Среда , 8 Декабрь 2021

Акт передачи нежилого помещения в аренду образец: Акт приема-передачи помещения в аренду. Образец 2021 года

Содержание

Передаточный акт к договору аренды нежилого помещения. Образец

город ____________ «___»_______ 20__ года

___________________, в лице Директора ________________________________ , действующего
на основании Устава, именуемое в дальнейшем Арендодатель, с одной стороны, и
_____________________, в лице Директора ______________________________________,
действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем Арендатор, с другой стороны,
совместно именуемые Стороны, составили настоящий акт (далее — Акт) о нижеследующем.

1. Арендодатель передал, а Арендатор принял нежилое помещение, находящееся на _____ этаже
задания расположенного по адресу:____________________________________________________
__________________________________________________________________помещение №____
общей площадью ____________кв.м, для размещения на предоставленной площади
____________________________________.

2. На момент сдачи несущие и ограждающие конструкции здания находятся в состоянии
пригодном для эксплуатации в соответствиями с условиями договора аренды, Арендатор
претензий по состоянию помещения не имеет.

3. Сдаваемые в аренду помещения оборудованы следующими инженерными системами:
отопления, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, системой вентиляции, пожарно-
охранной сигнализацией.

4.Настоящий Акт составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Подписи сторон

Арендодатель ______________________________________________________

«___» __________ 20__ г.

Арендатор _________________________________________________________

«___» __________ 20__ г.

Образец. Акт приема-передачи нежилого помещения, передаваемого в аренду (приложение к договору аренды нежилого помещения)

Образец.  Акт приема-передачи нежилого помещения, передаваемого в аренду (приложение к 
договору аренды нежилого помещения)

Приложение N. 2    к Договору аренды нежилого помещения
   N. _____  от "___"_________ 200_ г.
   
   
   АКТ N. ____
   приема-передачи нежилого помещения,
   находящегося по адресу:
   _________________________________________
   
   г. _______________ "___"___________ 200_ г.

   
   _____________________________________________________, именуем___ в дальнейшем  "Арендодатель", в лице _________________________________, действующего на основании  Устава, передал_, а _______________________, именуем___ в дальнейшем "Арендатор", в  лице__________________________, действующ__ на основании ___________________, принял_ в  аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: _________________________________,  ____ этаж, помещение N. ______ (номер помещения приведен согласно экспликации от  "___"_____________ _200_ г.), общей площадью _________ кв.

 м для использования под  ________________, согласно Договору N. _____ аренды нежилого помещения от "__"___________  ____ года.    Техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволяет использовать  его в целях, предусмотренных п. 1.1 указанного договора аренды.    
   
   
   
   
        Передал:                               Принял:
   
        Руководитель                           Руководитель
        ________________________               __________________________
        ________________________               __________________________
          (ф.и.о., должность)                     (ф.и.о., должность)
   
                 М.П.                                      М.П.
   
   
        Главный бухгалтер ______________/_________________
   
   
   ----

Акт возврата (приема-передачи) нежилого помещения



Скачать все автоматизированные шаблоны с программами автоматического составления документов

Шаблон может использоваться как при оформлении возврата помещения по окончании срока действия договора аренды, так и при оформлении первоначальной передачи помещения при заключении договора аренды, в зависимости от выбора соответствующей опции в диалоге шаблона.



АКТ ВОЗВРАТА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

к договору аренды нежилого помещения №55 от 30.01.2017 г.

[населенный пункт] 28 февраля 2017г.

Открытое акционерное общество «Первое предприятие»

, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Иванова Алексея Юрьевича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Второе предприятие», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Сидоровой Ольги Петровны, действующей на основании Устава с другой стороны, составили настоящий акт возврата нежилого помещения о нижеследующем:

1. В связи с окончанием срока действия Договора аренды нежилого помещения №55 от 30.01.2017 г.Арендатор возвращает, а Арендодатель принимает , нежилое помещение общей площадью 1254,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Елизаветинск, ул. Черняховского, 86, литер З, корпус № 9/2, первый и второй этажи (далее — Помещение).

2. В соответствии с условиями договора Арендатор возвращает, а Арендодатель принимает ключи от Помещения в количестве 5 (пять) шт.

3. Помещение передано Арендодателю в состоянии, пригодном для дальнейшего использования.

4. Арендодатель не имеет претензий по передаваемому Помещению.

5. Настоящий акт составлен в двух экземплярах, по одному экземпляру для каждой из сторон.


***
Полная версия документа доступна для загрузки по вышеуказанной ссылке или в библиотеках автоматических шаблонов, включенных в дистибутивы программ БЛИЦ Договор/Blitz Document.

права и обязанности арендатора и арендодателя после заключения соглашения субаренды

Договор аренды нежилого помещения – это документ, в котором прописываются права и обязанности обеих сторон и условия оплаты. Данный вид отношений может быть заключен между физическими и юридическими лицами.

Нежилые помещения, которые можно сдавать:

  • Склады
  • Гаражи
  • Цеха
  • Магазины
  • Торговые центры
  • Офисы
  • Кафе
  • Ломбарды
  • Залы и т.д.

Для того, чтобы сдать помещение в субаренду, необходимо письменное соглашение собственника, без этого документа сдавать помещения нельзя. В некоторых случаях, согласие вписано в договор аренды или же наоборот, указан запрет. С субарендатором также подписывается договор, без него сделка не действительна.

Чем опасна субаренда коммерческой недвижимости?

Собственник помещения может перестать сдавать помещение в аренду или найти другого арендатора, тогда и договор субаренды теряет свою силу.

Как выбрать нежилое помещение под сдачу в субаренду

  • Площадь. Большим спором пользуются помещения, чья площадь составляет до 50-100 кв.м. Можно взять в аренду большое помещение и разделить на несколько поменьше.
  • Расположение. С удобной транспортной развязкой.
  • Поиск. Изначально нужно поставить в известность собственника о ваших планах по сдаче арендованного помещения, чтобы в дальнейшем не было проблем. Также необходимо провести анализ спроса и рынка.

Права и обязанности

Арендатор имеет право:

  • На проведение проверки того, соблюдаются ли условия соглашения. Данные визиты проходят в присутствии субарендатора и в рабочие часы
  • Требовать документы, которые подтвердят вид, который прописан в договоре, использования объекта
  • На проведение текущего и капитального ремонта. При этом необходимо уведомить другую сторону об этом не меньше, чем за 30 дней.
  • Устанавливать, какой будет режим работ и использования нежилого помещения в выходные или праздники.

Арендатор обязан:

  • предоставить помещение в надлежащим внешнем виде. Если в субаренду сдается часть помещения, она также должна быть подключена к коммуникациям, этот момент прописывает отдельно.
  • Сообщить субарендатору о путях эвакуации и о правилах внутреннего порядка, который установлена на территории коммерческого помещения.

Субарендатор в свою очередь обязан:

  • Использовать помещение для цели, которая прописана в договоре
  • Соблюдать техническое и пожарные нормы
  • Ликвидировать последствия аварийных ситуаций, компенсировать ущерб
  • Вносить арендную плату вовремя и на условиях, прописанных в договоре
  • О досрочном прекращении договора уведомить арендатора не меньше, чем за 30 дней

Составление договора субаренды

Субаренда заключается в письменном виде, ее подписывают обе стороны, если в качестве стороны юридическое лицо или договор заключается больше, чем на год. У нотариуса заверять договор не обязательно, типового бланка нет, формулировки могут быть свободными.

В договоре субаренды содержится:

  • Точный адрес и место расположения помещения
  • Общая площадь и количество отдельных помещений
  • Назначение помещения и вид разрешенного использования
  • Срок и особенность оплаты
  • Срок действия договора

Необходимые документы:

  • Заявление
  • Документ, который является правоустанавливающим для помещения
  • Акт приема-передачи
  • Письменное разрешения собственника недвижимости
  • Оригинал договора аренды
  • Соглашение о субаренде
  • Паспорт лиц, которые участвуют в сделке, или регистрационные документы юрлиц

В договоре субаренды необходимо предусмотреть:

  • Предмет договора (указать площади и месторасположение помещения).
  • Срок субаренды (его нужно прописать)
  • Размер и порядок ежемесячной оплаты
  • Обязанности арендодателя

Договор субаренды расторгается раньше срока через суд, но можно прописать в договоре, что каждая из сторон отказывается от аренды, уведомив об этом за определенное количество дней. Может расторгается без причины или из-за нарушений.

Акт приема-передачи коммерческой недвижимости

Акт приема – передачи нежилого помещения является обязательным документом, без которого предварительное соглашение будет считаться недействительным. Именно этот документ подтверждает то, что помещение передается в аренду от одного лица другому. Также в нем фиксируется внешний вид помещения.

Скачать бланк акта приема-передачи нежилого помещения

Юридическая помощь

Вам нужно составить договор субаренды нежилого помещения? Обратитесь в компанию «Бизнес гарант». Юристы с большим опытом работы выполнят свои обязательства в срок, оказав квалифицируемую помощь. Связаться с нами можно по телефону или с помощью мессенджеров.

Акт приёма и передачи нежилого помещения

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: «акт приёма и передачи нежилого помещения» с описанием от профессионалов и комментариями. Любые вопросы вы можете задать дежурному юристу.

Акт приема-передачи нежилого помещения составляется, как правило, в двух случаях: при продаже и при сдаче помещения в аренду. Акт – не самостоятельный документ, он является частью основного договора купли-продажи или аренды (краткосрочной или долгосрочной).

Поскольку договор имеет предварительное значение, то основная цель составления акта приема-передачи заключается в том, чтобы удостоверить факт передачи помещения от одной стороне другой, а также зафиксировать то, что получатель не имеет к передающей стороне никаких претензий по состоянию передаваемого нежилого объекта.

Без составления данного акта договор так и будет предварительным документом, не фиксирующим факта приема-передачи, а также использования помещения, а лишь отражающим намерение. То есть, по сути дела, если стороны не подпишут акт, то его отсутствие может привести к тому, что финансовые отношения между сторонами по основному договору, а также все действия технического характера по передаваемому помещению могут быть признаны незаконными или недействительными.

Обращаем внимание! Договоры аренды сроком более года подлежат обязательной госрегистрации!

Следует учитывать, что долгосрочные договоры аренды (сроком больше одного года), как и договоры купли-продажи, надо регистрировать в государственных структурах и к ним в обязательном порядке должен быть приложен акт о приеме-передаче помещения.

Основные тонкости акта приема-передачи нежилого помещения

Единого, утвержденного образца для написания такого акта не существует, поэтому его можно писать в свободной форме или по специальному шаблону. Акт составляется в двух экземплярах – по одному для каждой из заинтересованных сторон. Он может быть оформлен на обычном листе А4 формата в рукописном или печатном виде.

В документе в обязательном порядке нужно указать названия юридических лиц, задействованных в договоре, а также индивидуальные особенности продаваемых или сдаваемых в аренду площадей. К ним относятся: кадастровый номер, площадь помещения, адрес, техническое состояние. Сюда же можно вписать наличие коммунальных и прочих услуг, таких как газ, отопление, вода, свет, интернет, лифт, телефон, охрана, и т.д. По соглашению сторон, к данному документу можно приложить кадастровый паспорт или иные бумаги (чертежи, выписки, схемы) на помещение.

  • В первой части документа посередине пишется его название, а также коротко суть (в данном случае «прием-передача нежилого помещения»).
  • В строке чуть ниже указывается город, в котором он создается и дата (цифрами или прописью).
  • Затем вписывается полное название компании (с указанием организационно-правовой формы ИП, ООО, ЗАО, ОАО аббревиатурой или прописью), передающего помещение с обозначением руководителя (здесь обычно пишется Директор, Генеральный директор, или другой уполномоченный на подписание данных документов, сотрудник), а также указывается документ, на основании которого он работает («Устав», Положение», «Доверенность» и т. п.).
  • Далее в акт вносятся те же самые сведения о второй стороне процесса и фиксируется сам факт приема-передачи нежилого помещения.
  • Затем в акте нужно указать дату приема-передачи, площадь передаваемого объекта (цифрами и прописью), адрес его места регистрации, коротко сведения об основном договоре (номер, дату заключения) и еще раз вписать названия предприятий, заключивших договор.
  • Далее вписываем о состоянии передаваемого нежилого помещения.

