Стратегии инвестирования в недвижимость: 4 способа инвестировать в недвижимость с максимальной выгодой. Одна статья

Продолжу разговор про инвестиции в недвижимость и рассмотрю самые распространенные стратегии инвестирования в недвижимость, используемые как западными, так и отечественными частными инвесторами. Из этой публикации вы узнаете разные варианты и способы вложения капитала в недвижимость, важные особенности, основные преимущества и недостатки каждого из них, и сможете сделать вывод, какой из вариантов будет наиболее интересным конкретно для вас. По некоторым стратегиям буду давать ссылки на отдельные статьи, где они рассмотрены более подробно.

Виды инвестиций в недвижимость

Покупка жилой недвижимости для сдачи в аренду

Стратегия 1. Покупка жилой недвижимости для сдачи в аренду. Это наиболее распространенная стратегия инвестирования в недвижимость, к которой чаще всего прибегают люди, имеющие солидную сумму свободных денежных средств и желающих их куда-то вложить по принципу «так, чтобы надежно и доход давало».

Покупка недвижимости для сдачи в аренду особенно актуальна в курортных городах и поселках, а также в мегаполисах. Есть немало людей, для которых такой вид инвестиций в недвижимость — основной способ заработка на протяжении всей жизни, передаваемый по наследству. Очень часто даже стараются купить недвижимость для сдачи в аренду в кредит.

Однако, этот вариант нельзя назвать идеальным (как ошибочно считают многие), а также самым доходным. Во-первых, гарантий, что жилье всегда будет занято арендаторами, нет, и даже в курортных городах. На это всегда оказывает влияние множество факторов, начиная от погоды, заканчивая финансовой ситуацией в стране, возможностями людей. Все это, как вы знаете, сейчас постоянно меняется. А вот расходы объект недвижимости требует всегда, независимо от того, приносит он доход или нет. Во-вторых, некоторые другие стратегии инвестирования в недвижимость предполагают гораздо более высокую доходность или более быструю окупаемость.

Подробнее на эту тему в статье Пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости.

Покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду

Стратегия 2. Покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду. Инвестиции в коммерческую недвижимость с целью сдачи в аренду, как правило, оказываются более доходными, чем покупка жилой недвижимости с этой же целью. Коммерческие помещения под офисы, магазины, оказание услуг, склады и т.д. сдаются в аренду в среднем в 2 раза дороже, чем жилые.

Однако, такой вид инвестиций в недвижимость предполагает и более высокие риски: коммерческих арендаторов найти еще сложнее, чем жильцов, и спрос на аренду коммерческой недвижимости, ее стоимость подвержены влиянию большего количества негативных факторов, чем в случае с жилыми объектами. Кроме того, коммерческую недвижимость не получится при необходимости использовать для личных нужд, например, передать выросшим детям для жизни или принять в нее гостей.

Подробнее о таком варианте инвестирования в статье Инвестиции в коммерческую недвижимость.

Покупка недвижимости за рубежом для сдачи в аренду

Стратегия 3. Покупка недвижимости за рубежом для сдачи в аренду. Наиболее «продвинутые» инвесторы часто выбирают и такую стратегию инвестирования в недвижимость. Дело в том, что покупка недвижимости для сдачи в аренду на известных мировых курортах окупается гораздо быстрее, поскольку она пользуется спросом круглогодично, и этот спрос меньше зависит от каких-то негативных факторов: туда едут отдыхать люди не из какой-то одной страны, а со всего мира.

Кроме того, правовая защита инвесторов и их собственности в развитых странах выше, там исключаются всевозможные «беспределы», которые могут иметь место у нас.

Главным недостатком такого способа инвестирования в недвижимость является высокий уровень затрат на оформление сделки (он может составить до 10% стоимости недвижимости и даже более). Кроме того, необходимо хорошо изучить законодательство страны, в недвижимость которой вы соберетесь инвестировать, лучше не полагаться полностью на фирмы, предлагающие покупку зарубежной недвижимости «под ключ», чтобы потом не было неприятных сюрпризов. Часто бывает, что выгоднее в финансовом плане открыть фирму за границей и оформить на нее купленный объект недвижимости. В общем, очень много разных нюансов и тонкостей, которые необходимо знать и понимать.

Подробнее о разных стратегиях инвестирования в зарубежную недвижимость в статье Инвестиции в недвижимость за рубежом.

Покупка строящейся недвижимости

Стратегия 4. Покупка строящейся недвижимости. Еще один распространенный вариант вложения денег в недвижимость — покупка будущего объекта на этапе его строительства. Чем меньше еще построено, тем выгоднее цена. При такой стратегии инвестирования можно стать собственником недвижимости, заплатив гораздо меньше, чем она будет стоить после сдачи в эксплуатацию. Далее можно распорядиться объектом по своему усмотрению: или сдавать в аренду, или сразу продать, зафиксировав прибыль, которая может составить до 100% от вложений или даже более, в зависимости от ситуации.

Конечно же, и рисков такого вида инвестиций в недвижимость, больше. Прежде всего, речь идет о том, что по разным причинам стройка может быть заморожена, и объект вообще не будет построен и сдан в эксплуатацию. Думаю, все не раз слышали о застройщиках, которые «кидают» своих инвесторов. Выявить таких в момент инвестирования не так просто, хотя, конечно, возможно. Но речь не обязательно идет о мошенничестве. Стройка может быть прекращена под воздействием каких-то внешних факторов: администрации города, экономической ситуации, банкротства компании и т.д. И никто от этого не застрахован.

Покупка недвижимости в плохом состоянии, ремонт и перепродажа

Стратегия 5. Покупка недвижимости в плохом состоянии, проведение ремонта и перепродажа. Отдельная категория людей постоянно зарабатывает таким способом: дешево покупают «убитую» недвижимость в ужасном состоянии, проводят там качественный ремонт, делают из нее «конфетку» и продают дороже затрат на покупку и ремонт. На таком варианте можно заработать 20-30% от понесенных совокупных затрат, а в некоторых случаях при грамотном подходе — до 50% и более.

В такой стратегии инвестирования в недвижимость тоже есть свои риски. К примеру, обострение кризисных явлений в экономике часто приводит к тому, что рынок недвижимости «стоит», поэтому объект может очень долго не продаваться по желаемой цене. А расходов все это время он будет требовать. К тому же, нужно очень хорошо уметь сразу оценивать стоимость необходимого ремонта: по многим объектам такой вариант просто не имеет смысла, поскольку в покупку и ремонт приходится вкладывать больше средств, чем можно выручить от продажи. А отдельные объекты вообще могут не подлежать ремонту.

Покупка земельных участков

Стратегия 6. Покупка земельных участков. Еще одна стратегия инвестирования в недвижимость — приобретение земельных участков с целью строительства или сдачи их в аренду. Земля, как и недвижимость, может быть разного назначения: под постройку жилого дома, под постройку коммерческого здания, сельскохозяйственного назначения.

Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы. Наиболее перспективен вариант покупки земельного участка в новых районах, которые только начинают осваиваться, и имеют хорошие перспективы развития. За несколько лет купленный участок в таком районе может подорожать в несколько раз и принести отличный доход инвестору.

Главный минус инвестирования в земельные участки заключается в возможные проблемы с властями: земля — это такая сфера, вокруг которой постоянно возникают различные ситуации, способные оказать негативное влияние на инвесторов и их инвестиции.

Инвестиции в строительство недвижимости

Стратегия 7. Инвестиции в строительство недвижимости. Одним из вариантов предыдущей стратегии инвестирования в недвижимость может являться покупка земельного участка и строительство на нем какого-либо объекта с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Таким образом можно стать собственником недвижимости существенно дешевле, чем ее стоимость на вторичном рынке.

Однако, не всегда. Здесь нужно сразу грамотно просчитывать все затраты на проектирование и строительство объекта, то есть, быть достаточно осведомленным в этой области. И, опять же, возможные проблемы с властями никто не отменял.

Паевые фонды недвижимости

Стратегия 8. Паевые фонды недвижимости. И, наконец, вариант инвестиций в недвижимость для тех, кто не имеет большого капитала, необходимого для оплаты строящегося или готового объекта. В этом случае можно стать пайщиком инвестиционного фонда и внести свой пай (долю) в строительство недвижимости, получив при закрытии фонда определенную прибыль.

Участие в паевом фонде не сделает вас собственником целого объекта недвижимости — вы будете владеть лишь его долей, пропорционально вложенному паю. То есть, распоряжаться объектом вы не сможете. Смысл такого инвестирования заключается в том, что инвестор вносит свой вклад в строительство объекта, а затем получает доход от его продажи пропорционально своему вкладу.

Главный недостаток этого вида инвестиций в недвижимость — прибылью придется делиться с управляющей компанией. Кроме того, контролировать использование своего пая практически невозможно, здесь, опять же, придется полагаться на компанию, которая не обязательно будет абсолютно честной со своими инвесторами. Доходность ПИФов недвижимости, как правило, невелика, но зато этот инструмент доступен для всех, он дает возможность вкладывать в недвижимость небольшие средства, например, 1000 долларов.

Подробнее об этом в статье Паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Вот такие они — самые распространенные стратегии инвестирования в недвижимость. Анализируйте, сравнивайте, делайте выводы, принимайте решение.

До новых встреч на Финансовом гении — сайте, который научит вас интересным и перспективным способам заработка и инвестирования, грамотному ведению личных финансов и семейного бюджета, плодотворному сотрудничеству с банками и достижению успеха.

Инвестиционная стратегия

Всегда сложно начать что-то новое, особенно если в результате можно потерять деньги, поэтому инвестировать без стратегии и цели может быть неэффективно.

Юлия Семенюк

частный инвестор

В этой статье расскажу, что такое инвестиционная стратегия и как она поможет увеличить инвестиционный доход. Эта статья информационная, и больше подойдет для начинающих инвесторов. В ней не будет профессиональных инвестиционных стратегий или советов, какие именно ценные бумаги следует покупать.

Что такое инвестиционная стратегия

Инвестиционная стратегия — это план покупки и продажи ценных бумаг в зависимости от целей, времени и личных особенностей инвестора. Часто без стратегии инвестиции превращаются в азартные игры или слепое копирование, а инвесторы переживают огромный стресс при просадках портфеля.

Еще в 1986 году Гарри Бринсон с коллегами опубликовал исследование Determination of portfolio performance о результатах инвестирования американских пенсионных фондов. Их интересовало, почему одни фонды зарабатывают больше, чем другие, и от чего зависит доходность их инвестиций. Оказалось, что на прибыльность портфеля американских пенсионных фондов более всего влияет всего один фактор, хотя исследователи предполагали другое:

1. Распределение активов по классам, то есть выбор между акциями, облигациями или денежными средствами определяло доходность всего портфеля на 93,6%.
2. Выбор конкретных ценных бумаг влиял на доходность всего на 4%.
3. Выбор времени покупки/продажи ценных бумаг влиял на доходность всего на 2%.
4. Комиссии влияли менее чем на 1%.

В соответствии с этой точкой зрения инвестиционная стратегия превращается в пошаговый план глобального распределения активов. В идеале все шаги нужно записать, чтобы можно было время от времени сверять курс.

Постановка цели. На этом этапе придется ответить на сложные вопросы: зачем вообще инвестировать, на какой срок и какие риски допустимы. Этот этап может занять много времени, потому что придется планировать расходы на несколько лет вперед и пытаться просчитать потенциальную доходность инвестиций. У каждого инвестора будут свои планы — покупка жилья, обеспеченная пенсия, образование детей. Соответственно и время для каждого инвестора будет отличаться.

Допустим, Иван хочет накопить на образование своего 8-летнего сына, деньги нужны к его совершеннолетию. Тогда временной горизонт Ивана составляет 10 лет. Иван не знает, сколько будет стоить образование через 10 лет и где будет учиться его ребенок, поэтому он хочет создать капитал в 25 000 $⁣ (1 847 987 Р). После того как Иван определил цель и время, можно рассчитывать, сколько он будет инвестировать ежемесячно и какая нужна доходность.

Что делать? 01.11.17

Во что инвестировать, чтобы накопить на учебу сыну?

Формирование портфеля. На этом этапе инвестор решает, в какие активы и когда он вложит деньги, чтобы обеспечить нужную доходность с учетом инфляции. Доходность должна быть реальная и достижимая, кроме этого, риск не должен заставлять инвестора нервничать и терять аппетит. Также здесь можно задуматься о доверительном управлении ценными бумагами или о том, как часто надо ребалансировать портфель.

Инвестиционная стратегия не дает гарантий результата. В любой стратегии бывают убытки. Но если прибыль больше убытков, инвестор может спать спокойно.

Какие бывают инвестиционные стратегии

Инвестиционные стили зависят от характера и особенностей человека и меняются с возрастом. У молодых инвесторов есть запас времени на восстановление потерянного капитала, поэтому они могут вкладывать в более рискованные активы. Пожилые инвесторы больше нацелены на сохранение капитала и стабильный доход, потому что у них меньше возможности рисковать.

В интернете можно встретить разные инвестиционные стратегии. Я объединила и собрала вместе разные источники. Какие-то стратегии могут показаться спорными, а первые три — это классика, и их часто называют пиар-терминами.

Инвестирование в рост курсовой стоимости. Чаще всего инвесторы выбирают акции по высоким темпам роста прибыли или продаж, но ориентироваться только на этот показатель неправильно, потому что высокие темпы роста очень нестабильны. Компания может быть интересна, если растет быстрее, чем отрасль в целом, но в то же время темпы ее роста не бешеные. Как правило, акции компаний малой капитализации растут быстрее, чем акции компании высокой капитализации.

В определенные моменты бывают целые отрасли роста — например, производители вакцин или развлекательного ПО в период коронавируса. Аналитики часто предлагают перечни перспективных отраслей — в зависимости от того, кто станет президентом или от экологической озабоченности людей.

Акции роста удобно выбирать с помощью скринера. Для этого можно отфильтровать интересную отрасль, рост EPS (прибыли на акцию) за текущий год выше среднего по отрасли и финансовые коэффициенты ниже средних по отрасли. Мне нравится «Закс-ком», поэтому в примере буду использовать их скринер. В бесплатном варианте можно заполнить поля точными значениями. Некоторые важные данные они прячут от бесплатных подписчиков, но если открывать карточки компаний, то там можно увидеть много полезной информации.

Чтобы узнать средние значения финансовых коэффициентов, я просмотрела отрасли и сектора. Я выбрала сектор Constructions, потому что в этом году отрасль чувствует себя лучше, чем рынок в целом.

После того как я нашла средние значения, можно создавать скринер. Выбираю нужные поля — сектор и мультипликаторы P/S, P/E и рост EPS.

В выборку попало 5 компаний. «Закс» каждой из этих компаний присваивает рейтинг от 1 до 5. Чем ниже рейтинг, тем больше потенциал роста. В бесплатной версии фильтровать по рейтингу невозможно, но его можно увидеть, если навести курсор на тикер компании.

Инвестирование в недооцененные компании, или стоимостное инвестирование. В этой стратегии инвесторы пытаются выбрать недооцененные рынком акции на основе фундаментального анализа, финансовых коэффициентов, балансового отчета и других показателей. Основная мысль, что акции стоят дешевле активов, которые есть у фирмы. Самые известные инвесторы в стоимость — Бенджамин Грэм и Уоррен Баффет.

Эта стратегия может быть сложной для начинающих инвесторов, потому что надо разбираться в финансовых и бухгалтерских данных. Кроме того, компании могут быть недооценены по разным причинам — например, потому что публикуют отчетность ниже ожиданий или потому что у них нет огромных темпов роста, или потому что эта отрасль на данный момент неинтересна. Чаще всего недооцененные компании интересуют инвесторов, которые готовы ждать, пока цена вырастет.

Куда вложить 100 000 $ на пять лет?

Для того чтобы найти недооцененные американские компании, их коэффициенты можно, например, сравнивать с индексом S&P 500 или с отраслью. Зададим в скринере значения мультипликаторов P/S, P/B, P/E и Debt/Equity меньше, чем в среднем по индексу — в выборку попадет 73 компании. Конечно, для ручного перебора это достаточно много, поэтому можно добавить дополнительные фильтры — например, отрасль.

Инвестирование в стабильный доход — это дивидендные акции или облигации. Раньше такой инвестиционный стиль был популярен, но сейчас интерес уменьшился, потому что технологические компании не платят дивиденды.

Одна из самых известных дивидендных стратегий для выбора американских акций называется Dogs of the Dow. По стратегии инвестор каждый год выбирает из индекса Доу — Джонса 10 акций с наибольшей дивидендной доходностью. Портфель надо ребалансировать каждый год. У этой стратегии есть даже свой официальный сайт.

Портфель Dogs of the Dow на январь 2019 года

International Business Machine

Дивидендная доходность

5,5%

Exxon Mobil Corporation

Дивидендная доходность

4,8%

Дивидендная доходность

4,3%

Дивидендная доходность

4,1%

Дивидендная доходность

3,3%

Дивидендная доходность

3,3%

JP Morgan Chase & Co.

Дивидендная доходность

3,3%

Procter & Gamble Company

Дивидендная доходность

3,1%

Дивидендная доходность

3,0%

Дивидендная доходность

2,9%

Эту стратегию можно применить и к российскому рынку акций, но надо помнить, что российские мажоритарии могут менять размер дивидендных выплат из-за каких-то личных причин. Поэтому для российского рынка в дополнение к дивидендам можно учитывать еще рост прибыли выше средних значений.

Если прибыль растет быстрее, чем по отрасли или чем по рынку в целом, компания сможет выплачивать дивиденды без ущерба для развития. Если использовать этот дополнительный фильтр, можно убрать компании, которые выплачивают дивиденды в ущерб собственному бизнесу.

Гибридный стиль. В этой стратегии инвесторы ищут компании, которые платят дивиденды и одновременно растут. Как правило, это зрелые компании с высокой капитализацией. Часто такие компании не могут показывать впечатляющий рост, потому что они уже достаточно большие.

Один из примеров гибридных стратегий — CAN SLIM Уильяма О’Нила. Об этой стратегии я достаточно подробно писала в статье про фундаментальный анализ. Основная идея — выбирать инновационные компании с хорошими фундаментальными характеристиками и ростом основных финансовых показателей.

Матрица Morningstar. Формирование портфеля с помощью матрицы похоже на гибридный стиль, но здесь чуть больше системного подхода.

Что такое матрица Morningstar

Матрица состоит из 9 квадратов. В каждый квадрат можно добавить акции или паи ПИФов в зависимости от их капитализации и фундаментальных характеристик роста и стоимости. Вертикальная ось показывает капитализацию. Горизонтальная ось показывает фундаментальные характеристики — стоимость, рост и смешанный тип. В центральном квадрате портфеля акций будут ценные бумаги, у которых одинаково доминируют рост и стоимость.

Всепогодный портфель. Идею портфеля, который будет устойчив к любым экономическим условиям, разработал Рэй Далио.

В портфеле собраны разные типы активов, которые по-разному ведут себя в периоды повышенной или пониженной инфляции, экономического бума и экономического спада. Конечно, с таким портфелем не получить заоблачной доходности — зато и риски минимальные.

Подстройка риска. Инвестиционный портфель можно составить не только по желаемой доходности, но и по приемлемому риску.

Для инвесторов риск — это страх перед неопределенностью. С точки зрения аналитиков риск — это отклонение от ожидаемой доходности. Измеряют его с помощью стандартного отклонения. Чтобы не лезть дальше в статистические дебри, визуализируем отклонение индекса S&P 500.

Допустим, стандартное отклонение индекса S&P 500 — 20%, а средняя годовая доходность — 10%. Тогда значение индекса 68% времени будет находиться в узком коридоре от −10% до +30%. Но в 32% времени значение индекса будет вырываться за пределы этого диапазона, экстремальных значений индекс может достигать еще реже.

Риск и доходность по классам активов за 2010—2019 годы

Годовая доходность

−5,38%

Годовой уровень риска (стандартное отклонение)

16,60%

Годовая доходность

−0,89%

Годовой уровень риска (стандартное отклонение)

16,95%

Годовая доходность

0,73%

Годовой уровень риска (стандартное отклонение)

0,81%

Годовая доходность

3,17%

Годовой уровень риска (стандартное отклонение)

2,92%

Годовая доходность

4,05%

Годовой уровень риска (стандартное отклонение)

5,70%

Годовая доходность

5,55%

Годовой уровень риска (стандартное отклонение)

5,26%

Global Listed Private Equity

Годовая доходность

5,59%

Годовой уровень риска (стандартное отклонение)

18,63%

1—5 yr High Yield Bonds

Годовая доходность

6,71%

Годовой уровень риска (стандартное отклонение)

1,00%

Годовая доходность

6,75%

Годовой уровень риска (стандартное отклонение)

12,50%

Global Equity — ESG Leaders

Годовая доходность

6,87%

Годовой уровень риска (стандартное отклонение)

12,03%

Допустим, инвестор не готов терять более 20% своего первоначального капитала — тогда он будет собирать активы в свой портфель исходя из риска — и только после этого думать о потенциальной доходности. Чтобы подстроить портфель под приемлемый уровень риска, можно менять соотношение активов. На сегодняшний день понятие активов гораздо сложнее, чем акции, облигации и денежные средства, поэтому у инвестора есть возможность не выбирать ценные бумаги конкретных компаний, а покупать рынок целиком или частями через биржевые фонды.

Например, Фрэнк Армстронг в книге «Инвестиционные стратегии 21 века» составлял портфели из ETF — на индекс S&P 500, долгосрочные казначейские облигации, краткосрочные казначейские облигации, компании малой и крупной капитализации и подстраивал уровень риска/прибыли.

Инвестиционный риск никогда не исчезает, но им можно управлять. Риск снижается со временем, и он отличается для разных активов.

Подстройка риска, 1975—1994 годы

Облигации/акции, %

Риск — прибыль

Копирование портфеля или стратегии успешных инвесторов, ПИФов или покупка ETF. Если вы знаете успешных инвесторов, можно попытаться повторить их портфель или придерживаться их инвестиционной стратегии.

Например, Нассим Талеб предлагал формировать инвестиционный портфель по принципу штанги. 90% портфеля формируется из консервативных инструментов вроде государственных облигаций, а 10% портфеля формируется из очень рисковых активов. Рост в цене рисковых активов — это маловероятное событие, поэтому и сам рост может быть на 1000%. Маловероятные отрицательные события Талеб называет «черными лебедями». Например, таким событием стал коронавирус.

Хедж-фонд Universa Investment, который Талеб консультирует, получил в марте 2020 года доходность 3612%, а за первый квартал 2020 — 4144%. Но надо честно сказать, что начинающий инвестор вряд ли сможет с ходу разобраться в этой стратегии, потому что основную прибыль фонд получил от продажи краткосрочных опционных контрактов.

Другой пример — немецкая пенсионерка Ингеборга Моотц, которая после смерти мужа начала инвестировать на фондовой бирже. В 1980-е годы ее называли «бабушка на миллион», хотя на самом деле она заработала за 7 лет всего полмиллиона евро. У Ингеборги не было компьютера, цены она узнавала из печатных изданий.

Ее инвестиционная стратегия была достаточно простой. Она покупала только акции известных, крупных и надежных банков или их дочерних компаний, когда их цена была на годовом минимуме. Ингеборга считала, что раз компании надежные, значит, в ближайшие 1—2 года их цена вырастет. Она не инвестировала на срок меньше года и более двух лет.

Беспорядочное инвестирование — в этой стратегии инвестор выбирает компании случайным образом, потому что прочитал в «Твиттере» или услышал от друзей. Часто инвестор покупает акции из-за синдрома упущенной выгоды. Вот, например, акции «Теслы» бешено росли в этом году, и даже мои оторванные от инвестиций знакомые хотели их купить, потому что они росли и были у всех на слуху.

Беспорядочное инвестирование — это не всегда плохо, потому что бывают стоящие инвестиционные советы. Но если у инвестора нет плана, он может продать ценные бумаги раньше времени или не зафиксировать убытки вовремя. Если инвестор не понимает компанию, акции которой он покупает, инвестиционный результат тоже может быть не таким, как хочется.

Как тестировать стратегии

С помощью тестирования стратегии можно понять, насколько прибыльным был этот портфель раньше. Конечно, прошлая доходность не гарантирует будущую, но можно сравнить прошлую доходность портфеля с прошлой доходностью индекса и понять, а стоило ли вообще следовать стратегии — или можно было просто инвестировать в S&P 500. Если стратегия была убыточна на протяжении нескольких лет, рассматривать ее надо очень осторожно.

Такое тестирование на исторических данных называется бэктестингом. Бэктестинг помогает увидеть, что работало, а что не работало до того, как вкладывать собственные деньги. Ни одна торговая стратегия не имеет 100% прибыльных инструментов. Чаще всего прибыльных инструментов может быть 60—70%, а убыточных 30—40%. Протестировать стратегию можно на бесплатном сайте Portfolio Visualizer.

Что почитать и какое ПО использовать

Это список книг, которые понравились именно мне:

1. Ричард Ферри, «Все о распределении активов» — легко и понятно объясняются основные моменты. Бернстайн мне дался гораздо тяжелее.
2. The Motley Fool Investment Guide — в этой книге есть все теоретические и практические инвестиционные стратегии. Не уверена, что она есть в хорошем русском переводе.
3. Kevin Matras, Finding #1 Stocks — рассмотрено очень много рабочих инвестиционных стратегий. К сожалению, выбрать их все и протестировать без платной подписки не получится, но можно изучить общие идеи. И снова не уверена, что книга есть в хорошем русском переводе.
4. Фрэнк Армстронг, «Инвестиционные стратегии 21 века» — очень доступно написано про риск и подстройку портфеля под риск.

Сервисы:

1. Zacks — для поиска и рейтинга компаний. Здесь я субъективна, потому что этот ресурс мне нравится больше, чем другие. И я пробовала работать с их программным обеспечением.
2. Portfolio Visualizer — для тестирования стратегии.

Стратегии инвестирования. Часть первая: купи и держи

Падение рынка акций в течение последних лет подталкивает некоторых вкладчиков к мысли о безысходности, тогда как другие продолжают инвестировать. При инвестировании профессионалы руководствуются набором правил и приемов, которые формировались многие годы. Наиболее известные из них должен понимать любой инвестор.

Стратегия «Buy and Hold» — купил и держи. Сторонники этой теории основываются на том, что индексы рынка растут быстрее большинства mutual фондов, а также на том, что человеку свойственно подвергаться эмоциям, ошибаться. Как избежать соблазна купить акции тех компаний, которые растут «как на дрожжах» или продавать тогда, когда все подвергаются панике? Чаще всего, эмоции заставляют инвесторов делать ошибки. После падения рынка всегда наступает подъем. Если инвестор продал свои акции на падении рынка, то он потерял деньги. Если выждал и не продал, рынок может вернуть «потери» и «дать» рост. Риск инвестора определяется наличием времени: сколько он может ждать до продажи вложений.

Когда чаще всего применяется такая стратегия.
— Инвестор покупает акции больших известных компаний (Blue Chip)
— Инвестор вкладывает сразу большую сумму
— При покупке Balanced фондов
— Инвестор берет заем на покупку RRSP и вкладывает деньги в индекс-фонды

Стратегию «Buy and Hold» легко пояснить на примере

Инвестор вложил $50,000 и через 7лет получил $65,000. Если бы у него не хватило терпения ждать 7 лет или если бы ему понадобились деньги после 3-х лет, он бы потерял $9,000. Если у вас есть время ждать, не паникуйте – рынок поднимется.

Недостатком стратегии являются временные ограничения до продажи инвестиций. Если инвестор предпенсионного возраста или у него неустойчивая финансовая ситуация — в любой момент могут понадобиться деньги, эта стратегия не подходит. Ситуацию может выровнять наличие страховок и покупка в портфель других финансовых продуктов, которые обеспечивают постоянные выплаты.

В следующих статьях вы узнаете другие стратегии, их достоинства и недостатки.

Михаил Арбетов

Другие статьи по теме

6 лучших стратегий в области недвижимости, чтобы начать строить свой портфель

Один из советов по инвестированию, который все время слышат новые инвесторы, — это разъяснение своих инвестиционных целей и стратегии. Хотя инвестиционные цели очень индивидуальны, на самом деле есть только несколько различных стратегий в области недвижимости, из которых можно выбрать. Имея это в виду, мы перечислили их ниже для вашего рассмотрения. Просмотрите их, чтобы понять, какой инвестиционной стратегии лучше всего следовать при построении своего портфеля.

Стратегия «Купи и держи»

Уровень: Средний

Покупай и держи — распространенная стратегия инвестирования в недвижимость, особенно среди новых инвесторов. С помощью этой стратегии в сфере недвижимости инвестор купит арендуемую недвижимость, найдет арендатора, который будет ее сдавать, и будет получать регулярный доход от аренды. Хотя об этой стратегии чаще всего думают в контексте жилой недвижимости, ее также можно использовать в коммерческой недвижимости. Часто инвесторы начинают с одной инвестиционной собственности и со временем пополняют свой портфель.

Основным преимуществом этой стратегии является то, что она предлагает возможность регулярного денежного потока от ежемесячных арендных платежей, а также потенциальную долгосрочную прибыль от повышения стоимости. Однако обратная сторона — это активная инвестиционная стратегия. Если вы решите пойти по этому пути, будьте готовы стать арендодателем и взять на себя всю связанную с этим работу.

С чего начать

Если вы считаете, что стратегия инвестирования в недвижимость «купи-и-держи» может быть для вас правильным выбором, первым делом необходимо связаться с авторитетным агентом по недвижимости и кредитором, желательно с теми, кто имеет опыт работы. с инвесторами в недвижимость.Они могут помочь вам определить, сколько вы можете позволить себе потратить на инвестиционную недвижимость, и проанализируйте доступные варианты.

Краткосрочная аренда

Уровень: Начинающий

В наши дни краткосрочная аренда стала популярной благодаря таким сайтам, как Airbnb или VRBO. Как следует из названия, стратегия краткосрочной аренды работает аналогично стратегии «купи и держи», за исключением того, что ваши арендаторы не останутся там надолго. Кроме того, вместо того, чтобы сдавать в аренду традиционные дома на одну семью, как это было бы со стратегией «купи и держи», для краткосрочной аренды часто используются дома для отдыха или даже съемные квартиры для получения дохода от аренды.

Преимущество выбора краткосрочной аренды перед долгосрочной стратегией состоит в том, что у вас часто появляется больше гибкости в выборе вариантов аренды. Например, если вы хотите какое-то время использовать этот объект для отдыха на каникулах, у вас будет такая гибкость. Однако оборотной стороной является меньшая надежность вашего денежного потока, и вы часто берете на себя больший риск из-за количества людей, приходящих через вашу аренду.

С чего начать

Начало работы с этим типом инвестиционных возможностей будет зависеть от нескольких факторов.Если у вас уже есть недвижимость, которую, по вашему мнению, можно использовать в качестве краткосрочной аренды, начните с изучения правил краткосрочной аренды в вашем районе. Часто местные муниципалитеты имеют правила, регулирующие использование таких платформ, как Airbnb.

Если вы не имеете в виду конкретную недвижимость, исследуйте рынок недвижимости, на который вы хотите инвестировать. Краткосрочная аренда особенно хорошо подходит для удаленного инвестирования, поэтому не ограничивайтесь поиском на своем собственном рынке.

Стратегия исправления ошибок

Уровень: Продвинутый

В последние несколько лет кажется, что все начали хотеть начать зарабатывать деньги, переворачивая дома.Если вы не знакомы, инвестиционная стратегия «исправить и перевернуть» включает в себя покупку жилой недвижимости, которая недооценена на рынке недвижимости, ремонт ее, а затем быструю продажу ее с целью получения прибыли.

Здесь главное преимущество заключается в том, что вам не нужно беспокоиться об управлении недвижимостью, поскольку приобретенные вами объекты недвижимости должны храниться в вашем портфеле только в течение короткого периода времени перед продажей. Однако обратная сторона заключается в том, что перелистывание домов — это большая работа. Кроме того, на флипе очень легко потерять деньги.Всегда есть риск, что вы чрезмерно улучшите недвижимость и не сможете вывести свои инвестиции из дома, особенно если вы новичок в бизнесе с недвижимостью.

С чего начать

В этом случае лучшим первым шагом будет дальнейшее обучение тому, как переворачивать дома. Не бойтесь обращаться к другим участникам бизнеса за советом по инвестициям. Очень легко заблудиться, поэтому вам нужно провести как можно больше исследований, прежде чем начать.

Оптовая торговля недвижимостью

Уровень: Средний

По правде говоря, оптовая торговля недвижимостью — это не столько добавление объектов недвижимости в ваш портфель, сколько возможность установить связи и сформировать надежную маркетинговую стратегию.Эта стратегия, также известная как «микропереброс», предполагает покупку недооцененной на рынке недвижимости и затем очень быструю продажу ее конечному покупателю с целью получения прибыли.

Одно из самых больших преимуществ оптовой торговли заключается в том, что для ее начала требуется очень мало капитала. Как правило, в этих транзакциях вы можете использовать транзакционное финансирование для покупки недвижимости на короткий период времени.

Тем не менее, на практике оптовая продажа может быть сложной. Во многих юрисдикциях существуют правила и положения, касающиеся того, кто может получать комиссию за сделку с недвижимостью и как они могут это делать.Кроме того, оптовая торговля во многом зависит от наличия сети конечных покупателей, готовых купить вашу недвижимость.

Как начать

Начало работы в оптовой торговле зависит от вашей способности построить сеть. Начните с общения с агентами по недвижимости, которые могут указать вам правильное направление недооцененной недвижимости. В то же время сделайте все возможное, чтобы начать поиск заинтересованных покупателей, которым вы могли бы продать недвижимость.

Не покупай и продавай, просто покупай

Основатель и генеральный директор группы компаний Condo Store, лидера в области инвестиций в недвижимость в Северной Америке. Посетите кондоминиум здесь .

Гетти

Начните инвестировать, кем бы вы ни были, где бы вы ни находились и в каком бы возрасте вы ни были.

Сегодня, в 2021 году, времена кажутся другими, но в большинстве мест по всему миру сектор недвижимости не упустил шанс. В какой-то момент в ближайшем будущем полное и полное открытие экономики ударит по нашему обществу, а в какой-то момент после этого волна роста начнет нормализоваться.Мы видели это во время каждого экономического спада. Будут пики и спады, и, в конце концов, появится кривая роста, которая должна была бы иметь место.

По мере того, как мы перемещаемся в следующие 12–24 месяца и если мы предположим, что мало что изменится слишком резко (по крайней мере, не с той информацией, которая у нас есть сейчас), мы должны увидеть огромные уровни поддержки экономики и ее рынков со стороны политиков. Это позволит большинству рынков, включая общий ВВП, производство и недвижимость, продолжать расти на невероятных уровнях, согласно историческому прецеденту.

Ниже приведены мои советы и стратегия о том, как начать инвестировать в недвижимость. Короче говоря, начни инвестировать, покупай и держи. Тогда процветайте. Период.

Прежде чем мы поговорим о ключах к началу инвестирования в недвижимость, важно отметить одну вещь, которую важно отметить при инвестировании в целом: торговля — это не инвестирование. Также нет сберегательного счета.

Измени свое мышление

Хранение денег на текущем или сберегательном счете в банке или другом учреждении и неиспользование этих денег для правильного инвестирования, скорее всего, уже стоило вам сотен тысяч долларов, а возможно, и больше.

Нет причин полагать, что, например, канадцы могут рассчитывать на свой CPP для покрытия расходов при выходе на пенсию. Это иррациональное мышление, и оно должно измениться, чтобы вы ощутили свободу, к которой стремитесь на пенсии (и до нее). Есть достаточно свидетельств того, что мы как экономика стремимся к дальнейшей эрозии среднего класса, и в конечном итоге вам нужно защитить себя и создать богатство самостоятельно.

Это тот образ мышления, который удерживает большинство людей от накопления богатства, которого они хотят и которого они жаждут, с помощью недвижимости.Небольшое изменение в вашем мировоззрении может существенно изменить будущее вашей семьи.

Купить медленно и устойчиво

Надеюсь, это никого не удивит: долгосрочное инвестирование было менее рискованным для вашего финансового положения, исторически говоря — вероятно, даже менее рискованным, чем вы думаете. И иметь свои деньги на банковском счете, вероятно, было более рискованным (это безопасно, но мало что растет).

Вернемся к тому факту, что торговля — это не инвестирование. Как правило, люди, которые много торгуют, имеют тенденцию к худшим результатам по сравнению с людьми, которые торгуют не так часто.Волшебный соус большинства инвестиций — время. Покупать и держать; позвольте инвестициям расти, пока они вам не понадобятся.

Я разговаривал со многими клиентами, друзьями и теми, кто хотел получить совет по финансам и недвижимости в ходе этой пандемии, и, хотя ситуация у всех разная, разговор обычно очень похож. В периоды неопределенности и нестабильности продолжайте вести дела как обычно. Дайте деньгам или активу сидеть и переживать волну. Просто чтобы дать вам очень ощутимый пример того, как быть последовательным и устойчивым, а не бездельником: любой, кто продавал недвижимость во время пандемии, выказывал свою ценность.

Примеры моей стратегии

Когда я начинал, как и большинство людей, у меня не было кучи наличных денег, чтобы начать инвестировать, а с учетом того, что у меня впереди карьера, всегда есть неуверенность в будущих доходах, которая может заставить вас неэффективно ориентироваться в инвестиционных водах. Совет покупать, а не продавать еще более важен в начале.

Например, чтобы начать инвестировать в недвижимость, я купил свою первую инвестиционную недвижимость 25 лет назад за 150 000 долларов и инвестировал только сумму первоначального взноса (обычно около 20%) в размере 30 000 долларов.

Сегодня эти 30 000 долларов инвестиций, вероятно, будут стоить 800 000 долларов недвижимости. Это создание богатства и эффективное построение свободы. Хотя меня, безусловно, можно назвать предвзятым, как основателя и генерального директора компании по недвижимости, недвижимость продолжает оставаться одним из самых безопасных и надежных вложений, которые вы можете сделать, а также невероятно прибыльными.

Вкратце

Итак, в чем же кроется трепет и почему не все делают это, потому что на самом деле почти все не так? Большинство людей думают, что это будет хлопотно и слишком много усилий, но при правильных знаниях это может быть беспрепятственный и эффективный процесс.

Вам не обязательно иметь специальные навыки, обучение или даже кучу денег; это о мышлении и убеждениях. Когда я разговариваю с клиентами или коллегами в отрасли, которые инвестируют в недвижимость, я не вижу стресса, беспокойства или беспокойства по поводу арендаторов или выплат по ипотеке. Я вижу людей, у которых есть свобода, свобода путешествовать по миру, свобода делать выбор для своей семьи, где они хотят жить и как они хотят проводить свое время.

Как правило, первые несколько лет инвестирования будут самыми трудными.Вы работаете над своей толерантностью, создавая необходимые отношения и выясняя свои собственные предпочтения и то, что работает для вашего образа жизни. Через несколько лет, возможно, через пять или шесть лет после того, как вы выйдете на рынок, вы начнете видеть результаты (например, я видел в среднем 43% годовой доходности). Ваша способность делать больше будет расти в геометрической прогрессии, когда вы начнете входить в мир кредитного плеча.

Представленная здесь информация не является инвестиционным или финансовым советом.Вам следует проконсультироваться с лицензированным специалистом по поводу вашей конкретной ситуации.

Деловой совет Forbes — это самая быстрорастущая и сетевая организация для владельцев и руководителей бизнеса. Имею ли я право?

Четыре основных инвестиционных стратегии в коммерческую недвижимость

За последние несколько десятилетий коммерческая недвижимость стала институциональным классом активов. Тридцать лет назад недвижимость составляла менее 2% институционального портфеля, а большая часть коммерческой недвижимости принадлежала региональным семейным магазинам.Сегодня совсем другой мир. Недвижимость в настоящее время составляет почти 10% институциональных инвестиционных портфелей.

Несмотря на приток миллиардов долларов, основные стратегии приобретения недвижимости в основном остались прежними. Этот пост посвящен инвестициям в акционерный капитал или непосредственному приобретению активов коммерческой недвижимости, которые обычно можно разделить на следующие категории: основные, дополнительные, с добавленной стоимостью и оппортунистические.

Хотя эти стратегии сложно описать в нескольких абзацах, вот что вам следует знать о каждом из них:

1.Core

Основное инвестирование считается наиболее «безопасной» формой инвестирования в недвижимость. Сюда входит покупка и удержание стабильных активов, характеризующихся высоким качеством, низким уровнем вакансий и / или сильными рынками или относительным расположением. (Представьте себе офисные здания класса A в Нью-Йорке.)

Часто основные инвесторы предпочитают доходность повышению стоимости и рассматривают недвижимость как относительно безопасное место для вложения капитала. Этот инвестиционный подход можно рассматривать как альтернативу облигациям — с дополнительным преимуществом поддержки физическим активом — и предлагая потенциальную защиту от инфляции.Средняя целевая внутренняя норма доходности (IRR) обычно будет ниже 10%.

Хотя недавние высокие цены на активы CRE вызвали некоторую озабоченность в отношении основных инвестиций, 50% частных инвесторов в недвижимость планируют продолжить реализацию этой стратегии в 2016 году, согласно Preqin.

2. Core-plus

Как следует из названия, инвестиции в Core-plus аналогичны основным, но с небольшим дополнительным эффектом. Инвесторы, стремящиеся следовать стратегии «ядро плюс», ищут активы, которые по-прежнему являются фундаментально надежными и привлекательными, но дают возможность повысить ценность для увеличения прибыли.Конечно, эти инвестиции имеют более высокую степень риска (например, предстоящее истечение срока аренды) или возможности создания добавленной стоимости (например, небольшой ремонт).

Этот подход является наименее распространенным из четырех: только 25% частных инвесторов в недвижимость планируют реализовать эту инвестиционную стратегию в следующие 12 месяцев.

3. Добавленная стоимость

Стратегии создания добавленной стоимости находятся на более высоком уровне цепочки риска и доходности, приближаясь к среднему и высокому для обоих. Эти инвестиции обычно включают в себя недвижимость, которая сопряжена со значительным риском реализации, чтобы добавить необходимую стоимость для увеличения прибыли — например, капитальный ремонт, перепозиционирование или сдача в аренду до стабилизации.

Инвесторы с добавленной стоимостью обычно стремятся удерживать актив в течение 5-7 лет — времени, достаточного для реализации своей стратегии, — и понимают, что большая часть их прибыли будет получена от удорожания по сравнению с доходностью. Иначе говоря, они в порядке, ожидая большего чека при продаже. Вся стратегия основана на идее, что вы можете изначально добавить некоторую ценность, чтобы увидеть огромную прибыль (10-15% IRR) после продажи.

Лизинг часто считается важной частью стратегии создания добавленной стоимости.Эффективные брокерские команды смогут эффективно продвигать рынок, привлекать сильных арендаторов и заключать конкурентные сделки, чтобы повысить ценность на момент продажи.

Ожидается, что этот подход станет наиболее популярным в 2016 году, когда 55% частных инвесторов в недвижимость стремятся осуществить инвестиции с добавленной стоимостью. Инвесторы, вероятно, привлечены к этой стратегии, потому что это способ избежать чрезвычайно конкурентных цен на основные активы на входных рынках.

4.Оппортунистический

Инвестиционная стратегия с максимальным риском и прибылью — это оппортунистический подход. Инвесторы, реализующие эту стратегию, обычно ищут объекты недвижимости, требующие значительного объема работ — либо из-за необходимости ремонта, либо из-за высокой вакансии, либо из-за относительной силы рынка. В эту категорию часто включаются и новые разработки. Поскольку для восстановления актива требуется так много работы, он может принести максимальную прибыль, но также влечет за собой самый высокий уровень риска. Типичный актив удерживается в течение 3-7 лет с целью достижения 15% + IRR.

Сообщается, что 45% частных инвесторов в недвижимость планируют следовать этой стратегии в этом году.

Другие коммерческие инвестиционные стратегии

Хотя существуют и другие типы инвестиционных стратегий в сфере коммерческой недвижимости — например, проблемные / долговые, корпоративные / государственные и ценные бумаги / CMBS — вышеуказанные четыре являются наиболее распространенными для инвесторов, приобретающих активы коммерческой недвижимости. Многие инвесторы — особенно фонды прямых инвестиций и хедж-фонды — будут смешивать стратегии, чтобы помочь диверсифицировать свои портфели и достичь различных инвестиционных целей.

Билли Финк — бывший член команды VTS.

Креативные стратегии инвестирования в недвижимость | Think Realty

Готовые варианты предлагают больше способов инвестировать в недвижимость, чем когда-либо прежде

Когда я только начинал заниматься инвестициями в недвижимость, мне были доступны две стратегии. Я мог покупать и держать или исправлять и переворачивать.Вот и все. К счастью, в наши дни существует множество новых нестандартных стратегий инвестирования в недвижимость, которые попадают в новую категорию «креативного инвестирования».

Когда большинство людей думают об инвестировании в недвижимость, они думают, что у них есть два пути.

Вариант 1. Покупка и удержание

«Купи и держи» означает покупку арендуемой собственности и поиск арендатора для ее сдачи в аренду. Так я впервые начал работать, и скажу вам, что быть домовладельцем — это еще не все, за что его взяли.Это одна из причин, по которой я создал Cardone Capital — чтобы дать обычным людям возможность инвестировать в крупных масштабах без необходимости в больших деньгах и без хлопот, связанных с личным управлением собственностью.

Вариант 2. Исправить и перевернуть

Другой способ — исправить и перевернуть стратегию, которую вы, вероятно, видели в действии во многих реалити-шоу о недвижимости. Эта стратегия включает в себя покупку проблемной собственности, ее ремонт и продажу с целью получения прибыли. Долгое время так и было, но в последнее время все стало намного интереснее, и у людей появилось больше возможностей выйти на рынок недвижимости.

Что отличает креативную инвестиционную стратегию от традиционных методов, обычно можно найти в одном из трех основных аспектов процесса: поиск собственности, организация финансирования и фактическая покупка.

До сих пор покупателям приходилось обращаться к агенту по недвижимости, который мог найти потенциальную недвижимость, выполнив поиск MLS. Затем агент будет планировать показы, пока клиент, надеюсь, не найдет подходящую недвижимость. Однако в эпоху творческого инвестирования покупатели не ограничиваются услугами агента по недвижимости.Теперь они могут взаимодействовать с оптовиками или работать напрямую с продавцом. Есть даже множество приложений, которые позволяют покупателям обходить всех посередине.

Тогда, когда дело доходит до финансирования, можно подумать, что здесь не так много места для творчества, но времена изменились, как и эта часть процесса. Обычно финансирование включает в себя накопление денег для первоначального взноса и прохождение через банк для подачи заявки на ссуду. Затем есть документация, такая как налоговые декларации, квитанции о заработной плате, отчеты об активах и т. Д.Наконец, потенциальному покупателю пришлось скрестить пальцы в надежде, что его одобрят. С творческим подходом к финансированию недвижимости покупатели могут получить финансирование напрямую от продавца или обратиться к альтернативным каналам кредитования, таким как частный кредитор или транзакционное финансирование. В большинстве подобных случаев процесс документации отличается и, как правило, намного проще, чем в банке.

Наконец, мы подошли к покупке и закрытию. Именно здесь креативное инвестирование становится действительно интересным для потенциальных инвесторов, которые не могут или не хотят работать в рамках традиционных инвестиций в недвижимость.Перед творческим инвестированием человек или семья покупали недвижимость, а агент по недвижимости наблюдал за процессом, и именно так они получали свои комиссионные. Теперь креативные методы инвестирования позволяют группе обычных людей объединить свои финансы для совместной покупки недвижимости, которая в противном случае была бы недоступна для них по отдельности. Есть несколько вариантов этой стратегии, включая инвестирование в REIT (инвестиционный фонд недвижимости) или в такой фонд, как Cardone Capital, где мы делаем всю работу от размещения объекта до закрытия, поэтому все, что нужно сделать инвестору, — это сядьте поудобнее и дождитесь их ежемесячного чека.

Благодаря готовым опциям, таким как финансирование собственника, аренда домов с выкупом, взлом домов, оптовая торговля и REIT, есть больше способов инвестировать в недвижимость, чем когда-либо прежде. Благодаря технологиям больше не заинтересованные инвесторы вынуждены выбирать между двумя основными инвестиционными стратегиями. Вместо этого можно зарабатывать деньги, сидя за компьютером.

Еще одна креативная инвестиционная стратегия, которая стала популярной (и я должен знать), — это краудфандинг. Это предполагает использование установленной инвестиционной платформы в сфере недвижимости для инвестирования в текущие проекты, которыми управляет опытная команда по управлению недвижимостью.Мой фонд недвижимости позволяет людям вкладывать небольшие суммы денег в те же многоквартирные дома, в которые я инвестирую. До краудфандинга такие типы недвижимости были ограничены и были доступны только гигантским фирмам и финансовым учреждениям. Теперь инвесторы могут получать проценты от вложенной суммы, а всю работу делают эксперты. Кроме того, краудфандинг дает покупателям доступ к недвижимости за пределами их рынка, и это лишь одно из преимуществ этого типа творческой инвестиционной стратегии.Это легко сделать, вам не нужен большой доход, чтобы начать работу, у вас нет долгосрочных обязательств, и у вас есть покупательная способность, которая приходит с краудфандингом рекордной суммы денег, которая меры в сотнях миллионов.

По очевидным причинам я неравнодушен к одному конкретному типу творческой инвестиционной стратегии, потому что он так хорошо окупился для меня и моих инвесторов. Однако все новые нестандартные инвестиционные методы, которые появляются на рынке, имеют свои преимущества.Благодаря небольшому количеству капитала, должной осмотрительности и некоторой работе больше людей, чем когда-либо прежде, теперь могут успешно инвестировать в недвижимость. Это просто требует творческого мышления.

Грант Кардоне владеет и управляет семью частными компаниями и портфелем недвижимости стоимостью 1,8 млрд долларов в качестве основателя и генерального директора частной инвестиционной компании по недвижимости Cardone Capital. Кардоне также является основателем и лидером The 10X Movement и The 10X Growth Conference, которые в настоящее время являются крупнейшей конференцией для бизнеса и предпринимателей в мире.Кроме того, Кардоне основал Фонд Гранта Кардоне, некоммерческую организацию, занимающуюся наставничеством малообеспеченной и неблагополучной молодежи по характеру и финансовой грамотности.

6 стратегий инвестирования в недвижимость, которые необходимо знать в 2021 году — HomeUnion

Инвестиции в недвижимость — отличная альтернатива другим формам инвестиций.

Начнем с того, что недвижимость имеет низкую корреляцию с фондовым рынком, что означает, что она меньше страдает от волатильности.Вы также получаете множество налоговых льгот, которых просто нет у других видов инвестиций.

Наконец, если вы создадите портфель из географически разнесенных активов, вы сможете стать более устойчивым инвестором, способным выдерживать различные штормы. Давайте посмотрим на множество доступных вам инвестиционных стратегий.

1. Инвестируйте в арендуемую недвижимость

Пока у вас есть хорошие арендаторы, вы будете получать стабильный пассивный доход.

По этой причине проверка для обеспечения успешных жителей для вашей арендуемой собственности является важным навыком.Это неотъемлемая часть выполнения жестов, чтобы показать арендатору признательность и умение составить отличное объявление об аренде. Таким образом, вы можете начать с арендаторов, которые с большей вероятностью останутся рядом и смогут заставить их чувствовать себя достойными, чтобы они с большей вероятностью оставались в вашей собственности из года в год.

Чтобы недвижимость оставалась пассивным вложением средств, вы можете использовать компанию по управлению недвижимостью. За 6–12% собранной арендной платы компания по управлению недвижимостью возьмет на себя все — от проверки арендаторов и залога до обслуживания между арендаторами и даже выселения.

Также важно знать, какие удобства предложить арендаторам и как правильно оценивать арендную плату относительно рыночной. Слишком мало удобств и слишком высокая арендная плата, и у вас останутся вакансии.

2. Покупка и владение недвижимостью

Покупка и удержание также называется восстановлением. Чтобы эта стратегия работала, вам нужно провести ремонт, достаточный для сдачи в аренду вашей собственности, и не более того.

Основная идея заключается в том, что из-за инфляции недвижимость со временем всегда будет дорожать.И в результате вы получаете выгоду от стабильного потока доходов, а также от подорожания вашей собственности. Чрезмерная реабилитация только съедает вашу прибыль.

В дополнение к регулярному потоку дохода и повышению стоимости, чем больше у вас недвижимости, тем большую свободу действий вы получаете, если хотите получить кредитную линию с низким уровнем капитала. А когда придет время продавать, вы можете избежать уплаты налогов на прирост капитала, совершив обмен 1031, который влечет за собой использование прибыли от продажи вашей собственности для покупки одного или нескольких инвестиционных объектов равной или большей стоимости.

Покупка и владение могут применяться к любому классу активов, от частных домов до жилых комплексов. Ключ к поиску подходящей собственности — это исследование. Вам необходимо знать все тонкости вашего целевого рынка, что нравится арендаторам в этом районе и как со временем повысить стоимость вашей собственности.

Полезно знать, как получить справедливую прибыль в денежном выражении, которая является мерой того, сколько денег приносит вам каждый из ваших инвестиционных долларов, и как рассчитать ставку капитализации, которая является мерой того, как долго он возьмет за вас, чтобы окупить ваши вложения.Использование таких цифр поможет вам найти лучшую недвижимость для инвестирования.

3. Сдвинуть недвижимость

Разница между восстановлением при аренде и переброской заключается в том, что перебрасывание влечет за собой восстановление, а затем продажу, а не восстановление и удержание. Вы все еще хотите сделать столько ремонта, чтобы продать это место за максимальную сумму, и не более того, чтобы получить как можно большую прибыль.

На первый взгляд, переворот может показаться способом быстрого обогащения, потому что вы покупаете место по цене ниже рыночной, ремонтируете его и продаете как можно скорее.Но есть гораздо более простые способы заработать деньги, чем перебрасывать дома! Это потому, что все должно быть выполнено правильно, поскольку чем дольше вы владеете недвижимостью, тем выше риск потери денег.

В идеале, у вас есть целый процесс, в который может легко вписаться объект недвижимости. Это будет включать в себя все: от возможности закупить материалы по доступной цене до бригады, которая может предоставить высококачественную работу по разумной цене, и агента по недвижимости, который специализируется на переброске или у вас есть навыки, чтобы продать недвижимость самостоятельно.Если все сделано правильно, перелистывание займет всего несколько месяцев.

Продажа домов — не пассивное вложение.

Оптовая торговля

Оптовая торговля, как и перепродажа домов, также не является пассивной формой инвестиций. Хотя оптовая торговля — одна из инвестиционных стратегий, которые вы можете использовать без кредита или с плохой кредитной историей, это не одна из тех инвестиционных стратегий, на которые вы можете потратить немного времени. Оптовая торговля требует всех навыков, которые можно вообразить при инвестициях в недвижимость. Это потому, что вы составляете план, который ведет объект от покупки до продажи и направляет его от продавца к покупателю с намерением получить вознаграждение от лица, нашедшего товар.

Этапы оптовой продажи следующие.

1. Найдите недвижимость, договоритесь о цене и условиях, которые работают, и составьте договор купли-продажи.

1. Найдите того, кто купит вашу собственность, например, кто-то надеется перевернуть или купить и удержать.

1. Покупатель покупает недвижимость в соответствии с условиями заключенного вами соглашения.

1. Покупатель теперь является домовладельцем, продавец получает деньги, а вы получаете комиссию за поиск или уступку.

Как видите, оптовая торговля не для новичков! Но, если все сделано правильно, это может быть приятным и полезным процессом.

4. REIT

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) инвестируют или покрывают операционные расходы по объектам недвижимости. REIT инвестируют в различные объекты недвижимости, от центров обработки данных и квартир до офисных зданий и домов на одну семью.

Многие REIT торгуются на популярных фондовых биржах, как и акции, что делает их доступным и высоколиквидным способом инвестирования в недвижимость.REIT обязаны выплачивать инвесторам 90% своей прибыли в виде дивидендов, что означает, что они являются отличным источником надежного дохода.

5. Метод инвестирования BRRR: покупка, реабилитация, аренда, рефинансирование, повтор

Купить, реабилитация, аренда, рефинансирование, повторение (BRRR) — популярная долгосрочная инвестиционная стратегия. Первоначально стратегия включает в себя выполнение шагов, которые составляют аббревиатуру BRRR: покупка недвижимости по цене ниже рыночной, ее восстановление, поиск арендаторов, рефинансирование, а затем использование средств, сэкономленных от аренды, и потенциального рефинансирования с обналичиванием для повторения процесса.

В конце концов, однако, BRRR позволяет вам повторить процесс, используя эффект масштаба, что означает, что стоимость проекта более управляема, поскольку объем капитала, вложенного в проект, позволяет вам заключать более выгодные сделки по рабочей силе и материалам.

В результате, чем больше объем вашего инвестиционного портфеля, тем больше ресурсов вы должны вложить в него, что позволит вам приобрести более прибыльную недвижимость и получить большую прибыль. Используя BRRR, вы можете построить настоящую империю недвижимости!

6.Снежный ком по аренде и все планы по аренде за наличные

Снежный ком по аренде и все планы по аренде за наличные — это две стратегии, использующие один и тот же принцип: снежный ком всех ваших денег для достижения цели. Лавовый рост арендного долга влечет за собой использование дохода от всех ваших различных источников дохода для погашения ипотечных кредитов один за другим до тех пор, пока вы не освободитесь от долгов.

Все планы аренды за наличные аналогичным образом включают в себя снежный ком всех ваших доходов для покупки недвижимости без долгов. Это минимизирует ваш риск и поможет вам разбогатеть!

Итог по стратегиям инвестирования в недвижимость

При таком большом количестве инвестиционных стратегий есть одна, которая будет соответствовать вашим денежным запасам, времени и степени вовлеченности в ваши инвестиции.

И когда вы знаете, как правильно выбрать юридическое лицо для инвестиций в недвижимость, вы также получаете различные налоговые льготы.

Требуется самопознание, чтобы знать, какая стратегия лучше всего подходит вам, и готовность экспериментировать. К счастью, вы не ограничены одним подходом, поскольку навыки можно перевести. В этом прелесть инвестирования в недвижимость: каждый найдет что-то для себя!

Стратегии инвестирования в недвижимость, о которых вы, возможно, не слышали

Я уверен, что вы, ребята, уже знаете, что я люблю недвижимость.И вы также можете знать, что финансовую независимость часто ищут, следуя определенным стратегиям инвестирования в недвижимость.

Однако не каждый готов стать домовладельцем. Есть определенные черты характера, которые лучше подходят для этой задачи. Узнав больше об участии в сфере недвижимости, вы сможете решить, насколько всеобъемлющим может быть ваш интерес.

Даже если вы чувствуете, что обладаете подходящей личностью для работы, я предлагаю не перегружаться всеми задачами, которые она включает.Это не значит, что вам лично нужно все делать самому.

Изучая стратегии инвестирования в недвижимость, вы можете найти множество ресурсов. Как только вы решите заняться фактической покупкой недвижимости, вы можете нанять менеджера и позволить ему выполнять большую часть работы, а вы будете наблюдать за ними.

Меня постоянно спрашивают об одном: почему бы мне не купить кучу домов и не сдать их все. Это один из многих способов создания стратегии инвестирования в недвижимость и получения большого денежного потока.

Есть много способов измерить недвижимость и начать инвестировать в недвижимость, и есть быстрая формула, которая поможет вам решить, стоит ли собственность вашего времени.

Как только это будет подтверждено, вы можете сосредоточиться на множестве других вопросов и убедиться, что это собственность, которая окупается сама за себя и которая будет продолжать приносить прибыль.

Давайте посмотрим на наши советы!

Для этих инвестиционных стратегий в недвижимость деньги — король

Одной из многих стратегий инвестирования в недвижимость является план, полностью оплачиваемый наличными.

Вы можете направить своего внутреннего Дэйва Рэмси и решить, что вы никогда не влезете в долги за любых ваших стратегий инвестирования в недвижимость.

Этот метод помогает выявить сомневающихся среди ваших коллег, но лично мне он нравится. Этот план для тех из вас, у кого хороший доход и у вас есть свои утки подряд.

Давайте убедиться, что вы все делаете правильно:

• Выплачиваете ли вы студенческий долг?
• Вы вкладываете деньги в свой 401k?
• Что вы делаете со своими IRA?

После того, как вы позаботитесь обо всем этом, вы можете заняться одной из этих стратегий инвестирования в недвижимость и определенно достичь финансовой независимости.

Этот метод можно использовать в той части страны, где цены на недвижимость более разумные.

Позвольте мне подготовить вас к работе:

Вы сэкономили 100 000 долларов, купили недвижимость за 70 000 долларов и можете сдать ее в аренду за 1000 долларов.

Вам нужно заплатить:

• Налоги
• Страхование
• Техническое обслуживание

Поскольку у вас нет долгов по собственности, вы можете сохранить чистую операционную прибыль.

Отличный план!

Долговой снежок

Мы снова возвращаемся к Дэйву Рэмси.

Вы, наверное, слышали о Долговом снежке.

Вот как это работает: вы берете задолженность по кредитной карте и складываете все свои долги, чтобы вы могли погасить их, сосредотачиваясь на одном счете за раз. Все дело в импульсе.

Концепция такая же, как и у стратегии инвестирования в недвижимость.

Вы купите несколько объектов недвижимости и начнете движение. Это движение увеличивает вашу динамику, что приводит к азарту от геймификации. Когда вы почувствуете вкус успеха, это побудит вас к еще большей мотивации.

Допустим, вы купили пять объектов недвижимости.

Это стратегия, позволяющая платить больше за один из этих пяти объектов недвижимости за раз. Остальные четыре вы сосредотачиваетесь на минимальной оплате. Это метод снежного кома, когда один окупается быстрее, чем остальные.

Но тут начинается волшебство. В конце концов вы выплатите одну из закладных, затем другую. Потенциально вы могли бы выплатить их все до прогнозируемых 15 лет.

Это еще одна беспроигрышная инвестиционная стратегия!

Купи три, продай два

Следующие две стратегии инвестирования в недвижимость более агрессивны и используют краткосрочную аренду.

Что такое метод «купить три, продать два»?

Это стратегия проверки вашей терпимости к риску на безопасном, но высоком уровне. Однако это не будет безрассудным.

Принцип работы заключается в том, что вы покупаете больше объектов для сдачи в аренду, чем вам нужно, вы держите их, а затем, в конце концов, можете продать два объекта недвижимости, а затем использовать заработанные деньги для оплаты третьего!

Это одна из моих любимых стратегий инвестирования в недвижимость, и я расскажу вам историю о своем опыте использования этой стратегии.Но сначала вам следует знать несколько вещей.

1. Инвестирование в недвижимость предполагает удачу.
2. Банки любят ипотечные кредиты.

Почему банки любят ипотечные кредиты от врачей?

Они знают, что врачи — хорошие заемщики, высокооплачиваемые и надежные.

Вот как это работает: они используют PMI, оплачиваемый кредитором, а у вас нет PMI как заемщика. Вы можете положить нулевой процент на сумму до 750 тысяч долларов (основное место жительства).

Вы заплатите четверть пункта или 0,25% больше за возможность ничего не откладывать.

Мы с женой Тейлор купили наш первый дом и основную резиденцию в Карловых Варах. Это было меньше 500 000 долларов. За 14 месяцев он вырос примерно в 200 000 долларов. Я сказал Тейлору, что нам нужно продать наш дом.

Мы повысили зарплату на 10%, чтобы жить более комфортно (на немного больше, на ). Затем мы купили три объекта в Лас-Вегасе (он все еще принадлежит нам).

Однако, когда мы продали два других объекта недвижимости вместо выплаты третьего, мы выплатили задолженность Тейлора по студенческой ссуде.Это сверхагрессивная стратегия. Я бы никому не рекомендовал его, если у вас нет невероятной толерантности к риску.

Что мне так понравилось в этой стратегии?

Вы всегда можете забрать часть своих фишек со стола. Это время, когда вы составляете портфолио, и у вас еще есть время впереди.

План обмена

Это игра в налоговые стратегии.

Это также одна из самых агрессивных стратегий инвестирования в недвижимость.

Профиль того, кто занимается этим типом инвестирования, — это обычно тот, кто является инвестором на полную ставку или агентом по недвижимости — или он просто агрессивный и энергичный! Они любят риск и чувствуют себя комфортно, идя ва-банк.

Они ищут чего-то большего и лучшего.

Они покупают дешево и продают дорого, и обычно это делается с арендуемой недвижимостью.

Как может выглядеть такая собственность?

Это многоквартирное здание или коммерческое здание.Обычно это недооцененная собственность. Это свойство требует косметического ремонта, и это займет некоторое время.

Однако это сложный бизнес с налогами, настолько сложный, что вам придется нанять посредника, который проведет вас через процесс совершения 1031 безналогового обмена.

Пройдя через процесс, вы можете купить другую недвижимость и обменять ее. Я говорю о свойствах, которые выгодны для инвестирования в недвижимость, используя обмен с отложенным налогом.

Это часть налогового кодекса, которая позволяет людям продавать одну собственность, и тогда им не нужно будет платить налог с продажи. Это если вы следуете правилам и заменяете свойство новым.

Вы используете прибыль от последней собственности в качестве первоначального взноса на следующую собственность. Каждая сделка приносит новый уровень прибыли.

Это еще одна стратегия инвестирования в недвижимость, которая увеличит ваше благосостояние. Если вы можете инвестировать без уплаты налогов, вы сэкономите много денег.

Хотя я считаю себя агрессивным инвестором, я, как правило, кое-что продаю, выплачиваю один, затем продаю еще, а затем выплачиваю другую форму долга. Мне нравится брать что-то со стола и фиксировать полученные результаты.

Как я уже сказал, я сторонник того, чтобы покупать три и продавать два (оставить один).

Почему?

У вас все еще есть один.

Мне нравится, что вы рискнули и погасили долг.

Это метод агрессивного роста вашей чистой стоимости!

Правило 1%

Как работает правило?

Считайте это проверкой кишечника.

Первое, что нужно сделать, это начать задавать правильные вопросы, тогда правило будет иметь смысл для большинства мест.

Рассмотрите недвижимость, которую хотите купить, и спросите:

1. Какова запрашиваемая цена?
2. Какую ежемесячную арендную плату вы сможете взимать?

Ответ: 1% от цены, которую вы заплатите за недвижимость.

Конечно, нужно учитывать и другие факторы, но это первый способ оценить, выгодна ли недвижимость.

Но всегда будет рынок, который будет исключением из этого краткого руководства.

На самом деле, есть некоторые места, где вы не сможете найти свойство правила 1%.

Как насчет тех рынков?

Гибридные инвестиции

Что делать, если вы использовали свое основное место жительства в качестве одной из стратегий инвестирования в недвижимость?

Предположим, вы покупаете недвижимость, которую нужно немного отремонтировать, и некоторые работы продвигаются, чтобы обуздать апелляцию.

Если вы посмотрите на налоговый кодекс, то обнаружите, что, прожив в собственности два из последних пяти лет, вы будете освобождены от уплаты налога на прирост капитала.

• Физические лица 250 000 долл. США
• Пара / совместно 500000 $

Это сработает, если вы желаете остаться и ремонтировать дом, но не позволяете ему стать домом вашей мечты.

Вы можете проделать это несколько раз подряд с разными свойствами — и получить неплохую прибыль!

Ужасное слово «B»

Как ипотека влияет на ваш бюджет?

Все мы знаем, что на оплату ипотеки уходит огромная часть нашего бюджета.

Я уже упоминал об этом в других блогах по бюджетированию, что ваш

Что, если бы вы могли разумно обойти этот отток ваших денег? Это может выглядеть как инвестирование в краткосрочную аренду и на некоторое время попробовать себя в роли домовладельца.

Тебе надо где-то жить.

Суть в том, чтобы ваша ипотека, основной процент, страховка и налоги не превышали 25% от получаемой вами зарплаты.

И в сегодняшнем блоге есть варианты, которые помогут избежать траты тонны денег на ипотеку с помощью этих стратегий инвестирования в недвижимость.

Мое правило

Лично я люблю признательность и не стал бы вкладывать деньги в Сан-Диего.

Рынки в разных частях страны настолько уникальны. Моя семья из Лас-Вегаса, я уже писал раньше о том, как мы все инвестируем в недвижимость в этом районе. Это отличный рынок, мы получаем некоторый денежный поток и высокую оценку.

Другой пример: на Среднем Западе вы обычно получаете большой денежный поток, но не такую ​​высокую оценку.

Допустим, вы планируете инвестировать в недвижимость, вместо того, чтобы наугад выбирать район для покупки недвижимости, не торопитесь и тщательно выбирайте район.

По-настоящему познакомьтесь с районом, в котором вы планируете покупать, узнайте все, что можно, о рынках.

• Что плохого?
• Что хорошего?
• Вы чувствуете себя в безопасности ночью?

Одно важное соображение для меня: будет ли моя жена, Тейлор, безопасно совершать пробежку ночью? Если она небезопасна, я не хочу покупать в этом районе.

Следующий шаг — начать копаться в числах!

Опыт отличный учитель.

Со временем, после того, как вы промокнете, поделитесь опытом и обучитесь, вы начнете понимать плюсы… и минусы.

Я разговаривал с людьми, которые хотят сразу же купить несколько объектов недвижимости, но у них нет опыта работы с деталями одного объекта.

У них нет ни опыта, ни представления о том, каково это в повседневной жизни.

Слушайте подкасты. Читайте книги и блоги. Поговорите с людьми, у которых есть опыт, и найдите наставника.

Узнайте, как оценивать сделки, а затем купите одну недвижимость.

Окуните палец ноги в воду и посмотрите, как он идет.

Возможно, вы обнаружите, что стратегии инвестирования в недвижимость — это ваш двигатель к финансовой независимости!

Какие стратегии инвестирования в недвижимость вы хотите попробовать?

Сообщите нам в сообществе Physician Finance FB, где другие врачи, такие как вы, собираются получить ответы на свои вопросы о деньгах.

Краудфандинг и инвестирование в недвижимость

Понимание основных, дополнительных и возможных инвестиций в коммерческую недвижимость

На RealtyMogul.com мы предлагаем нашим инвесторам возможность участвовать в широком спектре различных видов инвестиций в коммерческую недвижимость. Просматривая различные предложения, потенциальные инвесторы часто замечают, что каждый проект имеет уникальную историю и ожидаемую прибыль, соизмеримую с уровнем риска.Понимание различий между характеристиками сделки поможет инвестору выбрать проект, который соответствует его срокам инвестирования, склонности к риску и ожидаемой прибыли.

Многие инвесторы ищут возможности в коммерческой недвижимости в качестве альтернативы вложениям в акции и облигации, предлагая диверсификацию, а также другой профиль риска и доходности. Сравнивая различные типы инвестиционных возможностей в коммерческой недвижимости, большинство инвесторов знакомы с различными типами характеристик сделок — тип собственности, профиль арендатора и местоположение часто находятся в верхней части списка.

Инвесторы могут выбирать из множества различных типов коммерческой недвижимости, таких как многоквартирные жилые кварталы, торговые центры, офисные здания в пригороде или центральном деловом районе (в центре города), гибкие промышленные парки, отели и даже более нишевые типы недвижимости, такие как общежития для студентов и пожилых людей, складские помещения и парки передвижных домов. Каждый тип собственности имеет уникальный набор характеристик, которые определяют способ управления имуществом, уровень риска с учетом рыночных условий, относительную ликвидность и ожидаемый уровень доходности.Например, при прочих равных условиях, жилые кварталы обычно считаются менее изменчивыми и подверженными меняющимся рыночным условиям, чем объекты гостиничного бизнеса, которые по своей природе являются более сезонными и роскошными предложениями, которые более тесно связаны с экономическими условиями на рынке.

Еще одна характеристика сделки, которая часто является предметом внимания инвесторов в недвижимость, — это тип рынка, на котором находится актив. Первичные рынки обычно несут меньший риск, чем вторичные и третичные рынки, которые часто более восприимчивы к рыночным циклам и колебаниям спроса.Представьте разницу в спросе на квартиру или офисную недвижимость в центре Манхэттена или Сан-Франциско по сравнению с меньшими, менее густонаселенными рынками в более отдаленных районах. Основные, очень желательные рынки часто будут испытывать меньшие колебания арендной платы и доли вакантных площадей в условиях спада экономики из-за высокого уровня факторов спроса и высокой плотности населения в этом районе.

При анализе возможностей коммерческой недвижимости инвесторы также должны учитывать предлагаемый бизнес-план, который планирует реализовать оператор, который может быть таким простым, как покупка и удержание актива, или сложным, как разработка нового здания с нуля.Бизнес-план должен быть изложен до покупки актива и определяет план атак от приобретения через отчуждение, включая изменения собственности, возможные понесенные расходы, прогнозируемое увеличение арендной платы и предполагаемый график или период удержания. Бизнес-план проекта будет иметь серьезные последствия для уровня риска для инвесторов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость можно разделить на различные сегменты, которые в целом классифицируют их в зависимости от различных характеристик сделки.Эти сегменты часто определяются как инвестиционные стратегии Core (и Core Plus), Value Add и Opportunistic . Каждая из этих инвестиционных философий находится в разных точках спектра риска и доходности, при этом основные инвестиции считаются наименее рискованными с самой низкой ожидаемой доходностью, а оппортунистические инвестиции предлагают самый высокий уровень риска наряду с самой высокой ожидаемой доходностью для инвесторов.

Ядро

Основные инвестиции считаются наименее рискованными, поскольку они часто нацелены на стабилизированные, полностью сданные в аренду и безопасные инвестиции на основных основных рынках.Сюда входят объекты недвижимости, сданные в долгосрочную аренду арендаторам с высокой кредитоспособностью, и здания класса А в очень привлекательных местах. Эти здания часто содержатся в хорошем состоянии и практически не требуют улучшений со стороны нового владельца. Следовательно, такие инвестиции в недвижимость обычно не вызывают значительного повышения стоимости, а обеспечивают стабильный, предсказуемый денежный поток с относительно низким риском. Этот тип инвестиций подходит инвесторам, которые стремятся к сохранению капитала и длительным срокам владения, и часто требует приобретения с низким уровнем левериджа.Хотя эти типы инвестиций могут показаться менее привлекательными по сравнению с возможностями коммерческой недвижимости с более высокой доходностью, многие инвесторы рассматривают их как привлекательные инвестиции из-за уровня риска, который они представляют, по сравнению с другими инвестиционными возможностями на рынке, такими как корпоративные облигации и публичные акции. . Хотя основные инвестиции в коммерческую недвижимость обычно не так ликвидны, как ценные бумаги, предлагаемые на бирже, они, как правило, являются наиболее ликвидными активами по сравнению с проектами с добавленной стоимостью и оппортунистическими проектами, поскольку они представляют собой стабилизированные, привлекательные, рыночные активы.

Добавленная стоимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость с добавленной стоимостью обычно нацелены на объекты, у которых есть собственный денежный поток, но стремятся со временем увеличить этот денежный поток путем улучшения или изменения положения объекта недвижимости. Это может включать в себя физические улучшения актива, которые позволят ему управлять более высокой арендной платой, увеличение усилий по сдаче в аренду вакантных площадей в собственности качественным арендаторам или улучшение управления недвижимостью и, таким образом, повышение удовлетворенности клиентов или снижение операционных расходов, где это возможно.После того, как оператор успешно увеличил чистую операционную прибыль в собственности, он обычно стремится продать актив, чтобы получить в результате повышение его стоимости. Эти операторы часто используют средний и высокий уровень левериджа для финансирования своих проектов и увеличения прибыли для себя и своих инвесторов. Успешные проекты с добавленной стоимостью обычно приносят инвесторам более высокую финансовую отдачу, чем основные инвестиции из-за повышения стоимости, однако эти проекты несут больший риск из-за того, что на момент приобретения недвижимость не работает в полную силу — часто раз потому, что он не полностью сдан в аренду, сдается по ставке ниже рыночной, не обслуживается должным образом или плохо управляется.Если оператор не выполнит предложенный бизнес-план, он может не выполнить свои прогнозы и может быть вынужден продать недвижимость по более низкой цене, чем ожидалось. Однако для многих инвесторов проекты с добавленной стоимостью обеспечивают идеальный баланс риска и прибыли, предлагая денежный поток на месте во время приобретения со значительным потенциалом роста в виде увеличения стоимости.

Оппортунистический

Оппортунистические инвестиции в недвижимость следуют подходу, основанному на добавленной стоимости, но делают шаг вперед в спектре рисков.Оппортунистические свойства, как правило, нуждаются в значительной реабилитации, чтобы реализовать свой потенциал. Часто эти активы будут полностью пустыми на момент приобретения, или оператор будет стремиться осваивать землю с нуля. Эти типы проектов предлагают самый высокий уровень окупаемости, если бизнес-план успешен, но также несут наибольший риск, поскольку объекты недвижимости практически не имеют наличных денежных потоков на момент приобретения и имеют самые сложные бизнес-планы. Спонсоры этих проектов обычно используют высокий леверидж и часто имеют менее благоприятные условия долга и более высокие процентные ставки, чем более стабильные объекты недвижимости.Если конъюнктурные бизнес-планы успешны, они обычно приносят инвесторам более высокую прибыль, чем основные стратегии или стратегии создания добавленной стоимости за счет существенного повышения стоимости.

Инвесторы в коммерческую недвижимость должны учитывать эти различные типы стратегий и выбирать такие инвестиции, которые соответствуют их предпочтениям по срокам инвестирования, относительному уровню риска и ожидаемой доходности. На RealtyMogul.com мы предлагаем ряд продуктов, чтобы удовлетворить потребности нашей разнообразной группы инвесторов.Узнайте больше о наших различных типах инвестиционных возможностей на нашей странице часто задаваемых вопросов или связавшись с нашей командой по связям с инвесторами.