План торгового центра: Бизнес-план торгового центра с расчетами расходов и прибыли

PAS опубликовал свой первый информационный отчет в 1949 году. Чтобы отметить эту историю, каждый месяц мы представляем новый отчет из архивов.

Мы надеемся, что вам понравится этот увлекательный снимок проблемы планирования прошлых лет.

Дизайн сайта, парковка и зонирование для торговых центров

Скачать оригинальный отчет (pdf)

Пригородные торговые центры появились, выросли в размерах и увеличились в количестве не потому, что они предлагают новые продукты или магазины лучше, чем в центральных деловых районах, а потому, что они удобны. В последние годы столичные районы быстро росли, но рост произошел по большей части за пределами центрального города.Центральные деловые районы, которые были относительно достаточными для того, чтобы справляться с количеством (с учетом их доходов) людей в столичных районах полтора десятилетия назад, сейчас стеснены, переполнены и забиты уличным движением.

Торговые центры в пригородных районах находятся ближе к населению, которое они обслуживают (во время вождения), предлагают относительно большое (если иногда неадекватное) количество удобно расположенных парковок вне улиц и соответствуют образцам пригородной жизни, описанным Берджессом и другими городские социологи еще двадцать пять лет назад.Чем дальше от центра города живет семья, тем меньше времени человек проводит дома. Какими бы ни были социальные последствия этой ситуации, это также приводит к большей зависимости женщины от повседневной жизни семьи. Она должна вести домашнее хозяйство и делать покупки, и не может позволить себе более длительную поездку в центр города — поездку, которая, возможно, должна быть предпринята на медленном и переполненном общественном транспорте, или на машине по перегруженным и опасным дорогам без гарантии того, что Когда будет достигнут центральный деловой район, будет место для парковки автомобиля.Бизнес торгового центра почти полностью основан на людях, которые живут не более тридцати минут езды по местным дорогам, и большинство клиентов живут ближе.

Общее определение торгового центра

Торговый центр — это группа розничных магазинов, спроектированных и спроектированных для участка, на котором они построены, расположенного вдали от центрального делового района, для обслуживания покупок в новых пригородных и пригородных районах. В каждом известном нам торговом центре есть супермаркет (крупный розничный продуктовый магазин), а супермаркет является либо крупнейшим генератором трафика торгового центра, либо второстепенным по сравнению с универмагом в центре.В торговых центрах можно различить супермаркеты или продуктовые магазины, а второстепенный магазин — аптека или магазин; и те, в которых доминирует универмаг, а второстепенный магазин — супермаркет или другой универмаг.

Два типа торговых центров будут значительно различаться в зависимости от требований к площади, количества и типов магазинов и годового валового бизнеса. Они также различаются по обслуживаемой торговой зоне и типам потребностей в покупках.ПЛАНИРОВАНИЕ КОНСУЛЬТАТИВНОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ Информационные отчеты № 44 и 47 охватывали анализ рынка для торговых центров, а также критерии и стандарты для магазинов торговых центров. В настоящем отчете показано, как ранее описанный анализ связан с общими требованиями по площади, парковке и дизайну торгового центра.

Наконец, в докладе описываются некоторые положения о зонировании, уже принятые для торговых центров, и комментируются некоторые проблемы для градостроителей, возникающие в торговых центрах.

Вид покупателя на торговый центр

Планировщик касается, прежде всего, покупателя и его (ее) поездки в торговый центр только после того, как покупатель едет по дороге и до того момента, когда он входит в один из магазинов в центре. После этого мы оставляем его в мире растягивающихся шлангов и нерастяжимых бюджетов. Планировщик больше всего обеспокоен четырьмя этапами поездки покупателя — дорогой, по которой он едет, чтобы добраться до центра, точкой, в которой он покидает эту дорогу и входит в центр, поиском незанятой парковки и прогулкой по магазинам. ,

Разработчики торговых центров, как показано в предыдущих отчетах, должны учитывать множество фактов, которые не строго подпадают под юрисдикцию городского планирования, такие как торговый потенциал района, окружающего торговый центр, и типы магазинов, которые должны быть расположены в определенном месте. торговый центр. Когда начинают появляться окончательные планы торгового центра, показывающие размеры и планировку магазинов, парковочных мест и зон обслуживания, планировщик становится жизненно важным. Фактически, мы полагаем, что имеется достаточно информации о принципах и методах развития торговых центров, чтобы планировщик был обеспокоен возможным расположением зон для торговых центров еще до того, как торговый центр будет предложен для его района.

Таким образом, в этом отчете делается попытка охватить этапы покупательского прогресса, которые касаются планировщика, и указать на трудности, встречающиеся на этом пути.

Первый этап: поездка в торговый центр

Тридцать минут езды на автомобиле в настоящее время являются допустимым пределом рыночной площади крупного регионального торгового центра, который может обслуживать до 500 000 человек. Площадь, ограниченная тридцатиминутным временем вождения, должна рассчитываться в зависимости от состояния и загруженности улиц и не всегда находится в прямой зависимости от линейного расстояния.Пять миль скоростной автомагистрали могут быть пройдены быстрее, чем пять кварталов многолюдной деловой части.

рекомендуют подсчет трафика на основных улицах, обслуживающих центр, не столько как показатель потенциальной возможности бизнеса, сколько как проверку загруженности, которая уже существует, и как помощь в прогнозировании дорожной ситуации после открытия центра. В целях самосохранения разработчики и архитекторы рекомендуют проведение дальнейших исследований, включая будущие программы дорожного строительства в этом районе, а также будущие жилищные проекты и перемещения населения в этом районе, чтобы можно было определить другие последствия для бизнеса и дорожного движения.

После того, как валовой годовой объем деятельности центра будет оценен, можно оценить среднее количество автомобилей, ежедневно использующих центр. Также можно оценить пиковый трафик, входящий и выходящий, и время суток, в которое могут возникать пиковые нагрузки (см. Ниже: Стадия 2). К обычным текущим и будущим нагрузкам на дороги, обслуживающие центр, необходимо добавить трафик, генерируемый центром, и их итоги должны сравниваться с пропускной способностью дорог. Если дороги не имеют дополнительных возможностей для обработки будущих транспортных нагрузок, строительство новой дороги должно быть в ближайшем будущем, или центр должен быть расположен в другом месте.Если возможно, участок, выбранный для нового торгового центра, должен адекватно обслуживаться существующими дорогами общего пользования.

Этап второй: от дороги и в центр

Переполненные автомобильные развязки долгое время считались хорошими коммерческими объектами, но проблема доступа к торговому комплексу получает гораздо более пристальное внимание при планировании современного торгового центра. Ключом к проблеме доступа является не объем трафика, проходящего через центр, а плотность.Как часто показывают исследования движения, общее количество автомобилей, проезжающих данную точку на дороге (объем), в конечном итоге уменьшается, когда плотность приближается к точке насыщения. Причина этих отношений проста. Чем ближе машины собраны вместе, тем медленнее они должны идти. В таком плотном трафике, как можно было бы сказать, характеризуют движение в часы пик на некоторых автострадах в Лос-Анджелесе или на Чикагском Outer Drive, задержки и задержки также происходят чаще и обходятся дороже с точки зрения эффективности шоссе.Дороги, имеющие наибольшие объемы, — это те, на которых автомобили разнесены дальше и движутся на более высоких скоростях с относительной безопасностью.

Дороги с высокой плотностью и большой протяженностью создают проблемы с доступом к торговому центру. На довольно плотной, довольно медленной дороге водителям будет трудно маневрировать в положении для выключения. На скоростных дорогах водителю должно быть предоставлено достаточное предупреждение о том, что он приближается к выезду, а выходы в центр должны быть спроектированы с учетом функций безопасности, учитывающих более высокие скорости.

Немногие торговые центры будут обслуживаться скоростными дорогами с ограниченным доступом. Торговые центры, построенные в развивающихся районах, будут обслуживаться существующей дорожной сетью, которая может быть недостаточной для обработки трафика, который возникнет, когда торговый центр будет завершен и территория будет застроена.

Точки доступа от дорог к торговому центру должны быть достаточными для размещения трафика в самые загруженные часы работы центра. Виктор Грюн, архитектор и дизайнер торговых центров (в «Влияние трафика регионального торгового центра», см. Библиографию) оценивает, что выход или вход с непрерывным потоком может обрабатывать до 750 автомобилей в час.Пиковая нагрузка торгового центра может быть оценена на основе годового валового дохода центра. Задача трехкратная: во-первых, определить крупнейший однодневный валовой бизнес; во-вторых, (на основе средней покупки на автомобиль), чтобы определить, сколько автомобилей будет в и из центра в этот день; и, в-третьих, оценить количество автомобилей, которые будут въезжать и выезжать из центра в самые загруженные часы этого дня.

Грюн считает, что крупный региональный торговый центр может ожидать пиковый объем в 3000 автомобилей в час.В таком случае может показаться, что для выгрузки 3000 автомобилей требуется четыре выхода.

Этап третий: Парковка автомобиля

Парковка — главное преимущество торгового центра над центральным деловым районом. Несмотря на неоднократное утверждение этого факта, покупатель не всегда может найти парковочное место, которое он хочет. Покупателю нужно место, которое он может легко найти, с минимальными трудностями при перемещении по парковочной зоне, и место, расположенное рядом с магазином или группой магазинов, в которой он собирается делать покупки.Ошибка иногда заключается в застройщиках, которые недооценили необходимость парковочных мест или сочли землю слишком ценной, чтобы ее можно было использовать для парковки. Иногда парковочных мест слишком мало просто потому, что слишком много людей ищут машины.

Парковка в торговом центре рассматривается покупателем как последовательность шагов:

1. маневрирует вокруг участка, пока не найдет место;
2. запуская машину в космос;
3. пешком из космоса в магазины.

Покидая центр, он должен пройти примерно те же шаги в обратном направлении, в том числе найти свою машину, которая иногда кажется более сложной, чем первоначально было место для поиска.

1. Нахождение места. То, найдет ли покупатель место вообще, зависит от количества первоначально предоставленного места для парковки. Количество места обсуждается ниже. В противном случае ключевыми факторами при перемещении автомобилей вокруг места для парковки являются планировка и ширина проходов между рядами припаркованных автомобилей, особенно вблизи наиболее привлекательных магазинов, универмага (ов), супермаркета (супермаркетов) и аптека (и).Насколько широкими должны быть проходы, зависит главным образом от того, будут ли они односторонними или двусторонними. Опрос, проведенный Фондом Ино (Операция парковки), показал, что ширина проходов восьми парковок с односторонними проходами в среднем составляла 14 футов, и варьировалась от 7,5 до 21 фута. Низкая цифра 7,5 удивительна, если учесть, что самый большой автомобиль 1947 года был более 6 футов, 10 дюймов в ширину. Для проходов с двусторонним движением ширина около двадцати парковочных мест составляла в среднем 23,7 фута и варьировалась от 16 до 37 футов. Если клиенты припарковывают свои собственные автомобили, как это происходит почти во всех торговых центрах, то проходы не должны быть такими узкими, чтобы усложнять задачу, или такими узкими, чтобы одна припаркованная машина временно задерживала движение в проходе.Для проходов в одну сторону ширина должна быть не менее 10 футов; для проходов с двусторонним движением, около 20 футов.

2. Ввод автомобиля в космос: По сути, мы предполагаем, что большинство парковок расположены примерно одинаково. Например, места и проходы могут быть расположены следующим образом:

Рисунок 1

Более узкие проходы (a) иногда представляют собой пешеходные переходы, а более широкий проход (b) между рядами пространств является проходом для маневрирования автомобилей.Планировка может быть изменена для нескольких типов парковки под углом, таким образом:

Рисунок 2

Рисунок 3

Рисунок 4

Общая площадь парковки на одно парковочное место (включая проходы) влияет на клиента с точки зрения его сложности или отсутствия сложностей при вхождении в парковочное место. Исследование Eno показало, что при парковке под углом 90 градусов исследуемые участки в среднем составляли 246 кв. Футов на машину, с минимальной площадью 192 кв. Фута и максимальной 307 кв. Фут.В настоящее время 250 квадратных футов на автомобиль считается слишком малой площадью для участков торгового центра, а 300 — более распространенная цифра. Бейкер и Фунаро в торговых центрах: проектирование и эксплуатация утверждают, что 350 футов — это минимум, который можно считать удовлетворительным. Какая бы фигура ни была сделана, для самого пространства нужно выделить не более 200 квадратных футов. Бейкер и Фунаро рекомендуют пространство 9 на 18 футов, а один на 10 на 20 футов должен быть достаточным. Остальная часть территории (150 квадратных футов на машину по их стандартам) будет использоваться в проходах, выходах и въездах, а также в ландшафтном дизайне.Ни одна земля не будет спасена, если освободить пространство шириной менее 9 футов. Поскольку машины имеют ширину около 7 футов, меньшее пространство будет стимулировать пересечение разделительных линий, и в результате будет меньше полезного пространства, чем если бы они были шириной 9 или 10 футов.

3. Прогулка от места до магазинов: После того, как покупатель благополучно доставил свою машину в лучшее доступное пространство, ему остается только дойти до магазинов. Мы предполагали, что парковка будет расположена вокруг внешней части магазина, а внутренний торговый центр отведен для пешеходного движения.(См. Рисунки 5–11 ниже для расчета зон парковки в зависимости от возможных типов группировки магазинов.) Некоторые парковки имеют бетонные тротуары между рядами припаркованных автомобилей (проходы, обозначенные «а» на рисунках 1, 2 и 3). ). Если они установлены, они должны иметь ширину не менее 7 футов, чтобы можно было свисать с передних концов автомобилей и чтобы оставалось место для двух человек, несущих посылки, без затруднений проходить друг через друга.

Торговый центр Parkington, который обслуживается пятиэтажной структурой самостоятельной парковки внутри группы магазинов, может похвастаться тем, что ни одному покупателю не нужно проходить более 110 футов от припаркованной машины, не находясь под некоторым укрытием.Крытые пешеходные дорожки для покупателей могут быть важной особенностью, особенно там, где парковка значительно разбросана, а погода часто неблагоприятная.

Многоэтажные парковочные гаражи из-за относительно высокой стоимости парковочного места обычно не рекомендуются застройщиками торговых центров, за исключением случаев, когда количество земли ограничено и стоимость квадратного фута высока. Для целей торгового центра почти необходимо, чтобы структура была гаражом самообслуживания, и этот факт поднимает некоторые проблемы проектирования в многоуровневом гараже, особенно в размере площадей и проходов на каждом этаже, и ширина и дизайн пандусов, ведущих к этажам.Самостоятельная парковка Parkinging имеет отдельные пандусы, ведущие прямо с каждого этажа на землю.

Сколько места?

Количество парковочных мест измеряется двумя способами. Более старый метод заключается в сравнении общей площади, предназначенной для парковки, с чистой торговой площадью магазинов. Таким образом, если 50 000 квадратных футов торговой площади отведено под розничную торговлю, а 150 000 квадратных футов — на парковочную площадь, мы бы сказали, что соотношение составляет 3: 1. В последнее время используется мера для расчета количества парковочных мест на 1000 кв. Футов складских помещений.Если предположить, что каждое место занимает в общей сложности 300 квадратных футов площади парковки (включая проходы, ландшафтный дизайн и т. Д.), Тогда на каждые 1000 квадратных футов парковки можно будет парковать 3,3 автомобиля.

По старому методу соотношение 3: 1 означало, что на каждый квадратный фут торговой площади приходилось три квадратных фута парковки. Итак, на 1000 квадратных футов торговых площадей у ​​нас есть 3000 квадратных футов парковочных мест. На площади в 300 квадратных футов на этих 3000 квадратных футах можно припарковать 10 автомобилей. Таким образом, соотношение 3: 1 по старому методу равносильно тому, чтобы сказать 10 мест на 1000 футов торговой площади.Таблица 1 иллюстрирует взаимосвязь между этими двумя методами расчета парковки по отношению к торговой площади.

Имея в виду эти меры, мы можем говорить о парковке, действительно необходимой для торгового центра. Грюн и Смит разработали «спрос» на парковку для предлагаемого торгового центра площадью 800 000 квадратных футов, описанного в торговых центрах: новый тип здания (см. Библиографию).