойного закрытия

Стратегия договора уступки недвижимости - лишь один из двух методов, которые инвесторы могут использовать для оптовой сделки. В дополнение к переуступке контрактов инвесторы также могут выбрать двойное закрытие. Хотя обе стратегии по сути являются вариациями оптовой сделки, следует отметить несколько различий.

Двойное закрытие, также известное как закрытие спина к спине, заставит инвесторов фактически купить дом. Однако вместо того, чтобы удерживать его, они немедленно продадут актив, не восстанавливая его. Двойное закрытие не является традиционным так быстро, как уступка контракта, но оно может иметь место в правильной ситуации. Двойное закрытие может занять до нескольких недель. В конце концов, двойное закрытие не сильно отличается от традиционного купли-продажи; они проявляются в течение нескольких недель вместо месяцев.

Стратегии переуступки недвижимости обычно являются первым вариантом, который инвесторы захотят рассмотреть, поскольку они немного проще и менее интересны. Тем не менее, методы контракта на переуступку недвижимости не обязательно лучше; они просто разные. Стратегия оптовой торговли, которую выбирает инвестор, полностью зависит от его ситуации. Например, если покупатель не может собрать финансирование достаточно быстро, ему может потребоваться инициировать двойное закрытие, потому что у него нет капитала для оплаты как затрат на приобретение, так и комиссии за уступку.Между тем, избранные институциональные кредиторы включают формулировки против ссуды в сценарии уступки контракта. Следовательно, любая последующая оптовая продажа должна быть переуступкой контракта.

Двойное закрытие и переуступка контрактов - это просто два средства достижения одной и той же цели. Тем не менее, ни один из них не лучше другого; они просто предназначены для использования в разных сценариях.


[Вы контролируете свои финансы или ваши финансы контролируют вас? Зарегистрируйтесь, чтобы посетить наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости и узнать, как инвестирование в недвижимость может помочь вам на пути к финансовой независимости.]


Изменение договоров на недвижимость

Те, кто не знаком с концепцией уступки договоров о недвижимости, могут знать это как нечто иное: перелистывание договоров о недвижимости; если ни по какой другой причине, эти двое - одно в одном. Изменение контрактов на недвижимость - это просто еще один способ обозначить уступку контракта.

Как переуступить договор недвижимости

Стратегия оптовых инвестиций, использующая контракты на переуступку, имеет множество преимуществ, одно из которых - низкий барьер для входа для инвесторов.Однако, несмотря на присущую ему прибыльность, многие инвесторы недооценивают этот процесс. Хотя это, вероятно, самая простая стратегия выхода из всех инвестиций в недвижимость, существует ряд шагов, которые необходимо предпринять, чтобы обеспечить своевременное и выгодное назначение контракта, не в последнюю очередь:

  1. Найдите подходящую недвижимость

  2. Получить шаблон договора недвижимости

  3. Оформить договор

  4. Переуступить договор

  5. Собери комиссию

Найдите подходящую недвижимость

Вы должны уметь сокращать количество потенциальных клиентов, будь то реклама в газетах, интернет-маркетинг или прямой почтовый маркетинг.Помните, что вы не просто ищете продавца: вам нужен мотивированный продавец, который будет продавать свою собственность по цене, соответствующей вашей инвестиционной стратегии.

Разница между обычным продавцом и мотивированным продавцом заключается в его безотлагательности. Мотивированный продавец хочет, чтобы его собственность была продана сейчас. Выберите продавца, который хочет избавиться от своей собственности в кратчайшие сроки. Это может быть потому, что они уезжают из штата или хотят как можно скорее купить другой дом в другом районе.Или они не хотят больше жить в этом доме по личным причинам. Ключ в том, чтобы знать их мотивацию к продаже и определить, достаточно ли этого намерения для немедленной продажи.

Зная, у кого покупать, оптовикам будет легче применить одну из нескольких маркетинговых стратегий:

  • Прямая почтовая рассылка

  • Встречи по недвижимости

  • Местный маркетинг

  • Онлайн

Шаблон контракта на приобретение недвижимости

Шаблоны договоров переуступки недвижимости доступны в Интернете.Хотя это заманчиво, пойти по пути «сделай сам», как правило, рекомендуется сначала показать это юристу. Таким образом, вы будете комфортно знать, что делаете все правильно и что у вас есть совет на случай возникновения каких-либо юридических проблем.

Одна из вещей, которые добавляют в надлежащие оптовые контракты на недвижимость, - это фраза «и / или назначает» рядом с вашим именем. Этот пункт дает вам право продать недвижимость или передать ее другому покупателю.

Вам необходимо сообщить об этом продавцу и при необходимости объяснить пункт.Заверьте их, что они все равно получат сумму, о которой вы оба договорились, но при этом у вас будет гибкость в сделках в будущем.