Если оно в том состоянии, которое соответствует заключенному между сторонами договору, то это следует обязательно обозначить, если же в нем имеются какие-то изъяны или недостатки (например, отсутствие ремонта, сломанные элементы интерьера и т.д.), то это надо также зафиксировать, причем отдельным документом, который стоит оформить, как приложение к данному акту. Если все нормально, то далее следует прописать то, что принимающая сторона никаких замечаний и претензий к состоянию передаваемого объекта не имеет.

  • В заключение акт должен быть заверен подписями представителей обоих юридических лиц или же уполномоченных сотрудников. Документ можно проштамповать печатями, но не обязательно.
  • После подписания акта приема-передачи нежилого помещения вся ответственность за его содержание переходит к тому предприятию, которое приняло объект в пользование. Акт служит прямым основанием для передачи денежных средств, а также для исполнения остальных требований, прописанных в договоре.

    Бланки актов приема и возврата при передаче нежилого помещения по договору аренды

    Частыми причинами конфликтных ситуаций между участниками сделки, связанной с арендой, являются использование арендуемого объекта не по назначению, повышение платы арендодателем, порча имущества. Для решения первых двух проблем достаточно раскрыть эти вопросы в договоре. Чтобы не возникло неприятных ситуаций с сохранностью имущества, которое передает собственник арендатору, требуется тщательно оформлять акт приема-передачи нежилого помещения по договору аренды. Образец бланка можно скачать на этой странице.

    Тут представлено 2 вида шаблона: передаточный акт арендатору (при первоначальной сдаче в аренду) и возврата нежилой недвижимости арендодателю (при расторжении договора).

    Из данной статьи вы узнаете, на что важно обратить внимание при составлении документа, а также сможете увидеть наглядный заполненный образец. Можно бесплатно сохранить готовый шаблон, чтобы распечатать или использовать его по своему усмотрению.

    Скачать бланк передачи нежилого помещения арендатору

    Арендный договор включает в себя акт приема-передачи нежилого помещения арендатору, который является неотъемлемым приложением. В него входят: общие сведения, описание внешнего и внутреннего состояния несущих конструкций, а также имущества.

    Данный документ, подтверждающий передачу, является необязательным при государственной регистрации договора, но если он указан в качестве приложения, то его нужно также предоставить в Росреестре. При его отсутствии, уполномоченный сотрудник не вправе зарегистрировать сделку.

    Составляя акт, стороны вправе исключать или добавлять необходимые пункты, но при этом, придерживаясь их определенной последовательности, так как утвержденной формы не существует.

    После скачивания можно заполнять настоящий шаблон, исходя из вашей ситуации, обратимся к примеру составления.

    Рассмотрим пример заполнения пунктов передаточного акта нежилого помещения. Данный шаблон используют при передаче арендатору. При возврате, после прекращения договора аренды используют аналогичную форму, скачать которую можно скачать ниже. Бланк условно разделен на несколько составляющих:

    Количество экземпляров акта приема-передачи и договоров аренды должно соответствовать. Передача прав и обязанностей происходит при подписании документа обеими сторонами. Приложение составляется на отдельных листах, подшивается и хранится вместе с основным договором.

    Оформить в бумажном виде и подтвердить передачу объекта, заинтересованы оба участника. Для арендодателя – это гарантия сохранности его имущества, для арендатора – гарантия возврата недвижимости в том виде, в котором он её арендовал, без предъявления претензий от Арендодателя.

    Акт приема-передачи при расторжении договора аренды (возврат помещения арендодателю)

    Расторгнуть сделку и осуществить возврат арендуемого помещения можно когда истек срок аренды, взаимное согласие участников сделки, при прекращении действия договора в одностороннем порядке из-за нарушений условий и прочее.

    Чтобы грамотно и юридически правильно оформить прекращение отношений между сторонами заключается соглашение о расторжении аренды, к которому прилагается акт передачи помещения собственнику.

    При окончании срока аренды имущество возвращается собственнику в своем первозданном виде, если иные условия не были изначально прописаны в договоре или допсоглашении (о ремонте, реконструкции и т.д.)

    Передача имущества осуществляется после подписания передаточного акта о возврате, после этого возможные претензии по состоянию имущества снимаются с арендатора.

    Гарантия — одна из главных причин составления и подписания акта приема-передачи. Он дает уверенность в прозрачности сделки, в целостности и сохранности предмета аренды.

    Также к причинам его составления можно отнести:

    • с даты, указанной в приложении, возлагается ответственность за своевременную оплату и сохранность арендуемого объекта;
    • описание подробных технических характеристик и имущественного состава, поможет в решении споров, связанных с вопросами ремонта;
    • возможность решить, действительно ли данный объект подходит для намеченных целей.

    Таким образом, оформление передачи нежилого помещения просто необходима разумным и ценящим свое время нанимателю и наймодателю, чтобы быть юридически защищенным от возможных неурядиц.

    Возникновение права собственности в нашей стране на заре 90-х годов прошлого столетия привело к тому, что новоявленные собственники имущества получили право распоряжаться им по своему усмотрению. Наличие права собственности на недвижимость породило новый вид правоотношений – арендные. В настоящий момент, в аренду могут сдаваться как жилые, так и нежилые помещения.

    Зачем нужен акт

    В соответствии с договором аренды нежилого помещения, одна сторона получает во временное пользование нежилые помещения, находящиеся в собственности другого лица. Так как договор носит предварительный характер, то документом, подтверждающим фактическую передачу в аренду помещения, является акт приема передачи нежилого помещения (нежилых помещений). Данный документ удостоверяет то, что одна сторона (арендодатель) передала, а другая сторона (арендатор) приняла в аренду нежилое помещение, оговоренное в договоре аренды.

    В акте приема передачи, указываются индивидуальные признаки сдаваемых в аренду площадей, такие как: кадастровый, условные номера, адрес расположения, площадь, техническое состояние, наличие коммунальных и иных услуг (вода, отопление, свет, телефон, интернет, охрана, и т.д.). При необходимости, к акту приема-передачи нежилого помещения, может быть приложен кадастровый паспорт на указанные площади или выписки, схемы и чертежи из данных документов.

    Акт как составная часть сделки с недвижимостью

    Составление акта приема-передачи нежилого помещения, является обязательным условием действия договора аренды. Если сторонами по договору аренды не будет подписан данный акт, то основной договор аренды нежилого помещения, по своей сути, так и останется предварительным документом, который не порождает факта пользования. Отсутствие рассматриваемого подписанного сторонами акта, делает недействительным отношения сторон по договору аренды, то есть, в частности, не подлежат оплате арендные платежи, не возникает ответственность по техническому содержанию арендуемых площадей и прочие последствия.

    Аналогичные условия действуют и при заключении долгосрочного договора аренды. В соответствии с нашим законодательством, если в договоре аренды нежилого помещения срок аренды указывается более одного года, то он подлежит государственной регистрации. К регистрируемому договору аренды в обязательном порядке приобщается акт.

    Мы предлагает для бесплатного использования образец такого акта. Выражаем надежду, что данный документ поможет вам оформить свои взаимоотношения. Также на нашем сайте «Договоры Всем» вы можете найти образцы других документов, которые могут быть вам полезны.

    Акт приема-передачи нежилого помещения

    г. Москва «___» _________ 201_ года

    Настоящий акт удостоверяет, что Закрытое акционерное общество «_______________» в лице Директора по …, действующего на основании доверенности от … г., передает, а Открытое акционерное общество «__________________» в лице Генерального директора …, действующего на основании Устава, принимает с «… » ___________ 201_ года нежилое помещение площадью __ (______________) кв. м. (далее – Помещения) на цокольном этаже здания, расположенного по адресу: … предоставленные в аренду Открытому акционерному обществу «_______________» по договору аренды нежилых помещений от «…» ___________ 201_ года между Открытым акционерным обществом «____________________» и Закрытым акционерным обществом «____________________» (далее – Договор).

    Весь образец акт приема-передачи нежилого помещения размещен в прикрепленном файле.

    Акт приема-передачи нежилого помещения (приложение к договору аренды нежилого помещения)

    Тип документа: Акт

    Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

    Размер файла документа: 1,9 кб

    приема-передачи нежилого помещения,

    находящегося по адресу:

    “___”________ ___ г.

    ___________, именуем__ в дальнейшем “Арендодатель”, в лице _____________, действующего на основании ____________, передал, а ______________, именуем__ в дальнейшем “Арендатор”, в лице ____________, действующ__ на основании ___________, принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу __________________ общей площадью _______ кв. м для использования под _______________ согласно договору N ____ аренды нежилого помещения от “__”_______ ____ г.

    Техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, предусмотренных п. 1.1 указанного Договора аренды.

    Занесено в базу

    Внесены исправления в

    У нас на сайте каждый может бесплатно скачать образец интересующего договора или образца документа, база договоров пополняется регулярно. В нашей базе более 5000 договоров и документов различного характера. Если вами замечена неточность в любом договоре, либо невозможность функции “скачать” какого-либо договора, обратитесь по контактным данным. Приятного времяпровождения!

    Сегодня и навсегда — загрузите документ в удобном формате! Уникальная возможность скачать любой документ в DOC и PDF абсолютно бесплатно. Многие документы в таких форматах есть только у нас. После скачивания файла нажмите “Спасибо”, это помогает нам формировать рейтинг всех документов в базе.

    К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся не только земельные участки и участки недр, но и все то, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимости относятся в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также помещения, как жилые, так и нежилые (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Помещения – это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (пп. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ ).

    Помещения, как и иные объекты гражданских прав, не ограниченные в обороте, могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом (п. 1 ст. 129 ГК РФ). Одним из наиболее распространенных случаев передачи помещения от одного лица к другому является его передача на основании заключенного договора купли продажи. Как составить акт приема-передачи помещения в этом случае, расскажем в нашей консультации.

    Заключив договор купли продажи помещения, продавец обязуется тем самым передать в собственность покупателя указанное помещение (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Договор купли продажи должен быть заключен в письменной форме, поскольку несоблюдение письменной формы влечет его недействительность. В том случае, когда помещение принадлежит на праве общей собственности нескольким лицам (физическим или юридическим), сделка купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ ).

    Переход права собственности на помещение подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

    Документом, подтверждающим факт передачи помещения покупателю, является передаточный акт или акт приема-передачи, подписываемый обеими сторонами. В общем случае именно после подписания сторонами такого акта обязательство продавца передать помещение покупателю считается исполненным. В противном случае, когда одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче помещения, это расценивается как отказ соответственно продавца от исполнения обязанности передать недвижимость, а покупателя – обязанности принять ее (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

    Для акта приема-передачи нежилого помещения образец простой и составляется он в произвольной форме. Из передаточного акта должно однозначно следовать со ссылкой на заключенный договор купли продажи, что продавец передал, а покупатель принял помещение. Как и в договоре купли-продажи, в акте нужно привести подробную характеристику передаваемого помещения. Иными словами, в акте должны быть указаны данные, которые позволят определенно установить недвижимость, подлежащую передаче. К слову, без указания таких данных в договоре, условие о подлежащей передаче недвижимости будет считаться несогласованным, а соответствующий договор незаключенным (ст. 554 ГК РФ).

    В общем случае, как в договоре, так и в акте достаточно указать кадастровый номер помещения (п. 2 Постановления Пленума ВС от 11.07.2011 № 54). Хотя дополнительно могут быть приведены и иные уникальные характеристики объекта. Скажем, его площадь, расположение (в т.ч. этаж) и т.д.

    Также в акте нужно отметить, что помещение передано в состоянии, удовлетворяющем покупателя, и претензии у сторон отсутствуют. Передаточный акт подписывается продавцом и покупателем. Для акта приема-передачи ключей от помещения образец отдельный приводить не будем, ведь эта информация обычно также отражается в передаточном акте на помещение.

    Приведем пример заполнения акта приема-передачи нежилого помещения при купле-продаже.

    Скачать форму акта приема-передачи помещения (образец простой) можно здесь.

    По этой форме может быть заполнен акт приема передачи как жилого помещения, так и нежилого.

    Обращаем внимание, что составлять акт приема-передачи помещения не нужно, если на момент заключения договора купли-продажи покупатель уже владеет этим помещением на ином основании, например, по договору аренды. При таких условиях считается, что обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании такого договора. Повторно подтверждать передачу недвижимости уже не требуется (п. 5 Постановления Пленума ВС от 17.11.2011 № 73).

