Воскресенье , 26 Сентябрь 2021

Бизнес субаренда: Субаренда как бизнес. Как заработать на аренде помещений, квартир и их сдаче

Содержание

Субаренда как бизнес

1. Ошибка в локации. При неправильном выборе района вы рискуете получить убыточный объект. Люди просто не будут заселяться. И вы будете терять деньги на простое. Обязательно изучите рынок(см. пункт 2 плана: «Анализ рынка»)

2. Проблемы с собственником. Всегда есть риск попасть на неадекватного Собственника. И тут последствия могут быть самыми разными: начиная от хамства до расторжения договора сразу после сделки. Чтобы избежать этих неприятностей, тщательно проводите переговоры. Узнайте что за человек перед вами, какие у него планы и намерения относительно недвижимости. Ни в коем случае нельзя обманывать Собственника, будто вы берете квартиру для собственного проживания. Собственник — ваш партнер на долгие годы. Обязательно прописывайте в Договоре пункт о субаренде и ваши договоренности. Всё должно быть на бумаге, а не на словах.

3. Неадекватные жильцы. Неадекватные жильцы принесут вам всё, что угодно, кроме стабильного пассивного дохода. Но тут, как и в ситуации с Собственником вы полностью владеете ситуацией и сами решаете работать с таким человеком или нет.

Обязательно заключайте договор с жильцами, фотографируйте их паспорт, узнавайте о месте работы, берите залог за сохранность имущества. Не лишнем будет пообщаться хотя бы 10 минут, чтобы понять, что за человек перед вами. Если случилось так, что жилец начал вести себя неадекватно — вы имеете полное право расторгнуть с ним договор.

4. Неплатежеспособные клиенты. Случается такое, что по каким- то причинам жилец становится неплатежеспособным (увольнение или систематические задержки зарплаты). При отсутствии контроля вы рискуете не просто не получить свою прибыль, но и уйти в минус в итоге оплатив за такого клиента и аренду и коммунальные услуги.

Для того, чтобы не попасть в такую ситуацию, тщательно отслеживайте дату оплаты клиентов. Прописывайте в Договоре штрафы за просрочки платежей и ваше право на расторжение Договора в одностороннем порядке при неуплате услуг. Самое главное в этом вопросе — ваша бдительность и своевременный контроль.

5. Ошибка при выборе квартиры. Кроме локации, можно ошибиться и с самой квартирой. Квартира с запахами, старым ремонтом или неадекватными соседями явно не будет пользоваться спросом. Даже если люди и будут заселяться, они всегда будут в поиске лучшего варианта и съезжать при первой возможности. Таким образом вы получите не пассивный доход, а самую настоящую работу. Вам придётся постоянно искать новых жильцов, выезжать на показы и т. д.

Для того, чтобы этого избежать, выбирайте квартиры комфорт класса с современным ремонтом и мебелью, исправной сантехникой, при возможности в новых домах и развитых районах. Также при выборе объекта задайте себе вопрос: «Хотели бы вы жить в такой квартире?». При правильном выборе квартиры жильцы будут проживать у вас максимально долго.

Субаренда под офисы, что нужно знать об этом бизнесе (2021) — с чего начать и сколько можно заработать

Содержание:

  • Как найти нужную недвижимость
  • Как не допустить ошибок при субаренде
  • Основы планирования, кому предложить аренду недвижимость
  • Как избежать рисков

Одна из проблем начинающих, и не только бизнесменов — нехватка доступных офисных помещений. Причем, это не только фирмы, занимающиеся продажами или оказанием услуг, но и различными тренинг студиями, арт и фото мастерскими. Сейчас даже в городах с населением от 100 тысяч человек существует значительная нехватка офисных помещений, решить которую можно именно субарендой. В чем же заключается особенность данного бизнеса?

Субаренда предполагает разделение целого объекта недвижимости собственником (арендатором) на студии, офисы или представительства с целью последующей сдачи в аренду его частей. Бизнес может быть реализован практически с нуля или при больших инвестициях. Важную роль в планировании играет место расположения недвижимости и бизнес план, ориентированный под текущую ситуацию рынка.

Что выгоднее, купить или арендовать помещение по офис?

Если предприниматель имеет достаточно средств на покупку большого здания, то все достаточно просто. Выбирается объект недвижимости в перспективном районе, причем это может быть не центр города. Принимается решение о покупке или гибкой аренде с последующим ремонтом и перепрофилированием под требуемые задачи. Отличительная особенность бизнеса – поиск недооцененных объектов, которые могут быть реализованы под новые нужды.

Еще до момента окончания ремонта и раздела площадей на офисы можно начинать рекламную компанию.

Следующий способ заработка – это вариант с минимальными вложениями, а именно — классическая субаренда. При заключении договора с собственником, важно учитывать возможные изменения стоимости коммунальных платежей, а также заложить процент роста или снижения цены на аренду всего объекта согласно ценам рынка. Рост арендной платы должен покрываться за счет пересмотра месячной или годовой суммы, или распределяться на всех участников договора аренды, субаренды. Владелец недвижимости при ценообразовании должен учитывать и факт вашего ремонта помещения, которое будет арендовано.

Как и в предыдущем случае, прежде чем начинать искать по городу подходящее здание, необходимо провести маркетинговое исследование, которое поможет определить востребованность офисов и возможную политику ценообразования.

При выборе места размещения представительства фирмы, у клиентов пользуются спросом офисы с качественным ремонтом и удобным размещением – вблизи метро, автобусных остановок, в центре города (для небольших населенных пунктов). Очень важно наличие парковочных мест для автомобилей съемщиков.

Субаренда более выгодна в краткосрочной перспективе при условии ограниченного бюджета. При выборе этой бизнес модели следует понимать, что бизнес будет гарантированно стабильным на время заключения контракта, после чего с вами могут прекратить сотрудничество. При субаренде важно правильно вложить полученную прибыль, поэтому необходимо заблаговременно рассчитать риски и обозначить их в договоре, оставив для себя возможность выкупа недвижимости. Как вариант, который удержит собственника от неприемлемых действий по отношению к вашему бизнесу, может быть возврат инвестиций, вложенных вами в недвижимость, прописанный в договоре.

Как найти нужную недвижимость

Сразу стоит отметить, что необходимо выделить несколько перспективных районов города под размещение вашего бизнеса. Так можно существенно ускорить начало работы на объекте. Рассмотрим несколько способов, которые помогут доступным образом получить информацию о недвижимости:

  • Расклеивание объявлений об аренде здания (включая уже выбранные).
  • В сети интернет, просматривая предложения на соответствующих сайтах.
  • Посещение производственных организации, рынков и магазинов, помещения которых не используются полностью.

При таком подходе не стоит рассчитывать, что здание будет найдено очень быстро. Как правило, интересная недвижимость попадает к новому владельцу еще до выставления ее на общественные площадки. И все же, приложив некоторые усилия, можно найти «весьма лакомый кусочек».

К более дорогому и действенному варианту получения желаемого здания, склада или другого объекта можно отнести посреднические услуги компаний, организованно работающих с недвижимостью в вашем городе. Обращение к ним может существенно сэкономить время, а если это посредник в интернете, то и деньги. К плюсам такого сотрудничества можно отнести вашу стартовую репутацию как надежного партнера для клиента такой фирмы, этот фактор может оказаться решающим для новичка.

Как не допустить ошибок при субаренде

Любое дело должно начинаться с планирования. Составление бизнес плана – важный момент в организации бизнеса. К примеру, предприниматель нашел подходящий объект недвижимости, оформил договор долгосрочной аренды и не рассчитал свои силы – деньги закончились еще на первом этапе выполнения ремонтных работ. Такое возможно? Вполне, особенно если учитывать возможность «более выгодной» аренды большей площади, которую могут предложить, и от которой будет сложно отказаться.

Правильно составленный бизнес план субаренды поможет избежать неожиданностей. В документ включаются все статьи расходов, определяется прибыльность проекта.

Арендовать под офис можно разные помещения: торговые площади, склады, здания недействующих компаний. Не стоит обращать внимание на их состояние. Сегодня существует множество технологий, позволяющих быстро и недорого отремонтировать внутренние площади. Создавать дизайн в офисах необходимо в классическом стиле. Лучше всего подходят светлые, ненавязчивые тона. Если предполагается меблировка и «все включено», рекомендуется обеспечить минимум мебели.

Особое внимание стоит уделять охране вашего офисного комплекса. Рекомендуется установить сигнализацию и заключить договор с соответствующей службой.

Также не стоит забывать о монтаже кондиционеров в каждой комнате. Хорошо, если в здании будет отведено место под столовую. Комфортные условия работы, и возможность приятного времяпровождение во время перерывов, способствуют востребованности офисов.

Позаботиться необходимо и о стоянке для автомобилей – это в идеале. Площадку перед зданием также следует привести в порядок, разбить на парковочные зоны. Само же здание должно быть оформлено не только изнутри. Внешний вид объекта скажет сам за себя. В бизнесе на рынке недвижимости важна каждая деталь – удобство размещения здания, создание комфортных условий для работы, стильное оформление офисов.

Основы планирования, кому предложить аренду недвижимость

Еще на этапе планирования стоит определить размер будущих офисов. Актуальными были и остаются небольшие комнаты, в которых могут работать минифирмы и частные предприниматели. Как вариант, некоторые из офисов можно сдавать на короткий промежуток времени, к примеру, юристам, психологам, фотографам, арт-проектам из нескольких участников. Остальные – на длительный период, предложив клиентам меньшую стоимость. Можно выделить одно объемное помещение под «Актовый зал», который будет интересен руководителям семинаров, мастер-классов.

Итак, помещение под офисы найдено, договор долгосрочной аренды подписан, перепланировка и ремонт выполнены, все это время на вас работали ваши объявления, и у вас появились первые клиенты. Уменьшать интенсивность рекламы не стоит, даже когда свободными остаются один или два офиса. Подача объявлений в интернет способствует продвижению бизнеса. Реклама должна быть ориентирована на компании, предпринимателей, юридических лиц, которые нуждаются в рабочем кабинете. Интернет поможет найти самые выгодные предложения. Не стоит завышать стоимость аренды. К примеру, цена аренды офиса в Москве за 1 кв. м колеблется от 200 до 600$ в год.

Здание будет нуждаться в обслуживании. Это стоит учесть в бизнес плане. На постоянную работу нужно будет нанять управляющего-менеджера, понадобятся услуги уборщицы, электрика, дворника, далее штат нужно будет дополнить консьержем. С обслуживающим персоналом заключается трудовой договор, на начальных этапах рекомендуется воспользоваться предложениями компаний, предоставляющих услуги данных работников.

Как избежать рисков

Естественно, как и любой иной бизнес, субаренда офисных помещений имеет определенные риски. Главными из них являются:

  • Несдача офисных помещений в аренду вовремя. При грамотно выбранном здании, качественном ремонте, рекламе – риск сводится к минимуму. К тому же доход от арендуемых студий поможет перекрыть временные трудности.
  • Нехватка средств на реализацию проекта. Правильно составленный бизнес план позволяет точно определить все затраты и избежать ненужных расходов.
  • Повышение стоимости коммунальных платежей. Избежать данного риска поможет пункт в договоре, который будет заключен со съемщиком. К примеру, при росте цен стоимость аренды может быть уменьшена на соответствующий процент.

Отношения арендодателя с арендатором прописываются в документе – договоре. Его составление стоит доверить опытному юристу, который поможет разработать выгодные условия сотрудничества для обеих сторон. Долгосрочные соглашения с компаниями стоит регистрировать в контролирующих органах.

Реализовать проект субаренды офисных помещений может каждый, приложив некоторые усилия. Учитывая разницу в стоимости покупки артстудии и ее аренды, всегда найдутся заинтересованные предприниматели, которые будут готовы стать клиентами субарендного бизнеса.

Смотрите видео по теме заработка на субаренде офисов:

Загрузка…

Субаренда как бизнес - Бизнес идеи на hobiz.ru, 2021-2022

Сегодня мы расскажем, что такое субаренда торговых площадей и как на этом можно заработать.

Многие предприимчивые и активные люди задают себе вопрос, каким бизнесом лучше заняться, особенно когда нет денег организовать собственное дело. Вариантов масса только вот какой из них выбрать и не прогореть это конечно же огромный вопрос. Субаренда помещения это реальная возможность зарабатывать ежемесячно деньги при минимальных вложениях.

Что такое аренда субаренда торговых площадей и как можно организовать собственный бизнес не перепродаже торговой площади в помещении.

Аренда — это когда ты за определенную ежемесячную плату снимаешь понравившееся тебе помещение владеешь и распоряжаешься им на правах арендатора согласно заключенному договора аренды с собственником помещения, в котором оговариваются все условия дальнейшей работы. Субаренда это когда ты данное помещение, ежемесячную плату которую уже устанавливаешь ты сам, сдаешь третьим лицам в аренду, и они так же владеют этим помещением согласно договору аренды.

И так начнем. Для начала нужно определиться какое помещение и для какого вида деятельности Вам нужно, вернее, чем бы Вы хотели заниматься или в какой сфере торговли Вы разбираетесь больше всего.

Возьмем, к примеру, продуктовый магазин. Первым делом нужно подобрать подходящее помещение и его месторасположение. Желательно конечно что бы рядом не было продуктовых магазинов и особенно больших супермаркетов, вряд ли Вы сможете конкурировать с такими магазинами где уже все давно налажено.Если же рядом с Вами будет не большой магазинчик например в квартале или уступающий Вам по площади то ни чего страшного, можно пробовать.

Следующий этап, это тоже немаловажно, это что бы Ваше помещение соответствовало всем необходимым правилам пожарной безопасности и санитарным нормам. Желательно что бы был хороший хотя — бы косметический ремонт.

После того как Вы подобрали себе хорошее помещение, нужно выходить на собственника и договариваться о ежемесячной платеже и о других условиях дальнейшей работы.

Что бы определить стоимость помещения нужно знать, сколько составляет средняя стоимость квадратного метра в вашем населенном пункте. Сделать это можно почитав газеты про местную недвижимость либо посмотреть на местном сайте недвижимости. Если собственник просит слишком завышенную цену, то нужно поторговаться, обычно в объявлении стоит цена выше, специально для торга. Если брать большие площади то собственники, как правило, сдают их на порядок дешевле. Чем больше площадь, тем ниже стоимость квадратного метра, а чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра. Вывод — чем дешевле договоритесь, тем больше заработаете. Как, и везде.

Еще один момент, нужно попробовать договориться с собственником об отсрочке первого платежа, желательно на пару месяцев для раскрутки магазина, так называемые «каникулы». Нужно это для того что бы привести помещение в соответствующий вид, расставить предпринимателей и потихоньку начать работать. Если этот магазин уже действующий, то возможно все будет наоборот, собственник может поставить условия начать оплату с первого месяца. Мало того еще и потребовать обеспечительный взнос в размере одной арендной платы. В данном случае это уже должен быть реально сильный магазин, со своим потоком покупателей. Если же это магазин новый, то необходимо время пока местные жители к нему привыкнут. Если не будет покупателей, то предприниматели в убыток себе работать не будут и соответственно разбегутся. Ну а если Вы им так же сделаете небольшие каникулы, не совсем бесплатно, а хотя бы за половину обозначенной стоимости то все будет по честному. И Вы в уже в небольшом плюсе и им приятно. Что касается Вашего заработка то решать Вам. В зависимости от того на какую сумму аренды договоритесь с собственником. Но в среднем можно прибавлять от 50% до 100% на квадратный метр. Но не забывайте что это не полностью Ваш заработок. Вам нужно будет с этих денег заплатить зарплату техничкам, охрану и разные непредвиденные расходы. Так что прежде чем начинать внимательно просчитайте рентабельность данного помещения.

Так же нужно не забывать про коммунальные услуги и электроэнергию. В основном это платится арендатором по счетам, отдельно от аренды и составлять в нашем случае будет не мало, особенно электроэнергия так как холодильники потребляют довольно-таки много. Коммунальные платежи можно разделить так же по площадям, между предпринимателями.

Теперь самое главное, нужно подумать кем заполнить площади.Если Вы думаете что вряд ли сможете привлечь в свой магазин мелких предпринимателей то ошибаетесь. Сейчас города и мелкие населенные пункты слишком активно заполняют торговые сети, а на больших рынках то и дело повышают стоимость торгового места, мелкому предпринимателю просто не куда деваться, они либо сворачивают свой бизнес, либо ищут подходящие места. Есть и сильные предприниматели, которые расширяют свой бизнес и ищут новые торговые точки. Так что если ваш магазин в удачном месте Вы сможете легко найти, кем его заполнить.

Как найти Субарендаторов? Можно самое простое походить по рынкам и заинтересовать Вашим предложением об открытии нового магазина, можно дать задание агентам по недвижимости за определенный процент от первой суммы аренды, а так же можно самому разместить объявление об аренде торговых площадей.

Что бы это был полноценный продуктовый магазин то нужно что бы в нем было все необходимое. Для примера можно походить по городу и посмотреть на разные магазины, что и как там расставлено, какие группы товаров присутствуют, а какие отсутствуют, для себя посчитать все плюсы и минусы.

Самые основные группы это хлеб, молоко, колбаса, рыба, фрукты, заморозка, бакалея и винно-водочный отдел. Если площадь позволяет то можно еще добавить салаты, Сыры, свежее мясо, какие-либо фирменные полуфабрикаты, отдельный отдел с чаем, сухофрукты, приправы и так далее. Все зависит от площади магазина, если останется место, то можно много еще чего поставить.

И так Вы предварительно договорились со всеми предпринимателями, заключили договора субаренды и назначили дату открытия магазина. К этой дате Вам тоже нужно подготовиться, как я уже говорил нужно поставить электросчетчики, заранее договориться с предпринимателями на какие розетки. Так же провести воду можно просто холодную и без канализации в те отделы в которых необходима вода мясо, рыба, молоко, заморозка. Придумать название для магазина и повесить вывеску. На входе в магазин установить график работы магазина, соответственно заранее согласовать его с предпринимателями.

Открытие магазина. Как только у Вас все будет готово нужно дать команду предпринимателям, что бы они начали заезжать и расставляться. Это тоже процесс не маловажный. Обычно когда визуально расставляешь отделы это одно, а когда они уже полноценно встают на место это другое. Когда будут ставить оборудование, площадь либо уменьшится, либо увеличится.

Расставив оборудование, Вы можете запускать магазин в работу.

Специально для ХОБИЗ.RU

Бизнес идея субаренда квартир - Лучшие бизнес идеи 2017/2018

Что такое субаренда?

Субаренда – это особый вид имущественных отношений между людьми, предусматривающий передачу на платной временной основе одним человеком другому право пользования и распоряжения, но не владения, с целью последующей сдачи имущества в аренду третьему лицу.

Это бурно развивающийся в настоящее время бизнес

Почему. Субаренда квартир как бизнес очень выгодна, можно получить хороший заработок. Затраты минимальные, а прибили при этом неплохие. Такой бизнес не требует лицензий и поисков необходимого сырья. Все что нужно есть в свободной продаже. А это в частности мебель и аксессуары для помещений (спальные, банные, туалетные  кухонные принадлежности). Затраты при этом минимальны, а прибили колоссальны.

Клиентская база или как заработать на субаренде?

В основном это приезжие люди, но нередко случается, что жилье в наем берут молодые семьи, которые отпочковываются от родителей. Зачастую предлагаемое жилье востребовано туристами, отдыхающими, командировочными, людьми которые приехали лечиться, очищать организм и т.д. В курортных городах организовывать такой бизнес рискованно по причине сезонности наплыва туристов.

Как найти квартиру на сдачу?

Есть несколько способов это сделать.

  1. Произвести опрос населения на определённой территории.
  2. Изучить средства массовой информации.
  3. Изучить размещенные в интернете необъятные массивы информации.
  4. Обратится в риэлтерское агентство.

Персонал

Сдача в субаренду одной жилплощади дело менее хлопотное нежели, например нескольких домов и квартир. Зачастую их наем осуществляется на условиях гостиничного номера, поэтому если в одном доме можно обеспечивать, например услуги горничной самостоятельно, то при расширении бизнеса не обойтись без наемного персонала.

Кроме этого, могут понадобиться услуги прачечной, химчистки, клиринговые, электрика и т.д.

Регистрация бизнеса

На начальном этапе можно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. При этом можно использовать упрощенный налоговый режим. Это позволит избежать возможных неприятностей с надзорными органами, а также штрафов.

Не помешает открыть расчетный счет. Он обеспечит возможность наладки взаимоотношений с юридическими лицами, привлекать командировочный персонал. Нанимать клиринговые и прочие компании, пользоваться услугами аутсорсингов фирм.

Риски субаренды как бизнеса

Зачастую первичный арендатор несет все риски и ответственность за состояние помещения. Договор аренды будет выгоден, если он заключается на 5 лет как минимум, в противном случае лучше данный бизнес не организовывать вообще, потому что он не окупиться. После расторжения договор теряет юридическую силу, поэтому арендатору нужно предварительно подготовиться к этому событию, так как он потеряет доступ к объектам. Арендатор редко обращает внимание на техническое состояние здания, и зачастую отказывается осуществлять его ремонт, несмотря на то, что арендная плата включает связанные с физическим износом объекта амортизационные отчисления.

Кроме этого, сдавая жилье в наем необходимо быть крайне осторожным. Лучше не предоставлять его субарендаторам в состоянии алкогольного опьянения, так как мысли этого человека находятся в измененном состоянии, неизвестно что можно от него ожидать. Людям моложе 20 лет также рискованно сдавать жилье, ведь зачастую у них нет денег на его оплату.

Также необходимо быть в курсе событий, которые происходят в вашем населенном пункте. Бывают случаи, что желающие получить в аренду жилье приезжают, например, на несуществующий слет, фестиваль, семинар и т.д. А если им есть что скрывать, то ждать чего-то хорошего от такого человека не стоит. Также многие опасаются сдавать жилье паре молодых девочек, так как возле них в скорости может оказать пара неизвестно каких мальчиков.

Сдача квартир в аренду. Бизнес-план

Текущие расходы:

– арендная плата;

– коммунальные платежи;

– покупка хозяйственных принадлежностей, банных, чистящих и моющих средств, лампочек и т.д.

– уплата налогов.

В общем, это около 400 долларов США.

Средний размер платы за сутки составляет около 30 долларов США. В среднем в месяц квартира сдается в наем на 20 дней. В итоге средняя выручка составляет 800 долларов США. В итоге чистая прибыль после уплаты налогов с нее составляет 300 долларов США. При этом доход еще больше можно увеличить, занимаясь активным поиском и привлечением клиентов, заполняя все дни простоя. Но нужно выделять время на обеспечение уборки, произведения прочих необходимых работ.

Достаточно приличный доход можно получить с 5 объектов, стоимость найма которых ориентирована на клиентов с разным уровнем дохода.

Востребованность в таких услугах в настоящее время неуклонно растет, стимулирует это повышение деловой активности населения и развитие туристического бизнеса. Поэтому те, кто решил им заняться именно сейчас могут поймать волну и организовать прибыльный бизнес.

 

Как заработать на субаренде квартир и развить успешный бизнес

Субаренда квартир как бизнес – отличная идея хорошо заработать. Любой начинающий бизнесмен хочет получить как можно быстрее и больше прибыли от начатого дела. При этом потратив как можно меньше денег и времени. Грамотно составленный бизнес-план для бизнеса на субаренде квартир решит половину вашей проблемы, главное, чтобы идея была рентабельной и окупаемой. Бизнес, основанный на субаренде квартир, прекрасный выбор для начинающих бизнесменов. Особенно тех, у кого есть коммерческая жилка. История этого вида предпринимательства уходит во времена первого кризиса. Когда люди оставались без средств к существованию. Вот тогда и была разработана эта система бизнеса.

Что такое субаренда

Человеку, который решил заняться этим видом деятельности, необходимо снять в аренду жилую площадь со всеми условиями на максимально длительный срок. Изначально это существенная затрата, но она окупится уже в первые месяцы. Жилье, которое вы арендовали, можете пересдать посуточно. Очень удобно, если квартира находится около железнодорожного вокзала или места отдыха, да и вообще, люди часто ездящие отдыхать и в командировки, предпочитают не однокомнатные гостиничные номера, а уютные квартиры, где можно чувствовать себя как дома.

В чем прибыль сдачи посуточного жилья

Цена за жилье посуточно намного выше, чем аренда на долгий срок. Эта разница и будет вашей чистой прибылью.

Главное в этом бизнесе – учесть все нюансы, например, местоположение предполагаемой съёмной квартиры, это должно быть доступное место, с большой проходимостью людей. Также не забудьте учесть факт конкуренции, есть ли в этом районе подобные услуги и какая ценовая политика.

Что нужно, чтобы получить первые плоды работы

Находимо найти подходящую квартиру. Главное условие – она должна быть оснащена всеми необходимыми предметами: мебель, комплект чистого белья, бытовая техника такая как, холодильник, телевизор, стиральная машина. У человека, который выберет ваши услуги, не должно возникнуть дискомфорта.

  1. Заключаем с владельцем договор аренды на долгий срок съёма квартиры, заверяем документы у нотариуса.
  2. Когда все документы подготовлены и вы получили ключ от квартиры, нужно позаботиться о рекламе. Распечатать визитки и раздать их водителям такси. Они чаще всего возят людей с вокзалов и аэропортов. Так у вас больше шансов приобрести клиентов. Также можно дать объявление в интернет на рекламный сайт в раздел «услуги».
  3. Заранее рассчитайте цену на оказываемые вами услуги. Например, сняв квартиру за 15 000 р. в месяц и поставив посуточную цену 1500 р. сутки, вы имеете 45 000 р. Это исходя из расчета, что не будет простоев. Конечно, не стоит ждать, что изначально не будет отбоя от клиентов. Но реклама и так называемое сарафанное радио сделают свое дело. Ведь довольные клиенты посоветуют вас своим друзьям.
  4. Когда вы набьете клиентскую базу, у вас не будет окон, вот тут можно подумать и о расширении бизнеса, то есть взять в аренду еще одну или несколько квартир.

Если ваши дела пошли в гору и вам уже мало дохода от сдачи квартир, возможен другой вид субаренды, правда здесь вам сначала придётся хорошо потратиться, но и доход будет значительно выше.

Вы можете взять в аренду большую площадь и поделить ее на отдельные помещения, сдавая их под офисы. Сдавать в аренду их можно как на длительный срок, так и на кратковременный для встреч, конференций и т. д.

Схема работы

Вы арендуете большую площадь, лучше целый этаж, делите ее на отдельные помещения, делаете ремонт, оснащаете всей необходимой офисной техникой, организовываете ресепшен, подводите необходимые коммуникации. В итоге вы сможете сделать наценку от 40 до 80% на всю проделанную вами работу и получить прибыль примерно от 130 000 до 150 тысяч долларов в месяц.

Конечно, вы можете не тратить колоссальных сумм, а вложиться по минимуму и сделать офисы не А класса, а С. Но есть вероятность, что у вас появится большое количество конкурентов, так как рынок недвижимости переполнен такими предложениями.

Проблемы, которые у вас могут возникнуть

  • Недобросовестные арендаторы задерживают оплату, используют помещения не по назначению.
  • Очень тяжело получить разрешение у хозяина помещения на субаренду, так как многие берегут свой имидж и будут лично контролировать все фирмы, которые хотят арендовать помещения.
  • Если вы планируете оказывать дополнительные услуги, например, охрана, то это может повлечь и добавочные расходы.

Обязательно следует учитывать тот факт, что без разрешения владельца квартиры, которую вы арендуете на длительный срок, сдавать ее посуточно нельзя. За это вас могут привлечь к уголовной ответственности. Для того чтобы сдавать посуточно арендованную на длительный срок квартиру, нужно оформить официальный договор на это с ее владельцем. Стоит учесть, иногда, чтобы уговорить владельца квартиры дать разрешение на ее сдачу посуточно, придется предложить ему более крупную плату или дополнительно процент от прибыли.

Бизнес на субаренде всегда пользовался спросом и был достаточно прибыльным. И по сегодняшний день, при правильном подходе и хорошей рекламе, такой бизнес станет приносить вам высокий доход. Вначале составьте грамотный бизнес-план, в котором нужно расписать все поэтапно, обязательно указать все возможные риски: как вы поступите в той или иной ситуации. Действуйте пошагово, согласно пунктам вашего бизнес-проекта.

законно ли и сколько можно заработать в месяц

Тренд приобретать жилье в качестве пассивного дохода существовал давно, но усилился 6 лет назад. Ему способствовали два фактора: гривневая выгодная стоимость квадратных метров на вторичном рынке и большая активность застройщиков. Тогда в 2014 году, что новые, что известные компании отреагировали на повышенный спрос изобилием предложения. Способствовала нестабильность в экономике и банковской сфере: девальвация национальной валюты, нестабильность банковской системы, закрытие банков и сокращение ставок депозитов подталкивала людей инвестировать в недвижимость с целью сохранить или преумножить средства.

В итоге выиграли все три заинтересованные стороны. Застройщики, потому что получили прибыль, собственники жилья, потому что правильно вложили средства и получили пассивный доход, арендаторы 一 изобилие предложения.

Выиграл и город Киев по нескольким основным причинам. Интерес к нему подогрели и футбольные матчи, и победа Джамалы на "Евровидении", и недорогие авиабилеты, и привлекательность для фрилансеров со всего мира. Они охотно арендовали жилье в летний период из-за хорошего климата и длинного лета, невысокой стоимости жилья в центре по сравнению с другими соседними странами, вкусной и недорогой едой в ресторанах, развитой сферой услуг, горничных и англоязычных нянь для детей. 

Ну, а находчивые арендаторы нашли способ заработка: они пересдавали квартиры посуточно туристам и фрилансерам. В итоге зарабатывали все: и собственники, и арендаторы. 

Что такое субаренда квартир 

О субаренде чаще говорят в разрезе коммерческой недвижимости, когда арендованные площади делятся с другими бизнесами. В ритейле это работает так: магазин сдает помещения предприятиям, а последние получают выгодные ставки аренды и большой поток потенциальных покупателей, потому что обычный супермаркет у дома в столице посещают несколько тысяч человек в день. 

В жилой недвижимости субаренда тоже распространена в нескольких популярных форматах:

  1. Когда собственник живет в квартире, но сдает комнату.
  2. Когда квартира в длительной аренде, но каждую комнату арендуют разные люди. 
  3. Когда арендатор арендует многокомнатную квартиру целиком, но комнату или несколько пересдает другим людям.
  4. Когда койко-место сдается в арендованной комнате. 
  5. Когда договор длительной аренды подписан с одним лицом, но это лицо пересдает квартиру посуточно другим людям.

Первые четыре формата весьма распространены, но вот последний пункт пока еще в диковинку. Это связано как с рисками для собственников, так и для арендаторов.

Все стороны сделки рискуют, в первую очередь, деньгами, потому что кражи никто не отменял. "Посуточные арендаторы нередко забирают с собой, мелкую, но дорогую технику. Например, фены для волос, чайники, тостеры или любые другие предметы быта, которые помещаются в сумку", 一 рассказывает Елена Николова, столичный риэлтор. 

Риски бывают и репутационными, когда жилье арендуют любители вечеринок или другие сомнительные личности. В итоге страдают не только собственники и арендаторы, но и все жильцы подъезда или дома. Их квартиры снижаются в стоимости из-за неприятного соседства.

Опасности бывают и для арендаторов. При неправильном или неумелом маркетинге арендатор рискует остаться без клиентов. Другой риск 一 если клиенты оставляют негативные отзывы из-за неубранной квартиры, поломанной техники или любого другого дискомфорта. В обоих случаях, арендатор рискует остаться без дохода, а значит и возможности оплатить стоимость аренды.

И все же некоторые предприимчивые арендаторы идут на риск, находят аргументы для собственников, и договариваются. Чаще всего речь идет о финансовом вознаграждении для владельцев. "В основном "плюшка" для собственников 一 добавочная стоимость за счет ремонта или заработок на фоне долгосрочной аренды условно на 40%", 一 рассказывает столичный риэлтор Богдан Маковецкий.

А сделку они закрепляют разделом в договоре аренды квартир. В нем появляется пункт о разрешении пересдавать квартиру третьим лицам. Также закрепляются права и обязанности сторон. Например, ответственность за имущество, кражи, состояние техники перекладывается на плечи арендатора, с которым подписан договор длительной аренды квартир. Последний несет полную материальную и другую ответственность за все происходящее в квартире, и в случае форс-мажорных ситуаций оплачивает ремонт, покупку техники из своего кошелька. 

Сколько можно заработать в столице

Квартиру для аренды быстрее всего можно найти на OLX, где самое больше количество предложений по недвижимости. Но, увы, далеко не все они будут доходными. 

Наиболее прибыльной будет субаренда (если удастся договориться с собственниками) в районе Дворца Украины: при стоимости аренды однокомнатной квартиры 13 тысяч грн в месяц, потенциальный доход составит 9 тысяч грн в летнее время. 