Оформить договор

В зависимости от законов вашего штата вам необходимо подать договор уступки недвижимости в юридическую компанию или адвокату для проведения поиска по титулу. Это независимые стороны, которые изучают историю собственности, следя за тем, чтобы на право владения не было залогового права. Затем они подписывают срок действия контракта.

Переуступить договор

Поиск покупателя, как и поиск продавца, требует правильной сегментации.Инвесторы должны использовать несколько возможностей при поиске покупателей, включая онлайн-маркетинг, листинговые сайты или сетевые группы. В сфере недвижимости этот процесс называется составлением списка покупателя и является важным шагом на пути к успеху в передаче контрактов.

После того, как вы нашли покупателя (надеюсь, из вашего постоянно растущего списка покупателей), убедитесь, что в вашем контракте есть формулировка, которая покрывает задаток, подлежащий выплате авансом. Это дает вам защиту от возможного нарушения контракта.Это также гарантирует вам прибыль независимо от того, будет сделка закрыта или нет, так как задаток не возвращается. Сколько это будет, зависит от вас, если это правильно обосновано.

Получите пошлину

Ваша прибыль от такой сделки зависит как от комиссии за переуступку, так и от разницы между согласованной стоимостью и суммой, которую вы продаете покупателю. Если вы и продавец решите, что купите недвижимость за 75 000 долларов и продадите ее покупателю за 80 000 долларов, вы получите прибыль в размере 5 000 долларов.Сделка закрывается, как только покупатель заплатит 80 000 долларов.

Уступка договорных обязательств

Для многих инвесторов наиболее привлекательным преимуществом уступки контракта является возможность получать прибыль, даже не приобретая недвижимость. Это часто то, что привлекает людей к началу оптовой торговли, поскольку позволяет многим изучить основы недвижимости с относительно низкими ставками. Плата за переуступку может быть определена как процент от покупной цены или как установленная сумма, определяемая оптовиком.Стандартная комиссия составляет около 5000 долларов за контракт.

Потенциальная прибыль - не единственный положительный момент, связанный с уступкой контракта. Инвесторы также выигрывают от того, что их не добавляют в цепочку титулов, что может значительно сократить расходы и сроки, связанные со сделкой. Эта выгода может даже передаваться продавцу и конечному покупателю, поскольку они могут избежать уплаты гонорара агенту по недвижимости, выбрав уступку контракта. По сравнению с двойным закрытием (еще одна популярная стратегия оптовой торговли) инвесторы могут избежать двух наборов затрат на закрытие.Все эти плюсы могут положительно повлиять на чистую прибыль инвестора, что делает эту стратегию выхода весьма желательной.

Уступка договора Конс

Несмотря на то, что уступка контракта имеет множество преимуществ, есть несколько недостатков, о которых следует знать, прежде чем искать свою первую оптовую сделку. А именно, работа с покупателями и продавцами, которые, возможно, не знакомы с оптовой торговлей, может быть сложной задачей. Инвесторы должны быть готовы познакомить новичков с процессом и быть готовыми ответить на любые вопросы.Иногда продавцы намеренно не принимают условия контракта. Инвесторы должны быть готовы к тому, чтобы столкнуться с подобными ситуациями, чтобы не расстраиваться.

Еще одно препятствие, с которым могут столкнуться оптовики при работе с уступкой контракта, - это случаи, когда конечный покупатель хочет отказаться. Лучший способ защитить себя от подобных ситуаций - это составить список надежных покупателей и обеспечить безопасность процесса заключения контракта. Имейте в виду, что, хотя у этой стратегии выхода из недвижимости есть свои минусы, правильная подготовка может помочь инвесторам избежать любых серьезных проблем.

Сводка

Как и в любой другой сфере инвестирования в недвижимость, ни один аспект не приведет к успеху. Однако понимание того, как работает уступка договора по недвижимости , является жизненно важной частью этого бизнеса. Когда вы поймете множество уровней распределения контрактов и того, как работают оптовые продажи от начала до конца, вы станете более информированным, образованным и успешным инвестором.


Хотите узнать больше о том, как начать бизнес в сфере недвижимости?

Имея так много информации, открытие бизнеса в сфере недвижимости или LLC может быть сложным процессом.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, охватывает основы, которые вам нужно знать, чтобы начать инвестировать в недвижимость. Эти проверенные временем стратегии помогут научить вас извлекать выгоду из текущих возможностей на рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный вебинар по недвижимости и начните узнавать, как начать успешный инвестиционный бизнес уже сегодня!

Заданий: Основной Закон | Stimmel Law

Уступка права или обязательства является обычным договорным событием в соответствии с законом, и право уступки (или запрет уступки) содержится в большинстве соглашений, договоров аренды и структурных документов бизнеса, созданных в Соединенных Штатах.

Как и многие обычно используемые термины, люди знакомы с этим термином, но часто не знают или не полностью осознают, что они подразумевают. Концепция уступки прав и обязанностей является одной из тех простых концепций, которые имеют широкий спектр разветвлений в договорном и деловом контексте, и во многих случаях закон налагает серьезные ограничения на действительность и последствия уступки. Четкие договорные положения, касающиеся уступок и прав, должны быть в каждом документе и создаваемой структуре, и в этой статье будет указано, почему такая подготовка важна для создания соответствующих и эффективных контрактов и структур.

Читатель должен сначала прочитать статью об организациях с ограниченной ответственностью в США и контрактах , поскольку информация, содержащаяся в этих статьях, предполагается в этой статье.

Основные определения и понятия:

Уступка - это передача прав, принадлежащих одной стороне, называемой «цедент», другой стороне, называемой «цессионарием». Правовой характер уступки и договорные условия соглашения между сторонами определяют некоторые дополнительные права и обязательства, которые сопровождают уступку.Уступка прав по контракту обычно полностью передает права цессионарию на получение выгод, возникающих по контракту. Обычно термин «уступка» ограничивается передачей нематериальных прав, таких как договорные права и права, связанные с собственностью. Merchants Service Co. против суда мелких тяжб , 35 Cal. 2d 109, 113-114 (Cal.1950).

Уступка, как правило, разрешается законом, если только в базовом договоре или договоре аренды нет прямого запрета на уступку.Если уступки разрешены, цеденту не нужно консультироваться с другой стороной контракта, но он может просто уступить права в это время. Однако уступка не может отрицательно повлиять на обязанности другой стороны по контракту и не может уменьшить вероятность того, что другая сторона получит полное исполнение. Цедент обычно продолжает нести ответственность, если другая сторона договора не договорилась об обратном.

Результатом действительной уступки является устранение конфиденциальности между цедентом и должником и установление конфиденциальности между должником и цессионарием.Привилегия обычно определяется как прямые и непосредственные договорные отношения. См. Дело Merchants выше.

Кроме того, для того, чтобы уступка вступила в силу в большинстве юрисдикций, она должна произойти в настоящее время. Обычно не назначают права в будущем; уступка дает немедленные права и обязанности.

Для создания уступки не требуется никаких специальных формулировок, если цедент ясно дает понять свое намерение уступить определенные договорные права цессионарию.Поскольку дорогостоящие судебные разбирательства могут возникать из-за двусмысленных или расплывчатых формулировок, получение правильного набора слов жизненно важно. Соглашение должно выражать намерение передать права и может быть устным или письменным, а передаваемые права должны быть точными.

Обратите внимание, что уступка доли - это передача некоторого идентифицируемого имущества, требования или права от цедента к цессионарию. Уступка заключается в передаче правопреемнику всех прав, титула или интереса цедента в переданной вещи.Передача всех прав, титула и интересов передает все, что цедент владел в переданной вещи, и цессионарий стоит на месте цедента. Knott v. McDonald’s Corp ., 985 F. Supp. 1222 (N.D. Cal.1997)

Стороны должны иметь намерение выполнить уступку во время передачи, хотя никаких конкретных формулировок или процедур не требуется. Еще в деле National Reserve Co. против Metropolitan Trust Co ., 17 Cal. 2d 827 (Cal.1941), суд постановил, что при определении того, какие права или интересы переходят по уступке, решающим является намерение сторон, выраженное в документе.

Намерение сторон уступки - это вопрос факта, который вытекает не только из документа, подписанного сторонами, но и из сопутствующих обстоятельств. Когда нет письменного подтверждения намерения передать какое-либо идентифицируемое имущество, требование или право, необходимо тщательно изучить окружающие обстоятельства и действия сторон, чтобы выяснить их намерения. Strosberg v. Brauvin Realty Servs., 295 Ill. App. 3d 17 (Иллинойс, приложение Ct. 1-й округ, 1998 г.)

Общее правило, применимое к уступке права выбора в действии, заключается в том, что уступка, если не существует договора об обратном, включает в себя все ценные бумаги, удерживаемые цедентом в качестве обеспечения требования, и все связанные с ними права, а также передает цессионарию справедливое право собственности на такие залоговые ценные бумаги и побочные права. Однако безоговорочная уступка контракта или выбор в действии, без указания намерений сторон, передает правопреемнику уступленный контракт или выбор, а также все права и средства правовой защиты, связанные с ним.

Другие примеры: В деле Стросберг против Brauvin Realty Servs ., 295 Ill. App. 3d 17 (Ill. App. Ct. 1st Dist. 1998), суд постановил, что правопреемник стороны в соглашении о подчинении имеет право на льготы и несет бремя этого соглашения. В деле Florida ECR Co. против Eno , 99 Fla. 887 (Fla. 1930) суд постановил, что простая переуступка всех причитающихся сумм сама по себе не создает иной или иной ответственности владельца перед цессионарием, чем та которые существовали от владельца к цеденту.

