Рентабельность строительного бизнеса – Как открыть строительный бизнес с нуля: бизнес-план с расчетами

Рентабельность строительного бизнеса снижается. Выживут сильнейшие. Нижний Новгород

С «Деловым кварталом» поделился информацией Михаил Иванов. Он рассказал с экспертной точки зрения о трендах и прогнозах на рынке жилищного строительства.

СПРАВКА

 

Михаил Иванов — генеральный директор компании «ННДК», кандидат экономических наук, руководитель рабочей группы архитектуры и градостроительства Общественной палаты Нижнего Новгорода. 2007-2010 – специалист по операциям с недвижимостью ГК «Выбор». 2010-2014 – сотрудник департамента строительства администрации Нижнего Новгорода (с 2012 – начальник отдела строительства объектов социальной инфраструктуры).

 

Михаил, на каком профессиональном мероприятии вы встречаете коллег по цеху?

— Недавно я вернулся с Всероссийского жилищного конгресса, на который съезжаются со всей страны более 3000 участников. Проходит масса мероприятий: семинары, мастер-классы для риэлторов и девелоперов, конкурс видеорекламы недвижимости и многое другое.

 

О чем чаще всего говорят в кулуарах?

— Сфера жилищного строительства многим уже не кажется столь привлекательной. Желание и возможности работать на этом рынке неуклонно снижаются, и нас ждет сокращение числа девелоперов.

Рынок жилья уже никогда не будет прежним. Раньше, начиная строительство, застройщик был уверен, что все квартиры раскупят. Сейчас продукт сам себя не продает: ведущие компании на рынке строительства содержат огромный штат маркетологов, которые занимаются не только продвижением жилья, но и изучают текущий и прогнозируют будущий спрос на недвижимость, чтобы ответить на единственный вопрос: что именно нужно построить, чтобы покупатель сделал свой выбор в вашу пользу?

 

Ситуация у застройщиков примерно одинаковая по России?

— Пожалуй, нет. В Нижнем Новгороде она одна из самых сложных — это связано с высокой конкуренцией, сложными градостроительными нормами (например, низкий нормативный коэффициент плотностью застройки), стоимостью строительных материалов, итоговыми сроками согласований, стоимостью подключения к инженерным сетям и, зачастую, высокой стоимостью расселения. В итоге получается низкая маржинальность проектов. Выгодно отличаются на общем фоне Москва и Питер —  там маржинальность строительства настолько высока, что застройщик может позволить себе создавать инфраструктуру за свой счет. Поговаривают, что вскоре к этому обяжут всех застройщиков. Но игроки на региональном рынке не выдержат таких перемен.

 

 

Президент РФ поставил задачу нарастить темпы строительства жилья к 2024 году. Справится ли индустрия с этой задачей?

— Чтобы дать жилье 5 млн семей, нужно ежегодно вводить по 120 млн кв. м жилья. Строительные компании, теоретически, могут достичь этой цели, но финансовые институты ее не потянут. Сейчас у банков, которые могут работать с эскроу-счетами, не хватает средств, чтобы возместить даже текущий уровень ввода жилья — около 80 млн кв. м. Кроме того, мало построить жилье, нужно его еще кому-то продать.

Предпосылок для роста потребительского спроса и роста доходов, конечно, крайне мало. Но к покупке недвижимости людей будет подталкивать снижение ставки по ипотеке. Что касается стоимости жилья, то по мнению подавляющего большинства российский экспертов, она вырастет. До конца года рост цен будет в пределах инфляции, а потом цены будут расти, по разным прогнозам, на 5-30 %, потому что растет себестоимость продукции и труда, а количество предложения на рынке первичного жилья сократится. К тому же у всех застройщиков появится обязательная дополнительная статья затрат — плата за использование кредитных средств.

 

 

 

Как застройщики делают жилье более привлекательным?

— Сейчас важна концепция жилья, даже в эконом-сегменте. Наша компания ННДК в данное время строит ЖК «Циолковский» в Сормово, в границах улиц Лобачевского, Коммуны, Циолковского. Это не просто типовые дома. Мы исходили из реальных нужд населения. Сделали индивидуальный дизайн входных групп, малых архитектурных форм. Предлагаем квартиры с качественным ремонтом, причем можно выбрать стиль из 3 вариантов: классики, хай-тека и скандинавского минимализма.

 

 

И последний вопрос. Как потребителю получить уверенность в том, что дом, где он купил квартиру на этапе строительства, будет достроен?