    Нет видео.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Товар надлежащего качества, купленный через интернет-магазин можно вернуть в течении 7 дней. Потребитель, приобретая любой товар «через» интернет-магазин (диста.

    Сегодня в странах с развитой медициной (Израиль, США, Корея) уже от 36% до 50% женщин успешно рожают после первой процедуры ЭКО. В России этот показатель от 15%.

    Добрый день, Был взят кредит на 5 лет , кредит платили, но потом в связи с сокращением на работе кредит перестали платить,не платили на продолжении около 1,5 год.

    Студ поликлиника находится в Деревне Универсиады?

    Условия арендного соглашения, объектом которого выступает нежилое помещение, предусматривает передачу одной стороне для временного использования ею конкретного объекта недвижимости, находящегося во владении другого лица (арендодателя).

    Поскольку характер такого соглашения, большей частью, предварительный, то в качестве документа, являющегося фактическим подтверждением передачи в аренду определенного помещения, выступает акт приема-передачи нежилой недвижимости.

    Этот документ необходим для удостоверения того факта, что один из участников сделки (арендодатель) передал, а второй (арендатор) принял нежилое помещение на арендных правах и условиях, оговоренных соответствующим соглашением.

    В акте приема-передачи обязательно должны быть обозначены определенные признаки, индивидуализирующие арендуемую площадь.

    Здесь следуют указать: ее кадастровую и условную нумерацию, адрес размещения, величину площади, текущее состояние, присутствие коммунальных и прочих услуг (воды, электричества, телефона, отопления, охраны, интернета и прочего).

    Если в этом есть необходимость, к акту приема-передачи нежилой недвижимости следует приложить кадастровый паспорт на передаваемую площадь. Однако также могут прилагаться выписки, чертежи или схемы.

    Акт как составляющая часть сделок с недвижимостью

    Одним из обязательных условий арендного соглашения является составление акта о приеме-передаче недвижимости (в данном случае, нежилой).

    Если участниками арендного соглашения не будет оформлен указанный акт с последующим его подписанием, основное арендное соглашение, по своему правому смыслу, останется простым документом предварительного характера, который сам по себе не может стать основанием для возникновения права пользования.

    Если упомянутый выше акт не оформлен сторонами и не подписан, этот факт может свидетельствовать о недействительности правовых отношений сторон в рамках арендного соглашения.

    Такие же условия действительны и в ходе заключения арендного соглашения долгосрочного действия. Действующее законодательство говорит о том, что если условия арендного соглашения ограничивают период его действия одним годом, госрегистрация сделки не обязательна.

    Обозначение периода более года относит такую процедуру к обязательным. К регистрируемому арендному соглашению обязательно должен прилагаться акт приема-передачи недвижимости.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Акт приема-передачи нежилого помещения в аренду: образец

    Образец акта здесь.

    АКТ

    приема-передачи нежилого помещения,

    находящегося по адресу:

    пр. Лермонтовский, 47

    г. Санкт-Петербург «08» июля 2016 г.

    Общество с ограниченной ответственностью «Фарт», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Березовского Михаила Борисовича, действующего на основании устава ООО и доверенности №84/3 от 04 марта 2016 г., передал, а Общество с ограниченной ответственностью «Соляриум», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Леванчишина Филиппа Аркадьевича, действующего на основании устава ООО, принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: пр. Лермонтовский, 47 г. Санкт-Петербург общей площадью 500 кв. м для использования под место временного хранения товарных ценностей согласно договору N 484/3 аренды нежилого помещения от «05» июля 2016 г.

    Техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, предусмотренных п. 1.1 указанного Договора аренды.

    ____________/М.Б. Березовский М.П.

    Акт приема-передачи нежилого помещения в аренду: бланк

    Бланк акта здесь.

    АКТ

    приема-передачи нежилого помещения,

    находящегося по адресу:

    _________________

    г. ____________ «___»________ ___ г.

    ___________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», в лице _____________, действующего на основании ____________, передал, а ______________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», в лице ____________, действующ__ на основании ___________, принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу __________________ общей площадью _______ кв. м для использования под _______________ согласно договору N ____ аренды нежилого помещения от «__»_______ ____ г.

    Техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, предусмотренных п. 1.1 указанного Договора аренды.

    Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения.

    Как составить акт приема-передачи нежилого помещения в аренду, читайте тут.

    Акт приема-передачи возврата нежилого помещения арендодателю

    Бланк акта здесь.

    Акт возврата помещений по договору аренды

    г. Москва «___» _________ 201_ г.

    Закрытое акционерное общество «_____________», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице Генерального директора __________________ действующего на основании Устава, с одной стороны, и Открытое акционерное общество «__________________________________», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице Генерального директора __________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые в дальнейшем совместно «Стороны», составили настоящий акт возврата нежилых помещений (далее – Акт) о нижеследующем:

    1. В связи с истечением срока действия договора аренды нежилого помещения от «__» __________ 201 _ года, Арендатор возвращает, а Арендодатель принимает нежилые помещения общей площадью ___ (_______________) кв. м., расположенные на _____________________________ этаже здания, расположенного по адресу: _________________________________________________ (далее – «Помещения»), предоставленные в аренду Открытому акционерному обществу «______________________________» по договору аренды нежилых помещений от «__» __________ 201_ года между Открытым акционерным обществом «_________________» и Закрытым акционерным обществом «____________________».
    2. Помещения находятся в удовлетворительном состоянии с учетом нормального износа.
    3. Водопроводные коммуникации, система отопления, электроснабжения, вентиляции и кондиционирования находятся в исправном состоянии.
    4. Закрытое акционерное общество «_____________» не имеет претензий к Открытому акционерному обществу «_____________________» в отношении вышеуказанных Помещений.
    5. Настоящий акт возврата помещений составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один для Арендодателя, второй – для Арендатора.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Что представляет собой акт приема-передачи нежилого помещения по договору купли-продажи? Образец документа

    Самыми популярными юридическими отношениями являются покупка и продажа собственности.

    Этот процесс, включает в себя множество аспектов которые необходимо знать. Одним из них является акт приема-передачи нежилого помещения.

    В статье рассмотрим особенности и нюансы оформления акта приема-передачи нежилого помещения по договору.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29 . Это быстро и бесплатно !

    Акт не считается самостоятельным документом, а его целью является засвидетельствование факта передачи собственности одним лицом и прием его другим. А также зафиксировать то, что ни одна из сторон не имеет претензий к другой. Если договор не будет подкреплен соответствующим актом, то такой документ является не действительным и может быть признан даже незаконным.

    Строгого и однозначного ответа на этот вопрос нет. Так как законодательство не регламентирует то, как будет составлен документ. Можно лишь указать основные пункты. В грамотно составленном документе обязательно присутствуют:
    1. Наименование и реквизиты договора. Акт всегда опирается на основной договор. В нем обязательно должны присутствовать ссылки на соглашение, в дополнение которого он составлен.
    2. Стороны договора и основная информация о них. В договоре купли продажи указывается полная информация о контрагентах. В акте это не обязательно, требуется указать только наименование сторон и их представителей.
    3. Опись помещения. Необходимо произвести четкую идентификацию объекта сделки. Предоставить точные данные:
    • адрес расположения недвижимости;
    • его точную площадь;
    • этаж;
    • кадастровый номер.

    Далее участники сделки могут указать данные, которые они сами считают важными. Обычно это информация фиксирующая состояние помещения/й на момент передачи:

    • состояние фасада;
    • качество полового покрытия, стен, потолка;
    • наличие коммуникаций;
    • состояние электропроводки.
  • Перечень недостатков. Целесообразным будет зафиксировать и недостатки, если таковые имеются. Это облегчит решение возможных споров, возникших после составления всех документов.
  • Количество копий данного документа должно быть равно количеству участников сделки. Нотариальное удостоверение сделки возможно по требованию одной из сторон, но не обязательно.

    1. Сверху, по середине листа пишется наименование документа и содержание. В данном случае – это Акт приема – передачи помещения.
    2. Справа, в верхнем углу ссылка на договор, к которому данный документ прикреплен. А так же дата составления договора. Приложение №2 к Договору купли-продажи №4 от «1» апреля 2016г.
    3. Город и дата составления документа. Например: г. Орёл «4» апреля 2016 г.
    4. Пишется название учреждения продающей стороны с указанием представляющего лица и аналогично покупающей. «ООО «ЛифтРемонт», именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице Заместителя директора Фролова Геннадия Петровича, с одной стороны, и ЗАО «МолДор», именуемое в дальнейшем «Покупатель» в лице» и т.д.
    5. Отмечается основание для дальнейших действий. «…действующего на основании Устава«.
    6. Указывается факт передачи недвижимости и информация о помещении. Пример написания: «В соответствии с п. 2 Договора Продавец передает помещение, а Покупатель принимает Помещение общей площадью 56 кв. м, расположенное в здании с кадастровым номером 44:34:0003330:2601 по адресу: г. Орёл, ул. Тихомирова, 2, этаж 4, номер Помещения на поэтажном плане – 5».
    7. Факт осмотра собственности покупателем и фиксирование его состояния. «Указанное Помещение осмотрено Покупателем. Характеристика технического состояния Помещения при осмотре:» Далее списком указывается перечень технического состояния помещения.
    8. Оценка общего состояния для использования под нужны покупателя. «Оценка общего состояния: соответствует условиям договора, позволяет его использовать в целях, предусмотренных п. 6 Договора No 4«.
    9. На усмотрение сторон вписывается дополнительная информация.Наличие коммуникаций: тепло- и энергообеспечения, канализация, лифт.
    10. Количество копий документа. Настоящий Акт составлен в 2 (двух) экземплярах, по одному для Продавца и Покупателя.
    11. Подпись сторон с расшифровкой.
    • Скачать бланк акта приема-передачи нежилого помещения по договору купли-продажи
    • Скачать образец акта приема-передачи нежилого помещения по договору купли-продажи

    Как правило, составляется совместно по обоюдному согласию обеих сторон.

    Заверка акта приема-передачи допускается только самими действующими лицами указанными в соглашении, либо их доверенными лицами.

    Как только Акт составлен и подписан сторонами, то вся ответственность за объект сделки переходит к покупателю. Он служит доказательством передачи недвижимости во владение покупателя и оплаты им стоимости помещения в полном размере.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    Нет видео.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Автор статьи: Петр Кошкин

    Здравствуйте. Меня зовут Петр.  Я 8 лет работаю в юридической сфере консультантом. Считая себя экспертом и хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

    ✔ Обо мне ✉ Обратная связь Оцените статью: Оценка 4.7 проголосовавших: 13

    SEC.gov | Превышен порог скорости запросов

    Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматизированных инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов за пределами допустимой политики и будет обрабатываться до тех пор, пока не будут приняты меры по объявлению вашего трафика.

    Укажите свой трафик, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

    Для лучших практик по эффективной загрузке информации из SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на рассылку обновлений по электронной почте о программе открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected]

    Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

    Идентификатор ссылки: 0.14ecef50.1635726627.4af1b754

    Дополнительная информация

    Политика безопасности в Интернете

    Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и обеспечения того, чтобы общедоступная услуга оставалась доступной для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузки или изменения информации или иного причинения ущерба, включая попытки отказать пользователям в обслуживании.

    Несанкционированные попытки загрузить информацию и / или изменить информацию в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры 1996 года (см. Раздел 18 U.S.C. §§ 1001 и 1030).

    Чтобы обеспечить хорошую работу нашего веб-сайта для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не влияет на возможность доступа других лиц к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, которые отправляют чрезмерное количество запросов. Текущие правила ограничивают пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества машин, используемых для отправки запросов.

    Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (-ов) могут быть ограничены на короткий период. Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерного автоматического поиска на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, чтобы повлиять на людей, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

    Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы гарантировать, что веб-сайт работает эффективно и остается доступным для всех пользователей.

    Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

    Шаблон договора коммерческой аренды (США)

    При аренде офиса, торгового помещения, ресторана или производственного помещения арендодатели (или арендодатели) должны учитывать ряд различных вопросов, в том числе:

    Характеристики недвижимости : Это Арендодатель должен гарантировать, что коммерческое использование разрешено на собственности, и собственность будет соответствовать определенному типу коммерческого использования для деятельности арендатора. Например, обычно нельзя управлять рестораном в здании офисного типа, если не соблюдаются очень конкретные строительные нормы и правила.