И обратите внимание, что даже если уступка передает цессионарию все права, средства правовой защиты и условные выгоды, которые присущи переданной вещи, те, которые являются личными цеденту и для его единственной выгоды, не передаются. Rasp v. Hidden Valley Lake, Inc ., 519 N.E.2d 153, 158 (Ind. Ct. App. 1988). Таким образом, если базовое соглашение предусматривает, что услуга может быть предоставлена ​​только X, X не может передать это право Y.

Новация по сравнению с уступкой:

Хотя разница между новацией и заданием может показаться незначительной, она существенна.«Новация - это акт, посредством которого одна сторона передает все свои обязательства и выгоды по контракту третьей стороне». В новации третья сторона успешно заменяет исходную сторону в качестве стороны контракта. «Когда контракт является новацией, другая договаривающаяся сторона должна оставаться в том же положении, в котором она находилась до проведения новации».

Примеры:

Субаренда - это передача, когда арендатор сохраняет за собой право повторного входа в арендованное помещение.Однако, если арендатор передает всю арендуемую недвижимость, не оставляя за собой права повторного въезда или другой возвратной доли, то такая передача является уступкой. Цедент обычно также освобождается от ответственности перед арендодателем только в том случае, если арендодатель соглашается или разрешает это право в договоре аренды. В случае субаренды первоначальный арендатор не освобождается от обязательств по первоначальной аренде.

Справедливые уступки:

Переуступка по справедливости - это уступка, в которой у человека есть будущий интерес, и она недействительна по закону, но действует в суде справедливости.В деле Национальный банк Республики против United Sec. Life Ins. & Trust Co. , 17 кв. DC 112 (DC Cir. 1900), суд постановил, что для установления справедливой уступки избранного в действии, как правило, должно иметь место следующее: все, что сказано, написано или сделано, в соответствии с соглашением и за ценное рассмотрение, или с учетом в отношении предшествующего долга, сделать выбор в пользу иска или фонда из-под контроля владельца и присвоить его другому лицу или в его пользу, равносильно справедливой уступке.Таким образом, соглашение между должником и кредитором о том, что долг должен быть выплачен из определенного фонда, поступающего должнику, может действовать как уступка по справедливости.

В деле "Египетская навигационная компания" против Бейкера, инв. Corp., 2008 США Dist. LEXIS 30804 (S.D.N.Y. 14 апреля 2008 г.) суд заявил, что уступка по справедливости происходит в соответствии с английским законодательством, когда цедент с намерением передать свое право на выбор в судебном порядке информирует цессионария о переданном праве.

Исполнительное соглашение или декларация о доверительном управлении также являются правовыми уступками, если они не имеют исковой силы, как уступки в суде, но могут быть исполнены судом по справедливости, действующим по своему усмотрению в соответствии с обстоятельствами дела. Поскольку Калифорния объединяет суды справедливости и суды общей юрисдикции, один и тот же суд будет рассматривать аргументы относительно того, имела ли место справедливая уступка. Довольно часто такая помощь предоставляется во избежание мошенничества или неосновательного обогащения.

Обратите внимание, что получение переуступки мошенническим путем делает переуступку недействительной.Мошенничество разрушает действительность всего, во что входит. Он аннулирует самые торжественные контракты, документы и даже судебные решения. Walker v. Rich , 79 Cal. Приложение. 139 (Cal. App. 1926). Если уступка сделана с мошенническим намерением задержать, воспрепятствовать или обмануть кредиторов, то она недействительна как фактически мошенническая. См. Нашу статью о Передачах Обманутым кредиторам .

Но обратите внимание, что мотивы, побудившие цедента совершить передачу, будут считаться несущественными и не будут служить защитой от действий цессионария, если уступка считается действительной во всех других отношениях.

Возможность принудительного исполнения уступок:

Возможность передачи права по договору определяется правом места заключения договора. Срок действия и последствия уступки определяются законодательством места уступки. Действительность уступки договорного права регулируется правом государства, имеющего наиболее существенное отношение к уступке и сторонам.

В некоторых юрисдикциях традиционные правила коллизионного права, регулирующие уступки, были отклонены, и применяется право страны, имеющей наиболее важные контакты с уступкой.В деле Даунс против American Mut. Ответственность Ins. Co ., 14 N.Y.2d 266 (N.Y. 1964), жена и ее муж расстались, и жена получила решение о раздельном проживании с мужем в Нью-Йорке. Судебное решение требовало, чтобы муж выплачивал жене определенную сумму в год. Муж назначил жене 50 процентов своей будущей зарплаты, заработной платы и заработка. Соглашение уполномочивает работодателя производить такие выплаты жене.

После того, как муж переехал из Нью-Йорка, жена узнала, что он работает у работодателя в Массачусетсе.Она отправила надлежащее уведомление и потребовала оплаты в соответствии с соглашением. Работодатель отказал, и жена подала иск о принудительном исполнении. Суд отметил, что Массачусетс не запрещал назначение заработной платы мужу. Более того, закон штата Массачусетс не был контролирующим, потому что Нью-Йорк имел самое важное отношение к заданию. Таким образом, суд вынес решение в пользу жены.

Таким образом, действительность уступки определяется на основании закона форума, имеющего наиболее важное отношение к самой уступке.Чтобы определить применимое право уступки, суд должен обратиться к праву государства, которое наиболее существенно связано с основным вопросом, стоящим перед ним.

Передача договорных прав:

Как правило, закон допускает уступку договорного права, если только замена прав не приведет к существенному изменению обязанности должника, существенно увеличит бремя или риск, возлагаемые на должника по договору, существенно снизит вероятность получения возврата или существенно уменьшить стоимость исполнения для должника.Рестат 2d контрактов, § 317 (2) (a). Это предполагает, что основное соглашение ничего не говорит о праве уступки.

Если договор прямо запрещает уступку, договорное право не подлежит уступке. Возможность переуступки контракта - это вопрос договорного намерения, и нужно смотреть на язык, используемый сторонами, чтобы понять это намерение.

Если прямо не указано иное, права и обязанности по двустороннему исполнительному контракту, не предполагающему личных навыков, доверия или уверенности, могут быть переданы без согласия другой стороны.Но учтите, что уступка недействительна, если она существенно изменяет обязанности и ответственность другой стороны. Как только уступка вступает в силу, цессионарий становится на место цедента и принимает на себя все права цедента. Следовательно, после действительной уступки право цедента на исполнение прекращается и передается цессионарию, и цессионарий обладает теми же правами, преимуществами и средствами правовой защиты, которыми когда-то обладал цедент. Роберт Лэмб Харт Планировщики и архитекторы против Evergreen, Ltd., 787 F. Supp. 753 (S.D. Огайо, 1992).

С другой стороны, право цессионария в отношении должника подлежит «всем ограничениям права цедента, всем возражениям против него, а также всем зачетам и встречным требованиям, которые были бы доступны против цедента, если бы не было уступки, при условии, что эти возражения и взаимозачет основаны на фактах, существовавших на момент уступки ». См. Дело Robert Lamb выше.

Контракт имеет широкие возможности ограничивать уступку прав.Обычно договорные положения, ограничивающие уступку договора без согласия должника, действительны и подлежат исполнению, даже если есть законодательное разрешение на уступку. Ограничение полномочий по назначению часто бывает неэффективным, если только ограничение прямо и точно не указано. Оговорки о недопустимости уступки вступают в силу только в том случае, если они содержат четкую и недвусмысленную формулировку запрета. Оговорки о недопустимости уступки защищают только должника и не влияют на транзакцию между цессионарием и цедентом.

Обычно запрет на уступку контракта не препятствует уступке права на получение причитающихся платежей, если обстоятельства не указывают на иное. Более того, договаривающиеся стороны не могут простым положением о недопустимости уступки предотвратить фактическое отчуждение права на деньги, которое подлежит выплате по контракту.

От положения договора, запрещающего или ограничивающего уступку, можно отказаться, или сторона может действовать таким образом, чтобы лишиться права возражать против уступки, например, путем эффективной ратификации уступки.Право аннулировать уступку, сделанную в нарушение оговорки о недопустимости уступки, может быть отменено либо до, либо после уступки. Смотрите нашу статью о контрактах.

Неконкурентные оговорки и уступки:

Важнейшее значение для большинства покупателей бизнеса имеет возможность гарантировать, что ключевые сотрудники приобретаемого бизнеса не смогут основать конкурирующую компанию. Некоторые государства строго ограничивают такие положения, некоторые их разрешают. Калифорния действительно ограничивает оговорки о недопустимости конкуренции, разрешая их только при определенных обстоятельствах.В тех штатах, где это разрешено, часто возникает вопрос, могут ли такие права быть переданы новой стороне, например, покупателю покупателя.

Соглашение об отказе от конкуренции, также называемое неконкурентной оговоркой, представляет собой официальное соглашение, запрещающее одной стороне выполнять аналогичную работу или бизнес в пределах обозначенной территории в течение определенного периода времени. Этот тип оговорок обычно включается в контракты между работодателем и работником и контракты между покупателем и продавцом бизнеса.

Многие работники подписывают договор об отказе от конкуренции в рамках оформления документов, необходимых для приема на работу. Это может быть отдельный документ, аналогичный соглашению о неразглашении информации, или заключенный в ряде других пунктов контракта. Обязательство об отказе от конкуренции, как правило, является законным и обязательным, хотя есть некоторые исключения и ограничения.

Каждый раз, когда компания нанимает квалифицированных сотрудников, она вкладывает много времени и средств в обучение. Например, часто проходят годы, прежде чем химик-исследователь или инженер-конструктор приобретет практические знания о линейке продукции компании, включая коммерческие секреты и очень конфиденциальную информацию.Однако, как только сотрудник приобретет эти знания и опыт, может произойти все, что угодно. Сотрудник мог работать в компании до выхода на пенсию, принять более выгодное предложение от конкурирующей компании или открыть собственное дело.

Соглашение об отказе от конкуренции может охватывать ряд потенциальных проблем между работодателями и бывшими сотрудниками. Многие компании тратят годы на развитие местной базы клиентов или клиентов. Важно, чтобы эта клиентская база не попала в руки местных конкурентов.Когда сотрудник подписывает договор об отказе от конкуренции, он или она обычно соглашается не использовать инсайдерскую информацию о клиентской базе компании, чтобы поставить компанию в невыгодное положение. Соглашение об отказе от конкуренции часто определяет обширную географическую зону, которая считается закрытой для бывших сотрудников, возможно, на десятки или сотни миль.

Еще одна вызывающая беспокойство область, охватываемая соглашением об отказе от конкуренции, - это потенциальная «утечка мозгов». Некоторые бывшие сотрудники высокого уровня могут стремиться нанять других из той же компании, чтобы создать новую конкуренцию.Удержание сотрудников, особенно с уникальными навыками или собственными знаниями, жизненно важно для большинства компаний, поэтому договор об отказе от конкуренции может указывать на определенные ограничения на прием на работу или прием на работу сотрудников.

Соглашение об отказе от конкуренции может также определять конкретный период времени, по истечении которого бывший сотрудник сможет искать работу в аналогичной сфере. Многие компании предлагают существенное выходное пособие, чтобы бывшие сотрудники были финансово платежеспособными до тех пор, пока не будут выполнены условия соглашения об отказе от конкуренции.

Поскольку использование соглашения об отказе от конкуренции может быть спорным, несколько штатов, включая Калифорнию, в значительной степени запретили этот тип договорных формулировок. Правовое обеспечение соблюдения этих соглашений возлагается на отдельные государства, и многие из них встали на сторону сотрудника во время арбитража или судебного разбирательства. Обязательство не соревноваться должно быть разумным и конкретным, с определенными временными периодами и зонами охвата. Если соглашение дает компании слишком большую власть над бывшими сотрудниками или является двусмысленным, суды штата могут объявить его чрезмерно широким и, следовательно, не имеющим исковой силы.В таком случае сотрудник будет свободен использовать любую возможность трудоустройства, включая работу на прямого конкурента или открытие собственной компании.

Было установлено, что договор о недопустимости конкуренции сотрудника может быть переуступлен , когда один бизнес передается другому, что слияние не представляет собой уступку обязательства не конкурировать, и что договор об отказе от конкуренции может быть обеспечен правовой санкцией правопреемник работодателя, если назначение не создает дополнительных трудностей или других неблагоприятных условий для работника.Однако в некоторых штатах, таких как Гавайи, также было принято решение, что договор об отказе от конкуренции не подлежит передаче, и в соответствии с различными законами по разным причинам такие условия не подлежат исполнению в отношении работника со стороны правопреемника работодателя. Гавайи против Ганнета Пак. Corp. , 99 F. Supp. 2d 1241 (D. Haw. 1999)

Крайне важно получить соответствующий закон применимого государства, прежде чем составлять проект или пытаться обеспечить соблюдение прав уступки в этой конкретной области.

Заключение:

В современном деловом мире, в котором быстро меняются структуры, соглашения, сотрудники и проекты, возможность назначать права и обязанности имеет важное значение для обеспечения гибкости и адаптации к новым ситуациям.И наоборот, возможность вовлечь договаривающуюся сторону в сделку может иметь важное значение для будущего стороны. Таким образом, закон переуступки и ограничение на одно и то же является критическим аспектом каждого соглашения и каждой структуры. Это базовое положение часто просматривается сторонами договора или записывается в сделку в последнюю минуту, но может легко стать самой важной частью сделки.

Например, один из наших клиентов пришел в офис и был возмущен тем, что его партнер по крупному экспортному соглашению, у которого были прекрасные связи в Бразилии, решил вместо этого заняться другим предприятием и передал соглашение стороне, неизвестной нашему клиенту, и без деловых контактов, которые наш клиент считал жизненно необходимыми.Когда мы изучили рукописное соглашение, составленное нашим клиентом в ресторане в Сан-Паулу, мы обнаружили, что никаких ограничений на назначение не существует ... наш клиент даже не учел это право при составлении соглашения после полного рабочего дня.

Каждый выбирает, с кем вести дела ... чтобы гарантировать, что его выбор остается стороной по другую сторону контракта, необходимо овладеть способностью согласовывать надлежащие положения о назначении.

Назначение | Wex | Закон США

Уступка - это юридический термин, в соответствии с которым физическое лицо, «цедент», передает права, собственность или другие выгоды другому лицу, известному как «цессионарий».«Это понятие используется как в договорном, так и в имущественном праве. Термин может относиться либо к акту передачи, либо к передаваемым правам / имуществу / выгодам.

Договорное право

Согласно договорному праву уступка договора является одновременно: (1) уступкой прав; и (2) делегирование обязанностей при отсутствии доказательств иного. Например, если A заключает контракт с B на обучение B игре на гитаре за 50 долларов, A может передать этот контракт C. То есть, это назначение является одновременно: (1) уступкой прав A по контракту 50 долларам; и (2) делегирование обязанности A преподавать гитару C.В этом примере A является и «цедентом», и «делегатом», который делегирует обязанности другому (C), C известен как «должник», который должен выполнять обязательства перед цессионарием, а B является «цессионарием». с которого причитаются обязанности и который несет ответственность перед «должником».

(1) Передача прав / обязанностей по договорному праву

Есть несколько важных правил, касающихся уступок по договорному праву. Во-первых, если физическое лицо еще не заключило контракт на выполнение обязанностей перед другим лицом, он / она не может передать свое будущее право цессионарию.То есть, если А еще не заключил договор с В об обучении игре на гитаре В, А не может передать свои права С. Во-вторых, права не могут быть переданы, если они существенно изменяют обязанности и права должника. В-третьих, должник может предъявить иск цессионарию напрямую, если цессионарий не платит ему / ей. Следуя предыдущему примеру, это означает, что C (должник) может подать в суд на B (правопреемника), если C обучает B игре на гитаре, но B не платит C $ 50 взамен.

(2) Делегирование обязанностей

Если обещанное исполнение требует редкого гения или умения, то уполномоченный не может передать его должнику.Его можно делегировать только в том случае, если обещанная производительность более банальна. Кроме того, кредитор может подать иск, если цессионарий не выполняет свои обязательства. Тем не менее, делегат несет вторичную ответственность, если не было явного освобождения делегата. То есть, если B действительно хочет, чтобы C обучал игре на гитаре, но C отказывается, то B может подать в суд на C. Если C по-прежнему отказывается выступать, то B может заставить A выполнять свои обязанности в рамках вторичной ответственности.

Наконец, родственное понятие - новация, когда новый должник заменяет и освобождает старого должника.Если происходит новация, то обязанности первоначального должника аннулируются. Однако новация требует согласия первоначального кредитора.

Право собственности

Согласно праву собственности, уступка обычно возникает в ситуациях, когда арендодатель-арендатор. Например, А может арендовать квартиру у домовладельца Б, но хочет, чтобы другая сторона (С) перешла в собственность. В этом сценарии A мог бы иметь возможность выбирать между назначением и субарендой собственности C. При назначении A будет отдавать C весь баланс срока без возврата никому, тогда как в случае субаренды A будет отдавать C в качестве ограниченный период оставшегося срока.Примечательно, что при назначении C имел бы право владения недвижимым имуществом с домовладельцем, находясь в субаренде, C не имел бы права.

[Последнее обновление в мае 2020 года командой Wex Definitions]

Что нужно знать инвесторам

Мир недвижимости наполнен жаргоном. Если вы новичок в этой области - и особенно если вы заинтересованы в оптовой торговле - вот термин, который вам необходимо знать: уступка контракта. Коротко и просто, вы:

  1. Найдите недвижимость значительно ниже рыночной стоимости
  2. Найдите другого покупателя - обычно инвестора в недвижимость - готового заплатить более высокую цену
  3. Передайте договор новому покупателю, который затем приобретет недвижимость.

В чем смысл этой практики? В сезон лучших продаж инвесторы очень заняты, пытаясь заблокировать как можно больше объектов недвижимости. Они хотят заполучить практически все, что принесет прибыль. Поиск дешевых домов занимает уйму времени, поэтому вместо этого они обращаются к оптовикам. Эти инвесторы сосредотачиваются на поиске хороших сделок и оставляют переключение, аренду и другие элементы другим профессионалам. Во время жаркого рынка мы рекомендуем оседлать бурю и заключить как можно больше сделок с недвижимостью.

Подробнее: Полное руководство для новичков по оптовой торговле недвижимостью

Законна ли уступка договора?

Да, при условии, что это разрешено условиями вашего соглашения с продавцом.

Раньше инвесторы просто указывали «Джон Доу и / или правопреемник» в качестве покупателя по контракту. Так продолжалось до 2008 года, когда банки начали возражать против этого пункта в контрактах на недвижимость, находящуюся в собственности (REO). Ваш пробег может варьироваться в зависимости от домовладельцев.Инвесторов подвергли резкой критике, поэтому этот пункт может вызвать дискомфорт у продавца.

Одно решение: заключите договор с трастом или ООО в качестве покупателя. Используя предприятие, у вас есть возможность передать его другому инвестору, поскольку договорные права принадлежат предприятию, а не физическому лицу.

Как работает переуступка контракта?

1. Найдите мотивированного продавца

Во-первых, давайте разберемся, что такое мотивированный продавец. Это физическое лицо, которому нужно , чтобы быстро продать недвижимость.Обычно в их жизни происходят какие-то беды, например, перевод на работу или, возможно, они обременены унаследованным имуществом. Имейте в виду, что существует огромный разрыв между , желающим продать , и , которому нужно для продажи. Знание, к какой категории относится ваш продавец, помогает вам понять, как справиться с ситуацией.

  • Необходимо продать: «Я должен продать этот дом сейчас, потому что я переезжаю в Мэриленд, чтобы позаботиться о моей больной матери, а других членов семьи в этом районе нет.”
  • Хочу продать: «Мне любопытно посмотреть, сколько стоит мой дом, потому что в следующем году я, возможно, продам».

У сценария необходимости продажи есть веская причина. Во втором просто любопытство.

Существует множество способов найти мотивированных продавцов, например, автомобили за доллары, газетная реклама, интернет-маркетинг и прямой почтовый маркетинг. Если вы начнете исследовать маркетинг недвижимости, вы найдете множество вариантов, но убедитесь, что вы используете комбинацию этих стратегий.

2. Получить договор

В Интернете есть множество шаблонов договоров переуступки; однако - по крайней мере - убедитесь, что поверенный прочитал и одобрил документ. Это так важно по двум причинам.

  1. Комфорт, зная, что ваш договор юридически обоснован
  2. Возможность использовать этого поверенного в качестве советника в случае, если вы окажетесь в судебном процессе.

К вашему договору о переуступке необходимо добавить критическое словоблудие: «и / или переуступает.Эти три слова дают вам право передать собственность другому заинтересованному покупателю, который заинтересован в этой собственности. (Обязательно внимательно прочитайте договор купли-продажи с продавцом .) Когда вы получите подписанный договор, вы теперь имеете равную долю в собственности и имеете определенную юридическую силу в том, что происходит.

Если переназначение действительно разрешено, включите в договор положение, в котором четко объясняется, что вы, как покупатель, являетесь инвестором в недвижимость и намерены передать договор новому покупателю.Попросите продавца подписать положение. Это снижает вероятность того, что продавец возразит против нового покупателя и попытается выйти из соглашения. Заверьте их, что они все равно получат оговоренную сумму покупки.

Связано: Виртуальная оптовая торговля: как продавать недвижимость на любом рынке издалека

3. Отправить контракт на титул

Этот процесс может отличаться в каждом штате, но обычно есть титульная компания или заключительный поверенный, который будет проводить поиск титула.Поиск по названию проверит исторические записи собственности, чтобы убедиться, что на собственность нет залогов. Важно не продавать недвижимость с дефектным титулом. Титульная компания или доверенное лицо является независимой третьей стороной, нанятой для обеспечения честности сделки, как это согласовано в контракте.

4. Передать договор покупателю

Ага: больше маркетинга. Работа по поиску конечного покупателя или правопреемника может быть сложной, но как только у вас появится надежный покупатель, вы можете начать процесс закрытия сделки.

Когда вы найдете своего покупателя, попросите внести невозвращаемый задаток. Убедитесь, что в вашем соглашении есть формулировки, конкретно касающиеся задатка, например: «Цессионарий возместит цеденту уплаченные авансом деньги». Вы не хотите, чтобы правопреемник нарушил соглашение, что может привести к потере вашего задатка.

Когда покупатель вносит задаток, вы знаете, что он искренне интересуется недвижимостью и готов двигаться дальше.Этот гонорар обычно удерживается титульной компанией или закрывающим адвокатом.

5. Получайте деньги!

Вам платят, когда конечный покупатель переводит средства для сделки. Эти деньги покроют то, за что вы заявили, что готовы купить недвижимость у продавца, а также вашу комиссию за содействие при совершении сделки.

Например, если вы сказали продавцу, что купите дом за 45 000 долларов, а затем продали свою долю в собственности покупателю за 50 000 долларов, то ваша комиссия за переуступку составит 5000 долларов.

Примечание. Никогда не называйте комиссию за переуступку комиссией искателя. Это две очень разные вещи.

Связано: Полное руководство по использованию прямого почтового маркетинга для развития вашего бизнеса в сфере недвижимости

Прочие соображения

Это стандартная практика, когда задания выполняются только для прибыли в размере 5000 долларов или меньше. Но если вас устраивает продавец и покупатель, можно заключить договор с гораздо более высокой комиссией.

Если вас не устраивают все стороны транзакции, двойное (или одновременное) закрытие сохраняет анонимность обеих сторон транзакции.Имейте в виду: не все титульные компании согласятся провести двойное закрытие, поэтому это необходимо обсудить заранее.

Назначение договора не может быть выполнено для всех транзакций. Дома HUD, REO и перечисленная недвижимость имеют множество препятствий для этого типа транзакций. В отношении многих свойств REO кредитор гарантирует, что существует период выдержки - обычно 90 дней - прежде чем вы сможете перепродать недвижимость. Но, как видите, уступка по контракту имеет ряд явных преимуществ при больших выплатах.


Инвесторы: Вы когда-нибудь подписывали контракт? Есть вопросы об этом процессе?

Сообщите мне свои мысли с комментарием!

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *