Суббота , 16 Октябрь 2021

Раздел ипотечной квартиры и имущества при разводе: Как ипотека делится при разводе? — Ипотека

Содержание

Как ипотека делится при разводе? — Ипотека

Жизнь полна сюрпризов. Когда супруги принимают решение развестись, недвижимость и ипотека могут стать предметом спора. В статье расскажем, что ждет заемщиков по ипотеке в случае развода, и какие шаги предпринять, чтобы решить вопрос мирным путем.

Кому достанется ипотечная квартира при разводе

Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.

Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе: 

  • Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
     
  • Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
     
  • При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе. 
  • Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
  • Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
  • Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.

Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.

Если квартира куплена до брака

В соответствии со

ст. 36 семейного кодекса РФ, квартира, принадлежавшая каждому из супругов до вступления в брак, а также полученная одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, например, по договору приватизации, является его собственностью.

При разводе и разделе имущества квартира, приобретенная до брака, останется в собственности у того из супругов, кому она принадлежала. 

Бывают случаи, когда жилье приобретал в ипотеку один из супругов до брака, а после свадьбы ипотеку выплачивали совместно оба супруга. При разводе квартира остается у собственника, но второй супруг вправе потребовать деньги, вложенные им в погашение кредита.

Как при разводе делится квартира, купленная до брака

На практике, в суде предоставляются доказательства того, что оплата проводилась за счет общесупружеского имущества. Суд с учетом доводов сторон и имеющихся в деле материалов принимает решение о выплате другому супругу части стоимости недвижимости либо о выделении доли в квартире.

Что такое общесупружеское имущество?

Общесупружеское имущество — это доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено.

Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который во время брака вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Если квартира куплена в браке

По общему правилу — 

ст. 34 семейного кодекса РФ — имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. То есть квартира, приобретенная за счет общих доходов, является общим имуществом мужа и жены, независимо от того, на чье имя она оформлена.

Как при разводе делится квартира, купленная в браке

В соответствии с п. 5. ст. 244 гражданского кодекса РФ, по соглашению участников совместной собственности может быть установлена долевая собственность этих лиц. Супруги могут купить недвижимость в общую совместную собственность без выделения долей или в общую долевую собственность — с определением долей. Как правило, размер долей назначается супругам поровну — по ½.

Простыми словами, недвижимость, купленная в браке, при разводе делится между супругами пополам, если у них нет специального соглашения об определении долей.

Как упростить раздел недвижимости с ипотекой СберБанка

В большинстве случаев ипотека оформляется на мужа и жену, один из которых выступает заемщиком, а второй — созаемщиком по кредиту. Поэтому при расторжении брака документы на ипотеку супругам придется переоформить.

Если ипотека получена в СберБанке, поможет личный кабинет сопровождения ДомКлик. Надо написать в чат менеджеру и отправить ему документы — их список тоже сообщит менеджер банка.

Далее банк сам оформит все нужные бумаги. Бывшим супругам надо будет прийти в офис банка и подписать новые документы по кредиту — обычно ипотека переоформляется на одного из супругов.

Если у супругов есть брачный договор

Супруги могут разделить общее имущество и определить доли, заключив соглашение об определении долей. Или заключить брачный договор, прописав в нем любые положения, касающиеся имущества. В брачном договоре будет указано, какое имущество будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.

Что такое брачный договор? 

Согласно ст. 40 семейного кодекса РФ, брачный договор — это соглашение лиц, вступающих в брак, или супругов, определяющее имущественные права и обязанности в браке и (или) в случае его расторжения. Он может быть заключен как до вступления в брак, так и во время брака.

Брачный договор, заключенный до брака, вступит в силу только со дня государственной регистрации заключения брака.

При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как это в нем прописано. Поэтому при подготовке этого документа важно предусмотреть, как распределятся долги супругов в случае развода.

Что делать, если брачного договора нет

При отсутствии брачного договора имущество считается общим и недвижимость делится пополам — суд исходит из равенства супружеских долей.

Суд вправе отступить от принципа равенства долей супругов в их общем имуществе в интересах несовершеннолетних детей или в интересах одного из супругов. Например, если второй супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересов семьи.

Если у супругов есть несовершеннолетние дети

Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей. В этом случае будет увеличена доля того из супругов, с которым останутся дети. В каждом конкретном случае интересы детей устанавливает суд (п. 2 ст. 39 семейного кодекса РФ).

Как делится квартира, купленная с материнским капиталом

Материнский капитал имеет специальное целевое назначение и не является совместно нажитым имуществом. Эти деньги нельзя разделить между супругами.

Согласно п. 4 ст. 10 федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», квартира, приобретенная с использованием средств или части средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и их детей. Закон предусматривает обязательное оформление приобретаемого жилья в общую долевую собственность всех членов семьи.

Имеют ли дети права на квартиру с материнским капиталом, если родители разводятся?

Да, несовершеннолетние дети признаются участниками долевой собственности на квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала. Поэтому после развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.

Это значит, что каждый из супругов может претендовать только на свою долю в совместном недвижимом имуществе. Чтобы разделить такое имущество, супругам придется обратиться в суд за решением спорного вопроса.

Как делится квартира, купленная по военной ипотеке

При военной ипотеке деньги на приобретение жилья выделяются военнослужащему из федерального бюджета, а сама ипотека оформляется на военнослужащего.

С позиции гражданского законодательства такая сделка для одного из супругов является безвозмездной. Приобретенное имущество по безвозмездной сделке остается личным имуществом одного из супругов и при расторжении брака не подлежит разделу.

Однако если при приобретении квартиры кроме федеральных целевых средств использовались личные средства членов семьи (например, для доплаты или первоначального взноса), то указанные средства будут являться совместной собственностью супругов.

В случае развода другой супруг может вернуть часть внесенных по ипотеке денежных средств, а при их значительном размере — получить долю в приобретенном жилье.

Также право на раздел имущества возникает, если военнослужащий был уволен, а военная ипотека выплачивалась из личных средств семьи до расторжения брака.

Как делится квартира, купленная с военной ипотекой и материнским капиталом

Материнский капитал может быть использован при военной ипотеке:

  • Для погашения задолженности по кредитному договору по ранее оформленной военной ипотеке
  • Для внесения первоначального взноса по кредиту с использованием военной ипотеки (при этом ребенку, в связи с рождением которого возникло право на семейный капитал, должно исполниться три года на момент использования средств).

В любом случае, при использовании материнского капитала квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность супругов и несовершеннолетних детей.

При разделе имущества супругов суд, как правило, исходит из общедолевой собственности членов семьи, учитываются все обстоятельства по делу и интересы несовершеннолетних детей. В каждой конкретной ситуации спор разрешается по-разному. 


 

Раздел долгов и ипотечной квартиры при разводе: нюансы от эксперта :: Мнения :: РБК Недвижимость

Мнения , 07 сен 2020, 09:12 

Юрий Паршиков

В случае развода нажитое в совместном браке имущество подлежит разделу. Урегулировать возникающие вопросы возможно как во время брака, так и после его официального расторжения.

Помимо приобретенного в браке имущества, бывшие супруги по закону обязаны делить и накопленные долговые обязательства.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Согласно законодательству России, имущество, приобретенное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым. Ипотечная квартира не исключение.

Многие заблуждаются и думают, что если ипотечный договор оформлен на супруга и он выплачивает кредит, а жена нигде не работает, то в случае развода квартира достанется ему. Это ошибочно. При разводе такой супруг имеет право претендовать на половину квартиры, при этом разделу подлежит не только общее имущество, но и общие долги, а следовательно, и ипотечный кредит.

Исключение составляют случаи, когда имеется заключенный брачный договор, который также можно оспорить в судебном порядке.

Существуют два способа раздела ипотечной квартиры:

  1. Если такая квартира оформлена, например, на мужа, который и вносил в браке ипотечные платежи, то после погашения кредита он и станет единственным владельцем жилья. В таком случае жена имеет право на получение денежной компенсации за половину квартиры. Ее размер определяется на основе рыночной стоимости жилья. Сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной.
  2. Ипотечный договор можно переоформить на супругов. В этом случае собственниками квартиры станут и муж, и жена. А в кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.

Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Для того чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.

Роль банка при разделе ипотечной квартиры в случае развода супругов

Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда, хотя это довольно сложно сделать на практике. Нужно отметить, что банки в таких случаях очень редко и неохотно идут на изменение договора об ипотечном кредитовании. Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.

Раздел долгов жены и мужа

Общие долги супругов при разводе делятся наряду с совместно нажитым имуществом. Причем в соответствии со ст. 38 СК РФ раздел долгов может быть произведен как при разводе, так и после него.

Соглашение по долгам разводящихся или бывших супругов может быть заключено в добровольном порядке или в суде. Добровольное соглашение о разделе долгов лучше всего заверить в нотариальном порядке — как показывает практика, это надежнее. При этом все долги должны быть рассчитаны на момент такого соглашения и подтверждены документально. В качестве доказательств могут выступать кредитные договоры, расписки, договоры предоставления займа.

Какие долги признаются совместными

Важный момент! Разделу подлежат не все имеющиеся долги, а только совместные. В законе нет четкого указания, какие именно долги можно считать совместными. Но правоприменительная практика относит к ним следующие виды долговых обязательств:

  • те, в которых оба супруга выступают созаемщиками (например, ипотечный кредит или договор займа), или о которых оба супруга знали и второй давал свое согласие на такую сделку;
  • те долги, которые были оформлены на одного из супругов, но денежные средства при этом пошли на приобретение общего имущества (автомобиля, квартиры и т. д.).

Сложилась такая практика, при которой долг супруга, оформленный на него, считается его личным, пока он не докажет обратное. При этом важно подтвердить соответствующими документами, что деньги, полученные в долг, действительно пошли на общие расходы.

Итак, подведем итоги. То, как делятся общие долговые обязательства, напрямую зависит от следующих факторов:

  • как эти долги были оформлены;
  • на какие цели были направлены полученные в долг денежные средства или имущество;
  • можно ли отнести имеющиеся долги к совместным.

Читайте также

Об авторе

Юрий Паршиков генеральный директор агентства недвижимости «Полезные люди»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Любовь прошла, ипотека осталась: как сохранить нервы и метры при разводе

https://realty.ria.ru/20210715/razvod-1741385462.html

Любовь прошла, ипотека осталась: как сохранить нервы и метры при разводе

Любовь прошла, ипотека осталась: как сохранить нервы и метры при разводе — Недвижимость РИА Новости, 29.07.2021

Любовь прошла, ипотека осталась: как сохранить нервы и метры при разводе

Развод редко когда бывает мирным и полюбовным делом, особенно если супруги не могут поделить нажитое и заходят в тупик с камнем преткновения в виде ипотеки… Недвижимость РИА Новости, 29.07.2021

2021-07-15T15:07

2021-07-15T15:07

2021-07-29T12:49

realty-гид – риа недвижимость

жилье

законодательство

ипотека

россия

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn23.img.ria.ru/images/75964/02/759640235_0:105:2000:1230_1920x0_80_0_0_11d2fa6cb9bc3072bf2bac6626ac2c7e. jpg

Развод редко когда бывает мирным и полюбовным делом, особенно если супруги не могут поделить нажитое и заходят в тупик с камнем преткновения в виде ипотеки. Специально для сайта «РИА Недвижимость» эксперты разобрали наиболее распространенные случаи раздела залогового имущества при разводе и дали совет, как с меньшими потерями пережить и без того болезненный процесс, обремененный ко всему прочему ипотекой.Азы развода с ипотекойПрежде чем рассматривать конкретные примеры, стоит обозначить некоторые нюансы, которые будут актуальны практически в любых ситуациях с разводом супругов-ипотечников.Нужно ли уведомлять банк?Первый вопрос, которым часто задаются супруги-заемщики после подачи заявления о разводе: «Необходимо ли сообщать об этом в банк?» По словам юриста адвокатского бюро Asterisk Софьи Волковой, требования уведомлять банк о расторжении брака в законе нет. Однако сделать это так или иначе придется, если супруги захотят разделить имущество, в частности ипотечную квартиру.»Кредитор должен быть привлечен в качестве третьего лица к участию в деле при подаче иска о разделе квартиры, приобретенной за счет кредитных средств, и о разделе долгового обязательства по возврату кредита», – поясняет Волкова. Как и кем делится квартира?Обычно квартира, приобретенная в браке, при разводе делится между супругами пополам, если у них нет брачного договора или специального соглашения об определении долей. При этом главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко предупреждает, что для банка важны поступления платежей, поэтому при неграмотном поведении и отношении к делу поссорившихся супругов, вне зависимости от того, кто является собственником, кредитор может применить различные механизмы взыскания, вплоть до реализации залогового имущества.Однако чаще всего банк при разводе идет навстречу супругам-заемщикам, так как ему важно, чтобы кредит не перешел в портфель проблемных активов, добавляет эксперт. При этом он не будет участвовать в бракоразводном процессе, а также в последующем разделе имущества, однако юристы банка могут предложить различные варианты, которыми могут стать, например, добровольный выход из созаемщиков при согласии второй стороны. Поможет ли делу брачный договор?Действительно, брачный договор является эффективным механизмом, способным облегчить разбирательства супругов при разводе, говорит Волкова. Она также отметила, что без брачного договора режим общей собственности действует по умолчанию. Это значит, что если один из супругов выплачивал ипотеку, то есть фактически вкладывал в недвижимость свою зарплату, то эти деньги являются совместной собственностью супругов. Исключение – если супруг выплатил часть ипотеки за счет своего личного имущества, например, продал квартиру, полученную в наследство. Тогда при разделе имущества он сможет потребовать денежной или имущественной компенсации.А можно просто не платить?Зачастую поссорившиеся супруги решают и вовсе прекратить выплаты, мотивируя это тем, что не ясно, кому и сколько «квадратов» отойдет после раздела имущества. Завкафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов напоминает, что это самый неправильный путь. «Главная проблема заключается в том, что в случае непоступления платежей и игнорирования требований бака, кредитор может начать процедуру взыскания и квартиры можно лишиться вовсе», – говорит эксперт. Он также добавляет, что помимо надоедливых звонков, писем и прочих мер взыскания, которые могут дополнительно подпортить нервы супругам, у них может портиться кредитная история, что может сказаться на невозможности взять ипотеку в будущем.Если упредить банк о своих намерениях, то вполне реально получить несколько месяцев перерыва. Конечно, это не сильно радует кредитора, но ответственный заемщик может рассчитывать на поддержку. Для банка целесообразнее реструктуризация долга, чем дефолт заемщика и продажа квартиры с дисконтом, объясняет эксперт. Детальный разбор конкретных кейсовКак говорил классик, каждая несчастная семья несчастлива по-своему. Вот так и с разводом супругов-ипотечников, у каждой пары в отношениях свои нюансы и претензии, что, разумеется, вносит коррективы и в механику процесса раздела имущества. Вкладывались изначально оба, но затем платил одинОдна из самых распространенных проблемных ситуаций, когда в первоначальный взнос вкладывались оба супруга, но в дальнейшем выплаты производил только один из них, указывает руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев. Он отмечает, что вне зависимости от того, вкладывались в первоначальный взнос оба супруга или только один, квартира, приобретенная в ипотеку, будет разделена при разводе, поскольку приобреталась она в период брака. Как правило суд делит общее имущество пополам. «Займ для бывших супругов тоже поделят при разводе: когда ипотека взята на одного из них, второй становится созаемщиком, в связи с чем каждый супруг будет уплачивать определенную часть», – отмечает Скрипилев.Если же есть разногласия относительно выделенных долей, то раздел имущества будет совершен судом на основании документов, подтверждающих величину расходов каждого супруга на приобретение и содержание спорной недвижимости, а именно: договора купли-продажи, соглашения между супругами о распределении расходов по приобретению недвижимости, договора подряда (если в квартире проводился ремонт, неотделимые улучшения), договора со страховой компанией, выписки со счета о движении денежных средств.Например, если один из супругов использовал собственные средства для погашения займа и может это доказать, скорее всего его доля будет больше. «Бывшая пара также может в процессе суда договориться о выплате одной из сторон компенсации за долю другой стороны», – добавляет эксперт. Купил до брака один, но платят по ипотеке вместеНе менее распространены случаи, когда человек приобретает недвижимость задолго до заключения брака, но после свадьбы к платежам подключается его супруг, приводит пример Гордейко. Он отмечает, что формально, с точки зрения законодательства, недвижимость будет считаться личной собственностью того супруга, который брал на себя кредит, но при наличии у второго супруга доказательств платежеобеспечения, возможны варианты, когда через гражданские суды может быть осуществлен взаимозачет.»Такими документами могут стать банковские выписки, где будет указана сумма перевода по кредитному договору, равная ежемесячному платежу. Переводы на сумму договора на карту одно из супругов, либо прямые платежи в банк, где будут указаны паспортные данные второго супруга», – перечисляет Гордейко. У другого супруга действительно есть право получить компенсацию в объеме как минимум половины денежных средств, внесенных им в качестве оплаты кредита по ипотеке, поскольку такая оплата производилась во время брака, добавляет Волкова. «Если ипотечные платежи производились за счет совместных семейных средств, то эти деньги принадлежат пополам обоим супругам. Однако если платежи произведены за счет личного имущества одного из них, например, деньги были получены в наследство, то можно требовать компенсировать всю эту сумму», – уточняет собеседница агентства. Купил до свадьбы, но зарегистрировал право послеНередки случаи, когда человек подписал кредитный договор и договор купли-продажи квартиры до свадьбы, а сама регистрация права собственности осуществилась уже после заключения брака. В таких случаях Скрипилев рекомендует обратиться к практике Верховного суда Российской Федерации. При этом он напоминает, что если после заключения брака за счет средств каждого супруга в отдельности или их общих средств были произведены улучшения объекта, которые увеличили его стоимость, то суд на основании 37 ст. Семейного кодекса РФ может признать данное имущество общим, и, соответственно, делиться оно будет в соответствии с законодательством. Маткапитал в нагрузкуСлучается и такое, что семья с двумя детьми покупает квартиру в ипотеку с использованием маткапитала, но разводится до того, как полностью ее выплачивает. При разделе имущества отец просит передать ему большую долю в квартире, аргументируя тем, что работал и совершал выплаты только он, а мать сидела в декрете.В суде этот аргумент не сработает, отмечает юрист по недвижимости Алмаз Кучембаев. По закону право на общее имущество принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода (пункт 3 статьи 34 Семейного кодекса РФ). Но при этом обоим супругам нужно понимать, что за долями будет следовать пропорциональная нагрузка по выплате кредита. То есть кто получит большую долю, тот будет больше платить по остатку долга.Гражданский брак и ипотекаА вот гражданским супругам, выступающим созаемщиками, семейное законодательство не поможет, предупреждает Волкова. Право собственности на квартиру после расставания пары будет зависеть от того, как изначально приобреталась квартира – в долевую собственность или в единоличную. В первом случае в соответствии с долями распределяется и ответственность по ежемесячным платежам. А если созаемщик захочет выйти из договора, потребуется согласие банка. В случае, если собственность была оформлена только на одного из сожителей, другому будет крайне сложно отстоять свои права. Продаю немедленно!Не получится просто так решить вопрос рассорившихся супругов и в тех случаях, когда квартира не нужна ни мужу, ни жене, не их родственникам. Волкова еще раз подчеркивает, что банкам выгоднее получать регулярные взносы, чем самим продавать квартиру с торгов.И , конечно, все эксперты единогласны в том, что разводящимся супругам не стоит идти по пути «все само рассосется», ведь даже несмотря на то, что банкам не выгодно признавать ипотечный актив непрофильным, терпение у него не вечное и можно остаться без квартиры вовсе.

https://realty.ria.ru/20190219/1551064266.html

https://realty.ria.ru/20180307/1515923626.html

https://realty.ria.ru/20210330/razvod-1603446203.html

россия

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

Михаил Личков

https://cdn23.img.ria.ru/images/07e5/07/1d/1743420407_15:0:370:355_100x100_80_0_0_f7812ca3dd3c81fca06c8d233219380e.jpg

Михаил Личков

https://cdn23.img.ria.ru/images/07e5/07/1d/1743420407_15:0:370:355_100x100_80_0_0_f7812ca3dd3c81fca06c8d233219380e.jpg

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn21.img.ria.ru/images/75964/02/759640235_112:0:1889:1333_1920x0_80_0_0_bd83b3ebb6ac2933e51f68d5e67eba32.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Михаил Личков

https://cdn23.img.ria.ru/images/07e5/07/1d/1743420407_15:0:370:355_100x100_80_0_0_f7812ca3dd3c81fca06c8d233219380e.jpg

realty-гид – риа недвижимость, жилье, законодательство, ипотека, россия

Развод редко когда бывает мирным и полюбовным делом, особенно если супруги не могут поделить нажитое и заходят в тупик с камнем преткновения в виде ипотеки. Специально для сайта «РИА Недвижимость» эксперты разобрали наиболее распространенные случаи раздела залогового имущества при разводе и дали совет, как с меньшими потерями пережить и без того болезненный процесс, обремененный ко всему прочему ипотекой.

Азы развода с ипотекой

Прежде чем рассматривать конкретные примеры, стоит обозначить некоторые нюансы, которые будут актуальны практически в любых ситуациях с разводом супругов-ипотечников.

Нужно ли уведомлять банк?

Первый вопрос, которым часто задаются супруги-заемщики после подачи заявления о разводе: «Необходимо ли сообщать об этом в банк?» По словам юриста адвокатского бюро Asterisk Софьи Волковой, требования уведомлять банк о расторжении брака в законе нет. Однако сделать это так или иначе придется, если супруги захотят разделить имущество, в частности ипотечную квартиру.

«Кредитор должен быть привлечен в качестве третьего лица к участию в деле при подаче иска о разделе квартиры, приобретенной за счет кредитных средств, и о разделе долгового обязательства по возврату кредита», поясняет Волкова.

Как и кем делится квартира?

Обычно квартира, приобретенная в браке, при разводе делится между супругами пополам, если у них нет брачного договора или специального соглашения об определении долей.

«Однако бывшие супруги могут сами договориться, как разделят квартиру и долг. В таком случае нужно заключить с банком дополнительное соглашение, в котором будет указан основной заемщик. Сделать это просто: достаточно подать заявление об изменении состава заемщиков», поясняют в пресс-службе «Райффайзенбанка».

При этом главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко предупреждает, что для банка важны поступления платежей, поэтому при неграмотном поведении и отношении к делу поссорившихся супругов, вне зависимости от того, кто является собственником, кредитор может применить различные механизмы взыскания, вплоть до реализации залогового имущества.

Однако чаще всего банк при разводе идет навстречу супругам-заемщикам, так как ему важно, чтобы кредит не перешел в портфель проблемных активов, добавляет эксперт. При этом он не будет участвовать в бракоразводном процессе, а также в последующем разделе имущества, однако юристы банка могут предложить различные варианты, которыми могут стать, например, добровольный выход из созаемщиков при согласии второй стороны.

Поможет ли делу брачный договор?

Действительно, брачный договор является эффективным механизмом, способным облегчить разбирательства супругов при разводе, говорит Волкова.

Если между мужем и женой заключен брачный договор, то совместно нажитая квартира делится в соответствии с его условиями. При этом в документе можно прописать, что режим общей собственности не распространяется на денежные средства, которые один из супругов выплачивает на погашение обязательств по ипотечному кредиту. То есть, например, после расторжения брака квартира перейдет только к тому, кто осуществлял выплаты, указывает юрист.

Софья Волкова

Юрист адвокатского бюро Asterisk

Она также отметила, что без брачного договора режим общей собственности действует по умолчанию. Это значит, что если один из супругов выплачивал ипотеку, то есть фактически вкладывал в недвижимость свою зарплату, то эти деньги являются совместной собственностью супругов. Исключение – если супруг выплатил часть ипотеки за счет своего личного имущества, например, продал квартиру, полученную в наследство. Тогда при разделе имущества он сможет потребовать денежной или имущественной компенсации.

А можно просто не платить?

Зачастую поссорившиеся супруги решают и вовсе прекратить выплаты, мотивируя это тем, что не ясно, кому и сколько «квадратов» отойдет после раздела имущества. Завкафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов напоминает, что это самый неправильный путь.

«Главная проблема заключается в том, что в случае непоступления платежей и игнорирования требований бака, кредитор может начать процедуру взыскания и квартиры можно лишиться вовсе», – говорит эксперт.

Он также добавляет, что помимо надоедливых звонков, писем и прочих мер взыскания, которые могут дополнительно подпортить нервы супругам, у них может портиться кредитная история, что может сказаться на невозможности взять ипотеку в будущем.

«И ни в коем случае нельзя брать потребительский кредит на погашение ежемесячного платежа, так как, не рассчитав кредитную нагрузку, в дальнейшем заемщик может столкнуться с еще большими проблемами. Это путь в кабалу!» – предупреждает эксперт.

Александр Цыганов

Заведующий кафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве РФ

Если упредить банк о своих намерениях, то вполне реально получить несколько месяцев перерыва. Конечно, это не сильно радует кредитора, но ответственный заемщик может рассчитывать на поддержку. Для банка целесообразнее реструктуризация долга, чем дефолт заемщика и продажа квартиры с дисконтом, объясняет эксперт.

Детальный разбор конкретных кейсов

Как говорил классик, каждая несчастная семья несчастлива по-своему. Вот так и с разводом супругов-ипотечников, у каждой пары в отношениях свои нюансы и претензии, что, разумеется, вносит коррективы и в механику процесса раздела имущества.

Вкладывались изначально оба, но затем платил один

Одна из самых распространенных проблемных ситуаций, когда в первоначальный взнос вкладывались оба супруга, но в дальнейшем выплаты производил только один из них, указывает руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.

Он отмечает, что вне зависимости от того, вкладывались в первоначальный взнос оба супруга или только один, квартира, приобретенная в ипотеку, будет разделена при разводе, поскольку приобреталась она в период брака. Как правило суд делит общее имущество пополам.

«Займ для бывших супругов тоже поделят при разводе: когда ипотека взята на одного из них, второй становится созаемщиком, в связи с чем каждый супруг будет уплачивать определенную часть», – отмечает Скрипилев.

19 февраля 2019, 12:12

По закону любви: в какие ловушки с недвижимостью могут угодить супруги

Если же есть разногласия относительно выделенных долей, то раздел имущества будет совершен судом на основании документов, подтверждающих величину расходов каждого супруга на приобретение и содержание спорной недвижимости, а именно: договора купли-продажи, соглашения между супругами о распределении расходов по приобретению недвижимости, договора подряда (если в квартире проводился ремонт, неотделимые улучшения), договора со страховой компанией, выписки со счета о движении денежных средств.

Например, если один из супругов использовал собственные средства для погашения займа и может это доказать, скорее всего его доля будет больше.

«Бывшая пара также может в процессе суда договориться о выплате одной из сторон компенсации за долю другой стороны», добавляет эксперт.

Купил до брака один, но платят по ипотеке вместе

Не менее распространены случаи, когда человек приобретает недвижимость задолго до заключения брака, но после свадьбы к платежам подключается его супруг, приводит пример Гордейко. Он отмечает, что формально, с точки зрения законодательства, недвижимость будет считаться личной собственностью того супруга, который брал на себя кредит, но при наличии у второго супруга доказательств платежеобеспечения, возможны варианты, когда через гражданские суды может быть осуществлен взаимозачет.

«Такими документами могут стать банковские выписки, где будет указана сумма перевода по кредитному договору, равная ежемесячному платежу. Переводы на сумму договора на карту одно из супругов, либо прямые платежи в банк, где будут указаны паспортные данные второго супруга», перечисляет Гордейко.

7 марта 2018, 14:28ИнфографикаКак делить имущество в браке и при разводеЕсть темы, которые будут актуальны всегда. В частности, тема оформления имущества мужем и женой в браке, его раздела при разводе, а также нюансы наследования доли умершего супруга. Сайт «РИА Недвижимость» подготовил инфографику-шпаргалку, которая раскрывает базовые правила обращения с недвижимостью в браке.

У другого супруга действительно есть право получить компенсацию в объеме как минимум половины денежных средств, внесенных им в качестве оплаты кредита по ипотеке, поскольку такая оплата производилась во время брака, добавляет Волкова.

«Если ипотечные платежи производились за счет совместных семейных средств, то эти деньги принадлежат пополам обоим супругам. Однако если платежи произведены за счет личного имущества одного из них, например, деньги были получены в наследство, то можно требовать компенсировать всю эту сумму», уточняет собеседница агентства.

Купил до свадьбы, но зарегистрировал право после

Нередки случаи, когда человек подписал кредитный договор и договор купли-продажи квартиры до свадьбы, а сама регистрация права собственности осуществилась уже после заключения брака. В таких случаях Скрипилев рекомендует обратиться к практике Верховного суда Российской Федерации.

«В частности, ВС постановил, что факт погашения в период брака личного долга одного из супругов по обязательству, возникшему из заключенного до брака договора купли-продажи жилого помещения, не является основанием для признания жилого помещения общей совместной собственностью супругов. Соответственно, недвижимость, приобретенная по сделке, заключенной до брака, не является совместно нажитым имуществом и не подлежит разделу при разводе», объясняет юрист.

Григорий Скрипилев

Руководитель практики юридической компании «Интерцессия»

При этом он напоминает, что если после заключения брака за счет средств каждого супруга в отдельности или их общих средств были произведены улучшения объекта, которые увеличили его стоимость, то суд на основании 37 ст. Семейного кодекса РФ может признать данное имущество общим, и, соответственно, делиться оно будет в соответствии с законодательством.

30 марта, 14:01

Милые бранятся: как развод превращает людей в квартирных аферистов

Маткапитал в нагрузку

Случается и такое, что семья с двумя детьми покупает квартиру в ипотеку с использованием маткапитала, но разводится до того, как полностью ее выплачивает. При разделе имущества отец просит передать ему большую долю в квартире, аргументируя тем, что работал и совершал выплаты только он, а мать сидела в декрете.

В суде этот аргумент не сработает, отмечает юрист по недвижимости Алмаз Кучембаев. По закону право на общее имущество принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода (пункт 3 статьи 34 Семейного кодекса РФ).

«То есть жене причитается не только доля, соответствующая 1/4 размеру маткапитала, но и половина от стоимости той доли квартиры, которая не оплачена материнским капиталом. К сожалению, отцы не всегда понимают тяжесть воспитания маленьких детей и ведения домашнего хозяйства. Другое дело, что отцу тоже положена доля, но часто бывает так, что ее нельзя выделить, и в итоге в квартире остается мама с детьми, а бывший супруг де-факто лишается жилья», говорит Кучембаев.

Алмаз Кучембаев

Юрист по недвижимости

Но при этом обоим супругам нужно понимать, что за долями будет следовать пропорциональная нагрузка по выплате кредита. То есть кто получит большую долю, тот будет больше платить по остатку долга.

Гражданский брак и ипотека

А вот гражданским супругам, выступающим созаемщиками, семейное законодательство не поможет, предупреждает Волкова.

Право собственности на квартиру после расставания пары будет зависеть от того, как изначально приобреталась квартира – в долевую собственность или в единоличную.

В первом случае в соответствии с долями распределяется и ответственность по ежемесячным платежам. А если созаемщик захочет выйти из договора, потребуется согласие банка.

«Банк оценит способность оставшегося заемщика платить ипотеку в одиночку. Положительное решение будет принято, если у банка будет уверенность, что один заемщик справится с нагрузкой», – говорит собеседница агентства.

Софья Волкова

Юрист адвокатского бюро Asterisk

В случае, если собственность была оформлена только на одного из сожителей, другому будет крайне сложно отстоять свои права.

Продаю немедленно!

Не получится просто так решить вопрос рассорившихся супругов и в тех случаях, когда квартира не нужна ни мужу, ни жене, не их родственникам. Волкова еще раз подчеркивает, что банкам выгоднее получать регулярные взносы, чем самим продавать квартиру с торгов.

«Проще всего продать заложенную квартиру, досрочно погасить ипотеку и поделить оставшиеся деньги между бывшими супругами. Игнорировать ипотечные платежи также не рекомендуется, так как можно получить штрафы, пени и плохую кредитную историю», заключает юрист.

Софья Волкова

Юрист адвокатского бюро Asterisk

И , конечно, все эксперты единогласны в том, что разводящимся супругам не стоит идти по пути «все само рассосется», ведь даже несмотря на то, что банкам не выгодно признавать ипотечный актив непрофильным, терпение у него не вечное и можно остаться без квартиры вовсе.

Ипотека при разводе \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Ипотека при разводе (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Ипотека при разводе Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39 «Определение долей при разделе общего имущества супругов» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Как установил суд, в период брака ипотечный кредит погашался за счет средств семейного бюджета. После расторжения брака оставшуюся сумму долга истица погашала самостоятельно. Суд удовлетворил требования о взыскании денежных средств, указав, что обязательства по кредитному договору являются совместно нажитым имуществом и требования истицы о взыскании с ответчика 1/2 доли уплаченного ею кредита являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Как разъяснил суд, для распределения долга в соответствии с п. 3 ст. 39 Семейного кодекса РФ обязательство должно являться общим, то есть возникнуть по инициативе обоих супругов в интересах семьи, либо являться обязательством одного из супругов, по которому все полученное было использовано на нужды семьи. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 138 «Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»
(В.Н. Трофимов)Суд отклонил довод должника о том, что спорное недвижимое имущество находилось в собственности бывшей супруги должника, в связи с чем на него не могло быть обращено взыскание. Как установил суд, указанное имущество, находившееся в залоге у кредитора, принадлежало бывшей супруге должника по условиям мирового соглашения, заключенного между указанной супругой и должником и утвержденного судом в рамках дела о расторжении брака и разделе имущества. При этом согласно условиям мирового соглашения указанное спорное имущество было обременено ипотекой в силу закона. По мнению суда, разъяснившего порядок применения ст. 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», соглашение о разделе общего имущества супругов не влекло прекращения залога в отношении данного имущества, а требование по обязательству, обеспеченному залогом имущества, должно было удовлетворяться за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном указанной статьей.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Ипотека при разводе

Раздел ипотечного долга квартиры при разводе расторжении брака

 

  1. Возможные варианты раздела ипотечной квартиры

  2. Раздел ипотечной квартиры и другого общего имущества супругов через суд

  3. Внесудебные варианты раздела ипотечной квартиры бывшими супругами

  4. Исчисление сроков владения недвижимостью, если доли образованы при разделе объекта недвижимости

  5. Полезные ссылки по теме

 

Достаточно часто в последнее время мне задают вопрос: «В период брака мы купили по ипотеке квартиру, и у нас растет ребенок. В результате ….(причины могут быть разные) один из супругов подал документы на развод, а другой сказал, что в случае развода он не будет выплачивать ипотеку. Скажите: как можно урегулировать данный вопрос и есть ли цивилизованный выход из данной ситуации? Что произойдет, если кредит будет выплачивать только один из бывших супругов? Имеет ли он право настаивать на том, чтобы при разделе недвижимого имущества ему досталась бóльшая часть жилой площади?

 

Возможные варианты раздела ипотечной квартиры

Первое, что хочется отметить (особенно в той ситуации, когда у бывших супругов другого жилья нет), так это то, что при конфликте интересов бывших супругов ситуация ведет в тупик, так как по кредитному договору, заключенному банком с двумя заемщиками, банк (кредитор) вправе требовать исполнения договора (возврата кредита) от любого из них, так как каждый заемщик несет обязательства перед банком по возврату кредита солидарно.

Поэтому у таких бывших супругов остается только два варианта:

  1. Жить вместе и выплачивать ипотеку.

  2. Подвергаются риску лишиться прав на квартиру.

Предположу, что ни тот, ни другой вариант бывших супругов не устроит.

Если конфликта интересов у бывших супругов нет, то к указанным вариантам добавляются еще четыре, при которых бывшие супруги все же договриваются и:

  1. Заключают письменное соглашение (договор) о том, что один из них выкупает у другого его долю (часть).

  2. Заключают письменное соглашение (договор) о том, что оба супруга продолжают платить по кредитному договору, но договариваются, что после выплаты продают квартиру, а доход делят между собой.

  3. Находят денежные средства для досрочного погашения кредита.

  4. Продают квартиру.

 

Раздел ипотечной квартиры и другого общего имущества супругов через суд

Как правило, при выдаче ипотечного кредита банк оформляет квартиру в залог, а обоих супругов — общими заемщиками (созаемщиками) и вносит в кредитное соглашение условие о том, что изменение взаимоотношений супругов (в том числе при расторжении брака) не влияет на их кредитные обязательства. То есть, банк оставляет за собой право в любой ситуации требовать платежи в полной мере с каждого из созаемщиков.

Если у супругов есть несовершеннолетний ребенок, то развестить супруги могут только через суд, заявив об этом иск.

В суде почти бывшие супруги зачастую хотят разрешить сразу все вопросы, чтобы (как говорится) разойтись «как в море корабли», поэтому вовзникает вопрос о разделе совместно нажитого имущества, в том числе и недвижимости, которая была куплена на ипотечные средства.

Теоретически — по правилам Семейного кодекса РФ все совместно нажитое имущество, приобретенное во время брака, должно делиться между супругами пополам (включая квартиру).

Согласно Семейному кодексу РФ все совместно нажитое имущество должно быть разделено пополам, поэтому каждый бывший супруг имеет право претендовать на половину жилой площади. Там же предусмотрено исключение из данного правила, в тех случаях когда суд учитывает при разделе интересы ребенка, поэтому отсутпает он начала равенства долей в пользу того супруга, с которым остался жить ребенок. В таком случае (и с учетом того, что в натуре квартиру разделить нельзя в принципе) другой бывший супруг вправе претендовать на денежную компенсацию стоимости его доли.

Уже здесь становится понятно, что фактически квартиру на две равные части (как яблоко) разделить просто невозможно.

А если учесть, что квартира в ипотеке (т.е. не в полноценном владении двух супругов, а в залоге банка), то банк (как правило) привлекается к судебному разбирательству как третье лицо. При этом надо иметь в виду, что согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», банк вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга. Именно поэтому подобные судебные разбирательства приводят к тому, что с квартирой остается банк, а бывшие супруги — только с долгами.

Согласно Гражданскому кодексу РФ кредитор (банк) может требовать возврата всей задолженности с любого (т.е. одного из) созаемщиков.

Практика показывает, что раздел ипотечной квартиры при разводе (расторжении брака) в судебном порядке решается крайне редко, чаще всего всё заканчивается мировым соглашением бывших супругов и банка, либо победой банка. При этом квартира и платежи по ипотечному кредиту не могут быть разделены до того момента, пока задолженность перед банком не будет полностью погашена.

В такой ситуации возможны 2 варианта: бывшие супруги находят деньги и досрочно возвращают кредит, либо просто продают квартиру.

 

Внесудебные варианты раздела ипотечной квартиры бывшими супругами

Если бывшие супруги согласились между собой о том, кто из них получает квартиру, а кто — денежную компенсацию за свою долю (т.е. когда только один из бывших супругов остается единственным собственником, и выплачивает кредит самостоятельно), то им обоим надо обратиться в банк для переоформления ипотечного договора. В подобных ситуациях, банк проверяет платежную способность того заемщика, на которого будет переоформлен кредитный договор и, удостоверившись в его (ее) платежеспособности, изменяет кредитный договор.

Такой вариант является идеальным.

Последний вариант – когда один из бывших супругов берется оплачивать кредит, а недвижимость передает добровольно передает другому супругу.

При таком варианте необходимо иметь в виду, что (согласно действующему законодательству, учитывая, что собственность общая) право собственности на квартиру и обязательства по возврату кредита являются неразделимыми, т.е. переоформить квартиру на одного из бывших супругов, оставшись при этом заемщиком просто невозможно, да и банк на это не даст согласия.

 

Полезные ссылки по теме «Рарзел ипотечного долга при разводе, расторжении брака»

  1. Нормы и требования по строительству дачи и дома

  2. Особенности договора аренды банковской ячейки

  3. Социальная норма на электричество

  4. Что такое кадастровая стоимость и как ее узнать

  5. Жилье для молодых

  6. Проверка «юридической чистоты» квартиры

  7. Особенности кредитного договора

  8. Как сдать квартиру

  9. Условия договора аренды (найма) жилья

  10. Налоговая консультация о том, как получить имущественный вычет при продаже и покупке жилья

  11. Правила регистрации граждан РФ по месту жительства и месту пребывания

Тэги: Консультация по недвижимости, квартира, рарзел, ипотечного, долга, квартиры, при разводе, расторжении, брака, рарзел ипотечного долга, раздел квартиры при разводе, раздел ипотечной квартиры при разводе, расторжение брака

Военная ипотека. Развод, раздел квартиры

В чью собственность при разводе переходит квартира, приобретенная по военной ипотеке?

Для начала нужно определиться, каким образом была приобретена квартира:
  1. Квартира приобретена за личные средства и средства ЦЖЗ
  2. Квартира приобретена только за средства ЦЖЗ, без внесения личных средств

1. Квартира приобретена за личные средства и средства ЦЖ

Согласно действующему законодательству, вся квартира не может рассматриваться, как совместно нажитое имущество, поскольку при ее покупке были использованы средства ЦЖЗ.

Поэтому, та часть имущества (квартиры), которая была приобретена за счет средств ЦЖЗ — разделу не подлежит. Разделу подлежат только личные средства, которые были внесены при приобретении жилья.

Согласно Семейному кодексу Российской Федерации все имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым, а следовательно – подлежит разделу при расторжении брака, за исключением того имущества, которое было приобретено за счет денежных средств, имеющих специальное целевое назначение. Например — Целевой Жилищный Заем (ЦЖЗ), специальное целевое назначение которого определяется Федеральным законом 117ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

  • Согласно норме закона 117ФЗ: при определении размера начисляемых выплат состав семьи военнослужащего не учитывается
  • Согласно Налоговому кодексу РФ, начисляемые государством участнику программы «военная ипотека» средства, не облагаются подоходным налогом

Раздел личных средств:

Личные средства, как правило, используются военнослужащими для внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту. По сложившейся практике сумму первоначального взноса делят 50/50 между бывшими супругами, то есть – пополам.

В тех случаях, когда у одного из бывших супругов есть документальное подтверждение размера своего участия в оплате первого взноса, или между супругами заключен брачный контракт, раздел личных средств возможен в других пропорциях.

2. Квартира приобретена только за средства ЦЖЗ, без внесения личных средств

Квартира, которая была приобретена полностью за счет средств ЦЖЗ, разделу не подлежит.

Судебная практика

На сегодняшний день однозначной судебной практики в этом вопросе нет.
Как правило, суд занимает позицию военнослужащего, но существуют прецеденты, когда суд делит имущество супругов в равных долях.
На сегодня существует несколько типовых примеров судебной практики по вопросу раздела имущества, приобретенного по Военной ипотеке:

  • Квартира делится на равные доли (то есть оформляется в совместную собственность). На каждую долю каждый из бывших супругов оформляет отдельный ипотечный кредит
  • Личные средства, внесенные супругами при покупке – делятся поровну между бывшими супругами
  • Квартира остается в собственности военнослужащего, а супруге/супругу им выплачивается денежная компенсация
  • Квартира выставляется банком на продажу. Из вырученных средств погашается кредит и остаток делится между бывшими супругами.

Большую роль при рассмотрении подобных дел играет вопрос обеспеченности жильем супруга/супруги и детей военнослужащего.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

В настоящее время достаточно большое количество семей Российской Федерации оформляют квартиру в ипотеку. Но, как показывает практика: средний срок ипотеки нередко в разы превышает срок существования зарегистрированного брака. Для детального понимания вопроса раздела имущества с ипотекой рассмотрим общие положения об ипотеке и о разделе совместно нажитого имущества супругами, а также поговорим об особенностях раздела ипотечной квартиры.
  • Ипотека — это залог недвижимости. Ее оформляют, когда покупают квартиру в кредит: банк денежные средства (часть стоимости квартиры), покупатель получает право собственности с обременением — залогом, гарантирующим банку, что он вернет вложенные средства. 
  • Статья 256 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что  имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором не установлен иной режим данного имущества. 
  • Пункт 1 статьи 33 Семейного кодекса РФ также содержит положение о том, что законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим действует, если брачным договором не установлено иное.
  • В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
  • Согласно пункту 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению.
  • Также согласно пункту 3 статьи 38 Семейного кодекса РФ: «в случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке». 

Таким образом, можно сделать вывод о том, что при отсутствии обременений на имущество и наличии договоренностей между супругами вопрос решается достаточно легко — планирующие развод или бывшие супруги подписывают соглашение о разделе имущества, с которым (при разделе недвижимого имущества) обращаются в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество для внесения изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав. При наличии спора между супругами вопрос решается в судебном порядке и внесение изменений в Единый государственный реестр прав осуществляется уже на основании вступившего в силу судебного акта.

Возникает вопрос, как будет происходить раздел имущества, если на него наложено обременение в виде ипотеки? Рассмотрим несколько ситуаций. 

ЕСЛИ КВАРТИРА БЫЛА ПРИОБРЕТЕНА ДО БРАКА, НО ФАКТИЧЕСКИ ОПЛАЧИВАЛИ «ИПОТЕКУ» ОБА СУПРУГА

В соответствии с п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

То есть, по общему правилу, при разводе и разделе имущества квартира, приобретенная до брака, останется в собственности у того из супругов, кому она принадлежала. 

Но! Так как квартира фактически оплачивалась обоими супругами, то второй супруг вправе потребовать деньги, вложенные им в погашение кредита либо о выделении доли в квартире. 

Для этого в суд необходимо предоставить доказательства того, что оплата проводилась за счет совместного имущества.

Общесупружеское имущество, общая собственность супругов или совместная собственность супругов – это, в соответствии с п.1 ст. 256 ГК РФ, а также ст. 34 СК РФ, имущество, нажитое супругами во время брака,  если брачным договором не установлено иное. 

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся:
  • доходы каждого из супругов от трудовой деятельности
  • доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности
  • полученные ими пенсии, пособия
  • иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие)
  • приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства

Вместе с тем, судебная практика по вопросу раздела ипотечной квартиры, приобретенной до брака, противоречива, решения судов зависят от нюансов и обстоятельств дела. Поэтому рекомендуем обратиться к юристу для консультацию по вашему делу.

ЕСЛИ КВАРТИРА ПРИОБРЕТЕНА В БРАКЕ 

По общему правилу, закрепленному в ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. То есть квартира, приобретенная за счет общих доходов, является общим имуществом мужа и жены, независимо от того, на чье имя она оформлена.

Здесь возможно два варианта событий: 
  • Супруги пришли к согласию об оплате кредитного договора и разделе ипотечной квартиры. В соответствии с п. 5. ст. 244 Гражданского кодекса РФ по соглашению участников совместной собственности может быть установлена долевая собственность этих лиц. Как правило, ипотечный договор не изменяется, и супруги договариваются о порядке оплаты и выделе долей. Но также возможна ситуация, когда супруги хотят внести изменения в ипотечный договор, для этого требуется согласие банка. После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли. При этом обращаем ваше внимание на то, что соглашение супругов о разделе имущества, в том числе квартиры, должно быть нотариально удостоверено.
  • Супруги не пришли к согласию об оплате кредитного договора или же хотят изменить ипотечный договор. Для этого необходимо произвести оформление на каждого строго по 1/2 доли в праве общей собственности на жилое помещение и дальнейшие выплаты осуществляются в размере пропорционально своей доле. Для надлежащего оформления данного решения, бывшие супруги должны обратиться в суд с исковым заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредитному договору. При рассмотрении искового заявления о разделе ипотечного договора обязательно привлекается банк. 

РОЛЬ БАНКА ПРИ РАЗДЕЛЕ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ 

В большинстве случаев ипотека оформляется только на одного супруга, который выступает заемщиком, а второй супруг выступает поручителем по кредиту. Поэтому при расторжении брака документы на ипотеку супругам придется переоформить. 

Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. 

Если же спора о распределении долговых обязательств нет, и супруги готовы заключить соглашение о разделении долговых обязательств, то для начала необходимо получить согласие банка. 

Чтобы получить согласие банка на изменение порядка погашения кредита, нужно представить в банк документы, подтверждающие наличие у солидарного должника возможности погашать кредит. 

К таким документам могут относиться, в частности:

  • справка с места работы;

  • заверенная копия трудовой книжки;

  • справка о доходах и суммах налога физического лица;

  • выписка со счета;

  • другие документы, подтверждающие наличие постоянного дохода, который позволяет погашать кредит. 

После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли. 

Как показывает практика, в банк советуем обращаться до суда, чтобы заручиться его поддержкой. Нужно отметить, что банки в таких случаях очень редко и неохотно идут на изменение договора об ипотечном кредитовании. 

Вместе с тем, если при разделе недвижимости, купленной в кредит (“ипотечной недвижимости”) не стоит вопрос об изменении долговых обязательств перед банком, согласие банка на раздел квартиры, в том числе если она приобретена за счет средств материнского капитала, не требуется, поскольку права банка как залогодержателя не нарушаются — квартира не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право (п. 11 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).

Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга. 

ЕСЛИ ОДИН ИЗ СУПРУГОВ НЕ ЖЕЛАЕТ БОЛЬШЕ БЫТЬ СТОРОНОЙ В КРЕДИТНОМ ДОГОВОРЕ 

Если второй супруг желает отказаться от имущественных прав на квартиру, а также от обязанности по возврату заемных средств (по уплате кредитных платежей), то стороны при взаимном согласии вправе заключить соглашение о разделе общего имущества (обязательно заверенное нотариусом), в котором могут прописать условия, при которых второй супруг отказывается в пользу первого супруга от имущественных прав на квартиру, а обязательства первого супруга перед банком по кредитному договору являются обязательствами только первого супруга и не являются общими обязательствами супругов. При наличии согласия данная процедура проводится только с участием банка, если же согласия другого супруга нет, то только через суд с привлечением банка. 

ЕСЛИ ОБА СУПРУГА БОЛЬШЕ НЕ НУЖДАЮТСЯ В ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЕ  При такой ситуации возможны два варианта:
  • Бывшие супруги находят покупателя, готового погасить кредит, или того, кто готов переоформить на себя ипотеку .
  • Не исключен вариант, когда супруги находят деньги, чтобы закрыть остаток долга, а потом уже продать жилье и поделить вырученные средства. 

ЕСЛИ ИПОТЕКА НА КВАРТИРУ В НОВОСТРОйКЕ, КОТОРАЯ ЕЩЕ НЕ ПОСТРОЕНА 

Если договор участия в долевом строительстве был заключен и полностью оплачен до вступления в брак, то после сдачи жилье будет полностью принадлежать супругу, на которого оформлен договор. При этом если квартира была приобретена до брака за счет кредитных средств и кредит погашался в браке, то, как было отмечено ранее, возникает вопрос о возможности взыскания потраченных денег с собственника недвижимости.

В остальных случаях, если новостройка приобретена в браке, второй супруг имеет право потребовать оформить в его собственность долю в квартире, если недвижимость уже готова. Если же срок сдачи дома еще далек, можно добиться изменения условий ДДУ и включить в состав дольщиков второго супруга.

ЕСЛИ ЕСТЬ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ ДЕТИ 
  • В соответствии с п. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ: «Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи». 

В каждом конкретном случае интересы детей устанавливает суд.

ЕСЛИ КВАРТИРА КУПЛЕНА С МАТЕРИНСКИМ КАПИТАЛОМ 

Материнский капитал имеет специальное целевое назначение и не является совместно нажитым имуществом. Эти деньги нельзя разделить между супругами.

Согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», квартира, приобретенная с использованием средств или части средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и их детей. Закон предусматривает обязательное оформление приобретаемого жилья в общую долевую собственность всех членов семьи.

Доли каждого члена семьи супруги определяют самостоятельно, общей практикой является равное деление долей на всех. 

ЕСЛИ КВАРТИРА КУПЛЕНА ПО ВОЕННОЙ ИПОТЕКЕ 

Судебная практика по разделу имущества, находящегося в военной ипотеке, преимущественно сводится к тому, что суд признает квартиру совместно нажитым имуществом. Вместе с тем существует позиция, что квартира, полученная супругом-военнослужащим, не считается совместно нажитым имуществом и разделу не подлежит.

При рассмотрении дел, связанных с разделом имущества при расторжении брака, суды в первую очередь устанавливают период, в который приобретена квартира по военной ипотеке. Кроме того, имеет значение, продолжает ли участник накопительно-ипотечной системы являться военнослужащим. Преимущественно суды принимают решение о признании долей в квартире равными при разделе имущества.

Однако существует позиция, что квартира, полученная супругом-военнослужащим, не относится к совместно нажитому имуществу и не подлежит разделу. Так, Верховный суд Республики Адыгея в своем Определении указал на то, что приобретение квартиры в рамках накопительно-ипотечной системы происходит с использованием средств жилищного займа, имеющего целевое назначение, целью которого является жилищное обеспечение военнослужащих в соответствии с Федеральным законом от 27.05.1998 N 76-ФЗ «О статусе военнослужащих», а не членов их семей, о чем свидетельствует, в частности, тот факт, что размер средств, выделяемых для жилищного обеспечения с помощью накопительно-ипотечной системы, не зависит от состава семьи. Кроме того, перечень документов, который должен представить участник НИС в уполномоченный орган для получения целевого жилищного займа (Постановление Правительства РФ от 15.05.2008 N 370), не содержит указания на обязанность военнослужащего представлять сведения о составе его семьи. Из анализа законодательства, регулирующего накопительно-ипотечную систему жилищного обеспечения военнослужащих, следует, что у государства возникает обязанность по обеспечению жилым помещением только военнослужащего, денежные средства выделяются военнослужащему безвозмездно при наличии условий, определенных законом, при этом у членов семьи военнослужащего общей собственности на это жилое помещение не возникает. Кроме того, законом возможность возложения на супруга-военнослужащего обязанности по возврату средств целевого жилищного займа, в случае его увольнения без права на использование накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника НИС, не предусмотрена, а следовательно, не предполагает применение к супруге каких-либо мер гражданско-правовой ответственности в случае неисполнения военнослужащим обязательств по кредитному договору (Апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 05.08.2016 по делу N 33-1288/2016).

Какой порядок расчета компенсации, выплачиваемой одним супругом другому в счет его доли в совместно нажитой квартире, приобретенной с использованием ипотечного кредита?

Если на момент раздела между супругами имущества ипотечный кредит еще не был погашен, а права на ипотечную квартиру перешли к одному из супругов с присуждением второму компенсации, то при размер компенсации должен определяться как половина разницы между рыночной стоимостью квартиры и остаток задолженности по ипотечному кредиту. Данный вывод подтверждается судебной практикой.

Подробнее об услугах юриста по разделу совместно нажитого имущества читайте здесь. Опыт оказания услуг в сфере семейного права более 7 лет, комплексные юридические услуги, работаем без предоплаты, гарантия результата. Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Недвижимость при разводе | Justia

Разводящиеся супруги, которые вместе владеют домом, должны в конечном итоге решить, как разделить один из своих крупнейших активов. Есть несколько вещей, которые суд обычно принимает во внимание при определении того, кто получит право собственности на недвижимость. Однако, если пара может прийти к соглашению между собой по поводу дома, в подавляющем большинстве случаев судья оставляет согласие в силе.Важно отметить, что иногда факторы, не упомянутые здесь, будут определяющими. Поскольку все ситуации индивидуальны, лучше всего проконсультироваться с опытным адвокатом по разводам, который поможет вам понять, как законы будут применяться в вашей конкретной ситуации.

Как правило, существует три варианта решения проблемы совместного проживания при разводе:

  1. 1 Выставить дом на рынок
  2. 2 Инициировать выкуп, при котором один супруг выкупает другого
  3. 3 Совместное владение

Оценка и раздел дома

Как правило, суд исходит из презумпции того, что доля в доме, принадлежащая разводящейся паре, должна быть разделена поровну.Собственный капитал определяется путем оценки дома и вычитания оставшейся суммы по ипотеке или другим долгам, связанным с домом. Оценивая стоимость дома, разводящиеся супруги должны стремиться к тому, чтобы оценка была как можно более актуальной. Это, вероятно, будет означать найм агента, оценщика или другого эксперта по недвижимости для оценки стоимости дома, а не полагаться на старые документы.

Хотя большинство судов исходят из презумпции, что собственный капитал дома должен быть разделен поровну, многие факторы могут привести к неравномерному разделению.Факторы могут включать в себя законы штата, то, были ли какие-либо средства, вложенные в дом, отдельной собственностью одного из супругов, и то, как в конечном итоге разделяются другие активы супругов.

Судья, скорее всего, прикажет продать дом и разделить выручку, но каждый случай индивидуален. Например, судья, который присуждает основную опеку над детьми одному из супругов, может также присудить этому супругу право на дом. Поверенный по бракоразводным процессам может посоветовать разводящимся супругам, как судья в их юрисдикции может обращаться с домом, хотя супруги будут иметь наибольший контроль над разделением, если они выберут урегулирование развода вместо того, чтобы идти в суд.

Продам дом

Продажа семейного дома может быть трудным решением, особенно для супругов с детьми или тех, кто приобрел его как «дом навсегда». Тем не менее, большинству разводящихся супругов следует хотя бы подумать о продаже своего дома во время развода. Есть много финансовых и практических причин для продажи семейного дома, но супругам следует также учитывать эмоциональные причины. Продажа дома может дать обоим супругам столь необходимое закрытие и большие финансовые ресурсы, чтобы начать все заново.

Дом обычно является самым большим активом пары, и его продажа может дать разводящимся супругам привлекательную сумму денег, которую они могут разделить. Однако имейте в виду, что продажа дома повлечет за собой сопутствующие расходы. Разводящимся супругам, скорее всего, будет выгодно нанять агента по недвижимости, который будет управлять процессом продажи и давать советы по ключевым решениям, таким как запрашиваемая цена. Супругам также необходимо решить, нуждается ли дом в ремонте или других работах, прежде чем его можно будет показать, и как эти задачи будут выполняться и финансироваться.Другие расходы могут включать в себя оплату оставшегося остатка по ипотеке, комиссионных брокеров, заключительных расходов и налога на потенциальный прирост капитала. Только то, что останется после продажи дома и оплаты этих расходов, будет разделено между супругами.

Как правило, супруги, которые вместе подают налоги и вместе продают свой дом, получают вдвое большее освобождение от налога на прирост капитала, чем один домовладелец.Налоговые правила также меняются в зависимости от того, является ли дом основным местом проживания и как долго он находился в собственности и в котором проживал. Налоговый эксперт может помочь разводимым парам принять лучшее решение за них.

Выкуп супруга

Некоторые разводящиеся супруги предпочитают выкуп, а не продажу дома в целом. Часто это происходит потому, что один из супругов принимает на себя основную опеку над детьми и хочет остаться в доме. Выкуп также может быть привлекательным, когда продажа не имеет финансового смысла.

Некоторые штаты не разрешают супругам учитывать гонорары потенциальных будущих брокеров в их соглашении о выкупе.

Оба супруга берут на себя риск выкупа. Покупающий супруг рискует, что стоимость дома может обесцениться. Они также могут чувствовать себя более напряженными в финансовом отношении, поскольку, вероятно, увеличатся выплаты по ипотеке.Продающий супруг рискует, что стоимость дома может возрасти. После согласования стоимости дома супруги могут договориться о корректировках для учета гонораров потенциальных будущих брокеров, затрат на ремонт жилья и других компенсаций при разделении активов. Если выкуп происходит в рамках развода, продавцу может не потребоваться платить налоги на деньги, которые они получают в рамках освобождения от налогов для разводящихся пар (хотя им следует проконсультироваться с налоговым экспертом, особенно если выкуп произойдет в течение длительный период времени).

Совладение домом

Разводящиеся супруги могут пожелать совместно владеть своим домом вместо того, чтобы продавать его или заставлять одного из супругов выкупать его. Совместное владение домом часто в конечном итоге превращается в выкуп одного бывшего супруга или продажу дома целиком.

Как и выкуп, решение о совместном владении домом может быть выгодным для развода супругов с детьми, проживающих в доме, или супругов, которые думают, что стоимость дома возрастет. Однако супруги должны учитывать, что каждый из них останется ответственным за всю ипотеку, а не только за свою половину.Это может затруднить совершение крупных покупок, включая покупку другого дома. Кроме того, просрочка платежа одного бывшего супруга может нанести ущерб кредитному рейтингу другого.

Бывшие супруги должны будут изучить налоговые правила в отношении вычета процентов по ипотеке для разведенных супругов, совместно владеющих домом, и договориться о том, как требовать вычеты. В этой ситуации может помочь налоговый эксперт.

Совместное владение домом, скорее всего, потребует подробного учета и тесного взаимодействия между бывшими супругами. Им нужно будет договориться о любых расходах на содержание и о том, как эти затраты будут разделены. Это может быть особенно важно при больших непредвиденных расходах, таких как повреждение водой или ремонт крыши. Супругам также следует помнить о повторяющихся расходах, таких как страхование жилья, сборы ТСЖ, коммунальные платежи и платежи по налогу на имущество (если они не включены в ипотеку).

Бывшие супруги, совладельцы дома, захотят спланировать худшее. Если один из бывших супругов умирает, их доля собственности в доме не может автоматически переходить к другому бывшему супругу. Таким образом, бывшие супруги должны разработать четкий план действий в случае смерти одного из них. Бывшие супруги также не защищены, если против другого бывшего супруга предъявлены иски кредиторами или возбуждены дела о банкротстве. Акции дома обоих бывших супругов окажутся под угрозой. Таким образом, совместное владение домом может иметь смысл только в том случае, если бывшие супруги продолжают доверять друг другу еще долгое время после свадьбы.

Супруги, которые намереваются, что их совместное владение в конечном итоге перерастет в выкуп или продажу дома, могут указать эту договоренность в своем соглашении о разводе. Письменное соглашение относительно будущего дома будет иметь важное значение для сохранения исключения прироста капитала, когда дом в конечном итоге переходит из рук в руки. Налоговый эксперт может помочь разработать график выкупа или продажи с учетом налоговых льгот.

Разделение недвижимости при разводе: 3 основных варианта

При примерно 800 000 разводов по всей стране каждый год вы не одиноки в расставании с партнером — или в принятии решения о том, как то, что когда-то было «нашим», распределяется между «вашим» и «моя.”

Раздел недвижимости при разводе добавляет стресса к и без того стрессовому жизненному событию, потому что собственность, особенно приобретенная вместе, может стать основой отношений.

«Это стабильность. Это безопасность, ощущение, что с вами все будет в порядке, потому что у вас есть крыша над головой, — сказал Дэвид Дорман, ведущий агент по недвижимости в Орландо, штат Флорида, который регулярно помогает разводиться с клиентами с их имущественными потребностями.

Хотя законы о разводе различаются в зависимости от штата, эксперты по недвижимости и финансам говорят, что существует три основных способа разделения собственности при разводе:

  • Обе стороны продают его и делят капитал
  • Одна сторона выкупает другую
  • Обе стороны соглашаются отложить продажу на более поздний срок

Здесь мы собрали наиболее важные моменты для каждого маршрута.

Источник: (Camille-Kmile / Unsplash)

Вариант 1: Продать дом и разделить капитал

Справедливое разделение выручки от продажи для всех сторон может помочь покрыть первоначальный взнос за новый дом, помочь бывшему переезду — и просто предоставить вам обоим чистый лист. Звучит просто — при условии, что дом находится в семейной собственности.

«Если один человек купил дом до свадьбы, об этом даже не могло быть и речи», — сказал Шон Лимон, сертифицированный финансовый аналитик из Далласа, штат Техас, в течение 10 лет специализирующийся на вопросах развода и ведущий популярный подкаст «Развод» и ваши деньги.”

Большинство штатов являются «штатами общего права собственности», что означает, что собственность, которую приобрела одна часть супружеской пары, принадлежит полностью и единолично этому лицу, если только титул или документ не зарегистрированы на имена обоих людей.

Калифорния, Аризона, Нью-Мексико, Невада, Айдахо, Вашингтон, Техас, Висконсин и Луизиана являются штатами «общественной собственности», что означает, что все активы и долги, приобретенные во время брака, в равной степени принадлежат обоим супругам. Любые активы, приобретенные до брака, считаются отдельной собственностью, если один из супругов не передает право собственности другому супругу.

Судья может приказать разводящейся паре продать дом для покрытия непогашенных долгов и других расходов, и в этом случае у вас обоих останется меньше капитала для разделения. Кроме того, в зависимости от законов о собственности и приусадебных участков в вашем штате, у вас может возникнуть ситуация, когда вы разделяете только процент от доходов дома — например, вы владели домом до свадьбы, но вы оба внесли свой вклад в ремонт.

«Дело не в соотношении пятьдесят на пятьдесят», — заметил Дорман.

Если выручка от продажи дома является частью вашего урегулирования бракоразводного процесса, вы не сможете завершить развод до тех пор, пока дом не будет продан.

Соображения для этого маршрута:

  • Думайте о своем доме не как о физической структуре, а как о части всей вашей финансовой картины. «Это просто числа на листе бумаги», — сказал Лимон. «Вы смотрите на картину в целом и прикидываете, кто какие деньги получит. Как вы к этому доберетесь, зависит от вас «.
  • Пройдите профессиональную оценку дома, чтобы и вы, и ваш бывший знали, сколько стоит дом, и, вероятно, его продадут на рынке.
  • Проконсультируйтесь со своими адвокатами по разводам о том, какие активы доступны, сколько, по вашему мнению, вы должны, и как прийти к приемлемому решению.«Если вам нужно разделить, скажем, четверть отремонтированной спальни, возможно, вы сможете достичь компромисса, торгуя другими активами, такими как деньги из пенсионного фонда», — сказал Лимон.
  • Поговорите с агентом по недвижимости или поверенным по недвижимости, который может подготовить предварительное заключительное заявление и рассказать вам о том, что можно разделить после закрытия, если дом будет продан по определенной цене. Люди склонны забывать, что продажа дома связана с дополнительными расходами, такими как страхование правового титула и комиссия за передачу права собственности на дом, и развод имеет тенденцию запутывать, кто за них платит.

«Вам нужно четко указать, кто за что платит и как это распространяется», — сказал Дорман. «Но вы не хотите говорить о гипотетических цифрах».

Вариант 2: одна сторона выкупает другую

Выкуп обычно совпадает с рефинансированием первоначальной ипотечной ссуды. Бывший, желающий купить дом, подает заявку на новую ссуду на свое имя, занимая достаточно денег, чтобы погасить предыдущую ссуду и задолженность другому супругу.

Однако возникает ключевой вопрос: может ли тот, кто владеет домом, позволить себе его рефинансирование.«Многие люди должны поговорить с ипотечным кредитором раньше, чем позже», — сказал Лимон. «Это может очень сильно повлиять на ваши варианты».

Если бывший, который хочет сохранить дом, работал только неполный рабочий день или не работал вообще, кредитор может не посчитать такой уровень дохода достаточным. «Многие люди начинают с того, что хотят выкупить другую, но понимают, что не могут этого сделать, и в конечном итоге все равно продают», — сказал Дорман.

Соображения для этого маршрута:

  • Поговорите с ипотечным кредитором о возможности рефинансирования для бывшего, который намеревается остаться в доме.
  • Работайте с агентом, у которого есть опыт помощи в разводе клиентов. Агенты, имеющие статус специалиста по разводам, будут хорошо разбираться в том, как обращаться с дополнительными коммуникациями, законами о разделе имущества, эмоциональными конфликтами и другими сложностями при продаже дома для развода.
  • Тот, кто планирует переехать, также должен поговорить с агентом по недвижимости, чтобы оценить, что он или она может позволить себе в разумных пределах, добавил Лимон.
  • Позвольте вашим поверенным по бракоразводным процессам или поверенному по недвижимости рассмотреть соглашение, в котором указывается, как будет оплачиваться каждая сторона.

Что касается последнего пункта, Дорман работал с супружеской парой, которая разводилась мирно, и разводилась сама. Бывшая жена выкупила бывшего мужа, а потом решила продать дом; однако, основываясь на формулировке указа о разводе, адвокат титульной компании сказал, что бывшему мужу причитались дополнительные деньги.

«Это почти задержало закрытие, — сказал Дорман. «К счастью, адвокат смог составить приложение, а муж и бывшая жена были достаточно друзьями, чтобы заставить его подписать отказ, в котором говорилось, что он уже получил свои деньги.”

Источник: (inanc avadit / Unsplash)

Вариант 3: Вместе владеть домом на данный момент, а затем продать его позже

Хотя это и необычно, это происходит, когда обе стороны соглашаются продать дом в какой-то момент в будущем, потому что сделать это сейчас вызовет слишком много потрясений. Возможно, у них есть дети, и они согласятся продать их, когда дети закончат школу, что будет более естественным переходом. «Они включили это в свои документы по урегулированию споров, — сказал Лимон. «Это имеет больше смысла с точки зрения жизни.”

Убедитесь, что тот, кто платит ипотеку, не пропустит платеж, который может повлиять на вас обоих в будущем.

Вы также захотите взвесить, как это решение повлияет на вашу способность иметь право на освобождение от налога на прирост капитала, когда придет время продавать свой дом. Вы и ваш супруг можете исключить первые 250 000 долларов прибыли от продажи вашего дома при условии, что вы соответствуете «тесту на право собственности» (оба человека владеют домом) и «тесту на использование» (который вы проживали в доме в течение два из пяти лет до продажи) независимо от вашего семейного положения.

Проблема в том, что… если предположить, что один из супругов планирует съехать, несмотря на договор о совместном владении, тот, кто покинет дом и больше не использует его в качестве основного места жительства, может потерять свою часть прибыли, когда придет время продавать, эффективно сокращая исключение с 500 000 до 250 000 долларов.

Соображения:

  • Проконсультируйтесь с юристом, чтобы подробно описать, как будет обрабатываться ипотека, если собственность принадлежит обоим именам, а также когда исключить бывшего из ипотеки.«Во многих случаях это делается просто путем изменения документа на акт о прекращении права требования, но вы должны убедиться, что это сделано правильно, — сказал Дорман.
  • Вам также может потребоваться помощь специалиста по налогам, имеющего опыт развода, который может объяснить влияние налогов на проценты по ипотеке и прирост капитала, если вы продаете до развода или позже.

Как бы вы ни разделили то, что было вашим семейным домом, знайте, что профессионалы в вашем углу не имеют эмоциональной заинтересованности в ситуации.Они готовы помочь вам, чтобы вы и ваш бывший могли оценить преимущества и недостатки каждого варианта, чтобы вы могли решить, как лучше всего закончить эту главу и начать новую.

Источник изображения заголовка: (Africa Studio / Shutterstock)

Сплитсвилль? Как разделить имущество при разводе

(Рейтер) — Когда Рик Бухлер и его жена расстались два года назад, они решили, что она останется в их доме недалеко от Стоктона, Калифорния, и он уйдет.

У пары не было детей, и жена Бухлера, педиатр, хотела остаться в семейном доме с четырьмя спальнями и подземным бассейном, поскольку она могла управлять выплатами по ипотеке.

«В соглашении о разводе конкретно сказано, что я больше не отвечаю за дом», — говорит Бухлер.

Его банк не видел этого так же. Когда 40-летний Бухлер месяц назад подал заявку на ссуду для покупки квартиры в центре Чикаго, он узнал, что его имя все еще фигурирует в ипотеке, несмотря на то, что он передал право собственности своему бывшему и передал ипотечному кредитору копию соглашения о разводе.

«Мне сказали, что моей бывшей пришлось повторно подать заявление на получение другой ипотечной ссуды только на свое имя — за хорошие 5 000 долларов дополнительных комиссионных», — говорит Бухлер, недавно открывший консалтинговый бизнес.

Как обнаружил Бухлер, разводящиеся пары должны тщательно составить план раздела своей собственности и иметь надежное юридическое представительство для навигации по ипотечным договорам.

Что будет с семейным домом? Это вопрос, с которым сталкиваются многие разводящиеся пары. Согласно августовскому опросу, проведенному юридическим сайтом Avvo.com, это одна из их главных проблем после опасений по поводу воздействия раскола на детей и финансы.

Вот несколько советов, которые помогут вам ответить на этот вопрос, если вы переживаете развод:

ОБЕИХ СТОРОНЫ ХОТЯТ ПРОДАТЬ

Если вы продаете дом и есть прибыль, которую можно разделить, это относительно простой процесс.

Разводящиеся пары должны согласиться с объявленной ценой, графиком показа дома и планом распределения расходов в ожидании продажи, — говорит Дженнифер Брандт, адвокат по бракоразводным процессам из Филадельфии.

«После продажи дома сторонам необходимо решить, будут ли вырученные средства депонированы или распределены», — говорит она.

Налоги тоже фигурируют в уравнении. Например, проверьте свою подверженность налогу на прирост капитала после развода, — говорит Хайди Опински, адвокат по бракоразводным процессам из Коннектикута.

Сложнее становится, если пара сомневается, что дом можно продать с прибылью.

В этом случае продажа и получение убытков могут быть единственным вариантом, если развод будет беспорядочным и каждый хочет умыть руки от брака, или один человек может временно оставаться в доме, пока другой уезжает, с обоими согласие разделить стоимость возможной продажи и любую полученную прибыль или убытки.

Если это мирный развод, и обе стороны хотят уехать и могут себе это позволить, сдавайте дом в аренду и становитесь совладельцами, — предлагает Глория Шульман, владелица лицензированной ипотечной брокерской фирмы в Беверли-Хиллз, Калифорния.

Если один человек будет основным домовладельцем, который будет иметь дело с арендаторами, может быть разумным — в зависимости от того, что позволяет закон штата — согласиться продать дом, с большей долей прибыли, передаваемой супругу, который является основным арендодателем, чтобы компенсировать свое время.

ОДНА СТОРОНА ХОЧЕТ СОХРАНИТЬ ДОМ

Попробуйте рефинансировать на имя человека, который хочет остаться. Если в доме есть капитал, это может быть жизнеспособным вариантом.

«Дом будет оценен, и супруг, который держит дом, будет платить« компенсационный платеж »другому супругу, что составляет половину капитала», — говорит Келли Чанг Рикерт, адвокат по разводам из Лос-Анджелеса.

Шульман предлагает гипотетический случай пары, разлученной, но разводящейся, с домом, который они купили за 800 000 долларов, в котором осталось 200 000 долларов по ипотеке.

С каждой стороной, имеющей право на 300 000 долларов в капитале, пара могла обеспечить рефинансирование наличными в размере 500 000 долларов на имя проживающего супруга.

«Если проживающий супруг не может претендовать на получение этой суммы кредита самостоятельно, а мы имеем дело с дружной парой, мы можем получить ссуду на имя обоих супругов», — говорит Шульман.

После развода вы, как правило, можете повторно оформить ссуду при условии, что вы можете документально подтвердить аннулирование ипотечных чеков за 12 месяцев с индивидуального счета.

«Разведенный супруг, который переехал из собственности, может потерять как ссуду, так и титул», — говорит Шульман.

ЕСЛИ ВЫ НЕ СОГЛАСНЫ

Здесь все может быть запутано. Если один человек хочет сохранить дом, а другой — продать, или если оба хотят остаться, возможно, придется вмешаться суду.

В некоторых битвах ставки могут быть низкими, включая вопросы, например, чьего брокера следует использовать.Иногда каждый супруг нанимает брокера, и два брокера делят комиссию.

Иногда ставки выше. Несколько клиентов Джеки Теплицки, маклера по недвижимости из Нью-Йорка, построили внутренние стены в своих домах по постановлению суда, чтобы разделить разделенную пару, пока они ждали, чтобы уладить дела.

Это неразумный подход к продаже дома. В случае одной пары «судебные издержки в основном съели прибыль их дома от продажи», — говорит Теплицкий.

Самой сложной задачей для Теплицкого является продажа дома, в котором один из супругов все еще живет и не хочет переезжать.

В одном случае, имея в руках постановление суда, чтобы показать дом, Теплицкий проводил потенциальных покупателей по квартире, в которой царил полный беспорядок, громко звучала музыка и бегали соседские дети.

«(Оставшаяся супруга) сделала все, что в ее силах, чтобы затруднить продажу», — говорит Теплицкий.

Дом был продан с целью получения прибыли через 18 месяцев.

Под редакцией Лорен Янг и Бернадетт Баум

Руководство по вашему дому и ипотеке при разводе (2021)

В разводе есть определенные «горячие кнопки», которые могут существенно повлиять на вашу жизнь после развода.

Общий список горячих вопросов включает такие вещи, как опека над детьми, алименты на супруга и ребенка, а также раздел активов.

Разделение активов выходит далеко за рамки ваших банковских счетов, пенсионных планов, деловых интересов и личного имущества.

Какие еще БОЛЬШИЕ активы могут подпадать под эту категорию?

Как вы уже догадались… семейный дом!

Процесс разделения дома может быть как сложным, так и (что неудивительно) спорным.

Это руководство поможет вам разобраться во всем этом.

Мы расскажем вам о возможных вариантах, процессе и обо всем, что вам следует знать, чтобы помочь вам принять обоснованное решение по важнейшему вопросу:

Что происходит с домом при разводе?

Давайте начнем.

Варианты вашего дома и ипотеки при разводе

Есть несколько вариантов урегулирования дома и ипотеки при разводе.

Заранее подготовившись к этим вариантам, вы получите наилучшие шансы на успешный и мирный исход.

Вот несколько основных вариантов, которые вы можете рассмотреть:

Вариант 1 — Один супруг сохраняет дом и выкупает долю своего супруга в капитале

По разным финансовым или эмоциональным причинам один или другой супруг может решить они хотят сохранить дом.

Лучший способ сделать это — это рефинансировать дом на свое имя и за счет своего дохода.

Тогда возникает вопрос, подходит ли этот супруг? Если да, то на какую сумму может претендовать этот супруг? Подробнее об этом позже.

Что, если они хотят семейный дом, а я нет?

Если вы являетесь супругом, отказывающимся от прав на жилище, совершенно необходимо, чтобы ваше имя было удалено не только из титула, но и из ипотечной ссуды.

Не упускайте из виду это важное различие при выборе жилья. Большинство людей ошибочно рассматривают право собственности на дом и ипотеку как одно и то же.

Это не так.

В то время как основной вопрос при обсуждении вопроса о поселении может вращаться вокруг того, что делать с семейным домом, основной вопрос, который следует задать, — что можно, а что нельзя делать с семейной ипотекой.

Начни с этого места и работай в обратном направлении.

До тех пор, пока это не произойдет, вы и ваш супруг (а) обязаны ежемесячно вносить полную ипотечную выплату.

Представьте себе сценарий, в котором ваш бывший партнер пропускает оплату, теряет работу, становится инвалидом или умирает.Как вы думаете, будете ли вы по-прежнему на крючке по выплате ипотечного кредита, даже если у вас больше нет права собственности на недвижимость?

Вы делаете ставку.

И если вы не сделаете платеж самостоятельно и позволите долгу расти в просрочке, в результате ваш кредит будет серьезно поврежден.

Исправление дефектов кредитного качества может занять годы. Плохая кредитоспособность может повлиять на вашу способность получить ссуду в будущем на такие вещи, как дома, автомобили, бизнес-ссуды и т. Д.

Еще одним следствием отказа от ипотечного кредита является то, что задолженность по ипотеке (даже если вы больше не требуете для осуществления платежей) может помешать вам иметь право на покупку другого дома после развода.

Например, представьте, что при разводе дом передается вашему супругу. Ипотечный кредит остался нетронутым, другими словами, оба ваших имени остаются связанными с ним. Однако вы чувствуете себя защищенным, потому что мировое соглашение переуступает все долги, связанные с этим имуществом (включая ипотеку), на вашего бывшего супруга, который предположительно все еще проживает в доме

Теперь ваша очередь пойти и купить дом, чтобы вы могли начни налаживать свою новую жизнь. Вы подаете заявление в банковский кредитор, и кредитор сообщает вам, что вы не соответствуете требованиям, потому что ваш долг слишком высок по сравнению с вашим доходом.

Как такое может быть?

Помните ту закладную, которую вы оставили нетронутой после развода?

Ну, не все кредиторы выполнят вашу юридическую уступку долга. Это означает, что они могут по-прежнему требовать, чтобы вы соответствовали критериям использования долгов ОБЕИХ объектов недвижимости просто потому, что старая ссуда указана в вашем кредитном отчете.

Некоторые кредиторы будут выполнять юридическую уступку ипотечного долга, и это положительный момент. Однако это не то, что вы захотите оставить на волю случая.

Знание не только об имеющихся вариантах, но также о плюсах и минусах каждой стратегии — важная часть головоломки.

Чем раньше вы сможете оценить эти вопросы, тем больше у вас шансов решить их быстро и эффективно.

Вариант 2 — Сохранить совместное владение домом, установить отсроченную дату продажи

Как вы могли догадаться, это не особенно популярный вариант, особенно с учетом рекомендаций, данных ранее.

Этот вариант не обязательно означает, что вы двое собираетесь продолжать жить в доме вместе. Хотя некоторым парам все же удается найти способ мирно сосуществовать под одной крышей, переживая развод.

Выбор в совместное владение домом в течение определенного периода времени после развода может быть вызван рядом веских причин:

  • Дети заканчивают колледж через X лет
  • Влияние на прирост капитала и другие налоги связанные с продажей
  • Оставшийся супруг не может претендовать на ссуду от своего имени
  • Рынок жилья находится на пике, и вы ждете, пока он остынет, прежде чем переехать в другое место
  • Или просто потому, что недвижимость находится на пике. слишком ценное вложение, чтобы его отпустить.

Остаточным преимуществом этой стратегии является то, что вы оба можете участвовать в повышении стоимости собственности в течение этого периода времени.

Кроме того, если вы оба продолжаете участвовать в расходах на недвижимость (ипотека, налог на недвижимость, страхование домовладельцев и т. Д.), Это может быть более дешевым вариантом и способом улучшить ваш индивидуальный денежный поток, а не переносить груз. Все сам.

Знаете ли вы, что в случае совместного владения вы также можете арендовать дом?

Если вы откладываете продажу дома, это еще один законный вариант.

Очевидные преимущества получения дополнительного дохода в краткосрочной перспективе должны стать долгожданным облегчением.

Сдача дома в аренду другим людям сопряжена с определенными проблемами, и если вы все же решите пойти по этому пути, было бы разумно воспользоваться услугами фирмы по управлению недвижимостью, чтобы избежать возможных конфликтов между вами и вашим супругом. .

СОВЕТ ЭКСПЕРТА

Возможно, вы думаете об этой стратегии дохода от аренды как о способе получения дополнительного дохода, который будет отображаться в заявке на получение ипотечной ссуды.Кредиторы допускают это только в ограниченном числе обстоятельств.

Проще говоря, кредиторы не будут включать доход от аренды недвижимости, которую вы заявляете в качестве своего «основного места жительства».

Единственное исключение из этого правила — если доход от аренды получен от отдельно стоящей вспомогательной единицы, например, коттеджа. Спальня в том же доме, в котором вы живете, не в счет.

Рост популярности Airbnb и краткосрочной аренды добавил еще один уровень сложности в рекомендации по кредитованию, поэтому обязательно проработайте свой конкретный сценарий с помощью квалифицированного консультанта по ипотеке при разводе.

Альтернативной стратегией при совместном владении после развода является запрос об отсрочке распределения.

Отсроченное распределение — это когда суд соглашается разделить долю в вашем доме позднее.

Этот вариант по-прежнему обеспечивает стабильность для всех детей в доме, с указанием не продавать дом, пока младшему ребенку не исполнится 18 лет или он не пойдет в колледж. В этот момент дом должен быть продан.

В таком случае разделение капитала будет основываться на новой стоимости собственности в этот момент времени, а не на какой-либо фиксированной стоимости с предыдущей даты.

Это распространенный подход, когда рынки жилья слабы, и пары хотят иметь возможность увеличить прибыль от продажи своего дома в более поздний срок. Продавая недвижимость сейчас по непривлекательной цене, можно получить большую прибыль от будущей продажи, которая останется на столе.

Подобно отсроченной продаже, с отсрочкой распределения суд обычно требует, чтобы оба супруга несли долю в расходах, которые будут включать выплаты по ипотеке, налоги, страхование домовладельца и расходы на содержание.

Вариант 3 — Продам свой дом.

Последний вариант — продам свой дом.

Для большинства это может быть крайним средством. Для других это может быть единственный вариант.

Одно можно сказать наверняка в случае продажи — оба супруга в конечном итоге получат долю от (акционерного) дохода, на которую они имеют право.

Эти средства могут быть впоследствии использованы с пользой и могут помочь одному или обоим супругам успешно встать на ноги после развода.

Как и все решения, связанные с домом и ипотекой, продажа вашего дома может иметь большие финансовые последствия, включая налоги на прирост капитала, исключения, штрафы за досрочное погашение ипотеки и т. Д.

У продажи дома есть и другие недостатки, особенно если вы этого не хотите: семья под этой крышей.

Эти эмоциональные импульсы могут привести к коленным рефлексам и неправильным решениям о том, какой на самом деле «лучший» вариант.

Убедитесь, что вы продаете свой дом по правильной причине, а не только для того, чтобы доставить удовольствие своему супругу или, что еще хуже, вызвать продажу из-за негодования.

Что делать, если наша ипотека превышает стоимость нашего дома?

Еще одна уникальная проблема при продаже дома при разводе связана с текущим балансом ипотечного кредита, пропорциональным текущей стоимости собственности.

Вы когда-нибудь слышали термин «подводный»?

Это когда текущий баланс ипотечного кредита превышает текущую стоимость недвижимости. В этом случае короткая продажа может быть единственным вариантом.

Короткая продажа — это продажа недвижимости по цене, меньшей, чем текущий остаток непогашенной задолженности.Это оставляет кредитора или кредитора в убытке из-за того, что они не могут возместить всю сумму остатка ссуды.

Вы хотите, чтобы все держатели залога или кредиторы согласились принять сумму, меньшую, чем общая причитающаяся сумма, в противном случае у вас может остаться непогашенный остаток, который от вас могут потребовать погасить даже после продажи дома.

В трудные времена некоторым домовладельцам при разводе, возможно, придется прибегнуть к другим средствам избавления от дома.

Решение этих проблем становится немного сложнее, когда ни один из клиентов не находится в финансовом положении, чтобы позволить себе сохранить собственность, И на момент урегулирования бракоразводного процесса в собственности остается мало или совсем не остается капитала.

В этих случаях вам, возможно, придется прибегнуть к таким вещам, как изменение ссуды. Или, чтобы сделать еще один шаг вперед, альтернативами также могут быть: обращение взыскания, акт взамен обращения взыскания, банкротство.

Хотя в этом посте мы не будем затрагивать такие темы, как взыскание и банкротство, важно знать все доступные вам инструменты для решения проблем с недвижимостью.

В конце концов, крайне важно, чтобы за вами была профессиональная помощь, чтобы отсортировать эти варианты — плюсы и минусы, что можно и чего нельзя.

Если вы не доверяете своему супругу и у вас недостаточно информации, чтобы принять правильное решение для одного из важнейших решений в вашей жизни, то вам необходимо проконсультироваться с обученными профессионалами.

Будь то адвокат по семейным делам, сертифицированный финансовый аналитик по разводам, CPA или специалист по ипотеке при разводе, вам необходимо определить все доступные вам возможности, и ТОЛЬКО ТОГДА вы сможете принять правильное решение.

У нас есть популярная поговорка: «Сначала определите, что такое ВОЗМОЖНОЕ , а затем определите, что такое PRUDENT .”

Ни при каких обстоятельствах вы не должны завершать развод, пока не будут рассмотрены, проанализированы и тщательно спланированы вопросы, касающиеся вашего дома и ипотеки.

Как определить вашу долю в собственном капитале дома

Раздел имущества при разводе основывается на нескольких факторах.

Во-первых, вам необходимо выяснить, живете ли вы в государстве с общественной собственностью или со справедливым распределением.

Тогда вам нужно понять разницу между отдельным имуществом иобщественная собственность (или семейная собственность).

Некоторые штаты считаются общими состояниями собственности, что означает, что все активы, приобретенные во время брака, делятся поровну. Это относится к вашему дому, а также к арендуемой недвижимости, инвестиционным счетам, пенсионным планам, бизнес-интересам и так далее.

Однако это не всегда означает, что при разводе вы получите 50% стоимости дома.

Возможно обменять стоимость дома на большую или меньшую долю в других активах сообщества, при этом чистый эффект будет по-прежнему разделен на 50-50.

Опять же, сумма денег, которую вы можете получить в рамках раздела активов, будет зависеть от штата, в котором вы проживаете, и классификации брачных активов (т.е. классифицируются ли они как «общественная собственность»).

Обособленное имущество обычно относится к активам, приобретенным до брака или после раздельного проживания. Сюда также входят активы, приобретенные во время брака в дар или по наследству.

Например, если вы владеете и домом, а затем поженитесь, дом будет считаться отдельной собственностью, по крайней мере, на начальном этапе.Но если оба супруга начнут вносить вклад в дом либо посредством выплат по ипотеке, либо если дом переименован, чтобы включить в него другого супруга, то он переходит в общественную собственность и будет разделен как таковой в случае развода.

Момент, когда что-то переходит в общественную собственность из отдельной собственности, обычно является горячей кнопкой для клиентов при разводе и, в частности, домовладельцев.

Отдельное имущество также может быть наследством, полученным мужем или женой во время брака, или любым подарком, подаренным им в течение брака, включая недвижимость.

Чтобы предотвратить переход отдельной собственности в общественную собственность, супруг должен предпринять шаги по хранению актива отдельно через индивидуальные банковские счета и другие меры.

Например, если вы владели домом до развода и намереваетесь сохранить его как отдельную собственность на протяжении всего брака — не добавляйте вашего супруга к титулу. В CA в этот момент собственность становится общественной собственностью.

Расчеты в штатах со справедливым распределением не требуют разделения 50 на 50, но суды требуют, чтобы разделение было справедливым и равноправным.

В государствах справедливого распределения учитываются несколько факторов, в том числе:

  • Финансовое положение каждого супруга
  • Продолжительность брака
  • Возраст и физическое / эмоциональное состояние каждого супруга
  • Доход и потенциальные возможности заработка для каждая
  • Потребности опекуна в поддержании образа жизни детей

И этот список можно продолжить.

Что делать, если дом принадлежит только одному супругу?

Опять же, сначала необходимо определить, является ли ваш дом общественной или отдельной собственностью.

Если вы приобрели дом до брака и сохранили финансовые аспекты дома отдельно, вы можете усилить свои аргументы в пользу отдельного имущества, но ваш супруг может доказать, что они внесли свой вклад в оплату дома и, таким образом, имеют право к собственному капиталу.

Этот случай укрепился в многолетнем браке. Однако, если будет доказано, что дом является отдельной собственностью (что гораздо проще доказать в случае подаренной или унаследованной собственности), то супруг (а) владелец сохранит за собой дом.

В случае возникновения спора супруг может заблокировать продажу или передачу дома до тех пор, пока судья не решит, как разделить имущество.

Супруг (а) также может подать письменный лист.

A lis pendens — это уведомление (очень похожее на своего рода красный флаг), которое предупреждает общественность о наложении залога на дом. Это заносится в реестр дел в канцелярии уездного служащего, по месту нахождения дома.

Этот lis pendens (или красный флаг) не снимается до тех пор, пока не будет принято соответствующее юридическое решение, например, окончательное решение о разводе.Законы Lis pendens различаются в зависимости от штата, поэтому лучше проверить, что применяется в вашей конкретной юрисдикции.

Что делать, если дом принадлежит обоим супругам?

Если дом зарегистрирован на оба имени, то в состоянии общей собственности оба супруга будут в равной степени участвовать в разделе дома в качестве актива.

Могут быть некоторые компромиссы относительно того, на какую долю каждый из супругов имеет право при включении раздела других активов, но в целом разделение 50 на 50 является правилом.

Опять же, ваш адвокат по семейным делам или другой квалифицированный специалист по бракоразводным процессам должен иметь возможность провести вас через разделение активов и ваши ожидания в отношении того, на что вы имеете право, в дополнение к тому, что суд может быть склонен принять решение.

В государствах справедливого распределения суды будут пытаться определить, что является справедливым и равноправным для раздела дома, но другие факторы, включая потенциал заработка каждого супруга, продолжительность брака, физические и эмоциональные соображения, потребности родителя-опекуна и другие подобные факторы будут влиять на то, как распределяется дом.

Как разделить собственность, когда задействована ипотека

Если у вашего дома есть ипотека, это может создать некоторые дополнительные проблемы.

Вот несколько общих вопросов, которые возникают в связи с ипотекой при разводе:

Могу ли я удалить имя моего бывшего из дома и ипотеки?

Во-первых, вам нужно понять, что удаление супруга из дома (также известный как передача титула) и снятие его с ипотечного кредита (также известного как рефинансирование) — это две совершенно разные задачи.

Многие считают, что титул и ипотека — одно и то же.

Это , а не .

Могу ли я убрать имя моего бывшего из титула?

Да. Фактически, в тех случаях, когда один из супругов согласился принять дом в рамках урегулирования бракоразводного процесса, может быть разумным удалить имя бывшего супруга как можно быстрее, чтобы они по закону не получали никаких доходов, если вы продаете имущество или наследуете его в случае смерти.

С точки зрения бывшего или уходящего супруга, они также склонны исключать свое имя из существующей ипотеки.

Удаление одной стороны из титула не означает, что удаляет их из текущего залогового права по ипотеке, при условии, что заем выдан на оба ваших имени.

Передача права собственности осуществляется посредством простого акта о выдаче прав или брака. Чего нельзя сказать об ипотеке, которая требует, чтобы один из супругов имел право на наследование ипотечной задолженности самостоятельно.

Желает ли уходящий супруг или другой супруг быть связанным с ипотекой бывшего супруга предположительно на следующие 30 лет (или оставшийся срок по ипотеке)?

Ответ может быть да или нет, в зависимости от вашей терпимости к риску.

Каковы риски неиспользования уходящего супруга (а) из ипотеки?

Есть несколько разных способов взглянуть на это. Два основных соображения для внебрачного супруга:

  1. Повредит ли мой кредит, если мой бывший супруг пропустит ипотечный платеж?
  2. Если я захочу купить новый дом, помешает ли мне старый долг?

Первый вопрос касается кредита, а второй вопрос касается кредита.

В соглашении о разводе может быть указано, что оставшийся супруг (супруга) несет ответственность за все ипотечные и жилищные расходы.

В соглашении также может быть указано, что внебрачный супруг получает компенсацию и освобождается от какой-либо ответственности по этим жилищным обязательствам.

Отсутствие ответственности определяется как: «Освободить другую сторону от любой ответственности за ущерб или другую ответственность, возникшую в результате сделки».

«Возмещение» определяется как: « Для возмещения другой стороне убытков, понесенных в результате действий или невыполнения обязательств третьей стороной или чьей-либо стороны.

Учитывая эту информацию, давайте еще раз вернемся к двум основным соображениям:

Повредит ли мой кредит, если мой бывший супруг пропустит ипотечный платеж?

Короткий ответ: Да.

К сожалению, кредитные бюро не заботятся о том, какой стороне было передано имущество. Единственное, о чем заботится кредитор, — это получение выплаты.

Если вы подписали ипотечный кредит вместе со своим бывшим супругом, с точки зрения кредитора, вы согласились своевременно вносить платежи.

В случае пропуска платежа, об этом будет сообщено непосредственно в 3 кредитных бюро. 3 кредитных бюро: Experian, Transunion и Equifax.

Эти компании несут ответственность за отчетность о вашей кредитной истории и создание соответствующей оценки FICO (также известной как кредитный рейтинг). При уведомлении о просроченной выплате по ипотеке эта просрочка немедленно сообщается в ОБЕИХ ваших кредитных отчетах.

Таким образом, ни одна из сторон не имеет иммунитета от первоначального векселя, который они подписали вместе.

Если я захочу купить новый дом, помешает ли мне доплатить дополнительный долг?

Ответ на этот вопрос может варьироваться от кредитора к кредитору.

В большинстве случаев кредитор, рассматривающий ипотечную заявку, обычно может исключить задолженность по прежнему месту жительства, если это отражено в соглашении об урегулировании.

Кредиторы считают, что это юридическая уступка долга, и не будут наказывать уходящего супруга за дополнительный долг.

Стоит отметить, что правила кредитования постоянно меняются.Кредиторы постоянно пересматривают свои руководящие принципы с учетом рыночных тенденций и других факторов риска.

В современном мире кредитования такой юридической уступки долга часто бывает достаточно.

Однако мы не знаем, изменятся ли когда-нибудь эти правила и когда они это сделают.

По этой причине всегда лучше взвесить сопутствующие риски, прежде чем соглашаться сохранить совместную ипотеку после урегулирования бракоразводного процесса.

Как происходит удаление имени одного из супругов из ипотечного кредита?

Чтобы исключить имя супруга из ипотеки, вам нужно будет подать заявление на получение ипотечной ссуды исключительно на ваше имя.Процесс рефинансирования включает в себя первоначальное заявление, андеррайтинг кредитора и утверждение вашего дохода и кредита, а также оценку.

Это не только защищает вас, демонстрируя, что вы единолично владеете домом, но также защищает вашего бывшего партнера, который будет нести ответственность за выплаты по ипотеке в случае, если вы не поспешите с платежами.

Как насчет титула на собственность?

После того, как вы получили одобрение на получение ссуды для рефинансирования, вам также необходимо, чтобы имя вашего бывшего супруга было вычеркнуто из документа на собственность.

Обычно это делается посредством заявления о прекращении права собственности или договора о передаче права собственности между супругами, что означает, что ваш супруг (а) отказывается от своих прав на собственность. Затем этот документ подается в канцелярию окружного секретаря, и право собственности на собственность обновляется.

Иногда имеет смысл рефинансировать эту ссуду до развода до вступления в силу судебного решения или расторжения брака. Часто рефинансирование осуществляется до заключения какого-либо мирового соглашения.

Если вы обновляете право собственности на дом в рамках рефинансирования до развода, еще находясь в законном браке, вам необходимо будет иметь титул как:

Женатый мужчина / женщина, как его / ее единственная и отдельная собственность.

Затем, после завершения развода, вы можете подать другой акт, изменяющий право собственности на вашу единственную и отдельную собственность на:

Не состоящий в браке мужчина / женщина.

Это лишь некоторые из важных аспектов процесса и сроков, связанных с разделом собственности.

Должен ли я разрешить моей супруге исключительное право пользования домом, если я все еще остаюсь в праве собственности?

Если вы соглашаетесь в соглашении о расторжении брака, чтобы дать своему супругу дом, в идеале, они будут рефинансировать ипотеку на жилье только на свое имя.Это даст вам уверенность в том, что вы больше не несете какой-либо финансовой ответственности, и тогда вы сможете уверенно передать право собственности на дом.

Исключением является отсроченное распределение, при котором обе стороны соглашаются сохранить владение домом до тех пор, пока суд не вынесет постановление о продаже дома, как правило, когда в доме больше нет несовершеннолетних детей.

Какие шаги мне следует предпринять, чтобы продать дом при разводе

Чтобы полностью прервать развод, многие супруги соглашаются продать дом и разделить выручку в рамках начального процесса.

Имейте в виду, что это работает только тогда, когда право собственности на дом не оспаривается в рамках оспариваемого урегулирования бракоразводного процесса. В таких случаях судья выносит окончательное решение о том, сколько капитала (или денег) имеет право каждый из супругов после продажи собственности.

В течение этого переговорного периода обеим сторонам будет запрещено продавать дом до тех пор, пока не будет издано окончательное постановление.

Когда одна сторона подает прошение о расторжении брака, ей запрещается делать что-либо с собственностью.

Повестка, в которой перечисляются активы и недвижимое имущество, также являются временными запретительными судебными приказами или ТРО, которые запрещают супругу / супруге распоряжаться или скрывать какое-либо имущество.

Есть некоторые исключения из этих типов заказов. Например, если имущество подлежит обращению взыскания или уже вступило в процесс обращения взыскания, судья не сможет помешать банку взять дом во владение после завершения этого процесса обращения взыскания.

Другое исключение — это когда дом является единственным источником ликвидности, который позволяет стороне или сторонам оплачивать гонорары и расходы на адвоката.Если нет возможности покрыть эти конкретные расходы в ходе урегулирования спора, постановление судьи о продаже дома может поступить раньше, чем ожидалось, несмотря на наличие каких-либо ТРО.

В отсутствие этих ограничений, и особенно когда существует соглашение о продаже дома до подачи ходатайства или после окончательного решения, супруги будут проходить довольно традиционный процесс продажи.

Во-первых, найдите агента, которого вы оба можете использовать. Если вы не можете определиться, вам будет назначен риэлтор.Агент поможет установить реалистичные ожидания в отношении потенциальной цены продажи, продвигать вашу недвижимость и посоветовать, какие предложения являются наиболее привлекательными.

Что еще более важно, ваш риэлтор должен быть открытым и честным в отношении процесса общения во время этого листинга. Как обе стороны будут проинформированы о происходящих действиях? В конечном итоге обе стороны должны иметь равные права при принятии решения о том, какое предложение лучше.

Есть агенты по недвижимости, которые специализируются на расторжении брака.Они специально обучены разбираться не только с юридическими и финансовыми аспектами продажи в части урегулирования бракоразводного процесса, но и с эмоциональными аспектами, которые включают эффективное общение, совместное принятие решений и прозрачность.

Как оценить дом при разводе

Мы уже определили, что дом, вероятно, является наиболее ценным активом, который нужно разделить во время развода.

Текущая стоимость дома является основным фактором, определяющим ваше финансовое положение после развода.

Согласование стоимости собственности не всегда бывает черно-белым. Стоимость недвижимости и рыночные тенденции по стране могут быть нестабильными на ежедневной, еженедельной или ежемесячной основе.

Вот некоторые из наиболее распространенных способов оценки дома:

  1. Официальная оценка лицензированным оценщиком недвижимости
  2. Сравнительный анализ рынка (CMA)
  3. Мнение брокера о ценах (BPO)
  4. Онлайн-оценщик ( Zillow, Redfin и т. Д.)
  5. Оценка налога на имущество (округ)

Эти варианты перечислены в порядке приоритета.

Самый точный и предпочтительный метод оценки — это официальная оценка, проводимая лицензированным оценщиком недвижимости. Оценщик посетит вашу собственность, чтобы завершить осмотр, проанализировать рыночные тенденции, рассмотреть недавние сопоставимые продажи, а затем подготовить полный отчет, обычно от 15 до 40 страниц с подробностями.

Второй и третий варианты — это либо сравнительный анализ рынка (CMA), либо заключение брокерской цены (BPO). CMA обычно заполняется брокером по недвижимости.В отчете будут рассмотрены сопоставимые продажи на местном уровне и сделана корректировка цен (положительная или отрицательная) с учетом любых различий в характеристиках недавних продаж по сравнению с вашей недвижимостью.

Заключение о цене брокера часто заполняется и брокером по недвижимости, но оно не обязательно учитывает рыночную активность в реальном времени.

Третий и четвертый варианты не должны использоваться при определении истинного значения свойства.

Оценка налога на имущество — это стоимость, которую Округ присваивает вашему дому для расчета налогов на недвижимость.Однако эти переоценки случаются нечасто, если вообще происходят. Другими словами, округ оценивает вашу собственность, но редко обновляет оценочную стоимость, несмотря на улучшение жилищных условий и повышение стоимости имущества с течением времени.

По этой причине ваша оценочная стоимость не является истинным индикатором сегодняшней стоимости.

То же самое относится к онлайн-калькуляторам цен, таким как Zillow и Redfin.

Эти онлайн-платформы отлично справляются с задачей , оценивая вашу текущую недвижимость, оцененную на основе тонны тщательно отобранных местных данных.Однако это то, что он говорит, это оценка. Эти компании не проезжают мимо вашей собственности, не осматривают внутреннюю часть и не принимают во внимание ее состояние.

Хотя точность этих оценщиков со временем улучшилась, на них не следует полагаться при определении истинной стоимости вашего дома сегодня.

Когда расторжение ипотеки НЕ является вариантом

Не все разведенные будут иметь право взять на себя ответственность за всю ипотеку самостоятельно.

Эта проблема усугубляется, когда супругу, сохраняющему право собственности, необходимо вывести наличные из собственности (посредством рефинансирования), чтобы завершить выкуп или компенсационный платеж.

В определенных сценариях уходящий супруг или его супруг (а) соглашаются сохранить свое имя в ипотеке, передавая супругу исключительные права и право владения домом.

Хотя это может быть путь наименьшего сопротивления, он вызывает несколько уникальных вопросов:

Кто несет ответственность за выплаты по ипотеке? Отвечаю ли я за половину ипотеки, если мой бывший супруг остается дома?

Как мы уже обсуждали ранее, это двоякий вопрос.Существует разница между ответственностью с точки зрения кредита и ответственностью с точки зрения закона.

Если ваше имя указано в ипотечных документах в качестве одного из владельцев дома, вы и любое другое лицо, указанное в качестве заемщика, несете финансовую ответственность за выплаты по ипотеке со стороны кредитора и кредитных бюро.

Не имеет значения, продолжает ли один из вас жить в доме или нет. И даже если вы разработаете соглашение об оплате одним супругом, если кто-то из вас пропустит платеж и ваше имя указано в ипотеке, просрочки повлияют на оба ваших кредитных профиля.

Совместная ипотека означает, что вы разделяете совместную ответственность до тех пор, пока дом не будет продан или ваше имя не будет удалено в результате рефинансирования.

Однако в вашем соглашении о брачном соглашении может быть указано, что оставшийся супруг несет единоличную юридическую ответственность за поддержание платежей на дом. Большинство кредиторов считают это юридически обязательной уступкой долга.

Акцент на слове больше всего , поскольку не все кредиторы имеют одинаковые руководящие принципы и критерии для исключения такого рода долгов.Проконсультируйтесь с консультантом по ипотеке при разводе, чтобы уточнить особенности вашей ситуации.

В той мере, в какой этот пункт является частью вашего соглашения, вы можете обратиться за помощью в случае, если супруга не выполняет свою часть сделки, по крайней мере, в глазах суда.

Однако кредитные бюро по-прежнему будут наказывать вас за просрочку платежа, независимо от того, кто виноват.

Что произойдет, если мой бывший не удалит мое имя из ипотеки?

Если ваш дом передан вашему супругу в рамках урегулирования, то часть этого будет включать в себя принятие соответствующих мер для исключения вас из титула И ипотеки.

Если супруг (а) не выполняет постановление о разводе, имеющее такую ​​же силу, что и любое другое постановление суда, вы можете обратиться в суд с ходатайством о приведении в исполнение вашего мирового соглашения или постановления о справедливом распределении.

Хотя процесс займет некоторое время, в конечном итоге ваше имя будет удалено из титула и ипотеки, будь то рефинансирование или продажа собственности.

Суды обычно предоставляют разумное и заранее определенное количество времени, чтобы это произошло, и фактическое количество времени может варьироваться в зависимости от того, сколько времени потребуется для рефинансирования дома или от того, требуется ли дополнительное время для повышения кредитоспособности или поиска компании-партнера. -сеньор.

Если супруг (а) не соблюдает срок, установленный судом, вы можете подать ходатайство о неуважении к суду. И если ваш супруг (а) попытался рефинансировать дом, но потерпел неудачу, то суд может распорядиться о том, чтобы дом был выставлен на продажу.

Могу ли я лично продать дом, если имя моего бывшего сотрудника указано в ипотеке?

Если только декрет о разводе не предоставляет полные права собственности одному или другому супругу, то для совместного дома также потребуется одобрение и подписи обоих супругов.

Если один из супругов отказывается сотрудничать с продажей дома, может потребоваться судебный иск. Супруг может обратиться в суд с ходатайством об изменении решения о разводе и о продаже дома, принадлежащего обоим супругам. Это может занять много времени и дорого, если супруги ссорятся из-за того, стоит ли продавать дом.

Как рефинансировать ипотеку при разводе

Итак, вы решили, кто из вас будет держать дом после развода.

У сохраняющего супруга теперь есть задача — рефинансировать ипотеку на дом на свое имя.

Это требует от банка проверки финансовых показателей заемщиков и определения того, являются ли они подходящими кандидатами.

Процесс подачи заявления на ипотеку при разводе ничем не отличается от любого другого стандартного процесса подачи заявления на ипотеку.

Все они возвращаются к одной и той же теме: квалификация.

Независимо от того, заключается ли рефинансирование в простом удалении имени одного из супругов путем рефинансирования существующего остатка по ипотеке, или если рефинансирование требует, чтобы вы вывели наличные из дома для целей выкупа, квалификационные параметры остаются в основном теми же.

Право на получение ипотечной ссуды в сегодняшней кредитной среде основывается на трех основных принципах, или, как мы их называем, — 3 C:

# 1 Вместимость: (также известный как доход или ваша способность погашать)

# 2 Кредит: (ваша историческая способность управлять долгом и производить своевременные платежи)

# 3 Обеспечение: (сумма собственного капитала или собственности, имеющейся у вас дома)

Все три из этих полей должны быть быть проверенным, чтобы кто-то мог успешно получить финансирование, по крайней мере, по обычным стандартам кредитования.

Вот краткий обзор значения каждого из трех C’S:

Емкость (также известный как доход): Кредиторы соблюдают строгие ограничения отношения долга к доходу (DTI). Другими словами, кредитор проверит ваши финансовые показатели, чтобы определить, превышает ли ваша ежемесячная задолженность определенный процент от вашего ежемесячного валового дохода.

По большей части эти ограничения отношения долга к доходу (DTI) не подлежат обсуждению. Если ваше соотношение превышает допустимое, вы не сможете завершить процесс.Вот несколько советов по решению проблем, связанных с соотношением долга к доходу:

  • Уменьшите сумму ипотеки
  • Погасите прочую задолженность
  • Найдите дополнительные источники дохода

Кредит (он же рейтинг FICO): Кредиторы уделяют большое внимание о вашей кредитной истории, в частности о вашем кредитном рейтинге или рейтинге FICO. Низкий балл FICO сигнализирует банку о том, что заемщик может плохо оплачивать свои счета вовремя.

Или кредитный отчет может показать, что заемщик имеет чрезмерный баланс, пропорциональный их кредитному лимиту.Высокий балл говорит об обратном.

Низкий балл дает более высокую процентную ставку, поскольку уровень предполагаемого риска повышается. Заемщики с более высоким кредитным рейтингом получают преимущество более низких ставок и / или затрат по ипотеке.

Залог (он же дом): 3 rd и последний кусок головоломки — это сам дом. Кредиторы будут предоставлять ссуды только до определенного процента от стоимости дома. Они называют это пределом стоимости кредита (LTV).

Здесь вступает в игру формальная оценка.Сумма собственного капитала, находящаяся в их собственности, должна быть задокументирована в ходе этого процесса оценки, чтобы получить соотношение кредита к стоимости (LTV).

В случае, если сумма ссуды превышает лимиты кредитора пропорционально стоимости дома, клиент может не иметь права на рефинансирование.

Альтернативой смягчению ограничений LTV может быть сокращение остатка по ипотеке, поиск дополнительных сопоставимых продаж для поддержки более высокой стоимости или принятие более высокой процентной ставки в результате чрезмерного соотношения.

Это три основных фактора, которые повлияют на вашу способность претендовать на новую ипотеку.

Чем раньше вы сможете подготовиться к этому при расторжении брака, тем лучше.

После того, как развод окончен, и вы положили чернила на бумагу, очень трудно вернуться и исправить положение постфактум.

Консультант по ипотеке при разводе должен уметь заранее подумать о том, как будет выглядеть ваша финансовая картина после развода, и посоветовать вам, что вам нужно делать (если что-нибудь), чтобы позиционировать себя в лучшем свете, когда придет время банк, чтобы хорошо на вас взглянуть.

Чтобы ознакомиться с некоторыми уникальными правилами кредитования, характерными для заявителей о разводе, не стесняйтесь загрузить бесплатную копию книги «Развод и ипотека: полное руководство».

Это руководство предоставит общий обзор того, что отличает стандартную ипотечную заявку от заявки на развод, которую вы будете подавать.

Причины рефинансирования ипотеки при разводе

Мы свели это к двум основным причинам, по которым кому-то может быть потребовалось для рефинансирования ипотеки после или во время развода:

Во-первых, уходящий супруг не может больше не хотят иметь обязательства по существующей ссуде, особенно если они теряют свою долю владения в собственности.По сути, они хотят защитить свой кредит и разорвать все связи с собственностью.

Во-вторых, получение наличных из дома может быть единственным способом получить доступ к средствам для завершения выкупа или любых компенсационных выплат.

С другой стороны, есть несколько других причин для рефинансирования дома при разводе, несмотря на то, что это не требуется в рамках вашего урегулирования бракоразводного процесса.

Какие еще причины для рефинансирования ипотеки при разводе?

Итак, вам «наградили» дом.

А теперь пора принять разумные финансовые решения, которые принесут вам выгоду в долгосрочной перспективе.

Дом — отличное место для начала, если вы хотите использовать собственные средства, чтобы получить доступ к наличным деньгам, консолидировать задолженность или снизить ежемесячные выплаты по ипотеке.

Вот несколько распространенных подходов:

Используйте собственный капитал вашего дома по причинам, не связанным с выкупом.

С ростом цен на жилье и исторически низкими процентными ставками, рефинансируя свое жилье, вы можете получить доступ к дешевому капиталу как источнику ликвидности.Возможно, вы захотите консолидировать свои долги, такие как кредитные карты, студенческие ссуды, автокредиты и другие обременительные обязательства.

Вы также можете создать денежный резерв, если развод сильно повлиял на вашу ликвидность или наличные деньги. Эти средства также могут быть использованы для завершения тех давно назревших улучшений дома, косметического ремонта или более крупных надстроек.

В качестве альтернативы деньги можно использовать для других инвестиций, таких как акции и облигации, а также другую недвижимость.

Блокировка фиксированных платежей.

Знаете ли вы, что около 10% всех домовладельцев имеют ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM)? Что это значит? Это означает, что платежи могут колебаться как в большую, так и в меньшую сторону после истечения фиксированного периода оплаты.

Например, 5 лет назад вы профинансировали ссуду с помощью продукта ARM 7/1. Это 30-летний кредит с фиксированной процентной ставкой на 1 7 лет. После 7 года ваша ставка изменится в зависимости от текущих рыночных ставок. Неудобно работать с ипотекой со ставкой, которая изменится через два года, особенно если вы намереваетесь сохранить собственность в течение следующих 2 лет.

По этой причине вы можете захотеть рефинансироваться в новый продукт 7/1 ARM в течение еще 7 лет по соглашению с фиксированной ставкой. Еще более безопасным является вариант рефинансирования в продукт с полностью фиксированной ставкой, такой как ссуды с фиксированной ставкой на 10, 15, 20 или 30 лет.

В то время как продукты ARM обычно изначально имеют более низкую стоимость, компромисс заключается в том, что существует определенная неопределенность в будущем, когда истечет вводный период фиксированной ставки. Существует определенная степень уверенности в том, чтобы фиксировать процентную ставку в обозримом будущем или, по крайней мере, до тех пор, пока вы не планируете продавать дом.

Развод уже создает в вашей жизни изрядное количество вопросов, на которые нет ответов, и, рефинансируя ссуду с фиксированной ставкой, вы точно знаете, какими будут ваши ежемесячные платежи в ближайшие годы.

Уменьшите размер ипотечного платежа.

В последние годы ставки несколько снизились и сейчас упали около исторических минимумов. Рефинансирование может позволить вам снизить выплаты по ипотеке и улучшить ежемесячный денежный поток.

В конце концов, денежные потоки — это общая проблема супругов после развода.Стоит держать руку на пульсе ипотечного рынка и выявлять возможности для фиксации более низкой ставки и оплаты.

Если цель состоит в том, чтобы снизить ежемесячные выплаты по ипотеке, имейте в виду, что рефинансирование с целью повышения процентной ставки не всегда означает более высокий ежемесячный платеж. Разрешите пояснить:

Ваш текущий заем был профинансирован 10 лет назад в размере 500 000 долларов США по ставке 3,75%. Ваш ежемесячный платеж составляет 2316 долларов в месяц, а срок ипотеки составляет 30 лет.

Сегодня (10 лет спустя) ваш остаток по ипотеке составляет 385 000 долларов, а ваш ежемесячный платеж остается на уровне 2316 долларов в месяц.

Вот загвоздка …

Если рефинансировать текущий баланс в размере 385 000 долларов в новый 30-летний кредит с более высокой процентной ставкой , скажем, 4,25%, ваш ежемесячный платеж фактически упадет с до 1894 доллара в месяц. Это эквивалентно колоссальной ежемесячной экономии 422 долларов в месяц!

Но как…?

Проще говоря, вы продлили выплаты по ипотеке еще на 30 лет, в то время как у вас осталось только 20 лет по старому кредиту.

В конечном итоге это может быть значительно дороже с точки зрения общей суммы процентов, потраченных в течение срока действия ссуды.Опять же, все зависит от ваших целей.

В данном случае целью было снизить ежемесячные выплаты по ипотеке. Мы продемонстрировали, что, несмотря на заблуждение, более высокая ставка не всегда означает более высокую оплату.

Чтобы глубже погрузиться в причины рефинансирования вашего дома при разводе, ознакомьтесь с этой статьей Forbes «Пока дом не разлучит нас: 5 основных причин рефинансирования после развода».

Принятие ипотечного кредита при разводе

Не слишком ли хороша процентная ставка по текущему ипотечному кредиту, чтобы от нее отказаться? Вы хотите сохранить дом И текущие условия кредита?

Что ж, тебе повезло (может быть).

Альтернатива: предполагаемая ипотека.

Что такое предполагаемая ипотека и как она работает?

Проще говоря, предположение о ипотеке похоже на наследование текущего кредита. Это когда совместная ипотека передается только на имя одного из супругов. Затем наследующий супруг сохраняет свою текущую ставку по ипотеке (надеюсь, она лучше, чем текущие рыночные ставки) и поддерживает тот же ежемесячный платеж по ипотеке, при этом достигая конечной цели — отстранения своего супруга от ссуды.

Хотя теоретически это может показаться привлекательным, возможность успешно взять кредит гораздо менее вероятна, чем большинство предложений по рефинансированию.

С ростом популярности предполагаемой ипотеки возникает множество заблуждений, которые необходимо устранить.

Заблуждение № 1: Все ссуды можно предполагать

Правда: Большинство ссуд не допускают допущений. Предположение о ссуде — это «особенность» ссудного продукта. Не все ссуды имеют эту предполагаемую «особенность».

Как узнать, имеет ли ваша ссуда предполагаемая стоимость или нет?

Вы захотите стереть копию своего старого векселя (или позвоните в банк для получения копии). В примечании отражены условия вашего существующего займа. В этом примечании будет четко указано, можно или нельзя принять ваш заем. ВСЕГДА начинайте здесь.

Заблуждение № 2: Для получения ссуды квалификация не требуется.

Истина: Как и в случае с рефинансированием, супругу, который надеется предположить, что их ссуда, все равно потребуется пройти стандартный процесс утверждения.Это включает в себя отправку финансовых отчетов, банковских отчетов, кредитных отчетов и всего остального.

Подобно рефинансированию, нужно продемонстрировать, что они могут позволить себе поддерживать платежи самостоятельно, исходя из своего общего профиля. Если вы не имеете права на рефинансирование, скорее всего, вы также не имеете права на получение кредита.

Заблуждение № 3: Предположение, что ссуда защитит мой платеж от роста

Истина: Как мы показали ранее, более высокая ставка не всегда означает более высокий платеж.Например, рефинансирование ссуды по более высокой ставке, но в течение нового 30-летнего срока может фактически снизить ваш ежемесячный платеж. Независимо от того, имеет ли это смысл или нет, все зависит от ваших целей.

Если цель состоит в том, чтобы свести к минимуму ваши ежемесячные расходы, то рефинансирование (независимо от ставки) может быть лучшим вариантом.

Если цель состоит в том, чтобы минимизировать сумму процентов, выплачиваемых в течение срока ссуды, то предположение может быть лучшим вариантом.

Конечно, вы должны быть уверены, что ваша текущая ставка лучше, чем текущая рыночная.И, повторюсь, вы должны быть уверены, что ваш кредит действительно может быть принят, прежде чем вы начнете столь трудный процесс.

В конце концов, возможная ипотека может быть привлекательной. Однако в лучшем случае вероятность успеха для обеспечения предполагаемой ссуды невысока.

Затраты на рефинансирование дома

В этом мире нет ничего бесплатного (кроме нашего контента!), И то же самое касается подачи заявки на новую ипотеку.

Вот некоторые общие сборы и расходы, которые вы, вероятно, понесете при рефинансировании вашего дома:

Комиссия за выдачу кредита (750-1500 долларов)

Кредитор за выдачу кредита — это фиксированная комиссия, которую банк взимает за их время и усилия. .

Пункты дисконтирования ссуды (0% — 3% от суммы кредита)

Пункты дисконтирования — это комиссия, которую вы можете уплатить для обеспечения более низкой процентной ставки. Подумайте об этом так: теоретически доступна любая желаемая процентная ставка, вопрос лишь в том, сколько эта ставка будет вам стоить.

Оплата дополнительных сборов для получения более выгодного тарифа до некоторой степени имеет смысл. Дисконтные баллы также не облагаются налогом, так же как проценты, которые вы платите по ипотеке, не облагаются налогом.

Плата за оценку (от 350 до 1250 долларов)

Большинство банков требует проведения оценки собственной компанией по управлению оценкой.Плата может варьироваться в зависимости от стоимости недвижимости, сложности или уникальности. Большинство оценок не подлежат передаче между кредиторами , а это означает, что даже если вы сделали одну оценку за последние несколько месяцев, банк все равно может потребовать новую проверку.

Плата за условное депонирование / правовой титул (от 500 до 1500 долларов)

Компания условного депонирования и / или титульная компания является стороной 3 -го по вашей ипотечной сделке. Они являются посредниками, и любые средства, обмененные в соответствии с транзакцией, будут проходить через компанию условного депонирования.Это примерный диапазон платы за типичные услуги условного депонирования и титула.

Сборы за регистрацию (250-500 долларов)

Все без исключения действия, совершенные во время процесса ссуды, включая Доверительный акт, регистрируются в местном офисе клерков графства. Да, округу тоже платят.

Страхование правового титула (от 750 до 1500 долларов США)

Это страховой полис, необходимый для каждой новой ссуды, который гарантирует отсутствие скрытых залоговых прав на собственность и предоставление вам чистого титула.Если в будущем возникнут какие-либо ошибки или кто-то попытается предъявить претензию на вашу собственность, эта страховка правового титула станет вашей защитой.

Нотариальные сборы (75–200 долларов)

Все кредитные документы, в частности Акты, которые должны быть зарегистрированы, требуют подписи в присутствии нотариуса. Компания условного депонирования, обрабатывающая вашу транзакцию, несет ответственность за создание нотариуса через одного из своих утвержденных поставщиков.

Нотариальный сбор может варьироваться в зависимости от количества документов, которые необходимо нотариально заверить.Плата также может варьироваться в зависимости от того, происходит ли подписание в отделении условного депонирования (самый дешевый вариант) или требуется ли нотариус для поездки — например, к вам домой или в офис.

Штраф за досрочное погашение

За досрочное погашение кредита может взиматься плата, а может и не быть — хотя, скорее всего, нет. Всегда лучше проконсультироваться с вашим текущим кредитором, чтобы быть уверенным. Однако штрафы за досрочное погашение, похоже, остались в прошлом, и большинство ипотечных кредитов, обеспеченных после рецессии в 2008 году , не имеют каких-либо штрафов за досрочное погашение.

Обычные документы о недвижимости, используемые при разводе

Независимо от того, обновляете ли вы право собственности на текущий дом или покупаете новый дом, вы часто будете слышать ряд сбивающих с толку терминов.

Легко принять за одно и то же право собственности и документы о собственности.

Однако это две совершенно разные юридические концепции, и эти термины не должны использоваться взаимозаменяемо.

В чем разница между титулом собственности и свидетельством о собственности?

Право собственности — это законный способ заявить о праве собственности на определенный объект недвижимости.Следовательно, титул относится к уровню владения данной собственностью. Это сигнализирует о том, что собственность принадлежит им, правообладателям, и что они имеют права на ее использование.

Доля в собственности может быть полной или частичной, в зависимости от того, есть ли другие правообладатели или зарегистрированные владельцы.

Когда кто-то имеет право собственности на недвижимость, он также имеет возможность передать свою долю или даже часть своей доли другому лицу.Это обычно происходит при расторжении брака, когда один из супругов выкупается из своей доли в доме и титул передается из «совместной» собственности на имя одного из супругов как «единственного собственника».

С другой стороны, документы — это физические юридические формы, которые подписываются и регистрируются для завершения передачи доли. Большинство документов, в зависимости от штата, должны быть поданы и зарегистрированы в офисе секретаря округа или аттестата, чтобы они стали официальными после того, как они были подписаны и нотариально заверены.

Короче говоря, титул равняется владению. Акты — это инструменты, используемые для смены владельца.

Каков процесс подачи документов? Есть налоговые последствия?

Требования к документам и процесс изменения права собственности на собственность с использованием документов могут варьироваться от штата к штату.

Кроме того, передача права собственности на собственность может также повлечь за собой налоговые последствия, которые могут варьироваться в зависимости от того, где находится собственность, вплоть до конкретного округа.Например, в некоторых округах может взиматься налог на передачу права собственности за отстранение одного супруга от титула.

По этой причине всегда лучше проконсультироваться с местным прокурором или местным должностным лицом, чтобы понять влияние подачи различных документов в вашем штате.

Какие действия обычно используются при разводе?

Есть несколько документов, которые можно использовать при передаче права собственности на недвижимость. Некоторые из них отличаются друг от друга, а другие могут использоваться как взаимозаменяемые.

Вот некоторые общие дела в связи с урегулированием бракоразводного процесса:

Interspousal Transfer Deed — Это документ, по которому право собственности передается между супругами при разводе.

В Калифорнии этот вид Акта считается «передачей» права собственности, а не «сменой» владения. Например, один из супругов может пожелать передать свой отдельный имущественный интерес в доме своему супругу, не влияя на классификацию отдельного имущества по сравнению с другим.семейная собственность .

Соглашение о предоставлении субсидии — Соглашение о предоставлении субсидии, аналогичное договору о браке между супругами, используется в некоторых штатах для передачи недвижимости от одного лица другому.

Сторона, передающая свою долю, называется Праводателем, а получатель — Получателем.

Основное различие между Соглашением о предоставлении права и Соглашением о браке заключается в том, что один используется для передачи права собственности между супружеской парой, а другой используется для передачи права собственности кому-либо.

Заявление о прекращении права требования — Также именуется «Актом быстрого требования» из-за скорости, с которой они могут передавать недвижимость. Эти поступки обычны при разводе.

Например, один из супругов может пожелать прекратить или прекратить свою долю участия или право требования в совместном проживании в семейном доме. По сути, это дает получающему супругу полное, необремененное право на собственность.

При разводе, если супруг приобретает или получает супружеский дом, уходящий супруг может быстро и недорого подписать акт о прекращении права владения недвижимостью, лишив его интереса к собственности.

В качестве альтернативы, акт о прекращении права собственности может быть использован для усиления отдельного имущественного интереса одного из супругов в доме. Это будет гарантировать, что собственность останется классифицированной как их отдельная собственность, а не будет преобразована в классификацию семейной собственности.

Акт о прекращении права собственности не гарантирует того, что Правообладатель действительно владеет правом собственности.

Гарантийный договор — Гарантийный договор используется в сценариях, в которых участвуют покупатель и продавец.

Этот документ свидетельствует о наличии определенных гарантий между покупателем и продавцом.

Например, одна из основных гарантий, связанных с этим документом, заключается в том, что Праводатель (продавец) имеет долю собственности в доме И что они имеют право передать или продать эту долю собственности Получателю гранта (покупателю).

Акт о прекращении права требования, который мы описали в том же примере, не содержит таких заверений.

Доверительный договор — Доверительный договор — это совершенно иной вид договора, нежели описанный выше, по которому право собственности передается между двумя сторонами.Эти более длинные и подробные документы могут занимать от 3 до 15 страниц.

Всегда есть 3 стороны, связанные с Договором доверительного управления. Этими сторонами являются 1) заемщик, 2) кредитор и 3) доверительный управляющий.

По сути, кредитор ссужает заемщикам средства. Заемщик подписывает вексель на возникшую задолженность.

В некоторых штатах заемщик может передать юридический титул Доверительному управляющему (который является нейтральной стороной 3 rd ). Затем Доверительный управляющий удерживает дом до выплаты ипотеки.

В других штатах Доверительный управляющий просто помещает ипотечный залог на дом.

Это лишь некоторые из наиболее распространенных деяний, которые совершаются при разводе.

Крайне важно, чтобы вы проверили, какие формы документов использовать и как их заполнять в зависимости от вашего штата.

Получение помощи от ключевых специалистов

Обычно принято нанимать адвоката по семейным делам, который поможет вам в разводе.

Для подавляющего большинства разводов потребуется компетентный и опытный судебный специалист, который может проработать процессуальные требования, проконсультировать вас по юридическим вопросам, провести за вас переговоры и, при необходимости, представлять вас в суде.

Тем не менее, есть несколько других профессионалов, которых вы также должны рассмотреть, чтобы помочь вам на различных этапах развода.

Их специальные знания могут облегчить ваше беспокойство, уберечь вас от финансовых ошибок и помочь пережить бракоразводный процесс, чтобы вы могли как можно быстрее двигаться вперед в следующей части своей жизни.

Когда дело доходит до вопросов, касающихся вашего дома и ипотеки, вам будет разумно рассмотреть возможность использования услуг консультанта по ипотеке при разводе.

Если у вас есть вопросы о владении домом, связанные с разводом, или вы подумываете о покупке нового дома, вам очень поможет глубокая информация, которую консультант по ипотеке при разводе может получить о процессе развода и руководящих принципах андеррайтинга, касающихся развода.

Выполнив подробный анализ андеррайтинга, консультант по ипотеке при разводе может дать рекомендации о том, как ипотека вписывается в вашу стратегию урегулирования.

Например, если вы хотите сохранить дом, важно определить, имеете ли вы право на рефинансирование (принимая во внимание обязанности супруга и алименты на ребенка).

Хотя это правда, что развод — это в высшей степени юридический процесс, у развода также есть несколько финансовых последствий. Вот почему может быть разумным решением также рассмотреть возможность использования услуг финансового консультанта по разводам.

Если у вас сложный развод и есть сложные финансовые и налоговые последствия, финансовый консультант по разводам может предложить творческие решения, оценить предложения по урегулированию и помочь вам понять долгосрочные последствия ваших решений.

Как минимум, вы захотите нанять сертифицированного финансового аналитика по разводам (CDFA), но вы получите несколько дополнительных преимуществ, если этот финансовый специалист также является сертифицированным специалистом по финансовому планированию (CFP).

У CDFA есть специальная подготовка по финансовым и налоговым аспектам развода, в то время как CFP имеет обширный опыт во всех аспектах финансового планирования.

В некоторых случаях вы также можете нанять бухгалтера-криминалиста. Это может оказаться особенно полезным, когда супруг (а) не хочет раскрывать свой истинный доход или вы подозреваете, что он может скрывать активы.

Некоторые бухгалтеры-криминалисты также являются экспертами по оценке бизнеса и могут оценить любые частные бизнес-интересы.

И последнее, но не менее важное: подумайте о работе с терапевтом, который поможет вам справиться с любым беспокойством, страхом или другими негативными эмоциями, которые вы можете испытывать.

Ваши друзья и семья могут оказать вам сильную эмоциональную поддержку, но хороший семейный психотерапевт сможет помочь сосредоточить стратегии, которые также помогут вам поддерживать открытые линии общения с вашим супругом и даже помочь в переговорах. план воспитания детей, отвечающий интересам всех детей в браке.

Ключевые выводы

Теперь, когда мы рассмотрели мельчайшие детали, вот 14 ключевых фактов, которые вам нужно помнить о своем доме и ипотеке в случае развода.

Ищете еще полезные советы о разводе и деньгах? Ознакомьтесь с некоторыми из наших любимых ресурсов:

Что происходит с имуществом после развода?

Что происходит с имуществом после развода?

Как делится имущество после развода?

Когда суд разрешает развод, имущество будет разделено между двумя супругами поровну (не всегда поровну).Решение об этом принимается в соответствии с Законом о справедливом распределении. Во время развода оба супруга должны сообщить суду о своих доходах и задолженностях.

Что означает справедливое распределение?

Справедливое распределение означает справедливое разделение. Когда семейное имущество распределяется справедливо, оно делится между двумя супругами настолько справедливо, насколько это возможно, по мнению суда. Хотя это не гарантирует, что суд решит, что имущество должно быть разделено поровну (50 на 50), обычно так и происходит.

Какое имущество можно разделить при разводе?

Существует два разных типа собственности для целей развода. Имущество, которое пара приобрела во время брака, называется «семейной собственностью». Имущество, которое принадлежало вам до брака или было подарком только вам от кого-то, кроме вашего супруга, называется «отдельной собственностью». Семейное имущество может быть разделено между двумя супругами.

Что такое семейная собственность?

Семейная собственность включает в себя все имущество, купленное одним из супругов во время брака.Неважно, чье имя указано в заголовке. Например, если пара купила дом, но в документе было указано только имя мужа, жена все равно будет иметь право на некоторую часть стоимости дома в случае развода.

Что такое отдельная собственность?

Раздельное имущество — это имущество, которым один из супругов владел до брака. Например, велосипед, которым жена владела до замужества, будет считаться отдельной собственностью. Любое наследство, полученное одним из супругов, даже во время брака, является отдельной собственностью.То же самое относится и к личным подаркам (если они не исходят от другого супруга) и выплатам за телесные повреждения.

Может ли раздельное имущество стать супружеской собственностью?

Отдельная собственность может стать супружеской собственностью, если она смешана с супружеской собственностью. Например, если один из супругов использует деньги, которые у них были до брака, для покупки дома для пары, эти деньги могут стать семейной собственностью.

Что произойдет, если стоимость моего отдельного имущества повысится во время моего брака?

Если стоимость отдельного свойства повышается только по счастливой случайности (например, случайные изменения на рынке), то повышение стоимости все еще является отдельным свойством.Если стоимость имущества повышается из-за того, что ваш (а) супруг (а) помогал улучшить собственность, то повышение стоимости может считаться супружеской собственностью.

Является ли моя пенсия семейной собственностью?

Да. Пенсионные планы, IRA, 401ks и другие пенсионные планы считаются семейной собственностью. Часть этих планов, которую супруг (а) заработал во время брака, разделит суд.

Как суд определяет, что является справедливым?

Суд должен учитывать следующие факторы при решении вопроса о распределении семейного имущества:

  • Доходы и имущество каждого супруга на момент заключения брака
  • Сколько длился брак
  • Возраст и здоровье обоих супругов
  • Если есть дети, один из супругов или нет родитель-опекун нуждается в доме или другом семейном имуществе, пока дети растут.
  • Утрата наследства и пенсионных пособий
  • Усилия супруга в домашнем хозяйстве (например, домохозяйка, жертвующая своей карьерой ради мужа)

Влияет ли на распределение собственности то, кто виноват в разводе?

Обычно нет. В случаях злоупотребления, злоупотребление обычно должно быть на уровне тяжкого уголовного преступления, чтобы повлиять на распространение. Распределение может быть затронуто с большей вероятностью, если один из супругов отказался поддерживать семью или потратил сверх средств семьи.

Кто отвечает по долгам?

Суд или соглашение о разводе могут решить, кто несет ответственность за любые долги. Однако, если вы подписали контракт со своим супругом (а), и ваш супруг (а) не производит платежи по долгу, как они были заказаны, вы все равно можете нести ответственность перед кредитором.

Что мне делать, чтобы защитить себя от долгов, за которые несет ответственность мой супруг?

Вам следует написать кредиторам с просьбой закрыть любые совместные счета.В противном случае вы будете нести ответственность за текущий долг и любой будущий долг, если ваш (а) супруг (а) продолжит использовать учетную запись.

Может ли кредитор подать на меня в суд, даже если ответственность за долг несет мой супруг?

Кредитор может подать на вас в суд, если ваш (а) супруг (а) не производит платежи по долгу, который вы подписали совместно. Кредиторы могут подать на вас в суд, даже если есть постановление суда, согласно которому ваш супруг несет ответственность за выплату долга. Очень важно убедиться, что с вас сняли все открытые совместные счета, которые вы могли открыть вместе со своим супругом.Вы не несете ответственности за долги, по которым вы не участвовали.

Потеряю ли я свой дом?

Суд может распорядиться о продаже дома. Если один из родителей имеет опеку над детьми, суд может отложить продажу (обычно до тех пор, пока ребенок не закончит среднюю школу). Суд также может передать дом одному из супругов. Это будет определяться всеми факторами, влияющими на справедливое распределение.

Как суд решает, нужно ли продавать дом?

Суд рассмотрит, сколько стоит дом.Он также рассмотрит любую ипотеку и другие варианты жилья.

Что такое исключительные права проживания?

Исключительные права проживания дают одному супругу право жить в доме. Другой супруг должен найти другое место для проживания. Эти права могут быть переданы родителю, осуществляющему опеку над детьми, если суд задержал продажу дома. Их также можно отдать для безопасности одного из супругов во время развода. Суды могут отдавать приказы о защите, которые могут заставить человека, против которого вынесен приказ, держаться подальше от дома.

(c) Юридическая помощь Western New York, Inc. ®

В этой статье представлена ​​общая информация по этой теме. Законы, затрагивающие эту тему, могли измениться с момента написания этой статьи. Чтобы получить конкретную юридическую консультацию по возникшей у вас проблеме, обратитесь к юристу. Получение этой информации не делает вас клиентом нашего офиса.

Дата последнего пересмотра: 9 сентября 2021 г.

Развод с недвижимостью (2021): Закон о семье Флориды

В соответствии с законом Флориды о разводе требуется «справедливое распределение» семейных активов и обязательств.Это также включает недвижимое имущество, принадлежащее сторонам. Суд разделит семейные активы и пассивы в соотношении 50/50, если нет факторов, которые сделают равное разделение несправедливым. Обычно первым шагом является определение, является ли недвижимость семейной или отдельной. Только семейная собственность / долг подлежат справедливому распределению в суде; отдельное имущество останется собственностью супруга, которому оно принадлежит.

Если домовладелец хочет продать собственность в рамках развода, ему нужно будет включить заявление о разделе в документы о разводе.Если разделение предоставлено, дом может быть либо разделен между сторонами, либо продан с разделением выручки между супругами. Развод с недвижимостью может быть очень сложным. Если вам нужна помощь, обратитесь в юридическую фирму по разводам в Тампе, имеющую опыт в разводе, связанном с недвижимостью.

Будет ли дом разделен при разводе?

Как правило, большая часть доходов, активов и долгов, полученных в браке, является семейной собственностью. Имущество, которое было индивидуально приобретено до заключения брака, скорее всего, будет рассматриваться как отдельная собственность.Согласно законодательству Флориды, отдельное имущество не подлежит справедливому распределению. Однако обособленное имущество может быть отнесено к семейному при различных обстоятельствах. Например, если в праве собственности обе стороны, он может подлежать справедливому распределению. Съезд также может быть основанием для раздела отдельного имущества при разводе во Флориде. См. Фарриор против Фарриора.

Прибытие — важное соображение при подаче на развод во Флориде. Как правило, когда супругу предоставляется равный доступ к раздельному имуществу, оно может стать супружеской собственностью.См. Амато против Амато. Определение того, была ли отдельная собственность смешана с супружеской собственностью, основывается на конкретных фактах в каждом конкретном случае. Поэтому вам следует проконсультироваться с опытным адвокатом по бракоразводным процессам Тампы для получения информации о конкретном случае.

Раздел отдельного имущества при разводе

Недвижимость, которая определена как отдельная собственность, может по-прежнему подлежать частичному распределению в деле о разводе во Флориде. Например, если супружеские фонды использовались для выплаты остатка по ипотеке, капитал, полученный в доме, может подлежать справедливому распределению.См. Митчелл против Митчелла. Кроме того, когда семейные средства или труд используются для улучшения собственности, увеличение стоимости из-за таких расходов может рассматриваться как семейная собственность и подлежать справедливому распределению.

Что произойдет с нашей ипотекой при разводе во Флориде?

Обычно, если дом не продается в рамках развода, один из супругов должен будет вносить ежемесячные платежи по ипотеке. Однако, если супруг (а), от которого требуется произвести платеж, не платит, обе стороны все равно несут ответственность перед банком.Если обе стороны подписали простой вексель, расторжение брака не погашает обязательства супруга перед банком. Банк не является стороной в деле о разводе и не соглашался на такое соглашение. Вместо этого супругу необходимо будет запросить компенсацию от стороны, которая должна заплатить по соглашению об урегулировании развода.

В качестве альтернативы адвокаты по разводам потребуют от супруга, который держит дом, рефинансировать ипотеку только на свое имя. В противном случае, если они останутся на ипотеке, они все равно могут нести ответственность перед банком, даже если они больше не владеют недвижимостью.

При составлении соглашений о расторжении брака для дел, связанных с недвижимостью, обратите особое внимание на любые положения, касающиеся продажи собственности или принятия ипотечного долга. Например, в деле «Макдональд против Макдональда» бывшая жена пыталась добиться продажи собственности из-за неуплаты бывшим мужем ипотеки, как того требует мировое соглашение. Суд отклонил ходатайство бывшей жены о принудительной продаже, поскольку условия, дающие право на принудительную продажу, не были должным образом прописаны в мировом соглашении.

Как продать дом в совместном владении при разводе

Для принудительной продажи дома в суд необходимо подать иск о разделе. Вы должны подать отдельное дело о разделе или специально поднять раздел в бракоразводном процессе. Судебный суд Флориды не может просто разделить собственность в рамках дела о разводе. См. Валентин против Валентайна и Берг против Берга. Независимо от того, возникает ли требование о разделе имущества в ходе бракоразводного процесса или после развода, ходатайство должно быть подано в округе, где находится недвижимость.См. Харви против Мэттеса. Кроме того, потребность в перегородке должна включать следующее:

  • Описание объекта недвижимости.
  • Имена и адреса владельцев и других лиц, заинтересованных в собственности. Например, если недвижимость сдается в аренду, необходимо включить текущих арендаторов.
  • Доля, принадлежащая каждой стороне в собственности.

Аренда полностью

В соответствии с §689.115 Статута Флориды, когда супружеская пара совместно покупает дом или другое личное имущество, предполагается, что это имущество будет передано в аренду в полном объеме.При сдаче в аренду целиком собственность принадлежит супружескому союзу, а не отдельным супругам.

Если дом находится в полной аренде, каждый из супругов будет иметь половину доли в брачном союзе, который, в свою очередь, владеет недвижимостью. Стороны брака будут совместно иметь право на получение прибыли от собственности. Кроме того, стороны будут нести солидарную ответственность по долгам, связанным с недвижимостью, находящейся в аренде, в полном объеме. Ни один из супругов не может передать свою долю в собственности без присоединения другого супруга или его согласия на передачу.Кроме того, кредитор одного из супругов не может обременять имущество, находящееся в аренде, целиком, если оба супруга не являются сторонами соглашения.

Если право собственности принадлежит арендаторам целиком, оно будет считаться семейным имуществом. Это будет верно даже для имущества, которое было приобретено до брака. Сторона, утверждающая, что дом, переданный в аренду целиком, не является семейной собственностью, будет нести бремя преодоления презумпции, что это семейная собственность.С другой стороны, недвижимость, приобретенная до брака, которая не включает другого супруга в праве собственности, будет считаться отдельной собственностью, даже если оба супруга проживают в этой собственности. См. Abdnour v. Abdnour. В подобных обстоятельствах супругу, как правило, необходимо показать, что дом был приобретен на совместные фонды, чтобы преодолеть презумпцию раздельного имущества.

Как создать договор аренды целиком

Для того, чтобы владеть недвижимостью на правах аренды целиком, должны присутствовать следующие шесть характеристик.

  1. Совместное владение и контроль.
  2. Одинаковые интересы в собственности.
  3. Имущественные интересы возникли в результате одного и того же инструмента / передачи.
  4. Проценты возникли одновременно.
  5. Право на наследство — смерть одного из супругов автоматически передает все имущество оставшемуся в живых супругу.
  6. Стороны были женаты на момент совместного приобретения имущества.

Аренда в полном объеме будет оставаться в силе до смерти стороны, развода или соглашения о прекращении аренды.В случае развода стороны сохранят имущество в качестве общих арендаторов без права наследования, если иное не указано в декрете о разводе.

Аренда в полном объеме не предназначена исключительно для недвижимости. Например, личная собственность также может передаваться в аренду целиком. Кроме того, полная аренда будет предполагаемой формой собственности на личное имущество, переданное супругам. Однако передача автомобиля супружеской паре не может создавать презумпцию аренды для всех. См. Xayayong v. Sunny Gifts

Дела о разводе с приусадебной недвижимостью

Дополнительное внимание следует также уделять собственности, которая классифицируется как усадьба в соответствии с Конституцией Флориды. Если дом зарегистрирован как усадьба, для завершения процесса могут потребоваться дополнительные действия. Имущество, которое должным образом обозначено как усадьба, освобождено от сборов кредиторами, а также может иметь льготы по сниженным налогам. Цель усадьбы — способствовать стабильности и благополучию, позволяя домовладельцам продолжать проживать в своих домах, несмотря на финансовые неудачи и требования кредиторов взыскать налог с собственности.См. Доверие общественного здравоохранения округа Дейд против Лопеса.

Усадебное имущество, принадлежащее супружеской паре, не может быть продано или обременено без согласия обоих супругов. Например, ипотека не может быть помещена в собственность, если оба супруга не согласны с этим. Кроме того, супруг не может передать имущество усадьбы третьему лицу в завещании, если другой супруг не согласен с условиями.

Усадьба может быть востребована любым лицом, независимо от того, холост или женат. Однако двое состоящих в браке лиц могут претендовать только на одну усадьбу, если они не имеют права на усадьбу и могут доказать наличие законных причин для проживания в разных домах.См. Закон против Закона. Чтобы претендовать на защиту усадьбы, резидент должен быть владельцем собственности и занимать собственность с намерением остаться там. Дополнительно

  • Усадьба должна быть создана до взыскания кредитора по решению суда.
  • Лицо, претендующее на усадьбу, должно быть жителем Флориды.
  • Защита ограничена ½ акра прилегающей земли в пределах муниципалитета. Имущество, расположенное за пределами муниципалитета, защищено до 160 акров прилегающей земли.

Проконсультируйтесь в 5-звездочной юридической фирме по разводам в Тампе

Если вы подумываете о разводе и беспокоитесь о сохранении своей справедливой доли в активах, позвоните нам, чтобы поговорить с адвокатом по разводам в Тампе. Наши юристы по бракоразводным процессам имеют многолетний опыт в делах о расторжении брака с недвижимостью. Каждый развод индивидуален, и наш обширный опыт позволяет нам подбирать услуги с учетом конкретной ситуации каждого клиента. Независимо от того, соглашаются ли супруги с условиями или участвуют в жестоких судебных тяжбах, юрисконсульты Флориды могут вам помочь.Мы доступны 24 часа в сутки, 7 дней в неделю, первая консультация бесплатна.

Развод и ипотека: вот что нужно знать

Одно из важнейших решений, с которым сталкиваются при разводе пары, — это то, что им делать с семейным домом. Если разрыв носит резкий характер, попытка договориться о доме и ипотеке может стать кошмаром.

Варианты развода супружеских пар зависят от ряда факторов, таких как то, как их имущество было профинансировано и титул, хочет ли один из партнеров остаться в доме, размер собственного капитала, который они имеют в доме, и их кредитный рейтинг.

Многие юридические и финансовые эксперты говорят, что во время пандемии они наблюдают всплеск разводов. Мэри Энн Феррейра, CFP, акционер Viridian Advisors в Ботелле, штат Вашингтон, и эксперт по финансовым аспектам развода, говорит, что ей все чаще звонят пары, ищущие развода.

«Я думаю, что из-за этого COVID будет всплеск разводов», — говорит Феррейра. «Многие люди связываются со мной. Это очень грустно, но похоже, что это процветает «.

Проблемы развода и ипотека

Развод — зачастую сложный и стрессовый процесс, особенно когда есть активы, которые нужно разделить, в том числе дом.Здесь мы исследуем различные варианты, чтобы помочь вам принять лучшее решение в ваших обстоятельствах.

Решение продать или остаться

Решение о том, кто будет держать семейный дом, может стать неприятным, если оба супруга захотят в нем остаться.

«Эти решения принимаются более гладко, когда вы работаете со своим супругом, а не дрались друг с другом», — говорит финансовый советник Джереми Раннелс, CFP, West Coast Financial в Санта-Барбаре, Калифорния. «Это приносит пользу каждому в финансовом и эмоциональном плане.”

После того, как пара решит, кому достанется дом после развода, они должны убедиться, что получатель может позволить себе оставить его себе. Принимая это решение, разумно иметь дальнюю точку зрения.

«Разумно понимать долгосрочные последствия пребывания в доме, даже если это кажется осуществимым в течение более короткого периода времени, потому что это действительно может повлиять на другие цели, которые у вас могут быть», — говорит Раннелс.

Рефинансирование ипотеки

Некоторые пары решают рефинансировать совместную ипотеку на одно имя после развода.Это освобождает супруга, чье имя снимается с ссуды, от ответственности по ипотеке.

Однако, если имя этого партнера также не будет удалено из титула, он все равно сможет получить выгоду от продажи дома и участия в нем, поэтому важно не только рефинансировать, но и обновить титул, чтобы отразить одного владельца. Акт об отказе от права собственности обычно используется для удаления имени супруга из титула при разводе.

Важным фактором для многих разводящихся пар является сокращение доходов и активов, которые помогают заемщикам получить лучшие ставки по ипотеке.Хорошо то, что ставки по ипотеке в настоящее время очень низкие, что может пойти на пользу разведенному человеку при условии, что он соответствует требованиям. Ставка по ипотеке, которую вы получите после развода, будет зависеть от тех же факторов, которые определяют ставки других заемщиков, таких как ваш доход, долг, кредитный рейтинг и рыночная конъюнктура.

Супруг (а), подающий заявку на рефинансирование, может использовать только свой собственный доход и кредитный рейтинг для получения права, однако, по словам Раннелса.

«Кредитор собирается посмотреть на человека и убедиться, что он согласен с тем, что он является единственным гарантом», — говорит Раннелс.«Проблема в том, можете ли вы себе это позволить, и это касается любого из супругов».

Если партнер будет получать алименты или супружескую поддержку, он может использовать этот доход для получения права на рефинансирование, если в соглашении о разводе указано, что он будет получать алименты в течение как минимум трех лет, говорит Раннелс.

Если пара имеет долю в доме, супруг, владеющий домом, может подать заявление о рефинансировании с выплатой наличных, чтобы выплатить своему бывшему партнеру свою долю.

«Опытному кредитному специалисту, возможно, придется мыслить нестандартно, чтобы достичь этих целей», — говорит Майкл Беккер, кредитор и менеджер по продажам розничного отделения Sierra Pacific Mortgage в Балтиморе.«Это может повлечь за собой, что оставшийся супруг (а) найдет созаемщика, не являющегося жильцом, чтобы претендовать на новую ссуду. Это может означать сначала рефинансирование с выплатой наличных, чтобы передать часть денег уходящему супругу, а затем ссуду на покупку жилья, чтобы получить оставшиеся деньги, причитающиеся уходящему супругу ».

Продажа дома

Соглашение о разводе может потребовать продажи дома и разделения прибыли, если пара не уложится в срок для рефинансирования ипотеки на имя одного из супругов.Если ни один из супругов не может позволить себе ипотеку самостоятельно, у них может не быть другого выбора, кроме как продать. Возможно, в общих интересах избавиться от квартиры, выплатить ипотеку, получить свою долю прибыли и начать все заново.

Кроме того, если возникает спор о том, сколько стоит дом, его продажа — лучший способ получить ответ.

Помимо остатка по ипотеке, парам следует учитывать расходы, которые они понесут, если продадут или рефинансируют дом. Сюда могут входить комиссионные риэлтора, затраты на приведение в порядок собственности, чтобы сделать ее более привлекательной для покупателей, налоги на передачу недвижимости и налоги на прирост капитала.

Оценка собственного капитала

Хотя продажа дома — единственный способ по-настоящему оценить его и рассчитать собственный капитал, это не всегда возможно или целесообразно. Следующее, что лучше всего — это получить профессиональную оценку.

Иногда, однако, супруги могут не согласиться с оценочной стоимостью. Это может помешать продвижению вперед и может означать, что нужно тратить больше времени и денег на адвокатов и оценщиков.

«В моей практике, если пара сотрудничает и может выбрать оценочную компанию, это будет лучший способ определить, какова фактическая стоимость дома», — говорит Феррейра.«В противном случае каждая сторона должна провести оценку дома и использовать среднюю стоимость при определении собственного капитала».

Когда вы продаете свой дом, вы получаете прибыль за вычетом затрат на продажу. Пара часто делит капитал в соответствии с соглашением о раздельном проживании или использует его для погашения других долгов, которые они накопили вместе.

Расплата бывшей за их долю

Допустим, дом стоит 300 000 долларов, а пара должна 200 000 долларов по ипотеке. У них 100 000 долларов капитала, поэтому 50 000 долларов потребуется для выкупа доли другого супруга, если они согласились на разделение 50/50.

Чтобы получить наличные, один партнер рефинансирует ссуду в размере 250 000 долларов только на свое имя и использует выплату наличными в размере 50 000 долларов для расчета со своим бывшим — но они должны быть уверены, что имеют право на получение ссуды.

«Их доход должен быть достаточно высоким, чтобы самостоятельно справиться с новой ипотечной ссудой, а дом должен иметь собственный капитал, чтобы вывести наличные», — говорит Беккер. «FHA и обычное рефинансирование с выплатой наличных ограничены до 80 человек по ссуде до стоимости, в то время как вы можете перейти на 100% по ссуде VA.

Если вы хотите сохранить дом и у вас нет собственного капитала для рефинансирования с выплатой наличных или денег для выплаты своей доли бывшим, вам может пригодиться HELOC или ссуда под залог собственного капитала.

«Вы можете рассмотреть возможность получения кредита под залог собственного капитала или кредитной линии, поскольку некоторые кредиторы позволят вам получить от 95 до 100 процентов стоимости вашего дома», — говорит Беккер.

Налоговые последствия

Независимо от того, продаете ли вы дом в рамках соглашения о разводе или выкупаете долю своего супруга, в игру могут вступить налоги на прирост капитала.Это налог на продажу основных средств, например дома, когда прибыль превышает определенную сумму.

Если вы продаете дом, каждый из вас и вашего супруга может вычесть до 250 000 долларов прибыли из вашего налогооблагаемого дохода, но это относится только к основному месту жительства, в котором вы проживали как минимум два из последних пяти лет до продажа, согласно IRS. Недвижимость для отпуска или инвестиции не в счет.

Налог на прирост капитала — прогрессивный налог, аналогичный обычным подоходным налогам, — отмечает Франсин Липман, преподающая налоговое право в Университете Невады в Лас-Вегасе Уильям С.Юридическая школа Бойда. По словам Липмана, состоятельная пара может рассчитывать заплатить до 20 процентов от прироста капитала от продажи дома.

«Если есть активы, которые нужно разделить, вы действительно хотите знать о любом встроенном выигрыше», — говорит Липман. «Там может быть реальная налоговая стоимость».

С другой стороны, супруги, разводящиеся с домом, должны с осторожностью относиться к приобретению обесценившегося дома.

«Вы должны быть осторожны, какие активы вы в конечном итоге заберете. Хотите дом с большим убытком? » — спрашивает Липман, добавляя, что «налогоплательщики не могут требовать убытков от продажи основного места жительства, [так] что это может быть причиной, чтобы сохранить дом и сдать его в аренду, в надежде, что рынок вернется.

Существуют также налоговые соображения в отношении выплаты алиментов, которые могут повлиять на способность разводящегося супруга претендовать на новую ипотеку или рефинансировать ипотеку на семейный дом.

Согласно IRS, супруг, который зарабатывает более высокий доход и платит алименты, не может вычитать эти выплаты из своего налогооблагаемого дохода, но супруг, получающий алименты, не обязан декларировать их как доход. (Это относится к разводам, завершившимся после 31 декабря 2018 г.)

Супруг с более высоким доходом может потребовать уплаты меньших алиментов, что может снизить доход получающего супруга и претендовать на новый заем, говорит Раннелс.

И наоборот, алименты могут повредить доход плательщика и шансы на получение ипотеки.

«Может ли супруг (а) позволить себе дом и все алименты и алименты?» — спрашивает Руннелс. «С другой стороны, может ли алименты (получатель) позволить себе содержать дом, если они несут ответственность за все расходы?»

Липман рекомендует нанять адвоката по разводам, который разбирается в налоговых вопросах или работает с теми, кто разбирается в них.

Удаление имени бывшего из ипотеки

Только кредитор может удалить имя одного из супругов из ипотеки.

« Почти во всех случаях единственный способ получить супругу от ипотеки — это рефинансировать ее за счет ипотеки», — говорит Беккер. «Если по какой-то причине супруг, владеющий домом, является единственным супругом, имеющим текущую ипотеку, то может быть оформлен акт о прекращении права требования, чтобы лишить уходящего супруга права собственности на собственность».

Оставление своего имени в ипотеке может повлиять на способность супруга-нерезидента претендовать на получение другой ссуды в будущем для покупки собственного дома.

«Самым большим фактором при получении ипотечной ссуды является отношение долга к доходу, и если вы используете другую ипотеку, этот долг будет включен в ваш расчет DTI», — говорит Раннелс. «Если вы приблизитесь к пределу, ваш DTI будет слишком высоким».

Ипотека — это юридически обязательный договор, отдельный от указа о разводе, добавляет Раннелс. «Если ваше имя указано в ипотеке, вы несете ответственность. Вы являетесь гарантом этой ипотеки ».

Защита вашего кредита

Развод — это эмоциональное, часто нестабильное событие, но худшее, что могут сделать разводящиеся пары, — это финансовая месть, считают эксперты.

«Много раз из-за горечи я видел, как один или оба супруга портят кредит другого супруга», — говорит Беккер. «Они решают, что это проблема другого человека, и отказываются оплачивать счета, которые могут быть совместными. Это может серьезно повредить вашему кредиту и лишить вас возможности иметь право на получение ипотеки в течение длительного времени ».

Раннелс призывает пары, разводящиеся с браком, продолжать оплачивать все свои счета в процессе развода, чтобы защитить свой кредит.

«Закройте ваши совместные счета и создайте свои собственные», — советует Раннелс.«Если вы спорите со своим супругом по поводу того, кто будет платить по счету, и получаете деньги по кредиту, получить ссуду будет сложнее».

Обретение финансового спокойствия

Прежде чем принимать решение о своем доме или ипотеке во время развода, убедитесь, что вокруг вас есть нужные люди, в том числе хороший адвокат по разводам, специалист по финансовому планированию и ипотечный брокер.

Развод может казаться концом света, но после того, как ураган пройдет, наступит жизнь и финансовый мир.Феррейра знает не понаслышке. Она была домашней мамой около 20 лет назад, когда развелась.

«Мне пришлось вернуться к работе и начать с нуля», — вспоминает Феррейра. «Мне потребовалось время, чтобы снова оказаться в безвыходной ситуации… Если женщина была дома с детьми или брала меньшую работу, по опыту, я могу сказать вам, что есть жизнь после развода.