Такой же доход будет и в Феофании — несмотря на ее удаленность от инфраструктуры и центра Киева. Объяснение этому простое: здесь находится известный санаторий и больница. Риелторы подсказывают — ценники в санатории кусаются, поэтому многие пациенты покупают медицинские услуги, но арендуют жилье неподалеку.

В других районах Киева средний заработок на аренде составит от 3,5 до 8 тысяч грн.

На левом берегу наиболее выгодный для посуточной аренды Харьковский массив с доходом в 8 тысяч грн ежемесячно. Хотя это и неудивительно благодаря удобному соседству, Познякам и Осокоркам и их развитой инфраструктурой.

Наименее доходный Позняки, несмотря на изобилие предложения 一 4 тысячи грн в месяц. Объяснение этому: изобилие предложения, невысокая цена посуточной аренды и высокие арендные ставки на жилье.

Правда, стоит отметить, что при правильном маркетинге и таргетировании продвижения своего жилья, можно иметь полную заполняемость каждый день.

Как мы считали

  1. Для расчетов были выбраны все районы столицы, с 3 микрорайонами в 9 районах Киева, и 2 микрорайонами в Деснянском районе из-за отсутствия достаточного количества предложения посуточной аренды недвижимости. 
  2. Стоимость долгосрочной и посуточной аренды жилья указана согласно данным портала OLX.
  3. Во всех случаях стоимость указана за однокомнатную квартиру. 
  4. При расчетах также указаны ежемесячные затраты на коммунальные услуги во всех случаях на летний период 1 тысяча грн, на зимний 一 2 тысячи грн и амортизация для покупки мелкой бытовой техники, полотенец 一 1 тысяча грн.
  5. Доход ориентировочный в случае 30 дней в месяц.
  6. Доход указан с расчетом, что арендатор (с длительным договором аренды) не тратит на уборку.

Правый берег

Микрорайон Район Стоимость аренды 1-комнатной квартиры долгосрочно Стоимость суток аренды на OLX Доход при загруженности квартиры 30 дней летом Доход при загруженности квартиры 30 дней зимой
м. Дворец Украина Голосеевский 13000 800 9 040 8000
Феофания Голосеевский 10000 700 9 030 8 050
Центр Печерский 17000 900 8 010 7 020
Приорка Оболонский 10000 600 8 010 7 020
Бульвар Тараса Шевченко Шевченковский 16000 850 7 565 6 545
Политехинический институт Шевченковский 10000 650 7 540 6500
Жуляны Соломенский 7500 550 7 040 6 000
Подол Подольский район 15000 800 7 040 6 000
Выставочный центр Голосеевский 12000 700 7000 6 020
Минский массив Оболонский 8000 550 6 545 5000
Оболонь Оболонский 10000 600 6 000 5 040
Виноградарь Подольский район 7000 500 6 000 5 000
Мостицкий Подольский район 7000 500 6 000 5 000
Зверинец Печерский 13500 700 5 530 4 550
Чоколовка Соломенский 8000 500 5 000 4 000
Нивки Шевченковский 8500 500 4 500 3 500
Борщаговка Святошинский 7000 450 4500 3 510
Святошино Святошинский 7000 450 4 000 3 000
Академгородок Святошинский 9000 500 4 000 3 000
Отрадный Соломенский 8000 450 3 510 2 520
Черная гора Печерский 13500 600 2 520 1 500

*стоимость коммунальных услуг в летнее время во всех случаях 1 тысяча грн в месяц;

**стоимость коммунальных услуг в зимнее время 2 тысячи грн в месяц ***амортизация (затраты на мелкий ремонт, закупку постельного белья, посуды и других украденных, разбитых, сломанных предметов интерьера).

Количество дней аренды посуточно, чтобы покрыть затраты на долгосрочную аренду
Микрорайон Район Количество дней аренды для покрытия затрат летом Количество дней аренды для покрытия затрат зимой
м. Дворец Украина Голосеевский 18,7 20
Феофания Голосеевский 17,1 18,5
Центр Печерский 21,1 22,2
Приорка Оболонский 21,1 22,2
Бульвар Тараса Шевченко Шевченковский 21,1 22,3
Политехинический институт Шевченковский 18,4 20
Жуляны Соломенский 17,2 19,09
Подол Подольский район 21,2 22,5
Выставочный центр Голосеевский 20 21,4
Минский массив Оболонский 18,1 20
Оболонь Оболонский 20 21,6
Виноградарь Подольский район 18 20
Мостицкий Подольский район 18 20
Зверинец Печерский 22,1 23,5
Чоколовка Соломенский 20 22
Нивки Шевченковский 21 23
Борщаговка Святошинский 20 22,2
Святошино Святошинский 22 24
Академгородок Святошинский 22 24
Отрадный Соломенский 22,2 24,4
Черная гора Печерский 25,8 27,5


Левый берег 

Микрорайон Район Стоимость аренды 1-комнатной квартиры долгосрочно Стоимость аренды на OLX Доход при загруженности квартиры 30 дней летом Доход при загруженности квартиры 30 дней зимой
Харьковский Дарницкий 8000 600 8 040 7 020
Бортничи Дарницкий 5500 500 7 500 6 500
Воскресенка Днепровский 7500 500 5 500 4 500
Троещина Деснянский 7500 500 5 500 4 500
Лесной Деснянский 6500 500 6 500 5 500
ДВРЗ Днепровский 7500 500 6 500 5500
Русановка Днепровский 10000 550 4 510 3 520
Позняки Дарницкий 12000 600 4 020 3 000

Количество дней аренды посуточно, чтобы покрыть затраты на долгосрочную аренду
Микрорайон Район Количество дней аренды для покрытия затрат летом Количество дней аренды для покрытия затрат зимой
Харьковский Дарницкий 16,6 18,3
Бортничи Дарницкий 15 17
Воскресенка Днепровский 19 21
Троещина Деснянский 19 21
Лесной Деснянский 17 19
ДВРЗ Днепровский 17 19
Русановка Днепровский 21,8 23,6
Позняки Дарницкий 23,3 25

*средняя стоимость коммунальных услуг в летнее время по всех случаях 1 тысяча грн в месяц;

**стоимость коммунальных услуг в зимнее время 2 тысячи грн в месяц;

***амортизация (затраты на мелкий ремонт, закупку постельного белья, посуды и других украденных, разбитых, сломанных предметов интерьера).

Екатерина Спорыш, специально для Delo.ua

Not Found (#404)

  1. Данный сайт www.malinaproperty.ru (далее – Сайт) носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации.
  2. Материалы (фото-, видео- и текстовые), размещенные на сайте являются, собственностью владельцев сайта, либо собственностью третьих лиц, с которыми у владельцев сайта существуют договорные или иные отношения. Копирование информации с Сайта без письменного согласия владельцев сайта запрещено.
  3. На Сайте установлена система статистики, которая в обезличенном виде собирает информацию о посещаемости, с целью дальнейшего анализа и обработки, для развития Сайта.

Соглашение об обработке персональных данных

Malinaproperty – ООО "Малина Проперти" (ИНН 7751524875).

Данное соглашение об обработке персональных данных разработано в соответствии с законодательством Российской Федерации.

  1. Субъектом персональных данных в рамках настоящего соглашения является Посетитель Сайта, именуемый в дальнейшем Посетитель, и Сайт .
  2. Под обработкой персональных данных Посетителя понимаются действия и операции Сайта с предоставленными Посетителем (при оформлении подписки на новости и/или при отправке запросов в Malinaproperty через формы обратной связи), включая сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение, включая обновление и изменение, использование, распространение, включая передачу, обезличивание, блокирование и уничтожение персональных данных.
  3. Целью предоставления Посетителем персональных данных и последующей обработки их Сайтом является предоставление Посетителю дополнительной информации, не представленной на страницах Сайта, аналитика действий физического лица на веб-сайте и функционирования веб-сайта; проведение рекламных и новостных рассылок, с согласия Посетителя.
  4. Основанием для обработки персональных данных является: ст. 24 Конституции Российской Федерации; ст.6 Федерального закона №152-ФЗ «О персональных данных»; настоящее Соглашение об обработке персональных данных.
  5. Отправка Посетителем данных через предусмотренные для этого формы на Сайте, признается Сторонами согласием Посетителя на обработку персональных данных, исполненным в простой письменной или в простой устной форме
  6. Посетителем дается согласие на обработку следующих персональных данных:
    Персональные данные, не являющиеся специальными или биометрическими: – номера контактных телефонов; адреса электронной почты;
    – фамилия, имя, отчество;
    – страна и город проживания;
    – пользовательские данные (сведения о местоположении; тип и версия ОС; тип и версия Браузера; тип устройства и разрешение его экрана; источник откуда пришел на сайт пользователь; с какого сайта или по какой рекламе; язык ОС и Браузера; какие страницы открывает и на какие кнопки нажимает пользователь; ip-адрес).
  7. Посетитель, в целях исполнения Malinaproperty своих обязательств Посетителю, предоставляет Malinaproperty право осуществлять следующие действия и операции с персональными данными:
    – сбор и накопление;
    – хранение в течение срока деятельности Сайта;
    – уточнение, включая обновление и изменение;
    – использование;
    – уничтожение;
    – обезличивание.
  8. Отзыв согласия на обработку персональных данных может быть осуществлен путем направления Посетителем Сайта соответствующего распоряжения в простой письменной форме в адрес Malinaproperty.
  9. Посетитель гарантирует, что:
    – информация, им предоставленная, является полной, точной и достоверной;
    – при предоставлении информации не нарушается действующее законодательство Российской Федерации, законные права и интересы третьих лиц;
    – вся предоставленная информация заполнена Гражданина в отношении себя лично.
  10. Malinaproperty вправе использовать технологию «cookies». «Cookies» не содержат конфиденциальную информацию. Посетитель настоящим дает согласие на сбор, анализ и использование cookies, в том числе третьими лицами для целей формирования статистики и оптимизации рекламных сообщений.
  11. Malinaproperty получает информацию об ip-адресе посетителя Сайта www.malinaproperty.ru. Данная информация не используется для установления личности посетителя.
  12. Malinaproperty не несет ответственности за сведения, предоставленные Посетителем на Сайте в общедоступной форме.
  13. Данное Соглашение введено в действие с 1 июня 2016 г и действует все время до момента прекращения обработки персональных данных, указанного в п.8 данного Соглашения.

Форма договора коммерческой субаренды (США)

Страница из

Страница из

ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОЙ СУБЛИЗЫ

НАСТОЯЩАЯ ПОДПИСКА от ________ дня __________________________

МЕЖДУ:

____________________
(«Младший хозяин»)

ЧАСТИ ПЕРВОЙ

- И -

____________________
(«Субарендатор»)

ЧАСТИ ВТОРОЙ

Фон

  1. Это договор («Субаренда») о сдаче недвижимого имущества в субаренду в соответствии с условиями, указанными ниже.
  2. Основная аренда («Основная аренда») датируется 15 сентября 2021 года и заключается между ____________________ («Арендодатель») и Субарендатором в отношении следующих земель и любых улучшений на этих землях («Помещения»): __________________________________________________________________________
    __________________________________________________________________________
    __________________________________________________________________________
    __________________________________________________________________________
  3. Субарендатор готов взять на себя определенные обязательства по Основному договору аренды.

ПРИ РАССМОТРЕНИИ субаренды Субарендатором и Субарендатором Помещений, сданных в субаренду, обе стороны соглашаются соблюдать, выполнять и выполнять следующие обещания, условия и соглашения:

  1. Помещение, сданное в субаренду
  2. Субарендатор сдает Субарендатору все Помещения («Помещения в субаренду»).
  3. Срок
  4. Срок («Срок») настоящей Субаренды начинается в 12:00 15 сентября 2021 г. и заканчивается в 12:00 17 сентября 2021 г.
  5. Положения данного договора субаренды подчиняются условиям и ограничениям Основного договора аренды.
  6. Аренда
  7. Размер арендной платы и условия оплаты такие же, как и при основной аренде.
  8. Субарендатор доставит или отправит арендную плату Субарендору по адресу ____________________________________________________________
  9. Использование помещений, сданных в субаренду
  10. Если иное не предусмотрено настоящим Договором субаренды, Субарендатор, а также агенты и сотрудники Субарендатора будут использовать Помещения, сданные в субаренду, только для целей, соответствующих разрешенному использованию, разрешенному в Основном договоре аренды.Кроме того, Субарендатор соглашается соблюдать все другие применимые положения Основного договора аренды и не будет делать ничего, что могло бы представлять собой нарушение какой-либо части или условий Основного договора аренды.
  11. Утилиты
  12. Все платежи за коммунальные услуги и другие сборы, связанные с Помещениями, сданными в субаренду, которые должны быть оплачены Субарендатором по Основному договору аренды, будут уплачены Субарендатором в течение Срока действия настоящей Субаренды.
  13. Все платежи за коммунальные и другие аналогичные платежи за Помещения, сданные в субаренду, включены в Арендную плату.
  14. Техническое обслуживание и ремонт
  15. Субарендатор соглашается сдать и передать Субаренданту Помещения, сданные в субаренду, и всю мебель и украшения внутри Сданных в субаренду Помещений в таком же хорошем состоянии, в каком они были в начале Срока действия, за исключением разумного износа. Субарендатор будет нести ответственность перед Субарендатором и Арендодателем за любой ущерб, причиненный Помещениям, сдаваемым в субаренду, или содержимому Помещений, сдаваемых в субаренду, или зданию, нанесенный Субарендатором или гостями Субарендатора.
  16. Субарендатор немедленно сообщит обо всех общих проблемах технического обслуживания и необходимом ремонте Субарендору и Арендодателю.
  17. Изменения и улучшения
  18. Субарендатор не имеет права вносить какие-либо изменения или улучшения в Помещения, сданные в субаренду.
  19. Налоги
  20. Субарендатор будет платить любые привилегии, акцизы и другие налоги, должным образом начисленные в отношении бизнеса Субарендатора, Помещений, сдаваемых в субаренду, и любой личной собственности на Помещениях, сдаваемых в субаренду, или около них.Субарендатор избегает начисления любых штрафов или штрафов за просрочку платежа.
  21. Событие невыполнения обязательств
  22. Субарендатор по умолчанию будет использовать эту субаренду, если произойдет одно или несколько из следующих событий («Событие невыполнения обязательств»):
    1. Субарендатор не платит Арендную плату Субарендору или какую-либо ее сумму в установленный срок или в течение льготного периода, если таковой имеется.
    2. Субарендатор не выполняет ни одного из своих обязательств по настоящему Договору субаренды или любых применимых обязательств по Основному договору аренды.
    3. Субарендатор становится неплатежеспособным, совершает акт банкротства, становится банкротом, пользуется преимуществами любого законодательства, которое может иметь силу для банкротов или неплатежеспособных должников, становится вовлеченным в добровольную или принудительную ликвидацию, роспуск или процедуру ликвидации, или если приемник будет назначен для дел Субарендатора.
    4. Субарендатор отказывается от Помещения, сданного в субаренду, или какой-либо части Помещения, сданного в субаренду.
    5. Субарендатор использует Помещения, сданные в субаренду, в неразрешенных или незаконных целях.
    6. Субарендатор не приступает, старательно выполняет и не завершает работу Субарендатора, которая должна выполняться в соответствии с настоящим Договором субаренды в отношении Сданных в субаренду Помещений.
    7. Помещение, сдаваемое в субаренду, или любая часть Помещения, сдаваемого в субаренду, полностью или частично повреждены пожаром или другим несчастным случаем, вызванным небрежностью, умышленными действиями Субарендатора или его сотрудником, семьей, агентом или гостем.
    8. Любое другое событие неисполнения обязательств, предусмотренное Основным договором аренды или Законом.
  23. Средства правовой защиты
  24. В случае наступления любого случая неисполнения обязательств субладелец имеет одно или все из следующих средств правовой защиты:
    1. Прекратить субаренду при наступлении большей части любого уведомления, требуемого в Основном договоре аренды или в Акте, и тогда Срок немедленно аннулируется и становится недействительным.
    2. Субарендатор может, но не обязан, выполнять от имени Субарендатора любые обязательства по настоящему Договору субаренды или Основному договору аренды, которые Субарендатор не выполнил.Субарендатор может требовать возмещения от Субарендатора за такое исполнение.
    3. Субарендодатель может повторно войти в Арендуемое Помещение или любую часть Сданного в субаренду Помещения и от имени всего права собственности и пользоваться тем же, что и в его прежнем состоянии, всем, что содержится в Арендованном Помещении.
    4. Любое другое средство правовой защиты, предусмотренное Основным договором аренды или Законом.
  25. Никакое упоминание или использование каких-либо конкретных прав или средств правовой защиты Субарендатором не нанесет ущерба или не лишит Субарендатора любых других средств правовой защиты, разрешенных по закону или по праву справедливости или прямо предусмотренных в настоящем Договоре субаренды или Основном договоре аренды.Никакое такое средство правовой защиты не будет исключительным или зависеть от любого другого такого средства правовой защиты, но Субарендатор может время от времени использовать одно или несколько таких средств защиты независимо или в комбинации.
  26. По истечении, расторжении или аннулировании Основного договора аренды или настоящей Субаренды все обязательства сторон по настоящему Договору субаренды будут аннулированы.
  27. Любые улучшения, оставшиеся на Помещениях, сданных в субаренду после прекращения действия, будут возвращены Субарендору и будут освобождены от каких-либо обязательств на момент такого возврата.
  28. Сдача помещения
  29. По истечении Срока настоящей Субаренды Субарендатор выйдет и сдаст Помещения в таком хорошем состоянии и состоянии, в каком они были на момент начала настоящей Аренды, за исключением разумного использования, износа и повреждений, вызванных элементами.
  30. Применимый закон
  31. Стороны настоящего договора субаренды предполагают, что договор аренды, созданный по настоящему договору субаренды, и исполнение в соответствии с настоящим договором субаренды, а также все иски и особые процедуры в рамках настоящего договора субаренды должны толковаться и регулироваться в соответствии с законодательством Российской Федерации. любой другой форум, в соответствии с законодательством, независимо от юрисдикции, в которой могут быть возбуждены какие-либо действия или особые процедуры.
  32. Делимость
  33. В случае противоречия между каким-либо положением данной Субаренды и применимым законодательством («Закон») преимущественную силу имеет Закон, и такие положения Субаренды будут изменены или удалены по мере необходимости для соответствия Закону. Кроме того, в данную субаренду включаются все положения, требуемые Законом.
  34. В случае, если какое-либо из положений настоящей Субаренды будет признано недействительным или не имеющим исковой силы полностью или частично, эти положения в той мере, в какой это подлежит исполнению, и все другие положения, тем не менее, будут оставаться действительными и имеющими исковую силу, как если бы недействительный или не имеющий исковой силы части не были включены в этот договор субаренды, а остальные положения были выполнены обеими сторонами после отмены недействительного положения.
  35. Переуступка и субаренда
  36. Субарендатор не будет уступать, передавать или в дальнейшем сдавать в субаренду Помещения, сданные в субаренду, или любую часть Помещений, сдаваемых в субаренду, без предварительного письменного согласия Арендодателя и Арендодателя.
  37. Уведомления
  38. Если иное специально не предусмотрено в настоящем Договоре субаренды, все уведомления от Субарендатора Субарендору будут обслуживаться или отправляться Субарендору по следующему адресу:
    ____________________________________________________________
  39. Если иное специально не предусмотрено в настоящем договоре субаренды, все уведомления от Субарендатора Субарендатору будут вручаться или отправляться Субарендатору по следующему адресу:
    ____________________________________________________________
  40. Все уведомления, направляемые в рамках настоящей Субаренды, будут в письменной форме и будут отправлены лично или заказным письмом с использованием Почтовой службы США.
  41. Основная аренда
  42. За исключением случаев, когда иное прямо предусмотрено в настоящем Договоре субаренды, Субарендатор будет выполнять все применимые обязанности и обязательства Субарендатора по Основному договору аренды с 15 сентября 2021 г. до конца Срока действия настоящего Договора субаренды.
  43. Если иное прямо не предусмотрено в настоящем Договоре субаренды, Субарендатор будет иметь в отношении Субарендатора все применимые права и средства правовой защиты, которые Арендодатель имеет в отношении Субарендатора в Основном договоре аренды.
  44. Настоящая субаренда содержит все условия и положения, заключенные между сторонами по этой субаренде, и не может быть изменена устно или каким-либо иным образом, кроме письменного соглашения, подписанного всеми сторонами субаренды или их соответствующими правопреемниками.
  45. Настоящая Субаренда включает и регулируется Основным договором аренды, копия которого была или будет позже предоставлена ​​Субарендатору, и которая включена, как если бы она была изложена в настоящем Договоре субаренды.
  46. Общие положения
  47. В случае любого судебного иска в отношении этой субаренды проигравшая сторона уплатит выигравшей стороне разумные гонорары адвоката и судебные издержки, которые будут установлены судом, и такое решение будет принято.
  48. Субарендатор может войти в Помещение, сданное в субаренду, после уведомления за 24 часа по любой из следующих причин:
    1. для осмотра Помещений, сдаваемых в субаренду;
    2. для содержания Помещений, сданных в субаренду; или
    3. для выполнения ремонта, который субладелец обязан выполнить.
  49. Настоящая субаренда будет распространяться, иметь обязательную силу и действовать в интересах соответствующих наследников, исполнителей, администраторов, правопреемников и правопреемников, в зависимости от обстоятельств, каждой стороны по настоящему договору субаренды. Все заветы следует толковать как условия этой субаренды.
  50. Все суммы, подлежащие выплате Субарендатором Субарендору в соответствии с любым положением настоящего Договора субаренды, будут считаться Дополнительной арендной платой и будут взысканы Субарендатором в качестве задолженности по аренде.
  51. Если существует более одного Субарендатора, оформляющего данную Субаренду, все Субарендаторы несут солидарную ответственность за действия, бездействие и обязательства друг друга по настоящему Договору субаренды.
  52. Субарендатор будет взимать дополнительную сумму в размере 25 долларов США за каждый N.S.F. чек или чек, возвращенный финансовым учреждением Субарендатора.
  53. Все графики этой Субаренды включены в эту Субаренду и составляют ее неотъемлемую часть.
  54. Заголовки вставлены только для удобства сторон и не должны учитываться при толковании данного договора субаренды.Слова в единственном числе означают и включают множественное число, и наоборот. Слова мужского рода включают женский род и наоборот. Слова «Субарендатор» и «Субарендатор», используемые в этом Субарендовании, включают как множественное, так и единственное число; язык данной субаренды не предполагает учета пола.
  55. Эта субаренда может быть оформлена в виде дубликатов.
  56. Время играет важную роль в этой субаренде.
  57. Субарендатор и Субарендатор не имеют доли или других прав собственности друг на друга.Стороны этой субаренды не являются агентами друг друга. Ни при каких обстоятельствах настоящий договор субаренды не может быть истолкован как создание партнерства или совместного предприятия между сторонами данного договора субаренды.
  58. Каждая сторона, подписавшая субаренду, подтверждает получение оформленной копии субаренды.
  59. Настоящая Субаренда не будет действительной и обязательной для Субарендатора и Субарендатора до тех пор, пока она не будет полностью оформлена и доставлена ​​обеим сторонам, а Арендодатель не даст согласия на эту Субаренду.

В УДОСТОВЕРЕНИЕ ЧЕГО Субарендатор и Субарендатор должным образом поставили свои подписи от руки и печать в этот ________ день ________________, ________.

_____________________________
Свидетель

_____________________________
____________________

_____________________________
Свидетель

_____________________________
____________________

Согласие арендодателя на субаренду

Нижеподписавшийся арендодатель по договору основной аренды от 15 сентября 2021 г. настоящим подтверждает свое согласие с вышеуказанным Соглашением о субаренде.Арендодатель уведомит Субарендатора и Субарендатора о любом нарушении Субарендатором условий Основного договора аренды.

Дата: __________________, 20____.

_____________________________
Свидетель

_____________________________
____________________

Субаренда коммерческих площадей (за и против)

Субаренда коммерческих помещений дает множество преимуществ.Но чтобы получить максимальную отдачу от субаренды, не забудьте сначала сделать покупки вокруг, потому что субаренда также имеет свои недостатки. Когда вы сдаете в субаренду - вы становитесь субарендатором - вы действительно арендуете площадь у другого арендатора, а не у владельца. Из-за подчиненного характера субаренды вы должны быть уверены, что понимаете связанные с этим риски и преимущества.

Законы о субаренде варьируются в зависимости от штата, поэтому обязательно ознакомьтесь с законами о арендодателях и арендаторах в вашем районе, прежде чем заключать договор.

Первоначальный арендатор

Есть много причин, по которым арендатор может принять решение о сдаче помещения в субаренду.Возможно, у первоначального арендатора, известного как субарендатор, было слишком много места, и он хотел сдавать в субаренду, чтобы получать доход, заполняя пустой офис. Арендатор, возможно, стал слишком большим и переехал, но по-прежнему был связан долгосрочным соглашением, поэтому необходимо было передать его в субаренду для покрытия расходов.

Какой бы ни была причина субаренды арендатора, вы должны внимательно прочитать соответствующие договоры, чтобы обезопасить себя. Попросите первоначального арендатора показать договор аренды с владельцем или управляющим недвижимостью. Убедитесь, что владелец согласился разрешить арендатору сдавать недвижимость в субаренду.Нельзя доверять субарендатору, который не покажет вам свой первоначальный договор аренды.

Никогда не принимайте первое предложение аренды в субаренду. Всегда старайтесь договориться о более выгодной сделке.

Плюсы субаренды коммерческих площадей

Сдача в субаренду коммерческих площадей может быть очень выгодной для небольшого бизнеса или для того, кто только начинает свою деятельность. Часто субаренда более доступна, чем стандартная коммерческая аренда, и может быть легче получить право на субаренду, чем на эксклюзивную аренду.

Вы можете арендовать именно то, что вам нужно. Если ваш бизнес небольшой и вам нужно всего несколько сотен квадратных футов, вы найдете гораздо больше возможностей на рынках субаренды. Большинство помещений, сдаваемых в субаренду, уже сданы. Вам не придется беспокоиться об обновлениях и расширениях.

Меньше прикрепленных строк

Субаренда, как правило, проще и понятнее, чем другие сложные виды коммерческой аренды. Однако субаренда по-прежнему является юридически обязывающим документом и также зависит от первоначального договора аренды.Вы должны серьезно подумать о том, чтобы адвокат или доверенный риэлтор ознакомился с договором аренды субарендатора, а также с договором субаренды до подписания.

Доступ к общим областям, привилегиям и сети

Многие помещения, сдаваемые в субаренду, предоставляют доступ к приемным, комнатам отдыха, конференц-залам, хранилищам и другим общим помещениям по сниженной цене или, в некоторых случаях, даже бесплатно.

Поскольку помещения, сдаваемые в субаренду, являются частью большего пространства, вам, возможно, не придется платить за системы сигнализации или доступ в Интернет, если для этих вещей уже выделено место.

Кроме того, если вы работаете в одиночку, вы можете получить выгоду от сдачи помещения в субаренду, если вы работаете вместе с кем-то из аналогичной профессии. Вы можете получать рекомендации от бизнеса или клиентов, иметь нового коллегу, с которым можно поговорить с представителями отрасли, или делиться ресурсами.

Доступ к административной поддержке

Если пространство является общим, и вы не находитесь в офисе весь день, другие субарендаторы или сотрудники субподрядчика могут отвечать на ваши телефоны, получать почту и посылки или приветствовать неожиданных посетителей. Если вы попросите об этих услугах, возможно, вам придется за них заплатить, но вам не придется весь день быть привязанным к офису, чтобы получить почту.

Многие субарендаторы могут заключить договоры аренды, которые позволят им получить доступ к факсу и копировальным аппаратам субарендатора или другой офисной технике, что требует приобретения меньшего количества оборудования.

Возможность занять все пространство

Если субарендатор хочет переехать до истечения срока аренды, он может сдать вам все пространство в субаренду. Это может упростить получение более крупных площадей, на которые можно претендовать, если у вас есть существующие финансовые отношения с субарендатором, и если вы захотите сохранить пространство после истечения срока первоначальной аренды, вы можете быть в лучшем положении, чтобы договориться об аренде с фактическим домовладелец.

Нет CAM или других непредсказуемых комиссий

В типичной субаренды вы несете ответственность за устранение причиненного ущерба. Тем не менее, ваш субарендатор или их арендодатель обычно требуется для ремонта и обслуживания общих частей. Просмотрите договор аренды, заключенный с первоначальным арендатором, и узнайте, кто несет ответственность за различные перечисленные виды обслуживания.

В большинстве случаев субаренда - это аренда с полным обслуживанием и фиксированной ежемесячной арендной платой. Эта фиксированная ставка аренды означает отсутствие платы за обслуживание помещений общего пользования (CAM) и других непредсказуемых сборов.Это может упростить составление бюджета для арендной платы.

Минусы субаренды коммерческих площадей

Недостатки субаренды в основном логистические или юридические. Эти трудности нельзя игнорировать, поскольку они могут стоить того, что вы не решите их с самого начала.

Совместимость с бизнесом

Вы можете быть ограничены в использовании собственности. Обязательно проверьте зонирование в районе, который вы собираетесь сдавать в субаренду, чтобы убедиться, что ваш тип бизнеса приемлем.Кроме того, убедитесь, что другие предприятия в соседних помещениях совместимы с вашими. Вы не хотите громких ударов или другого шума, когда разговариваете с клиентом по телефону.

Субаренда также может повлиять на ваш доступ к внешним и внутренним вывескам или другим формам рекламы. Это может вызвать у клиентов, которые приходят к вам в офис, ощущение «малого бизнеса». По этой причине полезно взять в субаренду кого-то той же профессии. Например, адвокат должен сначала попытаться передать в субаренду другому адвокату, если они делят помещение.Сотрудничая с другими подобными профессиями, это может помочь развеять атмосферу малого бизнеса.

Вы также во власти вкусов украшения вашего субарендатора. Вы будете ограничены изменениями, которые вы можете сделать с помещениями, сдаваемыми в субаренду.

Вам могут быть переданы неблагоприятные условия

Правовые вопросы могут возникнуть, если у вас возникнут проблемы с арендодателем или арендодателем. Чтобы свести к минимуму ваши юридические риски и защитить права в качестве субаренды, убедитесь, что поверенный изучит ваш договор субаренды и исходный договор аренды перед подписанием.

Если субарендатор заключил «плохую» сделку со своим арендодателем, он может попытаться передать вам определенные сборы и более высокую арендную плату. Обязательно прочтите и субаренду, и исходный договор аренды и сравните условия субаренды с другими сопоставимыми арендными платами и предложениями в аналогичных помещениях. Это одна из причин, по которой вы должны рассмотреть как можно больше других пространств, прежде чем выбирать какое-либо конкретное пространство.

Задолженность субарендой

Если ваш субарендатор не выполнит своих обязательств, не заплатив арендодателю или управляющему недвижимостью, это может повлиять на вашу субаренду.Например, вы платите арендную плату арендодателю, но арендодатель не платит арендодателю.

Вы можете решить эту проблему, включив в свои субаренды права на возмещение расходов и убытков в случае выселения из-за неисполнения обязательств субарендатором.

Задержки в обслуживании

Если вам нужен ремонт недвижимости или другие услуги, предоставляемые домовладельцем, вам все равно, возможно, придется обратиться к субарендеру для исправления ситуации. Это может вызвать задержки и головную боль при решении проблем и может усложнить средства правовой защиты от нерешенных проблем.

Заключение

Несмотря на недостатки, субаренда обычно предлагает новым владельцам и владельцам малого бизнеса доступный и удобный способ выйти из домашнего офиса в «реальный» мир.

Важно проанализировать все «за» и «против» каждой возможности и попросить профессионального юриста или лицензированного агента по недвижимости - просмотреть документы перед подписанием.

Информация, содержащаяся в этой статье, не является юридической консультацией и не заменяет ее.Законы штата и федеральные законы часто меняются, и информация в этой статье может не отражать законы вашего штата или последние изменения в законодательстве. Чтобы получить текущую юридическую консультацию, проконсультируйтесь с юристом.

Руководство для субарендаторов по сдаче коммерческих помещений в субаренду

Внезапное и резкое изменение финансового состояния многих высокотехнологичных компаний и последующее смягчение ситуации на местном рынке коммерческой недвижимости привело к наводнению субарендных площадей на коммерческих площадях. рынок недвижимости. Хотя это наводнение представляет собой потенциальную экономическую выгоду для тех, кто стремится занять коммерческое пространство, существует ряд потенциальных юридических ловушек и практических проблем, которые обычно упускаются из виду потенциальными субарендаторами, которые часто просто полагаются на стандартные формы субаренды при заключении субаренды.

Самая основная проблема связана с юридическим статусом субарендатора помещения в субаренду. Права субарендатора в соответствии с субарендой полностью зависят от наличия основного договора аренды помещения.Субарендатор, однако, не является стороной основного договора аренды - основной договор аренды - это документ между арендодателем и арендатором; Субаренда - это документ между арендатором (который является субарендатором в субаренду) и субарендатором. Если основной договор аренды прекращается, то же самое происходит и с правами субарендатора на субаренду. Следовательно, субарендатор должен защитить себя от потенциальной потери своего субарендного пространства и связанных с этим затрат, вложенных в субарендное пространство.

Другая основная ловушка связана с проблемами, присущими субарендатору, унаследовавшему условия основного договора аренды, которые были согласованы его субарендатором.Большинство условий субаренды включены посредством ссылки из основного договора аренды. Однако условия основной аренды могут быть совершенно неприемлемыми для предполагаемого субарендатором использования, или они могут отражать баланс переговорной силы горячих рынков недвижимости 1998, 1999 и 2000 годов, в отличие от смягчающегося рынка. сегодня.

В этой статье эти проблемы описываются более подробно и делается попытка предоставить практические решения, позволяющие всем сторонам субаренды успешно завершить транзакцию.

Основная аренда

Принимая решение о сдаче помещения в субаренду, субарендатор должен сначала проанализировать основной договор аренды. Субарендатору важно понимать все соглашения, которые вместе составляют основной договор аренды. Хотя большинство субарендаторов проверяют сам основной договор аренды, многие пренебрегают любыми поправками к основному договору аренды, актами эстоппеля, соглашениями о неразрушении, соглашениями о рабочих письмах или соответствующими условиями, соглашениями и ограничениями, которые могут дополнять или изменять условия основного договора аренды. .Необходима полная проверка этих документов.

Во-первых, субарендатору важно определить, допускает ли основная аренда субаренду. Согласие арендодателя почти всегда требуется для уступки или субаренды. В Калифорнии в большинстве договоров аренды говорится, что в согласии арендодателя на субаренду не должно быть необоснованных отказов. Для договора аренды в Калифорнии, заключенного после сентября 1983 года, который не устанавливает стандарт согласия арендодателя на субаренду (т.е., может ли домовладелец отказать в согласии на субаренду по своему собственному усмотрению или арендодатель не может необоснованно отказать в своем согласии на субаренду), закон Калифорнии подразумевает, что в согласии арендодателя не может быть необоснованно отказано. Факторы, обычно признаваемые судами как обоснованные опасения арендодателя, включают чистую стоимость и деловую репутацию субарендатора, а также предлагаемое использование субарендой помещений субарендатором.

Однако важно пересмотреть основной договор аренды, поскольку в нем могут быть изложены менее очевидные требования, которые домовладелец может применить, чтобы не дать свое согласие на субаренду.Например, во многих договорах аренды указано, что арендатор не может сдавать в субаренду пространство существующему арендатору в здании или проекте, в котором расположены арендованные помещения, или любому юридическому лицу, с которым арендодатель договорился о потенциальной аренде в течение последних шести месяцев. В некоторых договорах аренды также оговаривается, что арендатор не может заключать субаренду по цене ниже справедливой рыночной стоимости арендной платы за помещение или арендной платы, которая иным образом предлагается арендодателем в здании во время запроса на согласие на субаренду.

Учитывая, что арендная плата по субаренде зачастую ниже, чем арендная плата по прямой аренде, такое требование может быть трудно преодолеть. Субарендатор должен также проверить основной договор аренды, чтобы пересмотреть ограничения на использование помещений, чтобы гарантировать, что предлагаемое субарендатором использование помещений субаренды не противоречит основному договору аренды.

Захват справа

Многие договоры аренды также предоставляют так называемое право возврата арендодателя , позволяя арендодателю ответить на запрос о субаренде, вместо этого расторгнув договор аренды в отношении помещения, которое предлагается сдать в субаренду.Если такое право на повторное изъятие существует, важно определить период времени, в течение которого арендодатель может воспользоваться этим правом, и воздержаться от расходования каких-либо значительных сумм в отношении субаренды до тех пор, пока не будет уверенности, что право возврата не будет реализовано.

Обратите внимание, что во многих договорах аренды довольно расплывчато относительно того, когда домовладелец должен реализовать право на возврат, а также когда право на возврат прекращается. В рамках конкретного договора аренды возникает ли право на повторное изъятие, просто показывая домовладельцу письмо о намерениях, финансовую информацию о субарендаторе или фактически заключенный договор субаренды? Важно проверить.

Если возможно, потенциальный субарендатор должен потребовать от субарендатора ускорить процесс принятия решения арендодателем, чтобы определить, в какой степени потенциальный субарендатор должен использовать альтернативные механизмы субаренды.

Кроме того, субарендатор должен определить, какая финансовая и другая информация относительно субарендатора требуется арендодателю при рассмотрении арендодателем потенциальной субаренды. Есть ли у субарендатора опасения по поводу конфиденциальности или другие проблемы, которые могут сделать его нецелесообразным проводить транзакцию? Также важно определить, может ли субарендатор выполнить какие-либо другие условия, которые должны быть выполнены, чтобы получить согласие арендодателя на субаренду.

Затем субарендатору важно ознакомиться с условиями основного договора аренды, чтобы определить, было бы справедливо по отношению к субарендатору включить условия посредством ссылки в субаренду. В значительной степени субарендатор будет придерживаться того, на что субарендатор рассчитывал в основной аренде, потому что субарендатор не может предоставить субарендатору больше прав на субаренду, чем субарендатор в соответствии с основным договором аренды.

Тем не менее, между субарендатором и субарендатором есть возможность для переговоров по определенным вопросам.По другим вопросам, возможно, было бы целесообразно рассмотреть возможность обращения к домовладельцу с просьбой об изменении условий основного договора аренды путем внесения поправки в основной договор аренды или согласия арендодателя.

Учитывая резкие колебания на рынке аренды коммерческой недвижимости за последние двенадцать месяцев, для субарендатора может иметь смысл попытаться пересмотреть некоторые условия основного договора аренды, вместо того чтобы жить на условиях, которые его субарендатор был вынужден принять в провозглашенный рынок последних лет.Хотя эти вопросы будут обсуждаться более подробно ниже, области, вызывающие особую озабоченность субарендатора, часто касаются штрафов за просрочку платежа, процентных ставок за просрочку платежа, возможности вносить изменения в помещения субаренды, распределения ответственности за капитальные затраты и положений об оставшейся арендной плате. основная аренда перешла к субарендатору.

Условия субаренды

После того, как субарендатор определил, что условия основного договора аренды допускают возникновение субаренды и что включение условий основной аренды будет приемлемо для субарендатора, условия самой субаренды должны быть согласованы .Ниже приводится список некоторых вопросов, требующих внимания субарендатора:

Определение субаренды

Хотя та часть помещений, которая подлежит основной аренде, которая должна быть сдана в субаренду в качестве субаренды, часто показана на плане этажа, прилагаемом к субаренде , стороны нередко не понимают полностью, является ли субаренда помещением включает или имеет ли субарендатор по крайней мере неисключительные права на использование вестибюлей, мест общего пользования, площадей, патио и столовых, обслуживающих как помещения, удерживаемые субарендатором, так и субарендное пространство.

Субарендатор должен определить, нужно ли ему право размещать спутниковые антенны на крыше здания в той мере, в какой это право было предоставлено субарендатору в соответствии с основным договором аренды. Субарендаторы, как правило, хотят иметь право измерять площадь субаренды после завершения работ по усовершенствованию, чтобы убедиться в правильности базовой арендной платы и других пропорциональных обязательств, указанных в субаренде.

Кроме того, в настоящее время субарендодатели обычно сдают в аренду или продают свою мебель и / или другое оборудование своим субарендаторам .В отношении любой конкретной субаренды стороны должны определить, желает ли субарендатор продать или сдать в аренду такую ​​мебель и / или другое оборудование во время субаренды. Если суб арендодатель продает такую ​​мебель и / или другое оборудование субарендатору, субарендатор должен предоставить счет купли-продажи, в котором должно быть указано, что субарендатор является владельцем таких предметов и что эти предметы в настоящее время не обременены никакими залогами. Субарендатор должен иметь право в любое время убрать такую ​​мебель и / или другое оборудование из помещения, сдаваемого в субаренду.

Состояние субаренды

Сдается ли субарендная площадь на условиях «как есть» или она должна быть застроена субарендатором или арендодателем? Существуют особые вопросы, связанные с контролем арендодателя над застройкой и / или использованием пособия на улучшение арендатора для помещения в субаренду. Если субарендатор сдает в субаренду площадь, которая не была по существу завершена арендодателем, или получает часть надбавки на улучшение арендатора, которую арендодатель предоставляет субарендатору в соответствии с основным договором аренды для завершения улучшений субарендатора, это важно для субарендатор должен получить сертификаты эстоппеля или другие заявления, подтверждающие текущий статус строительства и описывающие условия, которые будут наложены на использование субарендатором надбавки на улучшение арендатора для завершения улучшений арендатора.

Субарендатор должен удостовериться, что он имеет право контролировать процесс строительства , проверять затраты и делать заказы на внесение изменений, если это необходимо. Если субарендатор не контролирует процесс застройки, субарендатор должен убедиться, что дата начала аренды не является фиксированной датой начала (таким образом, принимая на себя риск строительства), а вместо этого основана на дате завершения строительства субаренды. Субарендатор также может рассмотреть возможность переговоров о праве на прекращение субаренды, если субарендное пространство не будет по существу завершено к определенной дате.

Совместное использование арендуемого помещения

Для субарендатора и субарендатора важно распределять ответственность в отношении услуг и коммунальных услуг, которые предоставляются совместно как помещению субарендатора, так и субарендному пространству. Учитываются ли коммунальные платежи, предоставляемые в субарендную площадь, отдельно? В противном случае стороны должны определить, следует ли устанавливать субсчетчик и, если да, то за чей счет. В качестве альтернативы стороны могут определить способ справедливого распределения стоимости коммунальных услуг.В той степени, в которой субарендатор имеет право в качестве арендатора по основному договору аренды выбирать определенных поставщиков коммунальных услуг, субарендатор может рассмотреть вопрос о том, чтобы потребовать свое слово при таком выборе.

Субарендатор и субарендатор должны также подумать о том, как подходить к вопросам, связанным со стоимостью нерабочего HVAC или электрических систем. Как правило, основная аренда позволяет арендодателю взимать с арендатора дополнительную почасовую плату за использование HVAC или электричества в нерабочее время. В некоторых современных зданиях такое использование HVAC может быть обеспечено отдельно для зон внутри зданий, чтобы ограничить затраты, обеспечивая HVAC только небольшими частями этажа (зон), для которых требуется HVAC.В старых зданиях часто требуется охлаждение многих этажей или всего здания в нерабочее время. Если субарендатор и субарендатор должны совместно использовать части здания, в которых одна или несколько зон обслуживают как пространство, которое будет занимать субарендатор, так и пространство, которое будет занимать субарендатор, тогда субарендатор и субарендатор должны обсудить процедуры, с помощью которых каждая сторона могут запрашивать такие услуги и распределять затраты между собой в той степени, в которой они совместно пользуются услугами.

Другие системы здания, которые могут потребовать дополнительного рассмотрения, включают совместное использование телефонных систем, систем бесперебойного питания, T-1 или других линий, обеспечивающих подключение к Интернету, и межблочных кабелей.

Возможные проблемы по основной аренде

Как упоминалось выше, право субарендатора на свою субаренду зависит от продолжения существования основного договора аренды. Кроме того, субарендатор соглашается принять на себя многие обязательства по основной аренде в той мере, в какой обязательства относятся к субарендной площади.Следовательно, субарендатору важно установить, что он не заключает субаренду, которая является предметом проблемной основной аренды. Важно решить, должен ли субарендатор получать заверения и / или возмещения убытков от субарендатора, защищающего субарендатора от таких проблем.

Общие заверения и / или возмещения со стороны суб арендодателя заключаются в том, что: a) основной договор аренды представляет собой полное соглашение между сторонами, и нет никаких других соглашений между арендодателем и суб арендодателем; б) нет существующих значений по умолчанию или набора обстоятельств, которые привели бы к неисполнению обязательств по основной аренде; c) помещения и улучшения в них соответствуют всем применимым законам; и г) помещения, улучшения и строительные системы находятся в хорошем рабочем состоянии.

Обязанность арендодателя оказывать услуги в отношении субаренды

Обычно в договоре основной аренды указывается, что арендодатель должен предоставлять арендатору строительные и коммунальные услуги. Эти услуги включают водопровод, электричество, воду, уборку и техническое обслуживание, а также ремонт мест общего пользования. Однако, поскольку субарендатор не имеет прямых договорных отношений с арендодателем, он не имеет возможности возмещения ущерба арендодателю за то, что арендодатель не предоставил такие услуги или коммунальные услуги субарендатору или другим жильцам здания.

Очевидно, субарендатор не имеет физического доступа к этим услугам или утилитам и, следовательно, не может гарантировать, что услуги или утилиты фактически получены субарендатором. (Тем не менее, обратите внимание, что это обоснование может не применяться к однопользовательским договорам аренды с тремя сетями, в соответствии с которыми арендаторы организуют и предоставляют все такие коммунальные услуги.) Следовательно, возникает вопрос, какой уровень усилий должен приложить субарендатор, чтобы потребовать арендодатель для предоставления услуг и коммунальных услуг, необходимых в соответствии с основным договором аренды.

Адвокаты часто обсуждают, должен ли субладелец прилагать «прилежные», «разумные» или «максимальные» усилия. В любом случае для субарендатора важно попытаться предоставить в субаренду право подать в суд на арендодателя от имени субарендатора, чтобы обеспечить предоставление таких услуг и коммунальных услуг в субаренду.

Кроме того, если арендатор имеет право самопомощи в основной аренде для устранения такого перебоя в предоставлении услуг и коммунальных услуг и возмещения затрат в счет арендной платы, причитающейся по основному договору аренды, субарендатор должен запросить право требовать, чтобы субарендатор осуществляет эти права от имени субарендатора.Если арендатор имеет право на снижение арендной платы по основному договору аренды из-за сбоя в предоставлении таких услуг или коммунальных услуг, то субарендатор должен получить аналогичное снижение арендной платы по договору субаренды в той степени, в которой такое прерывание повлияет на субарендную площадь. Кроме того, отказ услуг или коммунальных услуг, которые должны быть предоставлены из-за неисполнения обязательств субарендатором по основной аренде, должен быть дефолтом в рамках субаренды, и субладелец должен нести ответственность за такой отказ.

Транзитные сборы

Субарендатор должен потребовать, чтобы субарендатор сохранил права субарендатора в качестве арендатора по основному договору аренды для оспаривания сквозных расходов (т.д., тройные сборы и другая дополнительная арендная плата), и что субарендатор использует право на оспаривание от имени субарендатора. Если субарендатор выиграет спор относительно сквозных расходов, субарендатор должен получить пропорциональную долю любого кредита, полученного субарендатором.

Защита субарендатора от неисполнения обязательств субарендатором

Субарендатор должен хорошо понимать финансовую устойчивость любого предлагаемого субарендатора. Имеет ли суб арендодатель достаточные финансовые возможности для выполнения своих обязательств по основной аренде? Будет ли субарендатор платить больше арендной платы по договору основной аренды, чем субарендатор будет платить по договору субаренды? Если да, то что, если вообще что-либо, должно быть сделано для того, чтобы заверить субарендатора в том, что субарендатор имеет финансовое положение для выплаты разницы в арендной плате?

Кроме того, какова стратегия субарендатора в отношении оставшихся помещений, если субарендатор сдает в субаренду меньше, чем все помещения, которые являются предметом основной аренды? Останется ли субарендатор в оставшейся части помещения или субарендатор сдаст оставшуюся часть в субаренду другим субарендаторам? Если да, то кто и сколько? Стратегии субарендатора будут различаться в зависимости от ответов на эти вопросы.

Ниже перечислены стратегии, которые обычно используются субарендаторами для защиты себя от дефолтов со стороны субарендаторов по основным договорам аренды:

Во-первых, субарендатор может запросить у арендодателя соглашение о признании, в соответствии с которым арендодатель соглашается признать субаренду как прямую аренду между арендодателем и субарендатором в случае невыполнения арендатором условий основного договора аренды. Арендодатели исторически неохотно предоставляют соглашения о признании, потому что соглашения о признании мешают домовладельцам играть на рынке в надежде на увеличение справедливой рыночной стоимости аренды.

Если субарендатор не смог получить соглашение о признании, он должен, по крайней мере, попытаться получить согласие от арендодателя о том, что арендодатель одновременно доставит субарендатору копию любых уведомлений о невыполнении обязательств, которые арендодатель предоставляет арендатору в соответствии с основным договором аренды. и что субарендатор будет иметь право исправить такие дефолты.

Вдобавок или вместо соглашения о признании субарендатор может также заключить сделку о возможности уплачивать арендную плату по субаренде непосредственно арендодателю, чтобы предотвратить возможное отвлечение арендной платы субарендатором.Субарендатор должен получить от субарендатора компенсацию за убытки, возникшие в результате невыполнения субарендатором обязательств по основному договору аренды.

Кроме того, субарендатор должен заключить договор о незамедлительном предоставлении субарендатору любых уведомлений о невыполнении обязательств и других вопросов, полученных субарендатором. Субарендатор также должен согласиться не изменять основной договор аренды каким-либо образом, который может отрицательно повлиять на субарендатора.

Защита субарендатора от неисполнения обязательств домовладельцем

Поскольку права субарендатора на арендуемую площадь зависят от наличия основного договора аренды, субарендатор также заинтересован в том, чтобы основной договор аренды не был расторгнут из-за отказа арендодателя (т.е., собственник здания) выплатить в установленный срок любые долги, обременяющие помещение в субаренду. Если арендодатель не выплатит такой долг, и в результате кредитор лишает права выкупа, любая аренда имущества, заключенная после предоставления ссуды, может быть прекращена по закону, если только арендатор не получил от этого соглашения о невозвращении беспокойства. кредитор, обещающий, что договор аренды сохранится после потери права выкупа, пока арендатор не нарушит обязательства по договору аренды.

После обращения взыскания доля субарендатора в субаренду будет повышаться или понижаться в зависимости от статуса основного договора аренды.Следовательно, субарендатор должен удостовериться, что такое соглашение о невозмущении причинено субарендатором. Эта защита особенно важна, поскольку рынок коммерческой недвижимости продолжает смягчаться.

Защита от расторжения договора аренды

Опять же, поскольку существование субаренды зависит от существования основной аренды, субарендатор захочет предотвратить прекращение основной аренды по любой причине. Субаренда должна содержать обязательство субарендодателя не прекращать основную аренду в соответствии с отдельным соглашением между субарендатором и арендодателем.Генеральная аренда может также предусматривать, что субарендатор, как арендатор по основной аренде, имеет право расторгнуть основную аренду при определенных обстоятельствах, если помещения пострадали от несчастного случая или повреждения, или если есть перерыв в обслуживании помещений. . Субарендатор должен попытаться контролировать это решение о расторжении договора, если это вообще возможно.

Сохранение гибкости: условия уступки и субаренды

Может оказаться целесообразным изменить условия уступки и субаренды основного договора аренды, которые включены посредством ссылки в субаренду. Любое право возврата арендодателя в соответствии с основным договором аренды не должно распространяться на суб арендодателя в рамках субаренды, если только право возврата не осуществляется самим арендодателем. Также может быть целесообразно пересмотреть положения о бонусной арендной плате в основной аренде.

Если арендодатель имеет право на получение более чем 50% такой дополнительной ренты, то распределение премиальной ренты между субарендатором и субарендатором в случае субаренды должно быть пересмотрено с учетом меняющихся рыночных условий.У субарендатора просто меньше оснований, чем у арендодателя, для такого положения в отношении любой «бонусной субаренды», учитывая, что субладелец не принимает на себя риски собственника недвижимости.

В любом случае договор субаренды должен предусматривать, что, если домовладелец соглашается на уступку или субаренду субарендатора субарендатору, субарендатор не может отказать в своем согласии. Субарендатор также должен дать согласие на незамедлительную обработку запроса субарендатора на переуступку или субаренду у арендодателя.

Субарендатор может также пожелать воспользоваться различными вариантами для продления срока основной аренды или увеличения размера помещений, которые предоставляются субарендатору в соответствии с основной арендой. Однако такие опционы обычно предоставляются «личным» первоначальному арендатору (и любой его аффилированной компании) и не могут быть реализованы субарендаторами.

Тем не менее, субарендатор может пожелать напрямую договориться с арендодателем и субарендатором о праве на реализацию таких опционов. Если субарендатор не смог получить право на реализацию такого права, субарендатор должен, по крайней мере, требовать, чтобы субарендатор сам не использовал какой-либо вариант продления основного договора аренды, если субарендатор затем ведет переговоры о прямой аренде с арендодателем в конце срока субаренды.

Вопросы страхования и ответственности

Субарендатор должен проверить требования к страхованию основного договора аренды , чтобы убедиться, что субарендатор может выполнить требования в той степени, в которой требования включены посредством ссылки в субаренду.Часто возникают вопросы относительно типа страховщиков и подтверждений, требуемых от арендатора по генеральному договору аренды.

Если субарендатор занимает значительно меньше площади, чем указано в основном договоре аренды, сумма страхования ответственности, требуемая по договору основной аренды, может быть чрезмерной для целей субаренды. Кроме того, субарендаторы могут пожелать самостоятельно застраховаться, несмотря на тот факт, что субарендатору было запрещено в соответствии с основным договором аренды осуществлять самострахование из-за более низкой чистой стоимости субарендатора.

Отказ арендодателя от суброгации (т. Е. Договор страховой компании арендодателя не предъявлять иск к стороне, причинившей ущерб застрахованному) и освобождение от ответственности, если таковая имеется, в соответствии с основным договором аренды также должны применяться к субарендатору.

Генеральная аренда обычно включает положение, в котором арендодатель ограничивает свою ответственность по основной аренде своей долей в собственности, а также заявляет, что арендодатель не несет ответственности за причинение вреда лицам или имуществу арендатора. Арендодатель также стремится исключить свою ответственность за косвенный ущерб арендатору. Субарендаторам следует попытаться исключить все эти положения из субаренды, чтобы субарендатор не пользовался такими исключениями на том основании, что они не применимы к отношениям субарендатор / субарендатор.

Обязательства по сдаче

Если субарендатор будет выполнять начальную застройку субарендного пространства , субарендатор должен рассмотреть возможность включения соглашения в субаренду относительно того, должно ли такое застройка быть снято в конце срока субаренды.Субаренда также должна включать положение о том, что субарендатор не обязан в конце срока субаренды (и аренды) удалять любые изменения, внесенные субарендатором или которые уже находились в субарендном пространстве на момент субаренды. срок начался.

Переделки

Если субарендатор уже имеет планы по изменениям и намеревается построить пространство для субаренды , субарендатор должен получить одобрение этих планов от арендодателя и субарендатора в то время, когда субарендатор вступает в субаренду, чтобы исключить риск о последующем неодобрении арендодателем и / или сублалдлордом.Если основной договор аренды предусматривает, что арендодатель имеет право на сборы за управление строительством в связи с любыми изменениями в помещениях, такие сборы не должны включаться посредством ссылки в субаренду (сборы за управление строительством не должны уплачиваться субарендатором субарендату).

Если основной договор аренды требует, чтобы субарендатор произвел любые изменения, требуемые законом, в помещениях, субарендатор должен попытаться договориться либо об исключении из обязательства по внесению изменений, либо о распределении, координации и ответственности за стоимость и выполнение таких изменений. между субарендатором и субарендатором.Если для проживания субарендатора требуется исправленный сертификат о занятости, стороны должны определить, кто несет ответственность за получение сертификата.

Получение согласия арендодателя

Действие субаренды должно быть обусловлено получением арендодателем письменного согласия на субаренду в течение определенного периода времени. В положении о согласии арендодателя должно быть указано, что если арендодатель не дает согласия до истечения этого срока, то субарендатор имеет право прекратить субаренду.В договоре субаренды также должно быть указано, что субарендатор оплачивает стоимость получения согласия арендодателя.

Парковка

В договоре субаренды должны оговариваться права субарендатора на использование парковочных мест, предоставленных основным договором аренды (или отдельным соглашением о парковке). Субарендатор и субарендатор должны подумать о том, как они будут контролировать парковочные зоны, чтобы гарантировать, что ни одна из сторон не превысит свою долю прав на парковку.

Вывески

В договоре субаренды следует указать, какие права, если таковые имеются, имеет субарендатор на вывески субарендатора в директории здания , на двери в субаренду и, если применимо, на помещения.Субарендатор также может рассмотреть возможность предварительного утверждения как арендодателем, так и субарендатором любых знаков, фактически рассматриваемых субарендатором.

Текущие рыночные условия предоставляют пользователям площадей редкую возможность сдавать помещения в субаренду по сниженным арендным ставкам. Однако те же рыночные условия создали беспрецедентное количество потенциальных юридических и практических ловушек для неосторожных. Использование стандартной формы субаренды для сдачи в субаренду значительного количества пространства - распространенный способ столкнуться с такими подводными камнями.Мы рекомендуем проконсультироваться с юрисконсультом перед заключением любой сделки субаренды.

Об авторе
За дополнительной информацией по этой теме обращайтесь к Дугу Ван Гесселю:
Дуглас Г. Ван Гессель, эсквайр.
Sheppard Mullin Richter & Hampton LLP
P: 415-774-2989
E: [email protected]
W: www.smrh.com


Срок аренды истекает в ближайшие три года? Нам нужно поговорить сейчас.

Мы делаем все возможное для наших клиентов ... больших и малых.

Что такое коммерческая субаренда недвижимости?

Если вы когда-либо читали о коммерческой аренде, вы знаете, что ее досрочное расторжение обходится очень дорого. Часто плата за расторжение договора - это просто остаток арендной платы за весь срок аренды. Учитывая такой уровень затрат, неудивительно, что многие коммерческие арендаторы предпочли бы сдавать свои помещения в субаренду, чем оставлять их пустыми. Однако, если вы думаете о том, чтобы пойти по этому пути, важно сначала изучить коммерческую субаренду.Читайте дальше, чтобы узнать больше.

Что такое коммерческая субаренда?

Для начала, если вы когда-либо снимали квартиру, вы, вероятно, уже имеете некоторое представление о том, как работает субаренда. В сфере жилой недвижимости процесс субаренды более известен как субаренда. Оба термина относятся к действию первоначального арендатора, сдающего арендуемые помещения другому арендатору. Обычно в этой ситуации договор субаренды заключается между двумя арендаторами с согласия арендодателя.

Однако, помимо этого, процесс коммерческой субаренды сильно отличается от того, который регулирует аренду жилого помещения. Во-первых, помещения в коммерческой недвижимости чаще сдаются в субаренду, потому что договор коммерческой аренды обычно длится несколько лет. С другой стороны, большинство юридических мер защиты, которые предоставляются арендаторам жилых помещений - например, ограничение суммы, которая может взиматься с залогового депозита - не существует для коммерческой аренды. Поэтому гораздо важнее уметь успешно заключить договор коммерческой аренды.

Каковы риски субаренды коммерческого помещения

Вместе с тем важно отметить, что субаренда коммерческого помещения сопряжена с определенным риском. Фактически, независимо от того, где вы находитесь в сделке, существуют риски. С этой целью мы представили их на ваше рассмотрение ниже. Взгляните, чтобы лучше понять, как защитить себя и свои интересы в этом процессе.

Риски для арендодателя

Из трех сторон, участвующих в сделке данного типа, собственник имущества подвергается наименьшему риску.Хотя во многих штатах есть законы, запрещающие вам «необоснованно» отказывать в согласии на субаренду, во многих штатах также требуется, чтобы существующий арендатор получил разрешение арендодателя, прежде чем сдавать в субаренду другому владельцу бизнеса. Кроме того, важно отметить, что любое существующее соглашение о субаренде останется подчиненным первоначальному договору аренды, а это означает, что у вас все еще есть возможность расторгнуть договор аренды с основным арендатором, что также приведет к прекращению субаренды.

Однако, несмотря на это, вам все равно необходимо принять меры для защиты своих интересов в этом вопросе.В частности, убедитесь, что пункт субаренды в вашем договоре аренды требует, чтобы вы дали свое согласие до того, как ваш нынешний арендатор сможет внести субаренду. Когда пришло время дать свое согласие, обязательно внимательно изучите финансовые показатели потенциального арендатора.

Риски для субарендатора

Если честно, как первоначальный арендатор и субарендатор вы, вероятно, будете тем, кто принимает на себя наибольший риск в этом сценарии. Помните, что любое соглашение субаренды, которое вы заключаете со своим арендатором, будет подчиняться основному договору аренды, что означает, что вы все еще находитесь на крючке по уплате базовой арендной платы и любых сборов, если ваш арендатор не выполнит свои обязательства.Кроме того, многие арендодатели предпочитают сохранять «конфиденциальность договора», если они все же решают разрешить договор субаренды, что означает, что вы будете нести ответственность за содействие любому общению между арендодателем и вашим арендатором.

Имея это в виду, прежде чем вы решите сдать в субаренду, вам нужно будет прочитать свой существующий договор аренды, чтобы убедиться, что вы не делаете ничего, что может нарушить условия аренды. Затем вы также захотите проявить особую осторожность, когда дело доходит до квалификации вашего арендатора.В этом случае, поскольку ваш кошелек на кону, важно убедиться, что ваш субарендатор более чем квалифицирован.

Риски для субарендатора

Наконец, существуют также некоторые риски для субарендатора. В этом случае срок субаренды зависит от основного договора аренды, а это означает, что, если домовладелец решит прекратить договор аренды с основным арендатором, вы можете быть вынуждены покинуть сданное в субаренду пространство. Кроме того, поскольку ваше соглашение регулируется условиями первоначального договора аренды, у вас может не быть такой свободы в настройке пространства или согласовании многих из ваших собственных условий аренды.

Если вы думаете о сдаче в субаренду, лучшее, что вы можете сделать, - это запросить копию первоначального договора аренды. Это даст вам четкое представление о любых обязательствах, которых вам, возможно, придется придерживаться. Кроме того, вам следует постараться согласовать конкретные условия договора субаренды, которые соответствуют вашим потребностям.

Каковы шаги для сдачи в субаренду коммерческого помещения

Тем не менее, несмотря на риски, возможно, стоит рассмотреть вопрос о субаренде. С этой целью, если вы считаете, что субаренда может быть правильным вариантом для вас, прочтите ниже, чтобы узнать больше о шагах, связанных с субарендой вашего коммерческого помещения.

Проверьте свой договор аренды

Как указано выше, первое, что вам нужно сделать, это проверить существующий договор аренды. Это даст вам лучшее представление о том, разрешена ли субаренда в соответствии с существующими условиями аренды. Это также поможет вам уточнить, нужно ли вам получать разрешение от домовладельца, прежде чем вы сможете двигаться дальше.

Тщательно проверяйте потенциальных арендаторов

После получения разрешения следующим шагом будет проверка потенциальных арендаторов.В этом случае рекомендуется просмотреть финансовую отчетность. Однако в дополнение к этому вы все равно захотите проявить должную осмотрительность при исследовании компании и ее отрасли. Это один из тех случаев, когда чем больше должной осмотрительности вы сделаете заранее, тем больше головной боли вы сможете сэкономить позже.

Обсудите условия субаренды

После того, как вы нашли потенциального арендатора, который, по вашему мнению, может вам подойти, важно обсудить условия субаренды.Будет ли это чистая аренда, валовая аренда или модифицированная валовая аренда? Каков срок субаренды? Будет ли новый арендатор отвечать за любые постройки? В этом случае вы можете обратиться к своему собственному договору аренды, чтобы дать вам некоторое представление о более тонких моментах, которые необходимо обсудить.

Завершение контракта

Если вы и ваш арендатор можете достичь взаимоприемлемых условий, последним шагом является завершение контракта. Здесь вы оба подпишете свой коммерческий договор субаренды, и на этом этапе вы можете расслабиться, зная, что вам не нужно было платить крупную плату за досрочное расторжение договора аренды.

Чистая прибыль

Хотя субаренда коммерческого помещения сопряжена с определенными рисками, она также может иметь много преимуществ - особенно для тех, кто сталкивается с перспективой большой платы за завершение. Имея это в виду, используйте это как отправную точку для процесса субаренды. Однако, если у вас есть более конкретные опасения по поводу того, как субаренда повлияет на вас, рекомендуется поговорить с юристом по недвижимости, который может изучить специфику вашей ситуации и предложить индивидуальный совет.

Субаренда коммерческой недвижимости: какие есть возможности? | США

Коммерческая недвижимость - очень динамичная отрасль. Сами предприятия постоянно меняются, что влияет на здания, которые они занимают.

Коммерческая недвижимость - очень динамичная отрасль. Сами предприятия постоянно меняются, что влияет на здания, которые они занимают. Каждый год некоторые из моих клиентов понимают, что их пространство больше не подходит для их нужд.

Допустим, ваша компания только что завершила реорганизацию, недавно приобрела конкурента или переживает экспоненциальный рост, и одно из ваших предприятий больше не работает для ваших нужд. Столкнувшись с перспективой излишне тратить деньги на неиспользуемое пространство, важно полностью понимать, что у вас есть.

Излишки коммерческой недвижимости могут возникать в результате множества ситуаций, не только упомянутых выше, которые создают проблемы, но также создают возможности.Как профессионалы в сфере коммерческой недвижимости, нам часто поручают маркетинговую субаренду и помощь нашим клиентам в определении наилучшего возможного результата для их избыточных площадей.

Субаренда - одна из наиболее сложных задач, которые мы выполняем. Однако при правильном руководстве ваша компания сможет максимально использовать возможности.

Варианты экономического восстановления

Компании сдают помещения в субаренду не для того, чтобы воспользоваться преимуществами рынка, а скорее в качестве реакции на изменения в их бизнесе.Если вы столкнулись с ситуацией, когда у вас есть лишнее пространство, цель состоит в том, чтобы взыскать наибольшую сумму арендных обязательств, тем самым сокращая ваши убытки и снижая риски.

Результатом маркетинговых усилий будет одно из двух решений: субаренда или расторжение аренды.

Субаренда

Идеальный сценарий - передать в субаренду качественной компании, которая будет соответствовать оставшемуся сроку аренды. Это принесет наибольшую выгоду вашей компании. С учетом того, что ставки аренды недвижимости и операционные расходы увеличиваются на 2-3% ежегодно, рынок иногда может опережать существующие арендные договоры, создавая ценную опцию для потенциальных субарендаторов, которым требуется аналогичное пространство.Тем не менее, требуется время, чтобы выполнить все шаги, необходимые для субаренды - например, получение согласия главного арендодателя - поэтому планируйте соответственно.

Недавно мы успешно заключили договор субаренды с компанией, которая использовала пространство, которое они не могли полностью использовать. Клиент привлек нас к продаже 135 000 квадратных футов складских площадей в субаренду на 10-летний срок аренды с возможностью досрочного расторжения через пять лет. В течение 60 дней у нас был потенциальный субарендатор и мы обеспечили субаренду вплоть до расторжения с полной арендной платой.С расходами и бесплатной арендной платой для небольших улучшений наш клиент реализовал 96% возмещения

Расторжение договора аренды

В случае, если потенциальному субарендатору потребуются более долгосрочные или существенные улучшения для помещения, чтобы работать с его работой, отмена аренды будет лучшим решением. В этом случае главный арендодатель заключает новый договор аренды с потенциальным арендатором и ведет переговоры об отмене договора аренды с вашим бизнесом.

У нас также есть недавний пример такого подхода.Мы были привлечены к продаже 125 000 квадратных футов складских площадей в субаренду, до конца срока аренды осталось 18 месяцев. Это заняло некоторое время, но мы приобрели для этого помещения долгосрочного арендатора, и наш клиент заплатил арендодателю арендную плату всего за два месяца, чтобы расторгнуть договор аренды. В данной ситуации это идеальное решение, поскольку оно снимает всю ответственность, связанную с оставшейся ответственностью по аренде.

Очков сделок

Если вы решили инициировать субаренду, вам необходимо рассмотреть несколько важных вопросов, помимо ставки субаренды, продолжительности срока и операционных расходов (хотя это всегда первые темы для обсуждения).Некоторые основные проблемы включают:

ЖКХ

  • Если субарендатор передает в субаренду только часть вашей общей площади, лучше оставить коммунальные услуги на имя вашей компании и выставить счет внутри компании за пропорциональную долю. Если субарендатор занимает все пространство, передайте коммунальные услуги, а не восстанавливайте каждую услугу, чтобы избежать задержек с проверкой.

Улучшения

  • В случае, если субарендатору потребуются улучшения, ваша компания, как субарендатор, будет нести ответственность.Однако большинство моих клиентов не занимаются недвижимостью и не имеют опыта, необходимого для улучшения. Хорошим решением является бесплатная аренда вместо улучшений арендатора, что может помочь с расходами на необходимый ремонт или модификации - конечно, при условии одобрения хозяином жилья.

Свидетельство о заселении

  • Перед тем, как приступить к заселению, субарендатору потребуется СО, а объект должен будет пройти проверку систем жизнеобеспечения. Чтобы избежать задержек, лучше заранее выявить любые проблемы, которые могут привести к сбою проверки.

Залог

  • Хотя обычно это зависит от кредита субарендатора, важно учитывать уровень транзакционных расходов.

Комиссия за субаренду

  • Они должны быть указаны в листинговом соглашении, но решены заранее и учтены в первоначальном анализе возмещения, чтобы избежать путаницы в дальнейшем.

Права субаренды в основной аренде

Положение «субаренда и переуступка» в генеральном договоре аренды определяет права арендатора.Он включает в себя несколько дополнительных шагов и потенциальных ловушек:

Кредит субарендатора: Потенциальный субарендатор должен быть кредитоспособным. Хотя субаренда подчиняется основному договору аренды, и ваша компания, как арендатор, все еще находится на крючке для аренды, любому владельцу здания будет сложно обменять кредит инвестиционного уровня на группу, которая, возможно, не сможет поддерживать со строительными расходами.

Предлагаемое использование: Использование должно соответствовать пространству, имиджу собственности и, честно говоря, нравиться хозяину.Неаккуратное или непривлекательное использование будет проблемой для арендодателя и может стать оправданием для отказа в согласии на субаренду.

Прибыль от субаренды: Главный домовладелец может участвовать в аренде субаренды, которая превышает арендные обязательства, в зависимости от разделения, указанного в основном договоре аренды. Будем надеяться, что арендатор договорился о некоторой доле прибыли, такой как разделение 50/50 с арендодателем; в противном случае нет мотивации повышать арендную плату сверх основной аренды.

Расходы арендодателя: Все расходы арендодателя, связанные с получением согласия, будут нести арендатор. Несколько тысяч долларов на юридическую экспертизу уместны, так что планируйте это в первоначальных предположениях.

Каким бы простым ни казался процесс субаренды, на самом деле это может быть одна из самых сложных транзакций для выполнения. Как мы узнали в ходе работы с нашими клиентами, лучше обнаруживать потенциальные проблемы, такие как описанные выше, заранее, чтобы сформировать ожидания и избежать ситуаций, которые никогда не будут одобрены арендодателем.

Если вы решите заключить субаренду, помните, что эти транзакции являются коллективными усилиями. Обязательно найдите брокера по коммерческой недвижимости, который является местным экспертом и имеет опыт работы с субарендой в вашем регионе. Затем на протяжении всего процесса вы и ваш брокер должны ошибаться в сторону чрезмерной коммуникации между арендодателем, арендатором и субарендатором, чтобы обеспечить успешный результат.

Договоров аренды и субаренды | Stimmel Law

Часто самые большие расходы, с которыми сталкивается коммерческое предприятие после расчета заработной платы, - это арендная плата за аренду площади, используемой предприятием.При заключении договора аренды владелец бизнеса сталкивается с острой необходимостью как выбрать правильное место, так и построить различные офисные улучшения, чтобы пространство соответствовало потребностям бизнеса.

В Калифорнии потенциальный арендатор бизнеса часто оказывается в очень невыгодном положении при переговорах. Рынок довольно часто оказывается в пользу арендодателя / владельца, и арендодатель обычно гораздо более искушен и опытен в переговорах по аренде. Действительно, довольно часто домовладелец использует услуги профессионального брокера, юриста или управляющей компании для ведения переговоров, и эти профессионалы, которые заключают сотни договоров аренды в год, способны заключить договор аренды, который выглядит привлекательным, но на самом деле может содержать оговорки. которые невыгодны владельцу бизнеса.

Ситуация может быть опасной для владельца бизнеса не только из-за «хитрых оговорок», но и из-за таких правовых доктрин, как « бизнес-реквизиты » и « строгая ответственность ». Согласно доктрине бизнес-приспособлений, арендатор может потерять все права собственности на оборудование и улучшения, установленные в собственности, в то время как, по иронии судьбы, строгая ответственность налагает серьезную личную ответственность на арендатора, если потенциально опасные или загрязняющие материалы будут храниться или утилизироваться неправильно, что влияет на собственность или окружающая собственность.Трехлетняя аренда может привести к судебному решению на двадцать или более лет, в сотни раз превышающему все арендные платежи вместе взятые.

После въезда с инвентарем и / или оборудованием, установленным со значительными затратами, многие бизнес-арендаторы вскоре обнаруживают, что стоимость переезда в новое место может равняться всей стоимости бизнеса. Более чем один из наших клиентов фактически прекратил свою деятельность, вместо того чтобы столкнуться с экономическими последствиями окончания срока аренды. Как сказал один из этих клиентов этому писателю, он никогда не осознавал, что настоящим владельцем его бизнеса с самого начала был домовладелец!

Таким образом, для владельца бизнеса жизненно важно тщательно и всесторонне обсудить условия коммерческой аренды до , чтобы взять на себя ответственность за переезд и застройку.Поскольку средний договор коммерческой аренды составляет более пятнадцати страниц, с мелким шрифтом и чрезвычайно сложными положениями, не менее важно получить адекватные юридические и налоговые консультации во время переговоров.

В этой статье будут кратко описаны те аспекты коммерческой аренды, которые наиболее часто встречаются в переговорах, и рассмотрены наиболее распространенные ошибки, которые совершают владельцы бизнеса при принятии этих долгосрочных обязательств на несколько сотен тысяч долларов.

ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ АРЕНДЫ

Владельцы бизнеса любой сложности знают, что такие основные условия, как аренда, стоимость улучшений, парковка и право на продление аренды, являются критическими условиями любых переговоров.Однако многие владельцы бизнеса не находят времени, чтобы рассмотреть несколько более тонкие, но не менее важные положения, общие для этих типов аренды:

1. Оговорки об эскалации: Оговорки о сквозных расходах :

В настоящее время домовладельцы обычно налагают на арендаторов любое увеличение затрат, связанных с инфляцией, с помощью статьи о стоимости жизни, которая увеличивает (но редко снижает) арендную плату в зависимости от увеличения стоимости жизни в окрестностях, часто включая увеличение налогов. , коммунальные услуги и даже оплата труда по уборке.(Часто называется "тройной нетто" или "чистой, чистой, чистой" арендой, поскольку арендодатель получает арендную плату за вычетом всех таких расходов, которые всегда прямо или косвенно оплачиваются арендаторами.) Менее очевидно то, что арендодатели часто включают пункты, которые увеличить расходы, связанные с обслуживанием и даже улучшением общих частей, крыш, кондиционирования воздуха и т. д. Таким образом, помимо увеличения арендной платы на основе инфляции, арендаторы могут столкнуться с повышением арендной платы или оценкой, основанной на улучшениях, которые домовладелец решает сделать это вне зависимости от того, считает ли арендатор улучшения целесообразными.Распространенными примерами являются установка систем безопасности, озеленение, новые парковки или кондиционирование воздуха. Дорогие улучшения, которые амортизируются и амортизируются арендодателем в течение десяти или пятнадцати лет, также могут быть приняты арендодателем, и арендатор может обнаружить, что его арендная плата радикально увеличена в результате таких решений, поскольку расходы будут перенесены на арендатора при эскалации. статьи.

Обычно арендатору в многоквартирном здании выделяется процент от увеличения, основанный на процентном соотношении занимаемой площади.Формулы, используемые домовладельцем, могут быть довольно сложными, и необходимо тщательно изучить планы и планировку здания, чтобы определить правильность распределения. Следует также попытаться установить некоторые ограничения или критерии для распределения улучшений арендатору, поскольку результатом таких положений является разрешение третьей стороне, арендодателю, контролировать ваши собственные расходы. Подумайте: если арендодатель определяет, что арендодатель желает продать здание через пять лет, таким образом, начинается программа улучшений для увеличения цены, чистая, чистая, чистая аренда приводит к арендатору за счет увеличения арендной платы, оплачивающей улучшения.... в то время как арендодатель в конечном итоге получает повышенную цену за улучшенную собственность.

Очевидно, что арендатор должен искать некоторую защиту в положениях об аренде, чтобы ограничить такие расходы ... и поскольку экономическая мотивация не будет препятствовать арендодателю (поскольку улучшения ничего не стоят арендодателю и увеличивают стоимость собственности), единственное средство защиты арендатор должен быть найден в ограничении таких действий арендодателя в договоре аренды.

2. Осуждение и обратное осуждение

Если общественность (федеральное правительство, правительство штата или местное правительство) решит использовать часть пространства для «общественного блага», такого как строительство дороги или общественного сооружения, помещение может быть «забраковано», то есть его забирает правительство, или «обратно осуждено» (сделанное невозможным или более трудным для использования в результате изменений правительства), и в этом случае в судебном порядке пользователям помещений разрешается компенсация как за потерю возможности использования, так и за последствия для их бизнеса изменения.Эти суждения часто бывают чрезвычайно значительными, поскольку стоимость переезда и влияние на прерванный бизнес обычно являются элементом возмещения убытков. Понятно, что наибольшие убытки часто несет арендатор, пользующийся помещением.

Однако во многих договорах аренды предусматривается, что договор аренды автоматически прекращается без возмещения арендатору в случае такого расторжения. .. несмотря на то, что в противном случае, без такого положения об аренде, правительство обычно выделяло бы часть компенсации арендатору...часто самая большая порция. Распределение части судебного решения о возмещении ущерба арендатору является справедливым, поскольку именно арендные проценты наиболее непосредственно затронуты осуждением; но суды постановили, что такие положения исключают такие вознаграждения, и передача всего судебного решения домовладельцу полностью подлежит исполнению, если арендаторы достаточно глупы, чтобы подписать такой договор аренды.

Осуждение, полное или частичное, происходит гораздо чаще, чем можно было бы подумать. Распространенным явлением является изменение проезжей части, что затрудняет доступ в помещения и, следовательно, снижает доступ клиентов.Положения об осуждении в договоре аренды обычно довольно сложны и часто игнорируются поспешным арендатором-новичком. Их не должно быть.

3. Опасные отходы и ненадлежащее использование

Законы, касающиеся использования, хранения и удаления «опасных отходов» или опасных материалов, таких как взрывчатые или легковоспламеняющиеся материалы, становятся все более строгими, и последствия неправильной утилизации и хранения могут быть катастрофическими как для собственности, так и для арендодателя и арендатора, которые могут грозят штрафы и даже тюремное заключение, если законы не соблюдаются строго.Такие явно невинные вещества, как дизельное топливо, чистящие растворители и люминесцентные балласты, должны храниться и утилизироваться должным образом, часто с большими затратами. Незнание закона не освобождает от ответственности, и каждый может быть привлечен к ответственности за ошибки сотрудников, арендаторов или субарендаторов исключительно на основании их статуса арендатора или арендодателя, даже если субарендаторам было дано указание утилизировать продукт на законных основаниях. (Это называется «строгой ответственностью», поскольку для наложения ответственности не требуется халатности...если вы нарушаете закон, вы несете ответственность, даже если вы не проявили халатность, даже если это «не ваша вина»)

Возможно, нескольких примеров будет достаточно, чтобы предупредить читателя о возможных последствиях.

Один строительный заказчик хранил использованные балласты внутри люминесцентных ламп, которые он снял со здания, которое он ремонтировал на своем складе, в течение месяца, а затем вынес их на свалку. Он не знал, что для хранения и утилизации этих балластов (которые содержат ПХБ, канцероген) требовалось специальное разрешение, и ему грозила уголовная ответственность и огромные штрафы за невиновную утилизацию сорока пяти ламп.Арендодатель, получивший оценку небезопасного хранения балластов, столкнулся с собственным иском со стороны правительства и возможным закрытием помещения государством из-за возможного загрязнения его почвы. Арендодатель угрожал своим иском против арендатора и прекращением аренды, что немедленно привело бы к прекращению деятельности нашего клиента.

После того, как были понесены гонорары адвокатам, штраф и расходы на очистку, арендатор обнаружил, что стоимость хранения сорока пяти балластов составляет около двух тысяч долларов каждый! Затем его домовладелец попытался наложить на него прекращение его арендной платы на основании нарушения договора аренды, запрещающего хранение опасных отходов! Договор аренды предлагал арендатору некоторую защиту, и арендодатель неохотно отступил.

Еще более примечательно то, что другой клиент, на этот раз домовладелец, обнаружил шестидесятилетний резервуар на 20 галлонов, закопанный на его заднем дворе, по-видимому, использовавшийся для хранения дизельного топлива и не использовавшийся десятилетиями. Он относился к тому типу владельцев бизнеса, который все делал сам, поэтому он быстро выкопал его, поместил в свой старый пикап и вывез на городскую свалку. Сосед увидел небольшую каплю дизельного топлива из старого бака на землю, когда наш клиент погрузил небольшой бак в свой грузовик. Об этом же сообщил сосед в полицию.Штраф превышал двадцать тысяч долларов; Стоимость удаления почвы на глубину десяти футов превышала пятнадцать тысяч долларов. Арендаторы нашего клиента пригрозили подать в суд, поскольку их использование помещений было затруднено из-за необходимой уборки ... но, опять же, хорошее положение об аренде защитило клиента.

Большинство договоров аренды предусматривают суровые штрафы за ненадлежащее хранение или удаление отходов, включая потерю права аренды. Часто использование, требующее разрешения на удаление опасных отходов, запрещено в аренде.Такие безобидные виды деятельности, как химчистка, фотостудии, офсетная печать и т. Д., На самом деле являются предприятиями, которые регулярно используют опасные отходы, и положения договора аренды, касающиеся этого аспекта, должны быть тщательно пересмотрены.

4. Права субаренды и уступки

Возможность сдавать в субаренду (предоставлять другому право использовать помещения для выплаты вам арендной платы, в то время как вы остаетесь ответственными по основному договору аренды) и уступать (предоставлять другому лицу аренду, и вы больше не несете ответственности по основному договору аренды) являются мощными и полезный инструмент для арендатора, поскольку они позволяют арендатору снять с себя бремя аренды, которая больше не является полезной, а также получить выгоду, сдавая подорожавшее имущество по более высокой ставке субарендам.

Большинство договоров коммерческой аренды допускают такую ​​субаренду, если субарендатор разумно приемлем для арендодателя, что означает, что субарендатор должен быть финансово устойчивым. Это не является тяжелым бременем, поскольку по субаренде арендатор остается ответственным перед арендодателем за арендную плату и состояние помещений, и если субарендатор нарушает договор аренды, можно ожидать, что арендодатель будет искать помощи у первоначального арендатора, а не субарендатора. .

Недавно, из-за значительного роста арендной платы, арендодатели изменили условия аренды таким образом, что в случае возникновения какой-либо субаренды любая прибыль сверх первоначальных арендных платежей должна полностью поступать арендодателю, или арендодатель имеет право полностью вернуть помещения, если арендатор желает освободить квартиру, даже если арендатор нашел субарендатора.Это, конечно, означает, что риск падения рынка аренды полностью лежит на арендаторе, поскольку любое увеличение арендной платы идет на счет арендодателя, в то время как любое снижение арендной платы не освобождает арендатора от необходимости платить уже согласованную арендную плату.

Тем не менее, возможность сдавать в субаренду является важным положением, и во многих юрисдикциях домовладелец должен давать разумное согласие с субарендаторами, которые финансово обеспечены.

5. Оговорки о выселении и другие средства правовой защиты, доступные арендодателю

Довольно часто самая продолжительная часть коммерческой аренды является мощным средством правовой защиты, доступным Арендодателю в случае неуплаты арендатором арендной платы.Обычно они включают право выселения; кроме того, право требовать возмещения убытков в связи с упущенной арендной платой; право не выселять и принуждать арендатора платить арендную плату независимо от того, покинул арендатор помещение или нет; право удерживать любой депозит, внесенный в помещениях.

Несмотря на эти обременительные положения, суды Калифорнии обычно постановляли, что, хотя арендодатель, безусловно, имеет право выселить неплательщика и требовать возмещения убытков, арендодатель также должен «смягчить» убытки, пытаясь заменить арендатора новым арендатором. как можно быстрее.Новый арендатор должен быть коммерчески разумным для арендодателя, но арендодатель должен активно искать нового арендатора всеми разумными способами. (Эта обязанность по уменьшению ущерба является обычным требованием при любом нарушении условий контракта. См. Статью о контрактах на этом веб-сайте.)

Иск о выселении, доступный домовладельцу, - это не стандартный годовой судебный процесс, который можно найти в американских судебных процессах, а специальный процесс, называемый «незаконным задержанием», в соответствии с которым арендодатель имеет приоритет в получении зала суда и судебного разбирательства с единственной целью восстановления недвижимость от арендатора.Большинство действий по незаконному выселению занимает менее трех месяцев от начала до конца.

В отличие от выселения жилых помещений, когда арендодатель часто сталкивается с враждебным судом и большим количеством законодательных мер защиты арендаторов, коммерческий арендатор относительно не защищен законом, поскольку суды исходят из того, что коммерческий арендатор вполне может позаботиться о своем собственные интересы и не нуждается в специальной схеме защиты от выселения. Таким образом, коммерческие выселения не редкость, когда суды обычно разрешают домовладельцам конфисковать помещения, весь инвентарь и приспособления в них.Коммерческие арендодатели могут применять мощные инструменты для выселения и сбора, содержащиеся в их договорах аренды, и потенциальный арендатор должен прочитать и понять положения до заключения договора аренды.

Также распространено положение о присуждении арендодателю гонораров адвокатов в случае необходимости процедуры выселения. В Калифорнии односторонняя оговорка об адвокатах автоматически переписывается законом (CCP1717), так что в ней говорится, что , преобладающая сторона в любом судебном процессе, включая выселение, получает гонорары адвокатов.

6. Продление срока аренды

Возможность продления в конце срока аренды, очевидно, имеет большую ценность для арендатора, поскольку позволяет арендатору выбрать переехать или остаться без затрат на переезд. Многие арендодатели предлагают такие варианты, но при более внимательном рассмотрении в условиях аренды просто говорится, что стороны будут добросовестно вести переговоры о будущей аренде, и если они не могут договориться, аренда заканчивается.

Это не настоящий юридически обязывающий вариант, поскольку домовладелец всегда может настаивать на условиях, которые арендатор не может принять.Такая оговорка практически бесполезна и является своего рода банальностью для детей, которые путают слова утешения с решениями проблем.

Истинный вариант либо устанавливает арендную плату и условия продления, давая арендатору право принять их, либо имеет установленную формулу для определения новой арендной платы, основанной на объективных стандартах, которые не находятся исключительно под контролем арендодателя. Такой вариант должен искать любой умный арендатор, и не путать его со словами, которые звучат утешительно, но не дают никаких реальных прав.Типичные объективные условия: аренда, основанная на прожиточном минимуме площади, добавленной к предыдущей арендной плате; увеличивается на установленный процент; или справедливая рыночная стоимость, установленная объективными экспертами, такими как брокеры по недвижимости или сертифицированные оценщики.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как и в большинстве законов, наиболее эффективный способ получения юридической силы - это не после подачи иска, а при подготовке документов, договоров и договоров аренды, которые позволяют быстро и недорого реализовать права.Нигде это не является более важным, чем переговоры об аренде. Читателю предлагается ознакомиться со статьями на этом веб-сайте, посвященными Контрактам; Судебный процесс; и Арбитраж для обсуждения соответствующих аспектов аренды, которые должны быть рассмотрены участниками переговоров.

Сдайте офисное пространство в субаренду: плюсы, минусы и скрытые затраты

Если вы арендуете офисное помещение, но не используете его полностью для своего бизнеса, зачем позволять ему тратить зря? Подобно тому, как арендаторы квартир используют Airbnb для сдачи в аренду своих дополнительных комнат, предприятия могут сдавать в субаренду офисные помещения за дополнительные деньги.

Как сдать в субаренду офисное помещение

  1. Проверьте договор аренды. Не пытайтесь найти субарендаторов, пока вам не разрешат сдать офис в субаренду. Найдите свой договор аренды и убедитесь, что он позволяет субарендаторам. Попросите адвоката прочитать договор аренды и помочь вам определить, можете ли вы сдавать в субаренду, и если да, то какие условия применяются.
  2. Поговорите с ближайшими предприятиями. Как только вы определите, что вам действительно разрешено сдавать свое пространство в субаренду, пора искать субарендаторов.Прежде чем предлагать место кому-либо, спросите тех, кто уже работает поблизости. Компании, работающие в непосредственной близости от офисных помещений или зданий, могут стремиться к расширению. Возможно, вы даже уже знаете их, и они могут переехать быстрее, чем кто-то новый. Если вы напрямую не знаете кого-либо, кто хочет сдавать в субаренду, оптимизированные сервисы, такие как PivotDesk - онлайн-торговая площадка, где компании могут найти или рекламировать общие офисные помещения, - предоставят вам доступ к группе арендаторов, желающих разделить часть офиса.
  3. Тщательно отбирайте кандидатов. Этот шаг, возможно, самый важный. Было бы здорово иметь субарендаторов, но только не в том случае, если вы приобретете соседа не того типа. Во-первых, убедитесь, что вы не сдаете пространство в субаренду компании, работающей в конкурирующей отрасли. Якорный арендатор в коммерческой зоне может иметь договор с арендодателем, в котором указывается, что никакие другие компании в его отрасли не могут арендовать офисные помещения в комплексе. Во-вторых, убедитесь, что ваши субарендаторы смогут платить свою долю арендной платы; помните, даже если они не платят вам арендную плату, вы все равно должны арендодателю полную арендную плату.В-третьих, выберите субарендаторов, которых вы не против видеть каждый день. Например, если есть вероятность, что они будут громкими или мешающими, вы не захотите, чтобы они работали в вашем офисе.
  4. Определитесь с ценой лизинга. Как правило, юридические и физические лица заинтересованы в сдаче в субаренду, а не в аренде всего помещения из-за более короткой аренды и меньших затрат. Помните об этом при принятии решения об арендной плате для вашего субарендатора. Кроме того, помните, что некоторые договоры аренды запрещают арендаторам взимать плату за субаренду, достаточную для получения прибыли, а не только для покрытия арендной платы, которую они должны арендодателю каждый месяц.Вы также можете запросить залог для покрытия любых потенциальных убытков, которые могут возникнуть во время субаренды вашего офиса субарендатором. Залог на случай возмещения убытков обычно равен арендной плате за один месяц.
  5. Согласен с условиями. Вам нужно будет обсудить такие факторы, как потенциальный ремонт; условия аренды; оплата коммунальных услуг; совместное использование удобств и офисных услуг; брендинг; и офисная среда. Обязательно сделайте все эти приготовления заранее и включите их в документы субаренды.Это должно быть само собой разумеющимся, но не забудьте попросить адвоката убедиться, что все документы верны, прежде чем двигаться дальше.
  6. Завершить договор. После того, как вы выбрали субарендаторов и согласились с условиями субаренды, пора подписать документы и позволить им въехать.

3 причины сдавать в субаренду офисные помещения

Почему вашей компании следует рассмотреть вопрос о сдаче офисных помещений в субаренду? В типичной ситуации аренды вы, как арендатор, снимаете помещение у домовладельца.Когда вы сдаете в субаренду свое офисное помещение, вы становитесь субарендатором, а те, кто арендует у вас, становятся вашими субарендаторами. Субарендаторы подписывают с вами договор и платят вам арендную плату напрямую. Затем вы платите арендодателю всю арендную плату. Компании предпочитают сдавать в субаренду часть или все свои офисные помещения по многим причинам, в основном из-за попыток избежать разрыва текущего договора аренды и оплаты сопутствующих расходов (обычно теряется залог и взимается дополнительная плата). Предприниматели, фрилансеры, стартапы и небольшие компании обычно хотят сдавать недвижимость в субаренду, потому что они не нуждаются или не могут позволить себе сразу сдавать все офисные помещения.

Давайте поговорим о некоторых распространенных причинах сдачи офисных помещений в субаренду. И, наконец, мы проведем вас через процесс субаренды. Будьте готовы начать экономить на аренде!

Причина № 1: У вас есть место, которое вы не собираетесь использовать. Это самая простая причина для сдачи в субаренду. Возможно, когда вы впервые арендовали помещение, офис был как раз подходящего размера, но с тех пор вы его уменьшили. Это означает, что вы платите за пространство, которое не используете. Может быть, какое-то время это было нормально, но продажи компании падают, и вам не хватает денег.Вместо того, чтобы тратить лишнее пространство, вы можете выбрать субарендатора, который компенсирует общую стоимость аренды.

Причина № 2: У вас есть свободное место, которое вам еще не нужно. Важно выбрать офисное пространство, которое позволяет компании расти. Вот почему вы можете арендовать здание с дополнительными частными офисами или полезными площадями, которые вы сможете заполнить новыми сотрудниками только через год или около того, когда компания принесет больше доходов. В этом случае вы можете найти некоторых краткосрочных субарендаторов, которые помогут вам платить арендную плату до тех пор, пока вы не сможете позволить себе нанять дополнительных сотрудников.

Причина № 3: Вам необходимо переехать в другой офис. Большинство договоров аренды длятся от трех до пяти лет. Если ваша компания растет быстрее, чем ожидалось, или вы хотите сменить обстановку, вы можете подумать о расторжении договора аренды. Однако сдача вашего старого помещения в субаренду некоторым субарендаторам, пока вы переезжаете в лучшее помещение, может быть менее беспорядочным и более рентабельным решением. Если вы хотите полностью избежать срока аренды от трех до пяти лет и вместо этого выберите гибкое и краткосрочное офисное решение, вы можете воспользоваться преимуществами FLEX by SquareFoot.

На что следует обратить внимание перед тем, как сдавать офис в субаренду

Прежде чем приступить к сдаче офисного помещения в субаренду, осознайте, что существуют потенциальные недостатки. Прочтите этот список рекомендаций, чтобы убедиться, что субаренда подходит вам, прежде чем вы начнете делиться своим рабочим пространством.

Вы несете ответственность за ущерб.

  • Поскольку вы подписали первоначальный договор аренды с арендодателем, вы несете ответственность за возврат помещения в его первоначальном состоянии по окончании срока аренды.Хотя коммерческие субарендаторы обычно несут ответственность за содержание собственности, вы, как субарендатор, несете ответственность, если они откажутся от ремонта или возмещения ущерба.
  • Вы должны платить арендную плату, несмотря ни на что. Одна из самых популярных причин сдавать в субаренду заключается в том, чтобы субарендаторы помогали вам платить за аренду, но что, если они этого не сделают? Что ж, вы все еще должны арендодателю всю сумму.

Вы должны убедиться, что субаренда практична.

  • Даже если у вас есть несколько дополнительных офисов, субаренда может оказаться нереальной.Во-первых, убедитесь, что в офисном помещении есть входы и выходы, подходящие для всех. Во-вторых, убедитесь, что парковок достаточно. Вашим будущим субарендаторам может потребоваться дополнительное пространство для парковки приезжающих подрядчиков и клиентов. В-третьих, убедитесь, что общие зоны, такие как кухни, коридоры и общие зоны, не будут переполнены из-за добавления некоторых субарендаторов.

Помните о конфиденциальности.

  • Приглашение сотрудников другой компании работать в непосредственной близости от вас означает, что они часто будут в пределах слышимости.Напомните своим сотрудникам, что о конфиденциальной информации, такой как финансы или личная информация клиентов, следует говорить только за закрытыми дверями. Или, если это слишком сложно, субаренда может быть просто не очень хорошей идеей.

Офисная среда потенциально может измениться.

  • Субарендаторы в некоторой степени изменят культуру и характер помещения, поэтому обязательно примите это во внимание. Помешают ли они восприятию вашей компании посетителями? Окажут ли они какое-либо негативное влияние на ваш бренд? Не вызовут ли они слишком много лишнего шума, чтобы ваши сотрудники могли работать эффективно?

Когда арендатор становится домовладельцем

Если вы тщательно взвесили все за и против субаренды и тщательно проверили всех потенциальных субарендаторов, вы на правильном пути к экономии денег на аренде и приобретению некоторых, возможно, интересных соседей по офису.Суть в следующем: субаренда - популярный способ сэкономить деньги, но всегда делайте домашнее задание в первую очередь.

Не делайте этого в одиночку - обратитесь за помощью в поиске подходящих субарендаторов для совместного использования вашего пространства. Возможно, вам нужна помощь в составлении договора субаренды, который принесет пользу вам и вашим субарендаторам и охватит все юридические детали. Или, возможно, вам нужны предложения по новым офисным помещениям, в которые ваша компания может переехать, пока вы сдаете старое в субаренду.