— Многие застройщики работают котловым методом — строят первый дом, открывают продажи и направляют полученные средства на строительство второго и последующих. Тут нет никакой гарантии, что денег хватит и стройка не станет долгостроем. Мы же в нашей компании используем проектное финансирование на абсолютно каждый объект, которое служит надежной гарантией его достройки. Сейчас по данной схеме возводится 1-й и 2-й дома в ЖК. В следующем году мы выйдем с продажами уже 3-го дома.

 

 

 

 

 

 

 

nn.dk.ru

Открываем строительную компанию — готовые идеи для открытия ремонтно-строительной фирмы: рентабельный бизнес план компании

Представление о том, что строительная компания – это обязательно большая организация с сотнями сотрудников, досталось нам в наследство от советского прошлого. На самом деле эффективность и успешность этого бизнеса зависит, прежде всего, от профессионализма коллектива и умения правильно привлекать клиентов.
А штат фирмы может быть совсем небольшим. Приводим готовый бизнес-план ремонтно-строительной компании.

Концепция эффективного строительного бизнеса

Эксперты строительного рынка справедливо считают, что для того, чтобы достойно на нем конкурировать, нужно предложить потенциальным клиентам весь спектр строительных услуг: от проектирования и дизайна до строительства и ремонта, включая отделку в квартирах и офисах. При этом рекомендуется начинать свое дело в том регионе, специфика которого основателю фирмы хорошо известна.

Организационные вопросы

Первое, что предстоит сделать для открытия строительного бизнеса – зарегистрироваться в налоговых органах, предварительно выбрав организационно-правовую форму предприятия. Если ставка будет сделана на сотрудничество с крупными заказчиками, рекомендуется регистрировать ООО, для работы с физическими лицами достаточно будет и ИП.

Второй шаг к открытию своего дела, без которого никак не обойтись,– вступить в СРО (саморегулирующуюся организацию строителей). Без этого в России разрешено заниматься только несложным ремонтом квартир и отделочными работами. Регистрация в СРО занимает примерно месяц. Есть фирмы, которые оформят все документы за вас.

Выбираем офис

Квартира для этого не подойдет. Важно понимать, что офис для строительной компании, прежде всего, место встречи с потенциальными клиентами. Отсюда и требования к нему:

• Безупречный дизайн;
• Удобное расположение;
• Вежливый персонал;
• Техническая возможность показать будущие и уже реализованные проекты.

Нанимаем сотрудников

Важно определиться, будете ли вы сами реализовывать свои проекты или делегируете часть работ другим специализированным строительным организациям. От этого зависит необходимый штат сотрудников. Строительной компании обязательно нужны:

• Архитектор и проектант;
• Прораб;
• Дизайнер квартир;
• Программист;
• Юрист, экономист, бухгалтер.

Со всеми, за исключением специалистов из последнего пункта, придется заключить постоянные трудовые соглашения. Юридическое и финансовое сопровождение бизнеса разумно поручить консалтинговой компании.

Каждый из сотрудников, включенных в штат, полностью отвечает за свое направление. В отсутствие заказов разрабатывает типовые решения для свободной продажи. Со многими специалистами можно работать удаленно. Это существенно экономит бюджет. В офисе необходимо только присутствие руководителя, который проводит первоначальные переговоры с заказчиками, и секретаря, координирующего деятельность компании.

Заработная плата постоянных сотрудников компании в среднем в этой отрасли составляет 40–50 тыс. р. в месяц. Для работников, которые привлекаются для реализации конкретных проектов, вознаграждение выплачивается в соответствии с заключенным договором подряда. Такой подход к оплате труда помогает контролировать соответствие выплачиваемых средств выполненной работе.

Поиск заказов и передоверие их выполнения сторонним фирмам не принесет больших денег. Такой подход оправдан только на начальной стадии ведения строительного бизнеса. В дальнейшем обязательно иметь свои бригады для выполнения всех работ:

• Геодезических;
• Общестроительных;
• Отделочных;
• Ремонтных.

Минимальный штат строительной бригады – 4 человека (маляр, штукатур, сантехник, электрик).

Ищем партнеров

Такими фирмами, сотрудничество с которыми поможет получить заказчиков бесплатно, являются: агентства по продаже квартир; магазины и базы стройматериалов; местные администрации.

Поиск заказов после открытия

Заказчиками могут быть как частные лица и компании, так и органы муниципалитета. Рекламу советуем сосредоточить на нескольких направлениях:

• Объявление в местных печатных изданиях;
• Контекстная реклама в интернете;
• Участие в тендерах на госзаказы;
• Распространение рекламных буклетов и купонов в строительных магазинах и агентствах недвижимости;
• Участие в выставках и конференциях.

Какие предстоят финансовые вложения в идею

Если в планах стоит открытие эффективной строительной компании, выполняющей весь спектр проектных и строительных работ, а не маленькая фирмочка, занимающаяся косметическими ремонтами квартир, то финансовые вложения предстоят существенные. Строительный бизнес – это, как правило, «долгие» деньги. И на это изначально стоит настраиваться.

Приблизительные вложения для открытия дела:

• Строительный инструмент – 1 000 000 р.;
• Спецтехника – 10 000 000 р.;
• Аренда готового офиса – 30 000 р. в месяц;
• Реклама – 120 000 р.

Специалисты утверждают, что при правильном ведении бизнеса все вложения при открытии окупятся уже в течение первого года.

Расценки на работы, предполагаемая выручка

Приведем для ориентира средние показатели выручки на разные виды работ с одного клиента:

1. Разработка архитектурно-строительного проекта и индивидуального дизайнерского решения квартир и домов – 60 000 р.
2. Изменение готовых проектов под конкретные требования заказчика – 25 000 р.
3. Строительство загородного дома – 2 000 000 р. Капитальный ремонт квартир – 400 000 р.
4. Ремонт коммерческого объекта – 800 000 р.

В первое время будут преобладать заказы на ремонт и отделку. С учетом этого, выручка в первый год составит около 20 млн р.

Рентабельность бизнеса

Если рассматривать рентабельность как отношение прибыли к затратам на производство продукции, то можно говорить о ее высоком показателе в строительном бизнесе. Эксперты строительного рынка утверждают, что при правильном менеджменте она достигает 50–70%. Первоначальные вложения в рекламу, технику, аренду офиса окупаются уже в течение шести–восьми месяцев. А время от идеи до выхода на устойчивую прибыль занимает 1–3 года.

Краткий итог

Строительный бизнес относится к числу высокорентабельных. Идея его не нова. Но прежде чем его открыть, хорошо обдумать его общую концепцию, найти свою нишу на рынке, нанять профессиональных сотрудников и найти хороших партнеров со смежным видом бизнеса. Первоначальные инвестиции – 11 150 000 р. Период окупаемости – 6–8 месяцев. Среднемесячная прибыль – 740 000 р.

businessxxl.ru

Строительный бизнес: основные особенности, статистика

В современном мире инвестирование в недвижимость можно назвать наиболее рациональным и экономически выгодным вариантом. В связи с этим строительный бизнес является динамично развивающимся сегментом рынка услуг, приносящим существенную прибыль. С появлением на рынке, не многие компании готовы предложить комплексное выполнение работ. Как правило, строители-новички специализируются на каком-либо определенном предложении (реконструкции зданий, ремонтные работы, возведение домов, строительство бань и т. д.). Обычно клиенты предпочитают услуги именно тех компаний, которые способны предоставить полный перечень услуг. Поэтому, если у вас малый бизнес и вы не можете удовлетворить все требования заказчика, воспользуйтесь услугами посредников, в конечном итоге это увеличит вашу прибыль.

При грамотном подходе к организационным вопросам, открытие строительной фирмы не покажется столь сложным. Условно можно выделить четыре основополагающих шага:

1. Регистрация предприятия;
2. Оформление разрешительной документации;
3. Составление бизнес-плана;
4. Маркетинговая деятельность.

Особенности строительного бизнеса

Начать строительный бизнес без вложений не получится. Даже если вы являетесь мастером своего дела и знаете все тонкости работы. Вам понадобятся средства на покупку необходимых инструментов, а так как работа в одиночку будет малоэффективной, придется потратиться на оборудование для всей строительной бригады. Для начала следует определиться с приоритетным направлением вашей будущей деятельности. Это может быть капитальное строительство, ремонтные работы любой сложности либо геодезические работы.

Организация собственного бизнеса предполагает выбор правового статуса предпринимательства. Вы можете зарегистрировать индивидуальное предприятие либо ООО. В первом случае, основным преимуществом регистрации является отсутствие определенных требований к финансовой отчетности, но при этом вы будете выполнять малые объемы работ, так как крупные заказы вам вряд ли доверят, и отвечать по финансовым обязательствам все своим имуществом.

Регистрация ООО считается более доходным вариантом, требующим значительных вложений. К преимуществам можно отнести приоритетность в получении крупных заказов и минимальный финансовый риск.

Финансовые вложения

Важной особенностью строительного бизнеса является временная консервация всех первоначальных вложений. Другими словами, все оборотные средства в определенный период будут находиться на стадии незаверенного строительства. Учитывая данную специфику необходимо создавать резервные фонды, для того чтоб вовремя выплачивать работникам заработную плату.

Что касается стартового капитала, тут можно выбрать один из двух вариантов: привлечь инвесторов либо вложить собственные средства. Для того чтобы заинтересовать инвесторов, нужно предоставить им грамотный бизнес-план, гарантирующий прибыльность.

Список первоначальных вложений:

• Приобретение спецтехники – 265 000 долларов;
• Приобретение инструментов и оборудования – 25 000 долларов;
• Транспортные расходы, реклама и налоги – 7 000 долларов;
• Аренда офиса и складских помещений – 8 000 долларов.

Итого общая сумма первоначальных вложений составит – 305 000 долларов.

Статистика

По рентабельности строительный бизнес занимает 3-е место среди всех остальных видов деятельности. Но, даже при таких показателях, он все же является рискованным. Средний срок окупаемости строительного бизнеса зависит от конкретных факторов и может отклоняться от нормы. Определяющим фактором в данном вопросе является наличие устойчивого спроса и конкурентная среда. Срок окупаемости не является главным критерием успешности данного бизнеса. Обычно инвесторам не так важна окупаемость, как финансовый результат и условия осуществления выхода из проекта.

Смотрите также подробные бизнес-планы с расчетами в следующих отраслях:

issledovaniya.biznes-kredit.info

Л.Казинец: «Миф о рентабельности строительного бизнеса

На фоне растущих цен на недвижимость в столице появляются заявления о том, что строители состоят в сговоре и искусственно повышают стоимость квадратного метра. Все жалуются на недостаток жилых помещений и качественной коммерческой недвижимости. Причем в первом случае нередко намекают на «отложенное предложение» — мифические квартиры, которые застройщики придерживают «под прилавком». Об особенностях российского и, в частности, московского рынка, качественной жилой и коммерческой недвижимости, а также отношениях между игроками рынка рассказывает Леонид Казинец.

На фоне растущих цен на недвижимость в столице появляются заявления о том, что строители состоят в сговоре и искусственно повышают стоимость квадратного метра. Все жалуются на недостаток жилых помещений и качественной коммерческой недвижимости. Причем в первом случае нередко намекают на «отложенное предложение» — мифические квартиры, которые застройщики придерживают «под прилавком». Об особенностях российского и, в частности, московского рынка, качественной жилой и коммерческой недвижимости, а также отношениях между игроками рынка в интервью редактору «РБК-Недвижимости» Наталье Копейченко рассказывает президент корпорации «БАРКЛИ» Леонид Казинец.

— Леонид Александрович, строительный бизнес, особенно в России, неизменно связан с финансовыми и прочими рисками. И все же — есть и привлекательные моменты? Каковы они, с Вашей точки зрения?

— Единственный привлекательный момент в российском бизнесе – это возможность жить в своей родной стране и при этом зарабатывать деньги. Больше никаких плюсов от бизнеса в России я не вижу. Скажу больше: миф о том, что рентабельность строительного бизнеса в нашей стране очень высока, является большим заблуждением. За границей вы соберетесь реализовать строительный проект, на первом этапе вам будет достаточно небольшого начального платежа, так называемого «down payment», за который вы приобретете землю, а затем банк с удовольствием профинансирует – в кредит – все остальные затраты. В России банки очень неохотно идут на проектное финансирование. Проценты при этом гораздо выше, чем за границей. Требуется значительно больше первоначальных финансовых вложений. Поэтому доходность на собственные деньги (IRR) в России не соизмерима с западными проектами. Чтобы поднять стомиллионный проект на Западе, вам потребуется down payment в размере 7-10% от общей суммы, а в России – от 30 до 50%.

В итоге, даже если в России общая заработанная сумма будет значительно больше, с учетом стоимости денег и объема своих вложенных средств, доходность на собственный капитал вряд ли превысит прибыли, которые получают девелоперы на Западе. Недаром многие российские структуры сегодня начинают осуществление инвестиционно-строительных проектов за рубежом, а значит, уходят из России. У нас в стране и так почти ничего не производят. Строительство было последним благополучным сектором, где что-то создавали, и составляло, до недавнего момента, значительную часть национального валового продукта государства.

— Как известно, корпорация «БАРКЛИ» отдает предпочтение строительству элитного жилья. Чем Вы руководствовались при выборе сектора рынка?

— Мы не ориентировались на строительство исключительно элитного жилья. Просто сначала было мало собственных средств и их не хватало на реализацию больших проектов. Мы строили небольшие комплексы в центре города. Очевидно, что в этом секторе доходность на квадратный метр была выше, и так нам проще было начинать. Сейчас мы много работаем в бизнес-классе, строим бизнес-центры и крупные жилые комплексы класса «Б».

— Обратимся к жилой недвижимости. Некоторые эксперты считают, что из-за дефицита земли в центре столицы малоэтажные элитные строения вскоре уступят место многоквартирным небоскребам. Каково Ваше мнение на этот счет?

— Учитывая правила зонирования застройки и этажности в Москве, многоквартирные небоскребы в центре строиться никогда не будут. А вот малоквартирные жилые комплексы скоро уйдут с рынка первичных продаж. С каждым годом их будут строить все меньше и меньше. Поэтому уже сейчас в центре столицы возник дефицит жилых помещений. Объем вводимого жилья внутри Садового кольца через несколько лет станет минимальным. Люди будут вынуждены покупать квартиры на вторичном рынке, а у застройщиков единственно возможной схемой работы в ЦАО будет реконструкция старых зданий (при условии ее экономической целесообразности, в чем я сильно сомневаюсь). Так что, как сказал в свое время Марк Твен: «Покупайте землю, ее больше не производят!».

— Отражается ли этот дефицит земли на работе Вашей компании? Можете ли Вы сказать, что строите меньше или что в планах – снижение темпов строительства или уход из центра Москвы, например, в регионы?

— В центре столицы мы будем строить меньше, а в других частях Москвы, Подмосковья, в других регионах России все больше и больше. Строители будут нужны всегда, при любом сценарии развития экономики. Была бы шея, а хомут всегда найдется.

— Среди объектов корпорации «Баркли» – бизнес-центр в районе «Золотой мили», крупный многофункциональный комплекс «Баркли Плаза»… Собираетесь ли Вы расширять присутствие корпорации на рынке коммерческой недвижимости?

— Да. Мы сейчас проектируем и строим еще три больших торгово-административных комплекса общей площадью около 200 тыс. кв. метров. И собираемся начать проектировать еще 300 тыс. кв. метров в Москве и регионах.

— Эксперты в последнее время говорят о недостатке качественных помещений на рынке коммерческой недвижимости, в том числе – офисов. Согласны ли Вы с этим мнением?

— Согласен. Разрыв между спросом и предложением присутствует и в коммерческой недвижимости, хотя в секторе жилой недвижимости он больше. Все хотят жить и работать в лучших условиях. Это правильно. Это желание развивает экономику. Хуже, если потребности не растут. То, что вчера было пределом мечтаний, сегодня не вполне устраивает и хочется еще лучше. Нужно еще больше современных и офисов и квартир. Но возможности реальной ситуации не всегда поспевают за ростом спроса и тогда возникает дефицит и рост цен.

— Расскажите, пожалуйста, о механизме реализации городских заказов (здания прокуратуры, ОВД, налоговой полиции, спортивных комплексов). Почему их исполнение было поручено именно «Баркли»?

— Городскими заказами мы занимались в первой половине 90-х годов. Тогда правила заключения договоров были совершенно иными. Нам предлагали работу, а мы ее добросовестно выполняли, достаточно дешево и быстро. Корпорация «Баркли» пользовалась уважением у различных структур, которые занимались распределением городских, муниципальных и федеральных заказов. Со временем конкуренция на этом рынке стала очень жесткой. Норма доходности были небольшими, а работа с государственными заказчиками оставалась такой же сложной и во многом беспорядочной. Поэтому мы сочли, что количество нервов, которое мы тратим на то, чтобы работать на госзаказе, аналогично собственным проектам, но строительство на собственные деньги интереснее и ответственнее. Я предпочел сам принимать решения и сам нести за все ответственность. И не пожалел об этом. Это в чем-то более взрослый путь. Самому придумывать проекты, самому рисковать и добиваться своего. И знать, что без тебя этого дома не было бы вообще. Интересно работать учителем в школе, но своих детей растить интереснее, хотя тяжелее и ответственнее.

— Ощущаете ли Вы жесткую конкуренцию на рынке недвижимости, особенно в столице? Возможно ли, по Вашему мнению, партнерство между московскими фирмами-застройщиками?

— То, что московские компании-застройщики являются соперниками и жесткими конкурентами – абсолютная неправда. Большинство руководителей строительных компаний, особенно в Москве, — это люди, близкие по духу и мировоззрению, со схожей жизненной позицией. Мы — союзники, а не противники. Мы боремся не между собой, а с косностью системы, необязательностью собственного персонала, с несовершенством законов и тому подобными вещами. У нас общие противники, общие проблемы. Не то, что бы мы были как единая семья, но мы хорошо понимаем друг друга и всегда стараемся избежать конфликтов. Мы сотрудничаем, обмениваясь информацией о недобросовестных поставщиках или безответственных сотрудниках, которые подвели одну компанию и теперь могут это сделать с другой. Я никогда не возьму на работу сотрудника из строительной компании на серьезную позицию, не поинтересовавшись у его предыдущего работодателя, как он себя проявил на предыдущем месте работы. И так почти все в нашей отрасли. У нас существуют, и постоянно пополняются «черные» списки менеджеров, архитекторов и субподрядчиков, с которыми никто уже из серьезных компаний не будет иметь дело.

Если занимаешься делом — некогда отвлекаться. Хотя все, конечно все бывает, но все-таки, ссоры между серьезными компаниями — редчайшее исключения. Крупных компаний не много, и мы всегда предпочитаем не портить друг другу нервы. Зачем? Работы на всех хватит. Хватило бы сил и терпения.  

realty.rbc.ru

Формула рентабельности

В последнее время финансовое положение большинства российских строительных организаций определяется рентабельностью не выше 5%. Нехватка оборотных средств и закредитованность не позволяют стройкомплексу в должной мере обновлять основные фонды. По мнению экспертов, основными причинами низкой рентабельности строительных компаний являются административные барьеры и обременения. Но доходность отдельно взятой компании также зависит от ряда факторов, в числе которых наличие собственной производственной базы, политика в вопросах цены за один кв. метр, каналы продаж объектов, репутация фирмы и даже личность топ-менеджера.

Рентабельность без повышения цен: возможно ли это?
По данным Росстата, в последние несколько лет доходность строительной отрасли в России не превышает 5%. При этом с каждым годом ее рентабельность заметно снижается. По мнению заместителя руководителя Госстроя РФ Ильи Пономарева, на хороших проектах меньше 25-30% доходности ни у кого нет. Крупные подрядчики могут работать и за 5%, но добирают прибыль за счет больших объемов. «За голых 5% никто у нас пальцем не пошевелил бы. А вот европейцы, как ни странно, готовы», — отметил в интервью «Российской газете» Илья Пономарев. Основной причиной низкой рентабельности, по его мнению, являются административные барьеры и обременения, которые накладываются на бизнес. Взять, к примеру, плату за подключение, которую берут естественные монополии. Они же понимают, что фактически они не техусловия инвестору предоставляют, а право строить. И знают, что если они это право дадут, то он заработает, к примеру, миллион долларов. Поэтому не стесняются попросить хотя бы 100 тыс. на какую-нибудь трубу. И чем в более доходном месте инвестор будет пытаться дом возводить, тем больше с него будут выторговывать. Будут выжимать монополисты и все, кто «прислонился». По словам Ильи Пономарева, эту проблему можно решить, поставив муниципалитет, на уровне которого сосредоточено 90% регулирования, на сторону инвестора, т.е. сделать стройку выгодной для местного бюджета. Сейчас муниципалитет получает со стройки только налог на добавленную стоимость — это небольшие деньги и земельный налог, собираемость которого не дотягивает до 50%. Илья Пономарев предлагает ввести на местах практику инвестконтрактов, тогда город в лице одного органа брал бы на себя все разрешительные функции, оставаясь при этом в доле и работая по принципу «одного окна». «Это значит, что ему должен выделяться небольшой процент возводимого жилья (порядка 10-12%), что решило бы те самые социальные задачи, стоящие перед властью и населением. Таким образом, внедряя практику инвестконтрактов, а также ужесточая законодательство в сфере налогового регулирования, появляются две возможности: преломить административные барьеры и замотивировать муниципалитеты на создание нормальной конкурентной среды для всех девелоперов, которые могли бы работать на рынке, имея равные права», — разъяснил Илья Пономарев в ходе прошедшего в Санкт-Петербурге форума PROEstate-2012.

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» считают, что на рентабельность влияют два фактора. Первый — разница между себестоимостью и ценой продажи. Но есть и второй: срок, который проходит от начала создания продукта до его продажи. Примечательно, что все прежние годы в строительном и девелоперском бизнесе почти все игроки предпочитали именно повышать цены, а в лучшем случае — экономить на затратах, но всегда попустительски относились к соблюдению сроков строительства и реализации проектов, не говоря уже об их сокращении. Но мировая практика говорит об обратном: во многих странах мира процесс строительства жилья занимает не три-семь лет, как в России, а год-полтора-два, учитывая всю подготовительную работу. А если срок реализации проекта сокращается, скажем, с пяти лет до двух, то можно получить хорошую рентабельность даже при относительно невысоких ценах. Как уже не раз отмечалось в профессиональном сообществе, сам процесс строительно-монтажных работ нередко занимает меньше времени, чем все оформительно-согласовательные процедуры, необходимые накануне. И если технологически сильно ускорить сам процесс строительства проблематично, то сократить в разы затраты времени на все бюрократические проволочки, казалось бы, можно и нужно. Поэтому сейчас необходимость сокращения сроков согласования строительных проектов во всех инстанциях и начинает выходить на первый план.
По мнению экспертов, опрошенных Отраслевым журналом «Вестник», у низкой рентабельности строительной отрасли есть несколько причин, одна из которых — дефицит земельных участков. «Для меня основная проблема на рынке жилья — маленькое предложение на рынке участков под строительство и, соответственно, высокая цена земли, которая делает слишком рискованным освоение этих участков», — говорит директор компании «Жилстрой» Андрей Смехунов.
По словам партнера компании «Статский Советник» Алексея Максимова, для Ростовской области существенный прирост вводимого в эксплуатацию жилья можно получить за счет малоэтажного строительства. Самой большой проблемой в этом сегменте является недостаточное количество подготовленных площадок как для индивидуальной застройки, так и для девелоперов. «Я считаю, что подготовку таких площадок должно брать на себя государство. А сегодня вместо того, чтобы строить качественно жилье, застройщик вынужден выбивать сначала «пятно», потом техусловия на подключение мощностей и т.п. Понятно, что после таких мытарств продавать участок с готовой инфраструктурой без контракта на строительство индивидуальному застройщику, девелоперу невыгодно. А говорить о возведении объектов социальной инфраструктуры, таких как школы, детские сады и поликлиники, за счет девелопера вообще не приходится. Ну и, конечно же, необходим прозрачный механизм дальнейшего распределения подготовленных участков», — комментирует г-н Максимов.

Чистая репутация — полдела
Из каких факторов складывается высокая рентабельность отдельно взятой строительной компании? По мнению большинства экспертов, на доходность организации может влиять ряд аспектов: наличие собственной производственной базы (если это крупный застройщик), политика в вопросах цены за один кв. метр, каналы продаж объектов, репутация фирмы и даже личность топ-менеджера. Руководитель пресс-службы ГК «СУ-155» Роман Черниговцев рассказывает, что политика ГК «СУ-155» — держать цены на 10-15% ниже рынка, т.к. компания старается зарабатывать не на максимальной марже от продаж, а на объемах строительства. Если говорить о каналах продаж, то, по мнению г-на Черниговцева, мелким компаниям удобнее работать с риэлторами, а крупным — иметь собственную службу реализации, гибкую к изменениям. Если девелоперская компания небольшая и малоизвестная, то имеет смысл привлекать к реализации риэлторов (как правило, крупные агентства недвижимости, давно зарекомендовавшие себя на рынке, с наработанной клиентской базой). Создание собственной службы реализации требует значительных временных и финансовых затрат.
Риэлторы же могут начать работу сразу после подписания договора. Однако у большинства потенциальных покупателей существует мнение, что «из первых рук», т.е. у застройщика, покупать надежнее, дешевле и т.п. Директор строительной компании «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев считает, что собственные отделы продаж работают намного эффективнее. «В структуре нашей компании есть отдел продаж и маркетинга, который занимается реализацией жилых и нежилых помещений в наших объектах. Мы также сотрудничаем с агентствами недвижимости Ростова-на-Дону. Считаем, что более эффективно работает наш собственный отдел продаж. Наши специалисты лучше ориентируются в материалах и строительных технологиях, применяемых при строительстве объектов ЮИТ. Покупатели лояльно относятся к приобретению первичного жилья у застройщика напрямую, поскольку с них не берут дополнительных комиссий и доплат», — говорит Андрей Шумеев.

Алексей Максимов считает, если мелкая компания располагает собственной тяжелой техникой, производственным помещением и дорогостоящим оборудованием, то это бремя для нее. Это постоянные расходы и риски. В теории всю технику можно взять в аренду, а заказы на конструкции разместить на профильных предприятиях. «Но мне не известны успешные примеры работы по такой методике. И риски того, что субподрядчики подведут в самый неподходящий момент, очень велики. Возможно, ситуация изменится, когда-то у нас будет достаточно развит рынок аренды техники и оборудования. Но сегодня на практике серьезное эффективное производство в России невозможно без наличия собственной производственной базы», — говорит Максимов. Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин также уверен, что для крупных застройщиков наличие собственных производственных мощностей, домостроительных комбинатов — это положительный фактор, экономия на издержках и значительный плюс для рентабельности компании в целом. В конечном итоге оптимизация по всей цепочке может принести экономию на уровне 20-30% в себестоимости проекта. Многие исследования, проведенные ГК «СУ-155», подтвердили, что семь из одиннадцати критериев выбора строительной компании связаны с ее репутацией. Андрей Шумеев также считает, что репутация компании достаточно сильно влияет на бизнес. «Мы представляем интересы крупного международного концерна с вековой историей и сложившимися традициями качества, поэтому для нас репутация — это, c одной стороны, почетно, а с другой — ответственно. Мы стремимся быть новаторами во всех направлениях своей деятельности, уделяя особое внимание энергоэффективности. Мы не просто оказываем услуги в сфере строительства, а создаем благоприятную жилую среду для наших клиентов в рамках международной концепции «ЮИТ ДОМ». Руководитель компании должен сочетать в себе опыт, талант и профессионализм, которые позволяют успешно справляться с ответственными задачами, преодолевать трудности и претворять в жизнь самые масштабные проекты по строительству жилья», — добавляет г-н Шумеев. Алексей Максимов согласен, что личность топа играет ключевую роль в достижении рентабельности компании. «Взаимодействие с внешним миром — это даже более важная задача, чем производство. Сначала надо получить заказ, оценить свои силы и выполнить условия контракта, а потом еще и суметь получить причитающуюся оплату. Решать эти задачи в зависимости от масштаба бизнеса и типа заказчика приходится по-разному. Очевидно, что когда заказчиком выступает государство, корпорация или частное лицо, нужны разные навыки и умения, но именно взаимодействие с внешним миром является залогом успеха любого предприятия. Поэтому все чаще мы встречаемся с ситуацией, когда руководитель оставляет за собой только «внешние» функции, а непосредственным производством занимается профильный заместитель», — резюмирует г-н Максимов.

Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»:
— Себестоимость как коммерческого, так и жилищного строительства и, соответственно, конечная стоимость готовых объектов в целом по РФ варьируется в достаточно широком диапазоне. Как правило, основные статьи затрат — это расходы на строительные материалы и строительно-монтажные работы (около 40-50%), аренду или приобретение в собственность земельных участков (около 30-40%), разрешительные процедуры и инфраструктуру проекта: согласования и подключение к коммуникациям, инженерным сетям (около 20-30%). В наибольшей степени, в зависимости от географии проекта, может варьироваться размер затрат на аренду или выкуп локации под застройку, так как на периферийных рынках стоимость земельных участков, естественно, существенно ниже, чем, например, в крупнейших мегаполисах страны или тем более на наиболее капиталоемком столичном рынке. Аналогичным образом существенно различается и уровень затрат на инфраструктуру проекта. Стоимость подключения к коммуникациям и сетям в крупных городах, не говоря уже о столице, может быть выше на порядок, дополнительные расходы подразумевают и различные административные барьеры, а также разрешительные процедуры. Стоимость материалов и СМР, конечно, различается, но, как правило, не так значительно.
Что касается наличия избыточных административных барьеров, коррупционной составляющей, то это, несомненно, актуальные для индустрии проблемы. Снижение этих необоснованных издержек в целом могло бы привести к значительному сокращению затрат профильных компаний, стать фактором развития конкуренции и демонополизации рынка, роста эффективности, расширения нового строительства, увеличения предложения и, как следствие, снижения цен.

www.vestnikstroy.ru