    Использование собственности : домовладелец должен решить и разрешить, как арендатор будет использовать собственность для своего бизнеса. Арендатору необходимо указать, какой вид бизнеса он будет вести (недвижимость, финансы и т. Д.).

    Эксклюзивное использование : Арендодатель должен выбрать, будет ли арендатору разрешено исключительное использование, что означает, что арендатор будет единственной стороной в этом здании, которая будет вести свой бизнес. Примером может быть только одна кофейня в торговом центре.

    Условия аренды : Условия коммерческой аренды могут составлять еженедельный, ежемесячный, годовой или более длительный срок с фиксированным продлением или периодической арендой.

    Операционные расходы и коммунальные услуги : Арендатор может оплатить либо процент от коммунальных и эксплуатационных расходов, либо фиксированную ставку сверх своей арендной платы. Арендодатель должен выбрать распределение затрат и будет ли арендатор платить арендодателю или арендатор будет платить непосредственно коммунальным компаниям.

    Налоги : Некоторые домовладельцы требуют, чтобы арендатор платил часть налога на недвижимость. Сумма, будь то процент или фиксированная часть, зависит от арендодателя.

    Парковка : При наличии парковки она может быть либо бесплатной, включенной в арендную плату, либо взиматься в качестве дополнительной платы.

    Улучшения : Иногда арендатор требует, чтобы в собственность были внесены определенные улучшения, чтобы помочь ему в правильном ведении своей повседневной деятельности.Арендодатель должен одобрить эти изменения и, в зависимости от того, что они есть, оплатить и завершить их. Улучшения могут быть переданы арендатору в конце срока аренды и, как правило, обесцениваются в течение срока аренды.

    Форм на недвижимость — Создание договора аренды жилого помещения или собственности онлайн

    Общие вопросы

    Нужен ли мне даже письменный договор аренды?

    Хотя создание письменного договора аренды может показаться хлопотным, его наличие имеет решающее значение для защиты вашей арендуемой собственности. Как правило, любое соглашение на срок более одного года должно быть оформлено в письменной форме. В договоре аренды содержится список юридических обязательств как для арендодателя, так и для арендатора, а также излагается ряд других важных деталей. Он обеспечивает основу для арендных отношений.

    В чем разница между договором аренды и договором аренды?

    Аренда относится к установленному сроку, часто на год; в то время как договор аренды обычно возобновляется в конце периода, если домовладелец или арендатор не завершит его надлежащим уведомлением.

    Какие самые важные статьи следует включать в договор аренды?

    Договоры аренды недвижимости в основном состоят из статей, касающихся конкретных вопросов, касающихся отношений аренды. В каждом штате есть свои правила относительно того, какие пункты или элементы включать в договор аренды. Некоторые из наиболее распространенных пунктов, требуемых в договоре аренды в каждом штате, включают:
    • Основная информация — включая имена всех арендаторов; адрес и описание объекта аренды; имя, адрес и контактная информация арендодателя или управляющей компании; дата начала аренды; и срок аренды.
    • Информация об аренде — включая сумму аренды; когда наступает срок аренды; где и как платить арендную плату; информация о гарантийном депозите; и пени за просрочку.
    • Ограничения — включая способы использования собственности; количество людей, которым разрешено там жить; обязанности домовладельца; обязательства арендатора; субаренда; и переделки.
    Хотя эти пункты охватывают основы, важно, чтобы договор аренды включал больше положений для покрытия потенциальных проблем, касающихся вашей конкретной собственности.В зависимости от того, где находится недвижимость, вам, возможно, также придется включить пункты, требуемые вашим местным правительством. Как правило, для перехода права собственности на недвижимость требуется акт. Некоторые примеры включают:
    • добавить или удалить кого-либо из права собственности,
    • передать собственность от одного человека другому,
    • изменить название вашей собственности с вашего имени на имя вашего живого фонда или
    • передать собственность в или от юридического лица.

    Будет ли моя собственность подвергаться переоценке при изменении права собственности?

    Возможно. Изменение названия может вызвать переоценку налога. Однако во многих государствах определенные переводы не приводят к переоценке, например переводы в отзывный траст или из него или между членами семьи, например, переводы между супругами или между родителями и детьми.

    Могу ли я использовать LegalZoom для передачи права собственности при продаже собственности?

    №Существуют особые правила продажи недвижимости, которые необходимо соблюдать в зависимости от округа, в котором находится недвижимость. Если вы продаете недвижимость, мы рекомендуем обратиться к юристу, эскроу-компании или титульной компании для оформления продажи.

    Закон об арендодателях и арендаторах | Wex | Закон США

    Обзор

    Закон о арендодателях и арендаторах регулирует аренду коммерческой и жилой недвижимости. Он состоит в основном из статутов штатов и общего права. Ряд штатов основывают свое статутное право либо на Едином законе о домовладельцах и квартиросъемщиках (URLTA), либо на Типовом кодексе домовладельцев и арендаторов жилых помещений.Кроме того, федеральное статутное право может иметь значение во время национальных / региональных чрезвычайных ситуаций и для предотвращения форм дискриминации.

    Четыре основных типа отношений арендодатель-арендатор

    Правовые отношения между арендодателем и арендатором основываются как на договорном, так и на имущественном праве. Арендатор имеет имущественный интерес в земле (исторически не владение недвижимостью) в течение определенного периода времени, прежде чем имущественный интерес переходит обратно к арендодателю. См. памятников государственной собственности. Хотя эти четыре типа отношений в целом верны, они регулируются законодательными актами штата, а также фактическим договором аренды, согласованным между домовладельцем и арендатором.

    Срок аренды обычно делится на одну из четырех категорий:

    1. Срок аренды
      1. Отношения длятся в течение фиксированного периода, который оговаривается заранее как арендодателем, так и арендатором. По истечении срока закончатся права собственности арендатора /
      2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать доступ других (в том числе землевладельца, а также сдавать в субаренду или уступать собственность).
    2. Периодическая аренда
      1. Отношения автоматически возобновляются, если домовладелец заранее не уведомит о расторжении
      2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать доступ других (в том числе землевладельца, а также сдавать в субаренду или уступать собственность).
    3. Аренда по желанию
      1. Нет фиксированного конечного периода. Отношения продолжаются столько, сколько желает арендатор и арендодатель.
    4. Аренда с правом терпения
      1. Арендатор продолжает проживать в собственности после истечения срока аренды.

    Отношения арендодатель-арендатор основаны на обязанностях, запрещенных статутным правом, общим правом или индивидуальным договором аренды. В основе всех договоров аренды лежит подразумеваемое соглашение о спокойном наслаждении. Этот договор гарантирует арендатору, что его владение не будет нарушено кем-либо, имеющим более высокий законный титул на землю, включая домовладельца.

    Передача доли арендатора

    Переуступка и субаренда

    С учетом ограничений, прямо указанных в договоре аренды, арендатор обычно может передать свои имущественные права третьей стороне. Этот перевод принимает форму двух различных действий:

    1. Уступка — Арендатор полностью передает свою долю в собственности третьей стороне. Третья сторона фактически становится новым арендатором.
    2. Субаренда — арендатор передает свой интерес третьей стороне, но арендатор сохраняет ревизионный интерес.Арендатор становится субарендатором, а третье лицо — субарендатором.
      1. Под «ревизионным процентом» понимается то, что при определенных согласованных условиях проценты по собственности возвращаются субаренденту. Когда это происходит, субарендатор теряет интерес к собственности.

    Привилегия

    Всякий раз, когда стороны намереваются передать права собственности, они всегда должны учитывать право собственности на имущество и договоренность:

    1. Право собственности на наследство — относится к сторонам, фактически ответственным за наследство.
      1. В субаренду домовладелец, арендатор и субарендатор находятся в частной собственности.
      2. При переуступке только домовладелец и субарендатор находятся в праве собственности.
    2. Конфиденциальность договора — это относится к сторонам по договору о недвижимости.
      1. В субаренду или переуступку сюда входят арендодатель, арендатор и субарендатор.

    Ограничения на передачу

    Как указано выше, возможность передачи процентов подлежит определенным ограничениям, установленным договором аренды между арендодателем и арендатором.Обычно существует 3 таких пункта, которые могут использоваться в договоре аренды:

    1. Оговорка о единоличном усмотрении — арендодатель может отказаться от субаренды по любой причине или без причины, но не по плохой причине.
    2. Оговорка о разумности — арендодатель может отказаться от субаренды на коммерчески разумной основе (подробно описано ниже).
    3. Отсутствие стандарта в аренде — для аренды может требоваться согласие арендодателя, но договор аренды может не содержать стандарта, определяющего согласие.

    Коммерческая целесообразность

    Что касается «коммерчески обоснованного» стандарта, суды будут использовать критерий равновесия, в котором суд уравновесит коммерчески разумные и неразумные факторы, чтобы определить, отказался ли домовладелец от субаренды на основании коммерчески разумных или коммерчески необоснованных факторов. Если отказ был коммерчески необоснованным, суд прикажет домовладельцу разрешить субаренду.

    1. Обоснованные факторы (неполный перечень):
      1. финансовая ответственность предполагаемого цессионария / субарендатора; пригодность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором для конкретной собственности; законность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором; необходимость изменения помещения в связи с предполагаемым использованием цессионарием / субарендатором; характер занятости (т. е. офис, фабрика, клиника и т. д.)
    2. Необоснованные факторы (неполный список):
      1. отказ исключительно на основании личного вкуса, удобства или чувствительности; отказ с целью взимания более высокой арендной платы, чем было первоначально оговорено; отказ на основании религиозных возражений

    Выселение относится к домовладельцу, запрещающему арендатору пользоваться имуществом, обычно из-за того, что арендатор существенно нарушает договор аренды и / или не платит согласованную арендную плату.

    Арендодатель, однако, не может выселить арендатора в отместку за то, что арендатор сообщил о жилищных нарушениях или других проблемах с состоянием собственности.Обычно это называют доктриной ответного выселения.

    Обычно у арендодателя есть 1 из 2 методов, которые он может использовать для выселения арендатора:

    1. Самостоятельное выселение
      1. Арендодатель физически входит в помещение и заставляет арендатора уйти. Арендодатель, однако, должен применять только разумную силу. В ограниченном количестве юрисдикций, где все еще разрешены выселения с целью самопомощи, суд определит, какое «разумное» количество силы будет.
    2. Судится с арендатором.
      1. Арендодатель может подать иск о выселении арендатора. Если суд выносит решение о выселении, домовладелец должен разрешить сотруднику правоохранительных органов привести решение в исполнение.

    Тем не менее, в большинстве юрисдикций не допускается выселение по принципу самопомощи. Следовательно, для того, чтобы домовладелец выселил арендатора, арендодатель обычно должен предъявить иск арендатору в суде и позволить суду привести в исполнение постановление о выселении.

    Конструктивное выселение

    Конструктивное выселение — это когда арендатор покидает арендованное имущество из-за поведения арендодателя, которое существенно мешает согласованной цели арендатора и препятствует тому, чтобы недвижимость находилась в пригодном для аренды состоянии.

    Конструктивное выселение вызвано противоправным поведением домовладельца. Противозаконное поведение может быть удовлетворено путем неправомерного бездействия, когда домовладелец выполняет одно из пяти действий:

    1. не выполняет обязательства по аренде
    2. не может надлежащим образом поддерживать и контролировать общую площадь
    3. нарушает установленную законом обязанность арендатора
    4. не выполняет обещанный ремонт
    5. допускает неприятное поведение

    Помимо существенного упущения арендодателем одного из этих пяти элементов, арендатор также должен покинуть собственность в разумные сроки. В противном случае арендатор отказывается от права на конструктивное требование о выселении. Кроме того, если арендатор уезжает по истечении разумного периода времени, суд может признать, что арендатор отказался от жилья (обсуждается ниже).

    В некоторых юрисдикциях допускается частичное конструктивное выселение. Это происходит, когда конкретная часть арендованного имущества становится непригодной для использования арендодателем. В результате суд вынесет решение о конструктивном выселении этой части арендуемого имущества. Для частичного конструктивного выселения обычно требуются те же элементы, что и для обычного конструктивного выселения.

    Конструктивное выселение происходит, когда домовладелец делает помещение непригодным для проживания.

    Оставление

    Отказ происходит, когда арендатор соответствует всем 3 из следующих факторов:

    1. Арендатор освобождает арендуемое имущество без обоснования
    2. Арендатор не намерен возвращаться в собственность
    3. Неуплата арендатором арендной платы

    Чтобы получить компенсацию за брошенный дом, домовладелец может предпринять одно из трех действий:

    1. Подать в суд на арендатора за всю причитающуюся арендную плату
    2. Прекратить договор аренды
    3. Уменьшить ущерб, приобретя другого арендатора, а затем предъявив иск предыдущему арендатору о возмещении упущенной арендной платы
      1. Следует отметить, что если кто-то предлагает заплатить за недвижимость меньше рыночной стоимости, а владелец отказывается, это не является отказом от компенсации ущерба

    Жилищные кодексы были установлены для обеспечения того, чтобы сдаваемые в аренду жилые единицы были пригодны для проживания во время аренды и во время аренды. В большинстве штатов есть подразумеваемая гарантия пригодности для проживания. Это требует от домовладельца строгого соблюдения строительных норм и правил жилищного строительства. Если в договоре аренды содержится пункт об отказе от подразумеваемой гарантии пригодности для проживания, суд обычно отказывает в исполнении этого пункта.

    При нарушении гарантии пригодности для проживания суды обычно допускают одно из трех средств правовой защиты:

    1. Арендатор сможет удерживать арендную плату до тех пор, пока арендодатель не отремонтирует недвижимость
    2. Арендатор сможет удерживать арендную плату и вместо этого может использовать деньги для оплаты ремонта
    3. Арендатор сможет предъявить иск о возмещении ущерба

    Согласно третьему методу (предъявление иска о возмещении ущерба), обычно существует 3 метода взыскания:

    1. Суд вычтет стоимость поврежденного имущества из неповрежденной стоимости имущества
    2. Суд вычтет сумму поврежденной арендной платы из стоимости арендной платы в неповрежденном состоянии
    3. Уменьшение в процентах
      1. Это относится к процентной доле, на которую арендатор сократил возможности использования помещения из-за непригодных для проживания условий. Для этого суд рассмотрит существенность дефектов и продолжительность их существования.

    Дискриминация

    Федеральный закон запрещает дискриминацию на рынке жилья и аренды. См. Закон о гражданских правах 1866 года и 42 Кодекса США, глава 45 Федерального закона о справедливом жилищном обеспечении.

    Neithamer v Brenneman Property Services Inc (1999) — ведущее дело, касающееся дискриминации арендодателем потенциального арендатора.Суд в этом деле создал тест (показанный ниже) на случай, когда домовладелец допускает дискриминацию потенциального арендатора.

    Если истец (потенциальный арендатор) не представит прямых доказательств дискриминации, то он должен доказать дело prima facie , которое состоит из 4 компонентов. Бремя доказывания всех четырех компонентов лежит на истце; если он это сделает, то суд сочтет, что домовладелец действовал в нарушение Закона о справедливом жилищном обеспечении, сделав вывод о незаконной дискриминации:

    1. Истец принадлежит к защищенному классу, и домовладелец знал об этом или подозревал, что это правда
    2. Истец подал заявку и получил право на аренду рассматриваемой собственности
    3. Ответчик отклонил заявление истца
    4. Имущество оставалось свободным и не сдавалось в дальнейшем

    Суд по делу Fair Housing Council of San Francisco v. Roommate.com (2007), однако, установил ограничение на правило от Neithamer . Справедливое жилищное обеспечение суд постановил, что антидискриминационные положения Закона о справедливом жилищном обеспечении не применяются к выбору соседей по комнате.

    Кроме того, есть еще 2 ситуации, в которых домовладелец освобождается от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении. Когда физическое лицо является домовладельцем одноквартирного дома или когда физическое лицо является домовладельцем занимаемого владельцем жилища с 4 или менее квартирами, то домовладелец также будет освобожден от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении.

    Налог на передачу недвижимости (RETT)

    Нужна помощь?

    Звоните (603) 230-5920
    Пн-Пт с 8:00 до 16:30

    Что такое налог на передачу недвижимости (RETT)?

    RETT — это налог на продажу, предоставление и передачу недвижимого имущества или доли в недвижимом имуществе. Закон, устанавливающий налог, можно найти в RSA 78-B и Кодексе административных правил NH, ред. 800. Налог взимается как с покупателя, так и с продавца по ставке $.75 за 100 долларов от цены или вознаграждения за продажу, предоставление или передачу.

    Какие типы операций подлежат налогообложению?

    Все договорные переводы подлежат налогообложению, если иное не оговорено особо в RSA 78-B: 2. Примеры договорных переводов включают:

    • Продажа земли и построек.
    • Переводы между хозяйствующим субъектом и его владельцами.
    • Переводы между связанными хозяйствующими субъектами.
    • Переводы из штата Нью-Хэмпшир, округа, муниципалитета или другого административного подразделения штата.В таких случаях налог распространяется только на покупателя.
    • Переводы с правительством США или с любыми его агентствами, инструментами или любой государственной корпорацией, которая специально освобождена от налога штата в соответствии с федеральным законом. В таких обстоятельствах налог применяется только к контрагенту, а не к правительству США.
    • Продажа или предоставление полосы отчуждения или сервитута на имущество.
    • Передача права выкупа или по закону вместо обращения взыскания.
    • Аренда недвижимости на 99 лет или более, включая права на продление, независимо от того, реализованы они или нет.
    • Переводы через документ, выданный в результате продажи шерифа.
    • Передача древесины на корню или исключительных прав на добычу почвы, гравия, полезных ископаемых или других подобных материалов на чужой земле.
    • Передача долей в собственности с таймшером.
    • Передача долей в холдинговых компаниях по недвижимости.

    IRC § 1031 аналогичные обмены и другая недвижимость для обмена недвижимостью.

    На чем основан налог?

    Для большинства сделок между независимыми сторонами налог основан на фактической цене или возмещении, согласованных сторонами.

    • Для операций, в которых уплаченное вознаграждение составляет 4000 долларов или меньше, взимается минимальный налог (20 долларов с покупателя и 20 долларов с продавца).
    • Для операций между связанными сторонами, в которых заявленное вознаграждение не подтверждено, налог будет оцениваться на основе справедливой рыночной стоимости недвижимости.
    • При обмене собственности или услуг налог рассчитывается на основе справедливой рыночной стоимости.

    При передаче долей участия в холдинговых компаниях налог основан на справедливой рыночной стоимости процентов, относящихся к недвижимости Нью-Гэмпшира.

    Что такое справедливая рыночная стоимость?

    Справедливая рыночная стоимость — это цена, по которой недвижимость будет действовать в рамках коммерческой сделки между желающим покупателем и желающим продавцом.

    Что такое связанные стороны?

    Термин «связанные стороны» охватывает физических лиц, связанных кровью или законом, физических и юридических лиц, которыми они владеют, а также организации, прямо или косвенно разделяющие общую собственность.

    Что такое холдинговая компания по недвижимости?

    Холдинговая компания по недвижимости — это организация, которая занимается в основном владением, хранением, продажей или сдачей в аренду недвижимостью и которая владеет недвижимостью или долей в недвижимом имуществе в пределах штата.

    Есть ли исключения из RETT?

    Да, среди исключений:

    • Внедоговорные переводы.
    • Переводы между супругами на основании окончательного решения о разводе или признании недействительным.
    • Подача акта или иного документа, исправляющего акт.
    • Переводы в штат NH, округ, муниципалитет или другое политическое подразделение штата NH.
    • Передачи кладбищенских участков.
    • Передачи, которые происходят по завещанию, наследованию по закону или по наследству или по смерти совместного арендатора.
    • Передача долей участия в определенных жилищных проектах с низким доходом, подпадающих под федеральные, государственные или местные ограничения землепользования и договоренности о доступности арендуемого жилья, которые ограничивают допустимую арендную плату, взимаемую с отдельных лиц или семей, при условии, что RETT выплачивалась при приобретении права собственности на недвижимость .

    Что такое бездоговорный перевод?

    Внедоговорная передача — это, по сути, дарение, о чем свидетельствует намерение передающей стороны пожертвовать получателю, фактическая передача собственности получателю и полный отказ от контроля над имуществом.

    Каким образом облагается налогом передача построенного жилья?

    Если изготовленное жилье находится на складе дилера, занимающегося продажей произведенного жилья, и эта квартира ранее не использовалась в качестве жилого помещения, то первоначальная продажа квартиры дилером не является облагаемой налогом передачей согласно закону

    . RETT.
    Все другие передачи произведенного жилья являются потенциально налогооблагаемыми передачами, и налог подлежит уплате следующим образом:

    • Если изготовленное жилье остается в том же округе в пределах NH, налог должен быть уплачен как покупателем, так и продавцом в регистр документов округа, в котором находится изготовленное жилье.
    • Если промышленное жилье перемещается из одного округа в другой округ в пределах NH, налог должен быть уплачен как покупателем, так и продавцом в регистр документов округа, в который перемещается промышленное жилье.
    • Если промышленное жилье перемещается в NH из другого штата, налог должен уплачиваться только покупателем в регистр документов округа, в который перемещается изготовленное жилье.

    Если изготовленное жилье перемещается из штата Нью-Хэмпшир в другой штат, налог должен уплачиваться только продавцом в регистр документов округа, из которого перемещается изготовленное жилье.

    Является ли передача недвижимости в мой траст налогооблагаемой передачей?

    Может быть.Передача в отзывный траст является налогооблагаемой передачей, если передача не удовлетворяет одному из исключений из RETT, перечисленных в RSA 78-B: 2. Однако, если бенефициарный интерес в отзывном трасте не представлен передаваемыми акциями, и траст создается и финансируется для целей имущественного планирования в качестве альтернативы по завещанию, тогда мерой налога будет минимальный налог, где:

    • Передача осуществляется между трастом и его доверителем.
    • Передача осуществляется от траста бенефициарам траста после смерти лица, предоставившего право.
    • Передача осуществляется от траста бенефициару, который является естественным объектом вознаграждения лица, предоставившего право.
    • Передача от доверительного управляющего к правопреемнику того же траста.

    Перевод в безотзывный траст или из него не облагается налогом, если элементы подарка удовлетворены или если передача удовлетворяет одному из исключений из RETT, перечисленных в RSA 78-B: 2. Если передача не удовлетворяет требованиям для подарка или освобождения от налога, то передача рассматривается как передача по договору.

    Как мне заплатить RETT?

    Покупатель и продавец покупают марки в реестре сделок в округе, где находится недвижимость. Регистр ставит штампы на акт, и акт записывается. Это публично свидетельствует о том, что налог был уплачен с перевода и уплаченной суммы.

    Нужно ли подавать какие-либо другие документы?

    Да, заявление о рассмотрении покупателем (форма CD-57-P или форма CD-57-HC-P) и заявление о рассмотрении продавцом (форма CD-57-S или форма CD-57-HC- S), а также Опись передачи собственности (форма PA-34) должны быть поданы в Департамент в течение 30 дней после регистрации акта.Эти формы доступны на веб-сайте Департамента или по телефону службы поддержки форм по телефону (603) 230-5001.

    Где я могу найти дополнительную информацию?

    Для получения дополнительной информации позвоните в службу налогоплательщиков по телефону (603) 230-5920 или напишите в отдел аудита, PO Box 457, Concord, NH 03302-0457.

    Госпошлина на имущество

    Что такое гербовый сбор?

    Гербовый сбор — это налог, который вы платите при передаче собственности. Начисляется на письменные документы, передающие право собственности на землю и строения.Гербовый сбор применяется к жилой недвижимости, такой как дома, квартиры или участки с договор на строительство. Это также относится к нежилой недвижимости, такой как, земельные участки или участки под застройку без жилых домов — см. Тарифы ниже.

    Как правило, единственным фактором, влияющим на размер гербового сбора, является его размер. собственности. Однако при покупке 10 или больше жилых домов или дуплексов за раз или в год. Эта мера был введен, чтобы удержать инвестиционные фонды от скупки жилых комплексов.См. «Цены» ниже представлена ​​информация о повышенных ставках, в том числе о льготах и ​​возвратах.

    Правила и освобождение от уплаты гербового сбора

    «Жилая недвижимость» включает дома, квартиры и любые участки, куплен по сопутствующему договору на строительство на нем жилой недвижимости.

    • Если вы покупаете сайт в связи с (или как часть) договоренности с построить на нем дом или квартиру, то гербовый сбор будет взиматься в жилая оценка недвижимости от общей стоимости участка. а стоимость постройки

    • Если вы покупаете участок без подключенного устройства для строительства дома или квартиру на нем, то гербовый сбор будет взиматься от стоимости участка по нежилое оценка объекта недвижимости

    Есть информация (pdf) о доходах.т.е. о том, как большие сады, парковочные места и пристань для яхт Причалы облагаются гербовым сбором. Вы также можете прочитать Подробнее о гербовом сборе на недвижимость в целом на сайте yield.ie.

    Переводы между супругами, гражданскими партнерами и сожители

    В целом, следующие операции не облагаются гербовым сбором:

    • Все передачи или аренда имущества между супругами и гражданскими партнерами (если передача не является дополнительной продажей — продажа, осуществляемая в процессе крупной продажи)
    • Имущество, переданное между бывшими супругами или гражданскими партнерами на основании постановление суда после развода или роспуск гражданского товарищества
    • Имущество, переданное сожителем его или ее сожительству, на или после 1 января 2011 г., под Имуществом Заказ на корректировку

    Подробнее читайте в нашем документе о семье и общие дома.

    Хотя вышеуказанные операции, как правило, освобождаются от гербового сбора, исключение не применяется, если любое другое лицо является стороной векселя.

    Помощь при передаче сельхозугодий внутри семьи

    Специальное пособие по кровному родству доступно при переводе сельхозугодья между определенными членами семьи. Это снижает гербовый сбор до 1% на семейные фермерские переводы, которые имеют право на помощь. Чтобы получить квалификацию, вы должны быть связаны с лицом, передающим землю, и выполните одно из следующих действий:

    • Возделывайте землю самостоятельно не менее 6 лет.
    • Сдать землю в аренду кому-то еще минимум на 6 лет, чтобы они могли заниматься сельским хозяйством. Это.

    Человек, обрабатывающий землю, также должен выполнить одно из следующих действий:

    • Иметь соответствующую сельскохозяйственную квалификацию или получить ее в течение четырех лет даты, когда они получили землю.
    • Тратить не менее 50% своего времени на обработку земли (включая эту землю передача).

    Связанные лица включают родителей, бабушек и дедушек, приемных родителей, детей, братья, сестры, сводные братья, сводные сестры, тети, дяди, племянницы и племянники.Полный список связанных лиц, которые имеют право на получение помощи, находится в Приложении. 1 Руководства по гербовым сборам и пошлинам (pdf).

    Эта льгота действует до 31 декабря 2023 года. подробные требования о праве на это пособие находятся на yield.ie.

    Помощь при консолидации хозяйств

    Эта помощь предназначена для фермеров, которые покупают и продают сельскохозяйственную землю, чтобы консолидировать свои владения и повысить жизнеспособность своих хозяйств. Это предусматривает ставку гербового сбора на эти операции в размере 1%.Это облегчение связано до 31 декабря 2022 г. Дополнительная информация о ферме Функция Consolidation Relief доступна на сайте yield.ie.

    Возврат гербовых сборов

    Существуют возвратные платежи для некоторых льгот по гербовым пошлинам. Clawback — это то место, где вы должны вернуть деньги или пособия, которые вы получили, потому что не встретились определенные критерии или договорные обязательства. Для некоторых послаблений гербового сбора вы должны соответствовать определенным квалификационным критериям в течение нескольких лет или будут «отброшены назад».Это может быть 2 или 5 лет для освобождения от гербового сбора. Если вы не соответствуете критериям за весь период, вы должны вернуть гербовый сбор и любые проценты. Дополнительная информация о штампе пошлины clawbacks на доходе.

    Тарифы

    Жилая недвижимость

    Обычно ставка гербового сбора зависит от стоимости имущества. Однако есть повышенная ставка гербового сбора в размере 10% при покупке 10 и более жилых домов или дуплексов за раз или кумулятивно за год, см. таблицы ниже.

    Ставка гербового сбора на жилье, включая покупки на сумму менее 10 домов или дуплексов в год:

    Стоимость объекта Оценка
    До 1 000 000 евро 1%
    Остаток 2%

    Ставка гербового сбора на жилье при покупке 10 и более домов или дуплексов в год:

    Количество домов / дуплексов в год Оценка
    10 или более 10% от общей суммы

    Это увеличенное Ставка действует с 20 мая 2021 года.Однако дома и дуплексы, купленные раньше 20 мая 2021 года можно засчитать в счет порога в 10 единиц, но чем выше ставка применяется только к единицам, купленным после этого. Например, если вы купили 6 домов в апреле 2021 года и 5 домов в июне 2021 года, апрельские покупки означают, что вы достигли порога 10 домов в год, но высшая отметка Ставка пошлины взимается только с домов, купленных в июне.

    Данная повышенная ставка не действует при покупке квартир и не действует. влияют на местные органы власти и утвержденные жилищные органы.

    Вы можете потребовать возврат если вы платите повышенную ставку гербового сбора, но затем решили сдать в аренду недвижимость в местный орган власти или утвержденный жилищный орган для социального жилья. Возврат — это разница между стандартной и повышенной ставкой. Чтобы претендовать на этот возврат, вам необходимо:

    • Сдать недвижимость в аренду местным органам власти или утвержденному жилищному фонду за два года с момента покупки их
    • Сдам в аренду на срок не менее десяти лет

    Исключения

    Если вы покупаете дом по местным схема покупки арендатора, максимальная сумма в размере 100 евро взимается в гербовый сбор.

    Гербовый сбор не взимается при определенных переводах между супругами, гражданскими партнеры и сожители — см. выше.

    Если вы заплатили НДС за свой дом, вам нужно будет заплатить только гербовый сбор с базового цена дома — без учета НДС. Так, например, если вы заплатили € 454 000 (включая НДС) для вашего нового дома, он состоит из основания цена 400000 евро плюс 13,5% НДС (54000 евро), и вы платите гербовый сбор только за базовая цена 400 000 евро. Подробнее читайте в нашем документ о налоге на добавленную стоимость.

    Нежилая недвижимость

    Единая ставка 7,5% применяется ко всей нежилой недвижимости. До октября В 2019 году этот показатель составлял 6%.

    Схема возврата гербового сбора в жилой застройке позволяет часть уплаченного вами гербового сбора за нежилую землю, если вы в последующем застроить землю под жилую застройку. Эта схема доступна до 31 декабря 2021 года. Время между началом и завершением квалификационный проект — 2 года 6 месяцев.

    Гербовый сбор (уплачивается арендатором), взимаемый с премиального компонента аренда нежилой недвижимости также составляет 7,5%. Нет изменений в ставке гербового сбора на арендную часть договора аренды.

    Как обращаться

    Ваш адвокат рассчитает размер гербового сбора и запросит его до продажа закрыта. Сумма выплачивается комиссарам по доходам, которые размещают печать на имущественных актах. Без этого штампа невозможно зарегистрировать дело.

    Куда обращаться


    Государственный гербовый сбор

    Новое здание штамповки
    Дублинский замок
    Дублин 2
    Ирландия

    Местный телефон: 1890 482582

    Основы договоров купли-продажи коммерческой недвижимости

    Договор купли-продажи коммерческой недвижимости может состоять из одной или ста страниц. Нет никаких правил, и каждый термин, каждое слово подлежат обсуждению.Тем не менее, существуют положения, которые обычно включаются в большинство договоров купли-продажи CRE, и понимание этих положений важно как для покупателя, так и для продавца, чтобы защитить свои интересы.

    Начнем с небольшого рассказа.

    Краткая история контракта № 1

    Друг адвокат страдал от самых долгих переговоров по контракту на покупку. С каждой стороны были внесены десятки поправок, и соглашение выросло почти до 200 страниц. На встрече с юристом другой стороны, когда выяснилось, что они близки к сделке, но другая сторона снова начала колебаться по поводу языка, мой друг сказал:

    «Я согласен с контрактом, как он сейчас , и мы можем закончить, если я могу вставить только одно слово.

    Адвокат оппонента сказал: «Конечно. Что это за слово?»

    И мой друг ответил: «Нет».

    Аааааааааааааааааааааааааааад)))))

    При этом в этой статье обсуждаются общие положения контрактов, их цели, модификации, которые продавцы и покупатели могут запрашивать у них, и их причины для этих запросов. Начнем с цели контрактов.

    Цель договора купли-продажи CRE

    Договор преследует несколько целей: он определяет права, обязанности и ответственность каждой стороны; в нем подробно описаны шаги, которые должны произойти, чтобы закрыть транзакцию; и, естественно, он точно определяет, какое имущество, реальное или иное, передается.

    Хотя иногда существует тенденция к тому, чтобы контракт оставался «коротким и простым», хорошо составленный контракт четко отражает и определяет вышеуказанные цели, независимо от объема или сложности документа. Время и деньги, потраченные на создание тщательного и полного контракта, будут возвращены десятикратно в случае возникновения конфликтов.

    Форма контракта, переговоры и составление

    Первый проект соглашений обычно составляется юристом продавца, а затем отправляется покупателю для ознакомления.Обе стороны обмениваются поправками, пока обе не примут окончательный документ. Соглашение, вероятно, будет содержать общие положения, обсуждаемые ниже, но оно будет адаптировано для конкретной сделки, включая конкретный тип собственности. Например, продажа незанятой промышленной собственности будет иметь другие проблемы, чем незастроенная земля или торговый комплекс с несколькими арендаторами.

    В зависимости от сложности сделки и стоимости собственности переговоры по контракту могут быть обширными.Кто может выбирать, какие положения включены? Краткая история…

    Краткая история контракта № 2

    Поверенного по недвижимости с опытом работы более 40 лет спросили, почему он отказался вести переговоры или даже обсуждать условия контракта, которые противная сторона обозначила как «сделку». выключатель. » Отметив сначала, что они в конечном итоге приняли этот термин именно так, как он этого хотел, он затем ответил: «Потому что у моего клиента была большая палка».

    Хотя не все стороны и их поверенные придерживаются такой позиции, эта история подчеркивает одну истину: ни одна из сторон не имеет права на конкретный срок.Все может быть предметом переговоров (включая решение, когда одна из сторон находится у власти, вообще не вести переговоры!).

    Хорошо. Давайте углубимся в некоторые общие положения договоров о коммерческой недвижимости…

    Общие положения о договорах купли-продажи CRE

    После определения сторон и даты вступления в силу договора, следующие слова, которые вы, вероятно, увидите в договоре купли-продажи коммерческой недвижимости являются «Принимая во внимание…»

    1. Пункты «Принимая во внимание»

    Часто договоры купли-продажи начинаются с ряда пунктов «в то время как», также называемых «подробными сведениями».«Принимая во внимание» буквально означает «учитывая тот факт, что» и являются своего рода введением к сделке, объясняющим факты, которые привели к заключению контракта. Принято считать, что сольные концерты не являются частью действующих положений контракта. Соответственно, если сторона рассматривает формулировку оговорки «что» как обязательное право или обязанность, ее следует исключить из описания контракта и включить в основной текст.

    2. Описание собственности и срок «как есть»

    В зависимости от того, что передается, в контракте будут описаны три типа собственности: недвижимое, личное и другое.Описания недвижимости подробно описывают землю и улучшения, подлежащие передаче, с максимально возможной конкретностью. Если юридическое описание существует, его следует использовать, а если нет, в контракте должно быть предусмотрено, что описание будет изменено после обследования.

    Если будет передаваться личное имущество, в контракте прописаны эти конкретные предметы. Поскольку продавец может намереваться оставить за собой часть личного имущества, исчерпывающий список оставшихся предметов идеально подходит, чтобы избежать путаницы.

    Прочие имущественные интересы могут включать такие вещи, как права аренды и договора, лицензии, интеллектуальная собственность и гарантии.Еще одна короткая история…

    Краткая история контракта № 3

    Сторона покупала группу горнолыжных курортов. В договоре купли-продажи правильно указаны юридические описания всей земли курортов, подробный список всего личного имущества, которое должно быть передано, а также несколько договоров аренды, контрактов и лицензий, относящихся к эксплуатации курортов.

    Но в нем не был затронут один важный вопрос: права на воду. При проверке права собственности покупатель обнаружил, что права на воду, необходимую для питания снежных машин горнолыжных курортов, были предоставлены продавцу лично, а не закреплены за землей.

    В то время как стороны спорили о том, охватываются ли права на воду формулировкой контракта, и в конечном итоге урегулировали этот вопрос, этого вопроса можно было избежать с самого начала, лучше понимая потребности собственности и более полное описание прав собственности на быть переданным.

    Наконец, если в соглашении указано, что собственность будет передана «как есть», это означает, что продавец не делает никаких заявлений относительно состояния собственности. Это ограничение должно согласовываться с заявлениями продавца или гарантиями по соглашению, но во всех случаях отказ от ответственности «как есть» не защитит продавца от претензий о мошенничестве, если он искажает существенные аспекты собственности.

    3. Передаточные документы (акты, переуступки и счета-продажи)

    Передача недвижимого, личного и другого имущества осуществляется с помощью разных инструментов, поэтому давайте рассмотрим возможные проблемы с каждым из них.

    а. Акты

    Поскольку существует более одного типа документов, и они различаются по степени защиты, предоставляемой покупателю, в контракте должен быть указан тип используемого документа. Ниже перечислены типы, в порядке от максимальной до минимальной степени защиты покупателей:

    Общий гарантийный акт, который «не только передает получателю гранта все права и права собственности на имущество, но и гарантирует, что если титул является дефектным или имеет «облако» на нем, например, ипотечное требование, налоговое удержание, требование права собственности, судебное решение или удержание механика, получатель гранта может привлечь к ответственности лица, предоставившего право.

    Специальный гарантийный договор (также называемый договором ограниченной гарантии), который «передает право собственности лица, предоставившего право, получателю гранта и обещает защитить получателя от правового титула или претензий, заявленных лицом, предоставившим право, и любыми лицами, чье право предъявлять иск против титул возник в период, когда лицо, предоставившее право, владело имуществом. В специальном гарантийном акте лицо, предоставляющее право, гарантирует получателю гранта, что лицо, предоставившее право, не предприняло никаких действий в течение того времени, пока он владел титулом на собственность, что могло бы в будущем нанести ущерб титулу получателя гранта.

    Фидуциарный акт, «используемый для передачи собственности, когда лицо, предоставляющее право, действует в своем официальном качестве доверительного управляющего, опекуна, консерватора или исполнителя и т. Д. Фидуциарный акт обычно только гарантирует, что фидуциар действует в своем назначенном качестве и в пределах его / ее полномочий и не гарантирует права собственности ».

    И, наконец, акт о прекращении права требования, который представляет собой «освобождение лицом, предоставившим право, или лицом, передающим документ, любого интереса, который лицо, предоставляющее право, может иметь в собственности, описанной в документе.Как правило, акт о прекращении права собственности освобождает лицо, предоставившее право, от ответственности в отношении владения недвижимостью. … Держатель акта о прекращении права собственности получает только проценты, принадлежащие лицу, передающему акт. Если получатель разрешения на отказ от права собственности узнает после принятия документа, что лицо, предоставившее право, не владеет имуществом, он может потерять собственность в пользу истинного владельца. Если выясняется, что лицо, предоставившее право, имело лишь частичную долю в собственности, держателю права на отказ от права собственности принадлежит только эта часть.”

    b. Уступки

    Как обсуждается ниже, продавец может выражать свои интересы в договорах аренды, имущественных договорах, лицензиях, разрешениях, интеллектуальной собственности и других предметах. Как правило, покупатель должен определить, можно ли переуступить конкретные предметы, которые необходимо передать, и хочет ли он их принять. Если они смогут, а они это сделают, продавец будет передавать свою долю в каждом моем задании, выполненном при закрытии.

    г. Купчая

    Купчая — это обычный способ передачи личного имущества , и, как и сам договор, он должен идентифицировать переданные предметы с максимально возможной точностью.

    4. Закупочная цена, корректировки и задаток

    Покупная цена обычно представляет собой установленную сумму, которая может корректироваться при закрытии. Однако иногда сумма будет основываться на площади в квадратных футах, где фактический размер собственности не может быть определен до тех пор, пока не будет проведено обследование. Если в продажу включается личное или иное имущество, стороны могут, как правило, для целей налогообложения распределить, какие части покупной цены относятся к земле, движимому имуществу и другим передаваемым имущественным интересам.

    Кроме того, в контракте должно быть указано, какие корректировки покупной цены будут внесены при закрытии. Как правило, они относятся к распределению расходов на имущество между каждой стороной по таким статьям, как закрытие расходов, налоги на недвижимое и личное имущество, оценки, арендная плата и гарантийные депозиты.

    Кроме того, контракт будет определять, кто держит депозит (обычно это компания по страхованию титула или другая нейтральная третья сторона) и что произойдет с депозитом, если сделка будет закрыта или нет. Как правило, если (i) сделка закрывается, депозит зачисляется в счет покупной цены, (ii) сделка не закрывается, потому что покупатель реализовал одно из своих прав на расторжение (e.g., одно или несколько условных обязательств покупателя не были удовлетворены или отклонены), депозит возвращается покупателю, (iii) сделка не закрылась из-за неисполнения обязательств покупателем, депозит остается у продавца, и (iv) если сделка не закрылась из-за дефолта продавца, залог возвращен покупателю.

    Кроме того, в контракте должно быть указано, будет ли возврат или удержание депозита в результате невыполнения обязательств препятствовать тому, чтобы сторона, не выполнившая обязательств, требовала возмещения убытков в результате нарушения условий контракта.

    5. Непредвиденные расходы покупателя

    Поскольку покупатель не будет знать все, что ему нужно знать об объекте недвижимости на момент подписания контракта, ему будет предоставлено определенное время для рассмотрения тех аспектов объекта недвижимости, которые он считает важными. . Если после проверки покупателем он определяет, что какой-либо из этих предметов не является удовлетворительным (в соответствии с определением для каждого непредвиденного обстоятельства), он может (i) дать продавцу возможность предпринять действия, чтобы сделать товар удовлетворительным, (ii) принять товар как есть и отказаться от своего права на расторжение договора или (iii) расторгнуть договор.

    Чтобы определить, являются ли элементы непредвиденных обстоятельств удовлетворительными, ему необходим доступ к определенной информации, находящейся в распоряжении продавца, включая, например, договоры аренды, связанные с недвижимостью контракты, разрешения, лицензии, уведомления о землепользовании или экологических нарушениях или проблемах, а также финансовую информацию. такие как отчеты о прибылях и убытках и налоговые декларации. Соответственно, контракт потребует от продавца предоставить все такие документы, связанные с недвижимостью, а также обязательство предоставить любые обновления или новые документы при закрытии.

    Условные обязательства в контракте будут отличаться в зависимости от покупки, но ниже рассматриваются следующие общие из них:

    • способность покупателя обеспечить удовлетворительное финансирование
    • удовлетворительное право собственности
    • удовлетворительное обследование собственности
    • принятое здание и состояние собственности последующие проверки
    • обзор договоров аренды
    • доходы и расходы на недвижимость
    • контракты, связанные с недвижимостью
    • разрешения на землепользование и
    • удовлетворительное состояние окружающей среды

    Для получения исчерпывающего списка проверок коммерческой недвижимости ознакомьтесь с нашей комплексной проверкой Контрольный список

    а.Финансирование покупателя

    В основе успеха продажи лежит наличие у покупателя средств для покупки. Если у них нет денежных средств (имеется в виду легкодоступные средства), а продавец не предоставляет финансирование, покупатели обратятся к сторонним кредиторам. Если они не смогут найти удовлетворительные условия кредита, это обстоятельство позволит покупателю расторгнуть договор. Как правило, продавец определяет удовлетворительные условия кредита (например, минимальную сумму кредита, максимальную процентную ставку и минимальный срок), чтобы покупатель не мог отказаться от участия в этом непредвиденном случае по туманной причине «нам не понравилось финансирование».

    б. Проверка правового титула

    Согласованная компания по страхованию правового титула проверит цепочку правового титула и все другие документы, относящиеся к собственности, в публичных записях, чтобы подготовить обязательство по праву собственности для проверки покупателем. В обязательстве должно быть установлено, что продавец владеет недвижимостью, изложены любые интересы, связанные с недвижимостью (например, залоговые права, сервитуты, зарегистрированные договоры аренды, возврат, опционы на покупку, а также ковенанты, условия и ограничения (CCR)), а затем подробно описаны условия, которые должны быть выполнены при закрытии или перед закрытием, чтобы компания могла застраховать право собственности, требуемое по контракту.

    Условные обязательства покупателя в отношении правового титула обычно предусматривают, что, если покупатель возражает против каких-либо условий правового титула, это может дать продавцу возможность урегулировать или застраховать возражения покупателя по праву собственности. Если продавец не может или не может вылечить или застраховать, покупатель имеет право расторгнуть договор или отказаться от своего возражения.

    Контракты также могут предусматривать, что продавец должен передать титульной компании все предметы, необходимые для устранения стандартных исключений, касающихся титула. Стандартные исключения Американской ассоциации землевладения (ALTA):

    • нераскрытые стороны во владении
    • точный осмотр или проверка
    • неправомерное владение или предписанные сервитуты
    • сервитуты, не указанные в публичных записях
    • залоговые права на строительство и
    • налоги, не учитываемые еще подлежат оплате

    После того, как стороны согласились с обязательством, включая то, какие исключения были удалены или застрахованы, титульная компания предоставляет полис страхования титула покупателю (и его кредитору, если таковой имеется) при закрытии.

    Важность проверки титула невозможно переоценить. Это может означать разницу между возможностью использовать землю или нет.

    Краткая история контракта № 4

    В статье PropertyMetrics о неудачных сделках с CRE опытный адвокат по недвижимости описал следующую сказку с обзором названия «Итальянские виллы»:

    Клиент покупал недвижимость поблизости [элитный торговый коридор] для строительства вилл итальянского вида. Он нанял нас для согласования землепользования.

    У него была большая модель вилл, которую он хотел показать горсовету. Должен весить 60 фунтов. Мы одобрили зонирование, и я спросил его: «Что вы собираетесь делать с ограничительными соглашениями?» Он сказал: «Что это? Как мне от них избавиться? »

    Нас не наняли для выполнения каких-либо работ по его приобретению или правовому титулу, но мы выяснили, что он должен был заставить 51% владельцев собственности отказаться от договора. Поэтому он представил всем им эту большую модель, но не смог получить больше 49%.Короче, пришлось продать. Рубашку не потерял, но пришлось продать.

    Мораль рассказа, название отзыва в начале…

    c. Обследование

    Проведение обследования важно для проверки размера и местоположения собственности, наличия у нее доступа к дорогам общего пользования, доступа к достаточным коммуникациям, определения сервитутов и их потенциального воздействия на любое предлагаемое землепользование, а также выявления любых проблем с границами (например, противоправные посягательства). Кроме того, обследование может выявить потенциальный предписывающий сервитут: право пользования недвижимостью, предоставленное без ведома или согласия землевладельца третьей стороне.Предписательные сервитуты, если они применяются, могут серьезно повлиять на использование и стоимость собственности.

    В контракте устанавливается, какая сторона оплачивает опрос, как долго покупатель должен возражать против заполненного опроса и как долго продавец должен их устранять. Конечно, продавец может отказаться от любых исправлений, а затем покупатель решает, отказаться от своего возражения или расторгнуть договор.

    В договоре должен быть указан требуемый стандарт освидетельствования. Большинство кредиторов требуют, чтобы обследование соответствовало стандартам Американской ассоциации земельных титулов (ALTA) и Национального общества профессиональных геодезистов (NSPS): «Исследование земельных титулов ALTA / NSPS».Как пояснила консалтинговая фирма по комплексной проверке, исследование ALTA / NSPS было разработано для того, чтобы предоставить страховщику титула всю необходимую информацию для того, чтобы «удалить стандартные исключения из опроса из их политики правового титула [, отвечая] на соответствующие вопросы, такие как : 1) выводы инспектора о границах собственности, 2) любые наблюдаемые сервитуты и исключения из покрытия в обязательстве о праве собственности и 3) улучшения, коммунальные услуги, доступ общественности и важные наблюдения за объектом ».

    В контракте, как правило, указывается, что продавец предоставляет покупателю и его инспектору доступ к собственности (хотя они могут ограничивать время, когда может проводиться осмотр), и что покупатель освобождает продавца от любых претензий о возмещении ущерба или ущерба, возникших в результате осмотра.

    г. Инспекции

    В ходе инспекций обычно изучается состояние улучшений, движимое имущество, строительные нормы и правила, а также другие нарушения землепользования. Как и в случае с инспекцией, продавец предоставит право доступа в течение определенного времени и потребует от покупателя возместить продавцу убытки от претензий о возмещении ущерба или имущественного ущерба, возникших в результате инспекций.

    e. Аренда коммерческих арендаторов

    Если объект недвижимости включает существующих арендаторов, проверка этих арендаторов, их обязательства по арендным правам (включая варианты покупки), условия аренды (e.g., могут ли они быть переданы покупателю), сдаваемое в аренду помещение и наличие неисполнения обязательств по аренде, необходимы для понимания обязательств, которые берет на себя покупатель, а также доходов и расходов, связанных с арендой.

    Соответственно, покупатели обычно просят продавца предоставить:

    • копии всех договоров аренды
    • списков арендной платы, включая просроченные арендные платежи
    • уведомлений, выданных арендаторам
    • свидетельства об отказе от арендатора (вот образец формы свидетельства), и
    • налоговые декларации продавца для подтверждения дохода от аренды

    Кроме того, покупатели захотят, чтобы продавцы возместили им убытки от претензий арендаторов, возникших до закрытия, и могут попросить продавца уведомить всех арендаторов о предстоящей продаже.

    Подробную информацию о свидетельствах об эстоппеле арендатора см. В нашей статье об эстоппеле арендатора

    f. Контракты и расходы, связанные с имуществом

    Подобно положениям контракта на пересмотр аренды, покупатель захочет знать свои права и обязанности по контрактам, связанным с имуществом, которые в настоящее время действуют с продавцом, включая расходы, связанные с каждым контрактом, и могут ли они быть закреплен за покупателем. Такие соглашения могут касаться таких услуг, как обслуживание, управление, ремонт и другие услуги.

    Как и в случае с арендой, договор купли-продажи может требовать от продавца (i) уступить при закрытии контрактов, которые покупатель желает принять, (ii) расторгнуть те контракты, которые покупатель не желает (в той степени, в которой это возможно в соответствии с условиями каждого контракта), ( iii) освободить покупателя от претензий по контрактам в связи с действиями, совершенными до закрытия, и (iv) получить свидетельства об эстоппеле от сторон контракта.

    г. Разрешения на землепользование

    Если покупатель не изменит текущее использование собственности, он захочет подтвердить, что существующее использование является законным.Это означает проверку соблюдения разрешений на зонирование, отклонений, условных разрешений на использование, разрешений на строительство, разрешений на размещение, разрешений на использование вывесок и других подобных утверждений.

    Если покупатель изменит использование, в контракт будет включено условие о том, что у покупателя будет определенный период времени для получения одобрения от соответствующего руководящего органа в отношении предлагаемого использования. Если покупатель старательно добивается одобрения, но не добивается успеха, он может расторгнуть договор.

    ч.Экологическая экспертиза

    Покупатель захочет убедиться, что либо у объекта недвижимости нет проблем с окружающей средой, либо, если они есть, у него есть точное представление о проблемах и о том, кто должен их решать.

    Чтобы определить состояние окружающей среды в отношении собственности, покупатель часто просит продавца предоставить существующие экологические оценки и соглашения, а также разрешения, относящиеся к экологическим обязательствам. Покупатели также будут запрашивать право проводить свои собственные оценки и расторгать договор, если результаты оценки неудовлетворительны.Обычно эти оценки представляют собой экологические оценки участка I и II этапов.

    Оценка Этапа I включает в себя обзор записей, осмотр объекта и интервью с владельцами, жильцами, соседями и представителями местных органов власти. Даже если покупатель не считает такую ​​проверку необходимой, ее кредитор может потребовать ее. Если на этапе I обнаруживается потенциальное загрязнение, можно выполнить этап II, чтобы определить, присутствуют ли опасные материалы. Этап II включает отбор проб и анализ с такими испытаниями, как пробы с поверхности и под землей, геофизические испытания заглубленных резервуаров и бочек, а также отбор проб на полихлорированные дифенилы (ПХД).

    В соглашении следует: (i) указать, кто выполняет оценку и в какие сроки; (ii) если обнаружены предметы, кто должен их исправить и сколько времени они должны это делать; (iii) предусмотреть, что покупатель может расторгнуть контракт, если он не удовлетворен выводами отчетов; и (iv) потребовать от покупателя предоставить продавцу все отчеты.

    Наконец, при возникновении потенциальных экологических проблем продавец может потребовать, чтобы все контакты с любыми руководящими органами, касающиеся потенциальных проблем, осуществлялись либо продавцом, либо покупателем только с согласия продавца.Продавцы хотят этого положения, потому что, хотя покупатель может отказаться от сделки, если оценка выявит проблемы, любые обсуждения с государственными органами и результаты таких обсуждений могут создать значительные и долгосрочные обязательства для продавца.

    6. Положения о неисполнении обязательств

    Соглашение должно четко определять, что является дефолтом, как стороны должны быть уведомлены о дефолте, разрешено ли им пытаться исправить, как долго они должны исправлять и что происходит после неизлеченного дефолта. и расторжение договора.Например, договор может требовать, чтобы покупатель вернул продавцу все материалы, предоставленные в рамках комплексной проверки покупателя.

    Кроме того, в контракте должен быть описан процесс разрешения конфликта для рассмотрения любых претензий о нарушении.

    Для обсуждения процессов разрешения конфликтов см. Нашу статью о стандартных положениях об аренде

    7. Заявления и гарантии продавца

    Продавец сделает определенные заявления и гарантии в отношении собственности.Они должны быть четко изложены, отметив, ограничены ли некоторые или все сведения продавцом, и указать, выживает ли каждый из них при закрытии, и если да, то как долго. Некоторые из наиболее распространенных заявлений и гарантий включают:

    • собственность свободна и свободна от всех обременений
    • нет никаких нарушений землепользования (например, зонирование, строительные нормы)
    • все разрешения, необходимые для работы собственность находится на месте
    • нет загрязнения окружающей среды или нарушений
    • продавец раскрыл все претензии к собственности
    • ни одна из сторон не имеет права занимать собственность, кроме идентифицированных арендаторов
    • предоставленные договоры аренды, контракты и финансовые документы для покупателя являются полными и точными
    • продавец имеет надлежащие полномочия для подписания контракта, а
    • улучшения не имеют каких-либо материальных дефектов и подходят для предполагаемого использования

    8.Прочие обязанности продавца — постоянное управление, страхование, повреждение имущества

    Покупатели хотят убедиться, что имущество при закрытии находится практически в том же состоянии, в котором они заключили договор. Чтобы гарантировать, что это произойдет, покупатель обяжет продавца продолжать (i) эксплуатировать и поддерживать недвижимость в разумных пределах, (ii) сдавать недвижимость разумным образом (если есть важный арендатор, покупатель может захотеть ограничить возможность продавца изменить или расторгнуть договор аренды без предварительного согласия покупателя), (iii) обеспечить страхование имущества и (iv) не обременять имущество без согласия покупателя.

    Если, несмотря на усилия продавца по уходу за недвижимостью, она была повреждена до закрытия, в большинстве договоров купли-продажи описываются права сторон после повреждения. Обычно контракты решают проблему в зависимости от степени ущерба. Если собственность может быть отремонтирована до закрытия, то это сделает продавец. В противном случае страховая выручка продавца переходит к покупателю при закрытии сделки, чтобы покупатель мог произвести ремонт после закрытия. Однако, если (i) стоимость ремонта повреждений превышает определенную сумму, или (ii) ущерб, нанесенный улучшениям, превышает определенный процент от общей площади улучшений, договор, как правило, дает покупателю возможность расторгнуть договор.

    9. Участие брокеров

    Если в продаже участвует один или несколько брокеров, в контракте должны быть указаны эти брокеры и какая сторона несет ответственность за их комиссионные. Следует также отметить, что никакие другие брокеры не использовались, но если какие-либо неназванные брокеры предъявляют претензии в отношении комиссионных, ответственность за их оплату несет сторона, которая имела с ними дело. В случае отсутствия брокеров это должно быть указано в контракте.

    10. Уступка

    Условия уступки определяют, может ли покупатель передать свои права по договору купли-продажи другой стороне.Хотя стороны могут не прийти к согласию относительно того, следует ли разрешать уступку, компромисс может разрешить ограниченную уступку (i) конкретно идентифицированным цессионариям или (ii) любой другой стороне, если продавец сначала даст согласие.

    11. Стандартные положения

    В конце почти каждого договора купли-продажи CRE находятся несколько страниц так называемых «шаблонных статей», или статей, которые предположительно почти идентичны для всех контрактов и, следовательно, менее важны. Это, конечно, неправда. Все договоры купли-продажи коммерческой недвижимости не только разные, но и эти пункты могут существенно повлиять на права и обязанности сторон.

    «Стандартные положения» включают в себя такие элементы, как:

    • положения об уведомлении
    • гонорары адвокатам
    • слияние / все статьи соглашения
    • выбор закона / применимое право
    • выбор юрисдикции / форума
    • форс-мажор
    • определение собственности
    • Разрешение споров
    • стороны, блоки подписей и другие

    Для обсуждения каждого из них, примеров и подводных камней, на которые следует обратить внимание, см. статью PropertyMetrics «10 скучных шаблонных положений о коммерческой аренде, которые вы должны Понять »

    12.Закрытие

    В контракте должно быть подробно указано, когда и где произойдет закрытие, и кто будет его проводить. Часто стороны включают пункт о том, что «время имеет существенное значение» в отношении даты закрытия, что означает отсутствие гибкости в выборе даты. Если в этот день закрытие сделки не происходит, покупатель может расторгнуть договор.

    Документы, которые должны быть предоставлены при закрытии, описаны в соглашении, но обычно состоят из: (i) передаточного акта, (ii) счетов купли-продажи, (iii) уступок и допущений в отношении договоров аренды и договоров с продавцом, связанных с недвижимостью, (iv ) полисы страхования титула и (v) любые другие документы, требуемые компанией по страхованию титула.

    13. Предконтрактные документы — письмо о намерениях и соглашения о конфиденциальности

    Поскольку составление договора купли-продажи может занять много времени и дорого, стороны часто предпочитают сначала составить письмо о намерениях (LOI) с изложением основной «сделки» сделки. баллов », например, описание собственности, стороны, цена, значительные непредвиденные обстоятельства, такие как необходимость получения надлежащего разрешения на зонирование для нового использования и т. д. Затем они будут включены в проект контракта.

    В зависимости от обстоятельств стороны могут захотеть, чтобы LOI был обязательным или нет.Однако, если они не хотят, чтобы оно было обязательным, очень важно, чтобы письмо содержало четкое заявление о том, что оно не подлежит исполнению. Если они этого не сделают, а LOI включает в себя существенные условия продажи, суд может применить его в качестве обязательного соглашения. Тем не менее, независимо от того, является ли он обязательным или нет, суды обычно возлагают на стороны обязанность прилагать все усилия для добросовестного ведения переговоров в отношении условий LOI.

    Второе соглашение, которое иногда используется до подписания контракта, хотя часто как часть контракта, является соглашением о конфиденциальности.Чтобы позволить покупателю проявить должную осмотрительность, продавец предоставит значительный объем информации об имуществе, его экологическом статусе, претензиях к собственности, управлении имуществом и аренде со стороны продавца и т. Д. Хотя продавец признает, что эта информация необходима чтобы покупатель мог определить, стоит ли совершать покупку, он не хочет, чтобы эта информация была передана миру.

    Следовательно, покупатель должен будет подписать соглашение о конфиденциальности (прилагаемое в качестве доказательства к договору), при условии, что покупатель не может раскрывать какую-либо такую ​​информацию сторонам, кроме тех, которые необходимы для их интерпретации, e.g., юристы покупателя, инженеры, архитекторы, бухгалтеры, эксперты по окружающей среде, геодезисты и т. д. («консультанты»). Кроме того, в некоторых случаях продавец может потребовать, чтобы консультанты покупателя также согласились соблюдать соглашение о конфиденциальности.

    Образцы соглашений

    С существенной оговоркой, что мы не поддерживаем эти соглашения, и что любая форма или образец соглашения должны быть изменены для каждой конкретной сделки и должны быть составлены лицензированным поверенным по недвижимости, вот несколько примеров Договоров купли-продажи CRE:

    Заключение

    Готовьтесь к переговорам! Каждая недвижимость уникальна.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *