На что смотреть при покупке квартиры: 30 моментов при покупке недвижимости: полный чек-лист

Как проверить квартиру перед покупкой — Недвижимость

Допустим, вы собрались покупать квартиру. Подобрали несколько подходящих вариантов и договорились с продавцами о просмотре. На что обратить внимание? 

Проверяем район

Обратите внимание на расстояние от остановок, магазинов и других интересующих вас объектов. Оцените близость и доступность общественного транспорта, развитие инфраструктуры, состояние дорог, тротуаров и дворов. 

Кроме того, важно обратить внимание на эти пункты:

• Узнайте, нет ли поблизости вредных предприятий.
• Если у вас есть дети или планируется их появление, узнайте, есть ли поблизости детские поликлиники, сады и школы.
• Внимательно осмотрите двор, детские площадки и парковки — они много расскажут о социальном статусе жильцов.
• Оцените чистоту и место, где установлены контейнеры для мусора.

Всё записывайте в блокнот и фотографируйте — так будет проще сравнить понравившиеся варианты и окончательно определиться с выбором.

🏡 Радость от покупки пусть и идеальной квартиры быстро сойдет на нет, если район оставляет желать лучшего. Поэтому подойдите к выбору района со всей ответственностью. Читайте также: «Как выбрать район для покупки квартиры и не прогадать».

В квартире

Проверьте соответствие параметров, указанных в объявлении (например, метраж, высота потолков, тип дома и т. п.), с данными в свидетельстве о собственности. Убедитесь, что в квартире нет незаконных перепланировок.

На просмотре квартиры особое внимание уделите следующим деталям:

• Состояние подъезда и территории около дома
• Наличие исправно работающего лифта
• Внешний вид комнат, потолка, стен и пола
• Состояние сантехники, газовых труб и прочих коммуникаций
• Уровень шумоизоляции

Ваша внимательность не должна смущать продавца. Если хозяин квартиры во время вашего осмотра нервничает или ведет себя странно — это повод насторожиться и проверять еще более тщательно.

🏡 Замеченные недостатки квартиры могут стать причиной торга. Указывая на дефекты, можно скинуть до 10% от заявленной стоимости. Читайте также: «Как получить скидку от продавца квартиры».

Всё проверили. Что дальше? 

Если квартира вам понравилась и всё устраивает, переходите к проверке юридической чистоты. Предупредите продавца, что вам нужно время на обдумывание, и назначьте дату следующей встречи.

Выбрать квартиру

На что обратить внимание при покупке квартиры

Рассказываем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, на вторичном рынке, в ипотеку и по ДДУ.

Рассказываем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, на вторичном рынке, в ипотеку и по ДДУ.

Содержание: 

 

Приобретение новой квартиры или жилья на вторичном рынке может быть связано с реальными проблемами.

Это зависит не только от вида покупаемой недвижимости, но и от особенностей проводимой сделки. Вы можете нарваться на настоящих мошенников, у которых уже отработаны схемы обмана. А можете иметь дело просто с неосведомлёнными в тонкостях проводимых продаж собственниками жилья. В каждом конкретном случае необходимо выработать свою тактику действий.

Рекомендуем при выборе жилья воспользоваться услугами профессионалов – риэлтеров, юристов или представителей девелоперских компаний.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Как показывает практика, до 80% приобретателей жилья в первую очередь обращаются к возможностям вторичного рынка. Считается, что здесь можно купить квартиру дешевле, к тому же избежать массу трудностей, которые возникают с новостройками. Однако и в этом случае, в случае ошибок по заключению сделки, покупка может обернуться печальными последствиями. Вплоть до выселения по судебному решению. Поэтому перед тем, как совершать приобретение жилья на вторичном рынке, необходимо согласовать все документы в надлежащих инстанциях.

И уточнить историю квартиры, которую можно определить по нескольким моментам:

• Выяснить, является ли продавец собственником жилья;
• Уточнить прописку и отсутствие других собственников;
• Убедиться в отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
• Ознакомиться с историей предыдущих сделок по этой квартире;
• Определить, не находится ли жильё в залоге.

В России существует Единый государственный реестр прав на недвижимость, сокращённо ЕГРП. В него вносятся все собственники жилья – информацию о них можно узнать на официальном сайте «Росреестра». Там же содержатся сведения о том, кто ещё прописан на интересующей вас жилплощади и имеют ли они право собственности. Так, в квартире могут быть прописаны дети, не являющиеся собственниками. Но даже в этом случае необходимо их согласие на продажу жилья. Для этого получается справка в органах опеки.

Часто достаточно серьёзным препятствием к заключению договора купли-продажи может быть задолженность по услугам ЖКХ. Поэтому так же надо потребовать собственника предоставить справку о подобных задолженностях. Особое место среди перечня жилищно-коммунальных услуг занимает взимание платы за капитальный ремонт здания. Выплаты за него считаются новыми, а потому часто не принимаются во внимание.

Так же важно ознакомиться с историей по всем предыдущим сделкам по квартире. В 7 из 10 случаев мошенники используют схемы, по которым последняя продажа оформляется по всем правилам, и вроде претензий к сделке нет. Но в момент, когда вы уже передали деньги, в судебном порядке может быть установлено, что предыдущие продажи были совершены с нарушением законодательства. В этом случае вы останетесь и без квартиры, и без денег.

Так же важным моментом считается получение справки о том, что недвижимость не находится в залоге. И не проводится ли в отношении собственников процедура банкротства.  

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?

Приобретая жильё в новостройке, вы так же можете столкнуться с серьёзными проблемами. Хорошо, если дом уже построен и прошёл государственную регистрацию. В этом случае вы можете быть уверены, что пусть с недоделками, но квартира достанется вам.

Другое дело, когда сделка оформляется на стадии строительства. В этом случае есть большой шанс столкнуться с «недостроем» или «долгостроем». По этой причине рекомендуется узнать следующую информацию:

• Обладает ли застройщик положительной репутацией;
• На какой стадии находится строительство;
• Лично ознакомиться с расположением дома;
• Какие варианты оформления договора предлагает девелопер.

Хорошие отзывы о строительной компании играют большое значение. Застройщики, обладающие положительной репутацией, как правило, заканчивают строительные работы в срок и с большой долей вероятности проходят государственную регистрацию.

Далее следует узнать, на какой стадии находится возведение дома. Если присутствует не только котлован под фундамент, а уже возведены стены, можно начинать оформление покупки.

Важное значение имеет и расположение строящегося дома. Если он планируется к постройке в благоустроенной части города и имеет доступ к основным элементам инфраструктуры – приглашайте агента по недвижимости. Его услуги пригодятся вам для оперативного сбора необходимых документов. Он же может подсказать вам наилучший вариант договора. После этого можно приступать к подписанию предварительного соглашения со строительной компанией. И не забудьте зарегистрировать выбранный вами вариант договора в «Росреестре».  

На что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку?

Изначально ипотечное кредитование ставило своей целью повышение покупательской способности граждан. Ведь далеко не каждая семья имеет возможность внести сразу всю сумму за покупку квартиры. Однако, по причине появления различных махинаторов и слабости законодательства ипотека превратилась в настоящий бич нашего времени. 27 лет ждать, пока вы станете собственником жилья, – морально тяжело. Поэтому россияне обычно выбирают вариант выплаты за 8-10 лет. Но и в этом случае вам грозит такая опасность, как невозврат внесённого задатка. Это может произойти даже при банкротстве застройщика или при неодобрении кредита банком. Поэтому необходимо в предварительном соглашении со строительной компанией или банком

внести пункт о гарантированном возврате задатка.

Могут встретиться и другие «подводные камни», при которых вы останетесь без первоначального взноса. Это может быть:

• Неодобрение супруга или других прописанных родственников сделки;
• Если отсутствует справка от органов опеки о согласии проживающих детей;
• Если жильё получено в наследство и на него претендуют другие наследники.

Для того, чтобы избежать подобных неприятностей, необходимо внимательно изучить договор и получить все справки о квартире. Особенно это касается недвижимости, покупаемой на вторичном рынке. Квалифицированные юристы подскажут вам, на какие пункты договора купли-продажи стоит обратить внимание. А также согласуют с застройщиком или банком внесение соответствующих поправок. Что же касается сбора необходимого справочного материала, то об этом мы уже писали выше, в разделе вторичного жилья.

На что обратить внимание при покупке квартиры по ДДУ?

Одной из наиболее простых и эффективных форм приобретения во всём мире считается заключение договора долевого участия (ДДУ). Но только не в России, ведь у нас строительная отрасль считается одной из самых криминальных. Не случайно армия обманутых дольщиков в нашей стране насчитывает уже сотни тысяч человек. Однако потеря вложенных денежных средств и прав на квартиры происходит не только по причине существования мошеннических схем. Часто сами дольщики в силу слабых знаний правовой базы ставят себя в затруднительное положение. Существует две основные формы заключения ДДУ: основной договор и предварительное соглашение.

Основной договор долевого участия заключается, когда дом уже построен, прошёл государственную экспертизу и внесён в «Росреестр».

В этом случае риски приобретателей жилья сводятся к минимуму.

Другое дело, что далеко не всегда застройщики обладают собственными капиталами, позволяющими проводить строительные работы до самого конца. В этом случае они вынуждены обращаться за кредитом в банк или заключать предварительное соглашение с будущими собственниками жилья. Однако далеко не все знают, что предварительное соглашение на долевое участие даёт право лишь на заключение основного договора ДДУ в будущем. При этом такое соглашение не проходит процедуру государственной регистрации. А значит в случае отказа от строительства или банкротства компании покупатель просто теряет свои деньги. Лучшим способом избежать подобной неприятности станет заключения ДДУ с застройщиками, давно работающими на рынке недвижимости. Как правило, они имеют хорошую репутацию и в большинстве случаев доводят строительство до конца.

Стоит еще обратить внимание и на то, аккредитован ли дом в банке и в каком именно, – в этом случае ваши риски становятся минимальными. И, разумеется, следите за грамотным составлением договора долевого участия.

Только учитывая всё вышеперечисленное, вы можете быть уверены, что в скором времени станете счастливым обладателем собственного жилья. И не будете испытывать никаких проблем после приобретения квартиры.

Дайджест Квартблога

Квартира в новостройке: с отделкой или без? — Квартира с отделкой или без, что лучше? Разбираемся, какие плюсы и минусы есть в покупке квартиры с дизайнерской отделкой.

Типы домов: условия жизни в сталинках, хрущевках и брежневках — Плюсы и минусы серий домов старой застройки. Расскажем не только о сталинках и хрущёвках, но ещё и о брежневках.

На чем можно сэкономить во время ремонта — Хитрости от дизайнеров: где можно немного ужаться с бюджетом ремонта без потери качества? Как сэкономить на ремонте квартиры? Расскажем в нашей статье!

Как и зачем покупать дизайнерскую мебель — В эту мебель сложно не влюбиться! Дизайнерская мебель в квартиру: делимся полезными фактами и советами, которые помогут спланировать покупку и не переживать из-за ее цены.

Настоящий экодизайн: все правила «зеленого» дома — Как жить в гармонии с природой? Шесть простых идей, которые помогут спасти мир.

Покупка, квартира

Осмотр квартиры перед покупкой — сервис срочных выписок ЕГРН.Реестр

Приемлемые варианты по покупке отобраны, и вот наступает момент, когда нужно провести осмотр. Цель — сбор информации. Ключевые моменты — внимательность, общительность и следование плану. В качестве плана используйте наши рекомендации.

 

Что взять с собой на осмотр квартиры

1. Чек-лист, бумагу и ручку.
2. Телефон с фонариком и камерой.
3. Небольшой электроприбор для проверки розеток.  

На что обратить внимание при осмотре квартиры

Собирать сведения нужно сразу по нескольким направлениям — если некоторые из них сразу не кажутся очевидными, то впоследствии неучтенные моменты могут отравить жизнь на новом месте. Итак, обязательные вопросы при осмотре квартиры на вторичном рынке для оценки:

• район;
• придомовая территория;
• дом;
• подъезд;
• квартира;
• соседи.

При оценке района имеет значение транспортная доступность и наличие инфраструктуры — магазины, детские сады и школы, поликлиника, развлекательные и спортивные центры. Придомовая территория предполагает место для стоянки автомобиля, детскую площадку, отсутствие шумных трасс. Впрочем, возможны разные личные предпочтения и важно обратить внимание на эти моменты.

 

До встречи с продавцом жилья нужно осмотреть дом со всех сторон и проверить подъезд. В результате сделать пометки по таким пунктам:

• Наличие в стенах дома заметных трещин или следов их ремонта. Насколько близко они проходят от интересующей квартиры.
• Наличие в доме точек общепита, бань, развлекательных заведений. Многие виды таких объектов работают с нарушением всех норм и доставляют жильцам серьезные неудобства — влажность в квартирах, запахи, шум, насекомые, крысы.
• Состояние лифта и его исправность.
• Внешний вид, влажность и запах в подъезде. Высокая влажность обычно свидетельствует об изношенности коммуникаций в подвале дома. Это влечет за собой грибок в квартирах, ускоренное разрушение конструкций здания и перебои с коммунальными услугами.
• Наличие, расположение и исправность мусоропровода. Идеальный вариант размещения — между площадками, максимально удаленно от квартир.

 

Осмотр квартиры перед покупкой и что спрашивать при осмотре квартиры

1. Сверить фактическую планировку с данными техпаспорта. Планировку и метраж квартиры можно также посмотреть в выписке из ЕГРН, которую владелец получил при покупке недвижимости. Квартиру с незаконной перепланировкой может не принять банк при оформлении ипотеки. Обратить внимание на срок владения квартирой — период меньше 3 лет потребует дополнительного сбора информации. Чтобы не нарваться на мошенников, в таком случае лучше запросить дополнительную выписку ЕГРН об истории смены собственников этой квартиры.
2. Убедиться, что в квартире нет жильцов. Если есть — поинтересоваться их правами на проживание, чтобы исключить сложности с выселением после покупки. Если, например, жилец имеет право пожизненного проживания в квартире на основании отказа от участия в приватизации этой квартиры, то принудительно выселить его нельзя. Спросить у владельца о взрослых детях. Если кто-то из них служит в армии или отбывает наказание, то может вселиться в квартиру после продажи на праве проживания.
3. Квартира на последнем этаже — добиться доступа на технический этаж и крышу, даже если придется обратиться в ЖЭК или к старшему по дому вместе с собственником. Потеки от воды, лужи, бочки или тазы — информация о плохом состоянии крыши.
4. Оценить шумоизоляцию. Для этого можно обратиться к соседям и попросить их на несколько минут громко включить телевизор. При тонких стенах в квартире на осмотре шум телевизора соседей будет хорошо слышен.
5. Отодвинуть мебель и ковры. Может обнаружиться грибок, трещины, следы насекомых. Свежий ремонт с натяжными потолками может скрывать то же самое. Добросовестный хозяин квартиры не будет возражать, а если будет — обязательно нужно поинтересоваться причиной отказа и взять на заметку.
6. Удостовериться в целостности пломб на счетчиках и сверить их показания с квитанциями на коммуналку. Проверить исправность входных кранов на трубах водоснабжения.
7. Оценить вид изо всех окон. Проверить состояние балконных дверей и окон. Спросить, когда устанавливали и сохранился ли договор с компанией.
8. Проверить исправность розеток во всей квартире.
9. Проверить исправность батарей отопления по всей площади радиатора и наличие кранов.

  

Неочевидные, но важные вещи, на которые нужно обратить внимание при осмотре квартиры

• После содержания домашних животных может остаться запах разной степени интенсивности. Потереть влажной тряпкой пол в углах и оценить, насколько серьезна проблема. Может потребоваться полная замена половых покрытий.
• Аромат свежесваренного кофе или выпечки при осмотре квартиры может маскировать дурной запах от изношенных коммуникаций. Уделить пристальное внимание возможным источникам запаха — осмотреть сточные трубы на кухне, в ванной и в туалете. Пустить воду под максимальным напором и заметить, насколько хорошо она уходит в сливное отверстие. Спустить воду в унитазе с той же целью.

• Поговорить с соседями по площадке, сверху и снизу. Познакомиться с бабушками. Для этого даже есть смысл посетить этот дом еще раз. Можно получить массу информации про домоуправление, отключения воды и электричества. В ходе правильно проведенной беседы можно узнать про соседа-барабанщика, наркоманский притон, тайный хостел и найти старшего по дому. Те же соседи могут рассказать, кто из жильцов подъезда делал серьезный ремонт и вынес у себя в квартире несущие стены — кстати, не живет ли он как раз под той самой квартирой?

 

Проведя осмотр квартиры перед покупкой, придерживаясь наших рекомендаций, вы значительно снизите риски приобрести квартиру с весомыми дефектами!

 

 

Осмотр квартиры перед покупкой |

Наверняка вы давно мечтали о том, как купить квартиру для себя, как будете выбирать свою единственную из множества вариантов, и в итоге найдете тот самый, идеально подходящий именно вам вариант. Но зачастую покупка новой квартиры проходит далеко не так, как вы себе это представляли – поиск подходящего варианта отнимает много времени и нервов, ведь из огромного выбора хочется найти «ту самую» квартиру – чтобы и в красивом доме, и в хорошем районе, и с удачной планировкой и по выгодной цене. Иными словами, чтобы потом жилось в этой квартире с удовольствием.

   Просмотр квартиры, казалось бы, дело не сложное – пришел, посмотрел и купил. Но ведь как выбрать квартиру так, чтобы потом об этом не пожалеть, знают далеко не все.

   Просто посмотреть квартиру – не достаточно, нужно обращать внимание на различные мелочи, которые могут быть замаскированы, да так, что невооруженным глазом не заметить! Но когда знаешь, на что обращать внимание, то гораздо легче становится обнаружить «подводные камни».

   На этапе просмотра квартиры нужно быть предельно внимательным и обращать внимание не только на положительные, но и на потенциально отрицательные качества недвижимости. Вам необходимо выявить все возможные скрытые недостатки.

   Для того, что бы выбрать действительно квартиру вашей мечты, вам нужно будет примерить на себя роль опытного разведчика. Некоторые недобросовестные продавцы могут максимально приукрасить преимущества своей квартиры, при этом отводя внимание от ее недостатков и дефектов. Безусловно, практически всегда после покупки в квартире делается какой-никакой ремонт, и царапины на кафеле или отклеивающиеся обои не принесут больших хлопот. Тогда как плохая проводка, прогнившие трубы, старая канализация и другие подобные сюрпризы могут существенно испортить жизнь новым хозяевам. О них мы и расскажем в этой статье.

 Совет 1. Квартиру лучше смотреть при свете дня

   Лучшее время для просмотра – день. Во-первых, вы сможете понять, достаточно ли света проникает в квартиру днем, или же вам придется переплачивать за электричество из-за того, что даже в дневное время в квартире не очень-то светло и необходимо дополнительное освещение. Во-вторых, при свете дня вам удастся лучше разглядеть состояние квартиры – ровность стен, потолка и пола, а за счет этого вы сможете прикинуть, сколько денег вам понадобится на ремонт после покупки. Нужно понимать, что при искусственном освещении некоторые недостатки могут быть менее заметными и их можно упустить из виду.

   Если же вам действительно понравилась квартира, вы ведь всегда сожжете осмотреть ее еще раз. А на второй просмотр в таком случае уже можно прийти и в вечернее время. Это позволит вам оценить квартиру еще раз, а также взглянуть на район и дом под покровом ночи.

   Совет 2. Оцените район и жилой массив

   Стоит уделить отдельное внимание району, в котором находится выбранная вами квартира. Готовы ли вы здесь жить? «Примерьте» этот район на себя и оцените, насколько вам здесь комфортно.

Обратите внимание, далеко ли от дома находятся продуктовые магазины, аптеки, детский сад, школа и другие объекты «первой необходимости». Представьте, что вам и в летний зной и в зимнюю стужу придется тратить около получаса на дорогу до магазина и обратно – согласитесь, удовольствие не очень приятное.

   У вас есть маленькие дети? Или может быть пожилые родители, которые будут жить с вами? Или быть может у вас есть любимая собака? Тогда не забудьте обратить внимание на наличие зеленых зон недалеко от дома, игровых площадок и мест для выгула домашних животных.   Если вы автолюбитель, постарайтесь выяснить, имеются ли рядом с домом автостоянки и как обстоят дела с парковкой во дворе.

   Другими словами, изучите микрорайон как можно внимательней, соотнесите его со своими личными потребностями и предпочтениями и только после этого делайте выбор.

   Совет 3. Смотрите в будущее

   Покупка квартиры сродни игре в шахматы – нужно уметь смотреть на несколько шагов вперед. Шикарный вид из окна купленных сегодня шикарных апартаментов уже через несколько лет может превратиться в удручающий вид стены дома напротив, а тихий двор – в стихийную автопарковку, где все, кому не лень, оставляют свою машину, что бы сходить в расположившийся за углом гипермаркет.

   Чтобы через несколько лет не сильно разочароваться видом из окна, прежде чем купить квартиру поинтересуйтесь планом развития микрорайона. Если же такой возможности нет, старайтесь покупать квартиру, к примеру, рядом с памятниками культуры, где возможность достроек новых домов минимальна.

   Ну а если вы решили купить квартиру в новостройке, то непременно нужно быть готовым к тому, что в ближайшие несколько лет вам придется жить по соседству со строительной площадкой со всеми вытекающими отсюда последствиями.

   Совет 4. Оцените дом как внутри, так и снаружи

   В случае если вы решили купить квартиру в престижном жилом комплексе, у вас не будет проблем с состоянием дома. Но если ваших средств хватает лишь на вторичное жилье, следует быть особо внимательным.

   Если на торцевых стенах некоторых квартир расположены плиты внешнего утепления, значит в доме тонкие стены и плохая теплоизоляция, трещины на стенах дома или «бетонные заплатки» и прочие внешние изъяны говорят о том, что дом периодически будет просить ремонтно-восстановительных работ.

   По состоянию подъезда, лифта и входных дверей в квартиры можно также сделать предварительные выводы о контингенте ваших будущих соседей.

   Совет 5. Первое впечатление не значит правильное

   Не спешите делать выводы о квартире, лишь ступив на ее порог. Не исключено, что некоторый беспорядок в квартире или слишком активная собака вызовут у вас желание тут же развернуться и уйти. Но раз вы уже здесь, то не поддавайтесь эмоциям, а как следует осмотрите квартиру, оцените планировку и ее состояние. Может быть, все не так уж и плохо, как показалось на первый взгляд?

   Совет 6. Дайте объективную оценку квартире

   Следует знать, что квартиры в новостройках необходимо тщательно осматривать, так же как и жилье на вторичном рынке. Правда, процедура осмотра первичной недвижимости, конечно, проще. Здесь обязательно необходимо обратить внимание на ровность стен, потолка и пола; проверить, нет ли щелей, трещин и других дефектов и т.д.

   Осмотр квартиры на вторичном рынке, как правило, занимает гораздо больше времени. Для того, что бы ничего не упустить, разделим предметы осмотра на нескольку групп:

  Стены – оцените их состояние и толщину. Имейте ввиду, что вам придется потратить кругленькую сумму на выравнивание стен. Толщина внешних стен может сказать вам о том, насколько тепла квартира зимой. А если в квартире внутренние стены тонкие, вам придется привыкнуть к плохой звукоизоляции и слушать телевизор по ночам вместе с вашими соседями.

   Отапливаемость квартиры

   Безусловно, зимой проверить отапливаемость помещения не составит труда – достаточно потрогать батареи, провести рукой по стенкам, чтобы почувствовать, не сквозит ли из окон и углов.

   Обратите внимание на радиаторы отопления и воду из под крана – если они еле теплые, то скорее всего в этой квартире зимой будет не жарко.

   Окна — не забудьте изучить их как следует. Проблемные окна с трещинами и щелями, изношенными уплотнителями и плохой герметизацией межпанельных швов могут стать причиной сквозняков, повышенной влажности и низких температур.

   Вид из окон – наблюдать пейзаж за этими окнами вам теперь придется постоянно, поэтому как следует оцените панораму, открывающуюся за оконными проемами.

   Обои — имейте в виду, что новые и красивые обои вполне могут скрывать за собой такой неприятный сюрприз как плесень и грибок на стенах. Именно поэтому обратите внимание на углы комнат. Если вдруг увидите на них подозрительные темно-серые пятна – это верный признак того, что в квартире поселилась плесень.

   Потолок — проводя осмотр квартир, уделите особое внимание и ему. Следы подтеков на потолке могут говорить о том, что в доме протекает крыша или же сверху живут беспечные соседи, которые любят периодически подтапливать нижние этажи. Подвесные и натяжные потолки и прочие уловки зачастую выступают в качестве попытки скрыть подобные изъяны. Поэтому как можно тщательнее обследуйте квартиру. Даже если выявленные недостатки и не послужат отказом от покупки выбранной квартиры, они могут стать весомым аргументов для торгов с продавцом.

  Пол — тщательно его изучите на предмет явных изъянов, царапин и трещин. К примеру, паркет нужно проверить на прочность, скрип может говорить о том, что в скором времени придется проводить ремонт полов.

   Сантехника и трубы

   Как правило, замена труб и сантехники удовольствие дорогое и не очень приятное. А ржавые трубы – это не только риск залить свое собственное жилье, но и соседей снизу.  Кстати, не забудьте проверить напор и качество водопроводной воды, особенно если речь идет о квартире, расположенной на верхнем или нижнем этаже дома.

   Планировка и метраж

   Несомненно, окончательное решение о покупке квартиры зависит в первую очередь от ее планировки. Посмотрите, устраивают ли вас размеры комнат и кухни, имеются ли подсобные помещения и насколько они удобны, хватает ли вам комнат.

   Ознакомьтесь с планом БТИ для того, чтобы выяснить, не производились ли в квартире неузаконенные перепланировки – для этого всего лишь нужно сравнить план с квартирой. В случае если в квартире имеется перепланировка, которую прежние хозяева не узаконили можно либо отказаться от покупки такой квартиры, поскольку в случае дальнейшей перепродажи этой квартиры могут возникнуть некоторые трудности. Второй вариант – разобраться во всех нюансах и хорошенько поторговаться с собственником. Ведь наличие в квартире такой планировки это не что иное, как весомый повод для снижения стоимости квартиры, потому что на узаконивание потребуется много времени, денежных затрат и терпения.

   И самый важный совет напоследок – запомните, идеальных квартир не бывает!

   Практически каждый из нас мечтал о своем жилье, и наверняка в воображении рисовал себе идеальную квартиру. Некоторые покупатели в поисках свой мечты проводят месяцы и
годы, осматривают несколько десятков вариантов, но так и не могут найти подходящий объект. А все лишь потому, что идеальных квартир не бывает.

    Поэтому выбирая свою квартиру, не ориентируйтесь на образ, нарисованный вашим воображением. Просто постарайтесь понять, нравится ли вам какой то из вариантов. Если же вас не перестают преследовать какие-то сомнения, немного повремените с окончательным решением, что бы в последствии не пожалеть о том, что выбрали не ту квартиру.  

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать | Деньги

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Смотрите также:

Верховный суд разъяснил, на что обращать внимание при покупке вторички — Российская газета

Очень полезное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда разбирала спорную ситуацию, связанную с покупкой квартиры у собственников, среди которых были несовершеннолетние дети.

Известно, что жилье на так называемом вторичном рынке чаще всего дешевле новостроек. Но и рисков потерять только что приобретенную квартиру, и деньги при такой покупке — больше. Особенно если продавец — семья с маленькими детьми.

Нельзя признать недействительной сделку, основы­ваясь только на ст. 167 Граждан­ского кодекса

Мало кто знает, что положенное при таких сделках согласие органов опеки еще ни о чем не говорит. Точнее, не страхует от возможных проблем.

Правовые аспекты сделок с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

Дело в том, что опека лишь разрешает сделку при условии, что маленьким собственникам будет куплено равноценное продаваемому жилье. А если это условие не выполнят, то уже проведенную сделку купли-продажи легко признают незаконной.

Наша история началась в Челябинской области. Там некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли.

На продажу мама получила письменное согласие органов опеки. Давая согласие, опека выдвинула условие — квартиру продать можно, если одновременно будет приобретено другое жилье, в котором дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья.

А дальше события развивались следующим образом. Сделка состоялась. Новая хозяйка квартиры полностью рассчиталась за покупку и справила новоселье. Но пожить спокойно в новой квартире ей не удалось.

Причина оказалась в том, что прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки. То есть гражданка нарушила прописанное в разрешении условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, противоречащей закону.

Расстроенная новая хозяйка попыталась защищаться и обратилась в суд. Она утверждала, что разрешение опеки на сделку вообще незаконно, поскольку в нем не сказано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей.

А еще она нашла такой аргумент — при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.

Местный городской суд с доводами опеки согласился целиком и полностью. И он удовлетворил иск отдела опеки, признав недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней владелицы и ее детей. Ну а истице, так и не ставшей полноправной собственницей новой квартиры, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.

В своем решении городской суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, которая говорит о последствиях недействительной сделки. Но Челябинский областной суд отменил решение городских коллег и принял новое решение, отказав опеке, а заодно и истице.

По мнению апелляции, то, что прежняя хозяйка не купила своим детям жилье и нарушила договоренности с опекой, не делает договор купли-продажи квартиры незаконным. По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет. При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция не ссылалась.

Опека с таким отказом не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там материалы спора изучили и с выводами областного суда не согласились. При этом Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса — статью 168 «Сделка, противоречащая закону» и статью 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».

Верховный суд РФ указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 Гражданского кодекса. В этой статье не установлены основания, по которым признается недействительность. Но эти основания предусмотрены в других статьях того же кодекса — 168 «Сделка, противоречащая закону» и статье 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».

Опека разрешает сделку с квартирой, если детям купят равноценное жилье. Иначе сделку отменят

Верховный суд подчеркнул — в первой инстанции не сослались ни на одну из этих статей, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась. Вот на что обратили внимание в Верховном суде — суд основал свое решение на утратившем силу варианте статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о ее ничтожности, указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.

А еще облсуд не принял во внимание, что согласно статье 173.1 Гражданского кодекса, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления. По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем, и этот довод в Верховном суде РФ сочли важным. Высокий суд также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, — того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах. Поэтому велел спор пересмотреть.

На что обратить внимание при покупке квартиры?

На рынке вторичного жилья количество сделок, в которых страдают покупатели, бьет рекорды – это стоит знать! Недвижимостью большинство людей обзаводится чуть ли не раз в жизни, а значит «опция правильного выбора» у них отнюдь не налажена до автоматизма. Мы предприняли попытку тщательно разобраться — на что именно стоит обратить внимание при покупке жилой площади, чтобы долгожданное право собственности не омрачилось неприятными открытиями.

Подбираем вторичное жилье: основные риски

Квартира-вторичка приобретается у хозяев (текущих собственников) с участием риелтора или напрямую. Саму жилплощадь можно внимательно осмотреть уже при первой встрече на предмет изношенности, состояния инженерных коммуникаций. Необходимо задать все интересующие вопросы владельцу жилья, но только лишь этим не стоит ограничиваться.

Сколь бы привлекательным ни казалось выбранное жилье, при всем обаянии его продавца, всегда необходимо учитывать три основных риска. На самом деле, обойти всевозможные «подводные камни» при покупке не так уж сложно, если действовать внимательно и соблюдать определенные правила предосторожности.

Итак, вот эти риски:

• возможность потерять квартиру, едва купив ее, причем, с высокой вероятностью не вернуть назад потраченные деньги;

• вместе с правом владения есть вероятность заполучить и какое-либо обременение (необходимость оплачивать коммунальные задолженности, выплачивать долги, пр. );

• не исключено, что придется мириться с тем, что третьи лица, в счет которых наложено обременение, могут по закону занимать часть жилплощади.

Прежде всего, конечно, стоит тщательно проверить квартиру на предмет технических недостатков, которые могут существенно сказаться на комфортности проживания, обратить внимание еще и на оконные, дверные конструкции, состояние пола, инженерных систем. Наличие серьезных изъянов станет поводом для прекращения диалога еще до проверки документов, связанных с правом собственности.

Если техническая сторона устраивает, а на некоторые недостатки решено закрыть глаза (или договорились о скидке), стоит внимательно ознакомиться с документами собственника и историей квартиры, узнав, каким образом она досталась нынешнему владельцу. Здесь должно действовать «золотое правило покупателя», придерживаться которого рекомендуют юристы, имеющие опыт сопровождения сделок с недвижимостью.

Оно заключается в том, чтобы не принимать на себя любые риски, связанные с сомнительной или неблагополучной историей жилой площади, а оставить эту возможность продавцам.

Сама сделка купли/продажи должна быть юридически выверенной, причем важно помнить, что нотариальное заверение – только хорошая возможность снизить риски, но не панацея от дальнейших судебных разбирательств. В перечень обязанностей государственного представителя входит проверка правильности и достоверности текущих документов, а не всей истории квартиры, а значит — он может понятия не иметь о прежних нарушениях.

Покупка на кредитные деньги: что учитывать при ипотечных сделках?

Банки стараются проверять квартиры тщательно, но по собственным критериям, и составляют договоры по кредиту и по залогу таким образом, чтобы защитить, прежде всего, свои интересы. Можно даже не сомневаться, что они будут пытаться любым способом взыскать долги по кредиту, даже если ненароком суд постановит изъять квартиру в пользу кого-то из неучтенных или обиженных прежних собственников.

Перепланировка, которую крайне нежелательно упустить из виду (однако это вполне возможно) при заключении каких-либо договоренностей с собственником, также может стать серьезным камнем преткновения, если жилье приобретается с использованием ипотечного кредита. Банк согласиться принять документы лишь в случаях, если конфигурация выполнена на законных основаниях, и тому имеется официальное подтверждение.

Впрочем, в данном случае банковские проверки, несмотря на строгость, являются дополнительным преимуществом. Профессиональные юристы, работающие в кредитной организации, с большей вероятностью увидят риски и не позволят сделке состояться, тем самым уберегая потенциального заемщика от опасности.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту?

Многим непонятен сам термин «юридическая чистота», не говоря уже о понимании того, что именно и зачем необходимо проверять, и как все это следует делать. Итак, прежде всего, нужно изучить:

• историю выбранной недвижимости (от приватизационных процедур до смены владельцев);

• истории собственников (основания для получения ими права владения);

• порядок перехода права владения;

• личности самих продавцов (паспорта стоит изучать внимательно).

Стоит знать, что если в квартире остается зарегистрированным лицо, которое не захотело участвовать в приватизации, оно должен быть поставлен в известность о том, что недвижимость продается, и дать согласие на смену места жительства.

Важно, чтобы все зарегистрированные «несобственники» (те, что не является собственником, но имеет право использовать жилплощадь) были сняты с регистрации по месту проживания до того, как будет завершена сделка. В противном случае новому владельцу будет это сделать непросто.

Если в истории квартиры были такие «нестандартные» переходы права собственности, как наследование, рента, заключение договоров с юр. лицами — таким моментам надо уделить самое пристальное внимание. Стоит помнить, что рентные и наследственные дела очень часто оспариваются в судах. Поэтому если квартира была получена в собственность таким способом совсем недавно, стоит проявить особую бдительность.

Если жилая площадь находится в долевой собственности, стоит убедиться в том, что против ее продажи не возражает никто из владельцев. Все соглашения должны оформляться в письменном виде и (это не обязательно, но крайне желательно) заверено нотариально.

Когда хотя бы одна из долей принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, понадобится согласие органов опеки.

Во избежание проблем в будущем стоит обратить внимание на наличие детей, которые могут воспитываться в интернатах, но в будущем претендовать на жилье, а также на членов семьи, которые пребывают в местах лишения свободы. В любом случае, в договоре должно указываться, что жилая площадь свободна от любых обременений и прав, которые могут быть заявлены третьими лицами. Если такое указание имеется, ответственность будет нести продавец.

Настороженно также следует отнестись к ситуациям, когда квартира продается по доверенности, и нет даже малейшей возможности связаться с собственниками. Доверенные лица могут даже не знать, что доверитель отозвал документ, а сделка в этом случае окажется вне закона.

С сомнением стоит относиться к ситуациям, когда:

• за последние год-три было совершено несколько сделок с квартирой;
• продавец всеми силами уклоняется от предоставления оригиналов документов на жилую площадь до подписания договора;
• заявленная стоимость недвижимости намного ниже, чем среднерыночная;
• продавец настаивает на том, чтобы сделку заверял только конкретный нотариус.

Конечно, на продавца при разговоре не следует слишком давить, но разговор должен быть деловым и конкретным, без веры на слово в том, что касается денег и документов. Первое, что поможет получить достоверную информацию – это выписка из ЕГРП. Кроме того, стоит ознакомиться с домовой книгой и документами о составе семьи. Сведения, которые удалось получить, стоит тщательно сравнить с информацией, полученной от продавца.

Если приобретается квартира в новостройке

При покупке жилья в новостройке нельзя столкнуться со сложной квартирной историей и необходимостью проверять выписки из реестра. Однако и здесь имеются свои риски, характерные для сделок именно с этим видом недвижимости. Дольщики боятся того, что девелопер вовремя не сдаст дом или вовсе заморозит строительство, хотя усовершенствованное законодательство дольщиков все-таки сейчас защищает несколько лучше, чем ранее.

Важно только, чтобы документ, который подписывается, был действительно договором долевого участия, остальные форматы сделок, фактически, не обеспечивают покупателям (еще не построенного жилья) какую-либо защиту.

Если этот документ называется по-другому или носит предварительный характер, к предлагаемому типовому документу стоит отнестись с подозрением и обратиться за поддержкой к юристам. Важно, чтобы при возникновении каких-либо недоразумений с девелопером была возможность защитить права в судебном порядке и даже добиться возмещения морального вреда. Собственно, это касается любых ситуаций, если договором предусматривается передача денег.

Стоит знать, что сейчас закон обязывает застройщиков обнародовать абсолютно всю информацию о себе, финансовых возможностях и о возводимых объектах. Ответственные компании так и делают, а значит, прежде чем отправиться на подписание договора, стоит изучить всю информацию на сайте. Главное, на что надо обратить внимание – это наличие разрешения на проведение строительных работ и правоустанавливающие документы на землю. В идеале договор заключается с самим застройщиком, а не с посредниками, именно название девелопера должно фигурировать в документе.

Типичные ошибки при приобретении квартиры

Главная ошибка, которую допускает досадно большое количество покупателей – спешка с завершением сделки и внесение залога без всяческих мер предосторожности. Если неправильно подписать договор, а потом выяснить, что квартира не столь юридически чиста, как хотелось бы, деньги уже не вернутся.

Многие участники сделок с недвижимостью идут по пути наименьшего сопротивления и просто скачивают типовые договора, внося в них свои данные и почти не вчитываясь в каждый пункт. Такой подход может оказаться фатальным, если договор не отражает во всех нюансах конкретную ситуацию, и в нем детально не прописаны имеющиеся условия, без которых договор в строгом смысле даже нельзя назвать заключенным.

Еще одна ошибка – идти на поводу у продавца и указывать в документах уменьшенную стоимость квартиры. Это очень невыгодно для покупателя, так как не получится получить налоговый вычет в полном объеме. Собственно, теперь продавцу такой подход не принесет экономии по налогам, так как они рассчитываются не от договорной, а от кадастровой стоимости жилья.

Все моменты, связанные с расчетами и передачей недвижимости, в том числе, конкретные сроки должны быть четко зафиксированы в договоре купли-продажи. Важно не забыть также об акте приема-передачи, и стоит внимательно проследить за тем, чтобы все данные во всех документах совпадали.

Заключение

Убедившись в том, что предложенный вариант действительно подходит, покупателю стоит направить свои усилия на создание надежной правовой основы владения недвижимым имуществом. Для этого не стоит пренебрегать нюансами, нужно внимательно относиться к каждому пункту договора, задавать вопросы продавцу и не стесняться проверять его слова, тщательно изучая документы.

Это поможет избежать большинства рисков – как показывает практика, большинство проблем возникает попросту из-за невнимательности покупателей.

Игорь Василенко

10 вещей, на которые следует обратить внимание при покупке многоквартирного дома

Если вы хотите инвестировать в многоквартирные дома, в этой статье есть хороший контрольный список. Имейте в виду, что многоквартирные дома, отвечающие некоторым из следующих требований, подпадают под категорию «добавленной стоимости».

Для объекта с добавленной стоимостью требуется кто-то, кто может

• предоставить навыки, чтобы взять на себя управление проблемным имуществом
• улучшить и отремонтировать собственность
• изменить положение арендаторов
• улучшить общие операции с недвижимостью

хорошая и часто прибыльная стратегия, но не для слабонервных. Несмотря на все, что вы читаете в Интернете.

Когда вы имеете дело с многоквартирным домом с добавленной стоимостью, легко откусить больше, чем вы можете проглотить. Но если вы готовы поработать, приобретение недвижимости с добавленной стоимостью может быть полезным как в личном, так и в финансовом отношении.

1. Центральное расположение, желательно для арендаторов

Имущество находится в нескольких минутах ходьбы от продуктовых магазинов, ресторанов и магазинов. Находится в крупном мегаполисе, недалеко от центров занятости и в непосредственной близости от остановок общественного транспорта.

2. Плохое управление имуществом

Нынешний менеджер просто косит лужайку и устраняет утечки, есть несколько источников неиспользованного дохода (прачечная, парковка, складские помещения, коммунальные услуги, торговля и т. Д.), А также множество возможностей для покупок новые услуги и снижение затрат.

3. Подтверждаемый потенциал роста существующей арендной платы по отношению к рынку

Текущая арендная плата ниже средней рыночной арендной ставки. У нынешнего руководства плохая история сбора (вечеринка окончена).Улучшения в маркетинге и усиленная проверка резидентов привлекут новых жителей за счет более высоких арендных ставок.

4. Мотивированный продавец

Собственность была у одного владельца последние 15-20 лет. Владелец, который хочет избавиться от собственности и заинтересован в продаже (см. № 2).

5.

Требуется некоторый уход за домом, а не полный ремонт.

В многоквартирном доме нет капитального ремонта с отсроченным ремонтом. Есть предложение на 1-2 года, чтобы привести недвижимость в соответствие с рыночными стандартами, такими как: новый ковер, душевые кабины, освещение, краска, парковка, бытовая техника и т. Д.

6. Заполняемость 70% или выше

Максимальный период от двух до трех месяцев для вывода здания на рынок. Заполнение ниже 70% создает проблемы и потребует значительных финансовых резервов со стороны покупателей.

7. Хорошее сочетание квартир

Ищите многоквартирный дом с одно-, двух- и трехкомнатными квартирами без мебели. Обратите внимание, что это будет зависеть от рынка и спроса арендатора — избегайте всех студий.

8. Предоставляются и поддаются проверке полные финансовые отчеты.

Рентгеновские снимки, договоры аренды, записи технического обслуживания, прибылей и убытков, капитального ремонта и т. Д.доступны в течение последних 12-24 месяцев.

9. «Бесплатные» коммунальные услуги и блоки с раздельным счетчиком

Существует возможность легко ввести Систему возврата счетов за коммунальные услуги (RUBS), при которой арендаторам выставляются счета за использование коммунальных услуг.

10. Недвижимость «C» в зоне, которая поддерживает свойства «B»

Новые управленческие и косметические улучшения (краска внутри и / или снаружи, паркетный пол, новое освещение) улучшат переход с класса C на объект класса B .

Бонусные материалы

Вы можете загрузить полный контрольный список комплексной проверки многоквартирных домов по этой ссылке: Бесплатные ресурсы для многоквартирных инвестиций.

***

Статьи по теме

Арендаторы ваши, детка

5 ошибок анализа крупных многосемейных сделок, которых следует избегать

Денежные правила инвестирования в недвижимость

***

Следующие две вкладки меняют содержимое.

Тереза ​​Брэдли-Банта пишет об инвестировании в недвижимость, избегая ловушек, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы. Она входит в список 100 лидеров мнений PropTech 2017 года и лауреат 14 американских и международных наград в области недвижимости за свой веб-сайт и программы инвестирования в недвижимость. Как показано на: The Equifax Finance Blog, AOL’s Daily Finance, Scotsman Guide, The Best Real Estate Investing Advice Ever Show, Stevie Awards Blog, Rental Housing Journal и Investors Beat среди других.

10 вещей, которые следует знать перед покупкой квартиры

Михай

26 января 2021 г. | Читать 3 мин.

Проведя некоторое время в арендном бизнесе , вы поймете, что вам следует перестать тратить деньги на арендную плату месяц за месяцем и купить дом или квартиру .Если вы собираетесь купить свою первую квартиру , то в этой статье вам будет представлен список вещей, которые вы должны проверить перед покупкой. Я составил этот список, потому что в будущем я захочу купить себе квартиру, и я хочу знать, что мне нужно знать перед покупкой, избегать неприятных сюрпризов и, конечно же, тщательно инвестировать в свое будущее.

Мгновенно получайте скидки на предметы интерьера!

Подключайтесь к купонам на благоустройство дома и промокодам, которых вы так долго ждали.

Посмотреть предложения

• • Определитесь с площадью, в которой хотите купить квартиру. Это может быть связано с проведением некоторого времени в этой области или, по крайней мере, с домашними исследованиями.

• • Перед покупкой изучите рынок, чтобы убедиться, что вы получаете соотношение цены и качества. Поговорите с независимыми оценщиками и агентами по недвижимости и проверьте последние продажи в этом районе.Не полагайтесь на совет разработчика или его агента. Это особенно важно, если вы покупаете планы. Вы хотите знать, что стоимость готовой квартиры будет отражать, по крайней мере, то, что вы заплатили.

• • Посетите как можно больше мест в поисках недвижимости, соответствующей вашим критериям, чтобы иметь хорошее представление о том, что можно купить на свои деньги.

Аренда профессиональных грузчиков

Найдите надежных профессионалов, которые помогут облегчить нагрузку

Сэкономьте время, избавьтесь от стресса и боли в спине, позвонив профессионалам.Планируете ли вы заниматься своими руками или просто нуждаетесь в помощи с тяжелой работой, мы можем помочь вам найти решение, соответствующее вашему переезду и вашему бюджету.

• Перемещение припасов

• Упаковка и распаковка

• Погрузка и разгрузка

• Лицензировано и застраховано

• Хранение и контейнеры

Допустим, вы нашли квартиру…

• • Убедитесь, что интересующая вас недвижимость близка к необходимым вам объектам. , например, магазины, общественный транспорт, парки, больницы, школы, работа, тренажерный зал и т. д. — ценный совет, если вы хотите немного заработать.

• • Когда вы решите жить в квартире, подумайте, находится ли дом рядом с клубами, кафе или другими концертными площадками. Какой объем проходящего трафика — будет ли шумно в час пик? Повлияет ли шум на ваш образ жизни? Перед тем, как согласиться на покупку, рекомендуется организовать осмотр здания вечером или в часы пик.- Сейчас у меня квартира возле нон-стоп бара, и время от времени люди по ночам напиваются и шумят.

• • Сколько лет зданию? Вы должны учитывать возраст здания. Может ли какое-либо оборудование потребовать ремонта или замены? Перед принятием решения о покупке настоятельно рекомендуется получить отчет архитектора или инженеров о здании.

• • Какие меры безопасности, например, можно ли войти в здание? Есть ли камеры слежения?

• • Есть ли балкон, чтобы вы могли наслаждаться видом или солнечным светом после обеда? Или вы заблокированы другими зданиями или лицом к солнцу не в ту сторону?

• • Каковы расходы на техническое обслуживание? Многие люди не думают об этом, когда покупают новую квартиру. Как правило, они покрывают муниципальный налог, налог на имущество, налог на оценку, плату за воду, общую плату за электричество, плату за лифт и плату за наемных работников, таких как уборка мусора и охрана. Узнайте, сколько стоит обслуживание, что включено и теперь включено в стоимость. Например, плата за парковку может быть отдельной.

• • Если у вас есть машина, это должен быть важный вопрос. Будет ли предусмотрена парковка и нужно ли за нее доплачивать? Уточните у продавца квартиры, будет ли вам доступно его парковочное место.Если у вашего предыдущего владельца не было автомобиля, поговорите с секретарем общества и попросите место для парковки.

Теперь я уверен, что некоторые из моих читателей могут поделиться ценными советами по этой теме. Не стесняйтесь оставлять комментарий с подсказкой или советом, и самые полезные советы будут опубликованы с вашим именем и веб-сайтом в этой статье.

15 основных вопросов, которые следует задать перед покупкой квартиры

Планируете на купить квартиру или дом? Вы должны знать, что это решение, требующее много размышлений. Прежде чем принять решение, особенно важны два этапа: — первый контакт с продавцом, и — посещение квартиры или дома.

Чтобы помочь вам извлечь максимальную пользу из этих двух этапов, ShBarcelona составила список из вопросов, которые вы должны задать перед принятием окончательного решения.

Различные вопросы при покупке недвижимости

При первом контакте

Вы увидели квартиру или понравившийся дом и решили набрать номер, указанный в объявлении, чтобы назначить дату посещения.

Этот первый контакт чрезвычайно важен: прежде чем вы отправитесь в визит, не задумываясь, задайте по телефону следующие адекватные вопросы, так как это поможет вам выиграть значительное количество времени и убережет вас от больших разочарований в этот день. визита.

Даже если это звучит повторяюще, очень важно для узнать о каждой из характеристик, упомянутых в объявлении .

Позволив им расширить характеристики, вы узнаете гораздо больше, чем читая рекламу, и, возможно, узнаете больше о возможных недостатках, не упомянутых в объявлении.

Купите недвижимость в Барселоне

Вот несколько вещей, которые нужно знать перед покупкой квартиры, если вы не ответили при просмотре пунктов в объявлении:

• Убедитесь, что все рекламируемые комнаты имеют площадь в соответствии с законом (в Испании комната не может быть меньше 6 м2 или, по крайней мере, не может рекламироваться как комната).
• Освещение : какая ориентация квартиры? Сколько окон и каковы их размеры?
• Общее состояние: когда в квартире производились последние строительные работы или ремонтные работы ? Нужен ли ремонт? Если да, то сколько денег нужно на это потратить? Если квартира продается с мебелью или с бытовой техникой, на какой день они были куплены?

Фотография сделана Burst via Pexels

• Если это кондоминиум , очень важно запросить информацию о звукоизоляции стен и обслуживании мест общего пользования.
• Еще один важный аспект: банкноты . Придется ли вам платить за кондоминиум? Сколько в среднем стоят счета за воду и электричество?
• Это спокойный район ? Какие ближайшие объектов ? (транспорт, магазины, школы, если у вас есть дети…)?

Не стесняйтесь задавать любой вопрос, который считаете необходимым, прежде чем назначить дату посещения квартиры или дома! При покупке квартиры нужно многое проверить…

Статья по теме: Как купить недвижимость во время и после Covid-19

Во время посещения

Если квартира или дом убедили вас после этого первого телефонного разговора, пора подумать о визите и о том, как им воспользоваться.Какие вопросы следует задать при просмотре квартиры?

Некоторые советы :

• Приехать немного до визита . Это даст вам возможность совершить экскурсию по окрестностям или даже поговорить с соседями или опекуном, если это собственность. Так вы узнаете больше о жизни по соседству (и, например, если там шумно).
• Не забывайте следить за каждой деталью, будь то состояние потолка или окон.Мы не всегда задумываемся об этих деталях, но они очень важны.

• Не стесняйтесь обращаться к , посетите несколько раз в разное время дня. Это даст вам лучшее представление о квартире.
• Несколько хороших вопросов:
  • Если это кондоминиум, попросите показать протокол последнего общего собрания. Эти документы очень полезны, чтобы знать стоимость последних работ или даже выявленные неудобства и жалобы.
  • Не стесняйтесь проверить на себе, что все работает отлично: смесители, окна и т. Д .; если есть камин , поинтересуйтесь у продавца, работает ли. Если какое-либо оборудование не в хорошем состоянии, спросите, какие ремонтные работы требуются и сколько это будет стоить.
  • Какова сумма налога на имущество, земельного налога и местных налогов? Вы также можете попросить показать последние счета, он также проинформирует вас о возможных дополнительных ежемесячных расходах.

Познакомьтесь с ShBarcelona

Наконец, не стесняйтесь задавать любые вопросы, которые будут вам полезны, относительно истории дома или квартиры.

• Сколько прожили хозяева в доме / квартире?
• Какие дела они с ним сделали?
• Работы или ремонтные работы после его постройки выполнял профессионал?

• Сколько времени выставлено на продажу? Внимание: если он давно выставлен на продажу и его цена постоянно падает, возможно, это недостаток, о котором они вам не сказали. Более того, вам нечего терять, если прямо спросить, есть ли в доме какие-либо недостатки и какие именно они могут быть.
• Есть ли еще недвижимость на продажу по соседству? Если есть, по какой цене? Это позволит вам провести сравнение.

Если другие вопросы кажутся вам полезными, не стесняйтесь их задавать! Таким образом, вы сможете спокойно решить, покупать ли недвижимость или нет.

Что вы считаете самым важным при покупке квартиры?

15 вещей, которые необходимо знать перед покупкой квартиры в Нью-Йорке

📷 Toll Brothers City Living; 100 Barrow

Если вы считаете, что жизнь в Нью-Йорке вызывает стресс, попробуйте купить квартиру — это как стресс от стероидов, особенно для тех, кто покупает впервые.В связи с неуклонным ростом стоимости недвижимости, непомерно высокими арендными ставками и заметным всплеском новых разработок, возможно, пришло время инвестировать в небольшой кусочек Большого Яблока для себя.

Но с чего начать? Необходимо учитывать бесчисленное множество факторов: местоположение, школьные округа, налоги на недвижимость, минимальные первоначальные взносы — список, казалось бы, бесконечен. Достаточно сложно остаться молодым профессионалом, не говоря уже о том, чтобы ориентироваться на беспощадном рынке недвижимости со всем его причудливым внутренним жаргоном. Кто вообще знает, что такое «табличная процентная ставка»? Не волнуйтесь, мы выбрали нескольких профессионалов, которые изнутри рассмотрят топ-15 вещей, которые вам следует знать, прежде чем вкладывать средства в первые раскопки в большом городе.

«В то время как люди часто сосредотачиваются на том, сколько денег у них есть для первоначального взноса, они часто не задумываются о том, сколько им потребуется ликвидности для покрытия расходов. Я люблю говорить своим покупателям, что, когда они рассматривают, сколько денег они готовы выложить, они должны предполагать, что это 21-25% от общей стоимости покупки: 20% для первоначального взноса и 1-5% для их закрытия. . Если они покупают кооператив, эта ликвидность может быть даже больше в зависимости от того, что кооперативу потребуется после закрытия ». -Даниэль Лурье, лицензированный продавец недвижимости в Compass

По сути, убедитесь, что у вас достаточно денег как для первоначального взноса, так и для покрытия расходов на закрытие сделки.

@insearchofperfect

Знайте различия между кооперативом и кондоминиумом

«Чтобы купить кооператив (а в последнее время чаще — кондоминиум), совету потребуется значительная финансовая поддержка. Сюда могут входить выписки из вашего банковского / инвестиционного счета за последние три месяца, несколько последних квитанций о заработной плате и заполненные налоговые декларации как минимум за два года. Вы должны иметь все это наготове, прежде чем приступить к поиску, чтобы вы были готовы к работе, когда появится нужный объект.Кроме того, [с юридической точки зрения] совет директоров кооператива не обязан объяснять вам, почему они вас отвергли ». -Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Кооперативные доски могут быть головной болью, но они имеют невероятное влияние на процесс покупки. Поэтому решите, что лучше для вас, и заранее убедитесь, что все ваши документы в порядке. Если вас отвергают, просто продолжайте движение.

100 Barrow Duplex Terrace, Toll Brothers Living

Правила кредитования Все… но вы знали, что

«Если вы не платите наличными… проверьте свой кредит.Вы можете думать, что получаете баснословную процентную ставку, но один кредитный недостаток — и все. Убедитесь, что ваши финансы в полном порядке; знать, какой у вас первоначальный взнос, откуда он поступает, и получить его своевременно ». -Кристин Барранка, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Кредит и ликвидная наличность правят днем. Убедитесь, что ваша финансовая жизнь в порядке. В противном случае борьба станет еще более реальной.

@nyctme

Не экономьте на инспекторе

«Если вы покупаете таунхаус или дом, осмотр не будет дешевым.Хороший инспектор (в разумных пределах) может сэкономить тысячи на ремонте / повреждении ». — Кристин Барранка, лицензированный продавец недвижимости в Compass

«Обычно проверка не проводится, если вы не покупаете таунхаус». -Билл Хербст, лицензированный реальный продавец в Compass

Вы как бы хотите знать, есть ли смертельная проблема с плесенью, скрывающаяся за стенами, или они медленно гниют с 1914 года. Заплатите кому-нибудь, чтобы он провел расследование за вас, потому что вы Ты не Фокс Малдер.

@thomaspetermann

«До тех пор, пока у вас не будет полностью оформленного контракта (то есть обе стороны подписали и получили копии), любая из сторон может отказаться от договора без штрафных санкций. Обычно от принятого предложения до закрытия при лучших обстоятельствах проходит 2-3 месяца ». -Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Как и все в жизни, все может измениться или потерпеть неудачу без предупреждения. Будьте внимательны, но помните, что процесс заключения контракта требует времени.

📷 @kat_in_nyc

Помните «Правило пяти лет»

«Я советую своим клиентам покупать недвижимость только в том случае, если вы планируете удерживать ее в течение пяти или более лет.Хотя исторически Нью-Йорк является отличным местом для инвестиций, следует отметить, что мы не застрахованы от спадов на рынке. Потенциальные покупатели должны позиционировать себя так, чтобы они были защищены от спада, который может произойти даже в Нью-Йорке. В кондоминиуме, если вы перерастете пространство, вы всегда можете сдать его в аренду, но в кооперативе есть ограничения на субаренду, поэтому покупатели кооператива должны быть особенно осторожны при выборе правильной квартиры и здания. Вы не хотите, чтобы вас заставляли продавать на рынке покупателя.- Брайан Морган, лицензированный брокер по недвижимости, Citi Habitats

Как бы ни хотелось жителям Нью-Йорка прыгать, покупка недвижимости здесь должна быть как минимум пятилетним обязательством. Если вы окажетесь в кооперативе, шансы сдать его в аренду невелики, поэтому убедитесь, что вам действительно нравится это место.

Проживание братьев Толл; 100 Barrow PH

Важность заключительного обхода

«Вы всегда должны проходить обходной путь перед закрытием. Цель состоит в том, чтобы убедиться, что квартира находится в том же состоянии, в котором она была на момент подписания договора.На самом деле речь идет не столько о поиске выключателей, которые не работают, сколько о том, чтобы убедиться, что труба не лопнула «. -Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Это Нью-Йорк. Все может случиться. Убедитесь, что вы не тратите свое сердце на недавно затопленную квартиру.

@ jeremy.torres

Задавайте вопросы и осматривайте здание

«Попросите о встрече с супервайзером, швейцаром и даже с вашими соседями. Спросите о проблемах с шумом. Спрашивайте о спорах.Мы живем в очень тесных кварталах Нью-Йорка, поэтому, если кто-то доставляет вам неприятности, это может подорвать ваше рассудок или подорвать его. Кроме того, не забудьте осмотреть другие этажи / коридоры здания и даже подвал. Эти детали многое говорят о том, как работает здание ». -Анн Катбилл Ленан, лицензированный партнер по недвижимости, Дуглас Эллиман

Суперкар или швейцар могут действительно разрушить вашу жизнь. Убедитесь, что они дружелюбны, приветливы и приземлены. То же самое и с вашими соседями.

📷 Проживание в городе Toll Brothers; 100 Барроу

Это не личное дело

«Понимать, что пакет платы является сложной задачей, и мы, брокеры, не устанавливаем правила, а кооперативная доска это делают. НЕ принимайте ничего личного, держитесь курса и проходите мимо доски. Прислушайтесь к советам своего брокера, они преследуют ту же цель, что и вы ». -Кристин Барранка, лицензированный продавец недвижимости

📷 @unkwnvisual

Оценка действительно имеет значение

« Первое, что банк сделает после подписания контракта, — это отправит оценщика для оценки рыночной стоимости недвижимости. .То, что банк согласился предоставить вам в ссуду (например, 80% от покупной цены), это то, что они ссудят вам под оценочную стоимость вашего дома, поэтому, если стоимость недвижимости будет ниже покупной цены, вам нужно будет компенсировать разница в деньгах между тем, что, по вашему мнению, банк ссудит, и тем, что он сейчас выдаст. Если вы вкладываете 20% или меньше, это может повлиять на вас как на покупателя, потому что вам нужно убедиться, что у вас достаточно ликвидных денежных средств, чтобы покрыть разницу в оценке. Ваш агент должен быть в состоянии подготовить вас к тому, какой будет оценка, прежде чем вы предложите, выполнив для вас надлежащую оценку недавних продаж, таких как ваша собственность.”-Даниэль Лурье, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Нашли то, что вам нравится? Получите оценку немедленно! Это определит, с какой суммой денег вам придется работать и сможете ли вы позволить себе этот первоначальный взнос.

📷 @ralphamurao

Это всегда идеальное время

«Люди часто беспокоятся, что пропустили день открытых дверей или не могут вернуться вовремя, чтобы увидеть недвижимость, но я заметил, что, как и в большинстве великих любовных историй, вещи случаются с недвижимостью именно тогда, когда они предназначены, и покупатели всегда оказываются в том доме, который им нужен.- Даниэль Лурье, лицензированный продавец недвижимости в Compass

. Если вы это пропустили, значит, это не для вас. Твоя настоящая любовь все еще там.

📷 Toll Brothers Kitchen

Вам понадобится поверенный

«… и очень важно, чтобы вы выбрали того, кто имеет опыт продажи кооперативов и кондоминиумов на Манхэттене. Как только вы получите принятое предложение, ваш адвокат проведет комплексную проверку перед подписанием контракта. Это будет включать чтение плана предложения и поправок к зданию, финансовых отчетов за последние два года и протоколов правления.В то же время он или она будут вести переговоры об условиях контракта с поверенным продавца ». -Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Вам нужен кто-то, кто будет защищать вас на законных основаниях. Доверься нам.

@llewllewtoo

«Это не должно быть состязательным упражнением. Все участники (продавцы, покупатели, агенты, кредитные специалисты и т. Д.) Работают над достижением одной цели. Сделайте глубокий вдох и двигайтесь вперед ». -Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass.

Ты классный.Ты рок-звезда. Нью-Йорк не ненавидит вас, так что сохраняйте хладнокровие в процессе покупки — все соберется вместе.

Toll Brothers Living, 100 Barrow

«Когда дело доходит до ремонта, знайте различия в типах зданий. Кондоминиум — это недвижимость, то есть пространство между этими стенами принадлежит вам. В кооперативе вы покупаете акции; корпорация технически владеет имуществом, и в зависимости от объема работ вам может отказать в проведении ремонтных работ. Постарайтесь получить по крайней мере три предложения от подрядчиков, прежде чем начинать ремонт, и убедитесь, что вы просматриваете их предыдущие проекты лично или на фотографиях.- Рори Болджер, лицензированный ассоциированный брокер по недвижимости, Citi Habitats

Вы заплатили за это, значит, вы можете делать все, что хотите, верно? Не совсем. Правление также имеет право голоса в том, что вы делаете за закрытыми дверями.

@kobrastreetart

Одна нога впереди другого

«Я говорю своим покупателям, что каким бы сложным ни казался процесс с недвижимостью, на самом деле это просто вопрос присутствия и уступки одного перед другим — заниматься тем, что находится прямо перед вами, а не всей картиной сразу.Покупатели на этом рынке часто разочаровываются, но, как и в любой истории любви, я верю, что для каждого найдется подходящий дом. Я хочу призвать покупателей никогда не останавливаться на достигнутом и держать свои умы и сердца открытыми для дома своей мечты — он придет! » -Даниэль Лурье, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Никогда не будет другой истории любви, похожей на вашу, с Нью-Йорком. Вы двое идеальны вместе.

Что нужно знать перед покупкой квартиры

Если вы никогда не покупали кондоминиум — обычно сокращается до кондоминиума — вы можете быть удивлены множеством различных вопросов, которые следует учитывать.Покупка квартиры — это не то же самое, что покупка дома. Скорее всего, у вас будут соседние стены, а также другие физические элементы, которые отличаются от отдельно стоящего дома.

Кроме того, весь процесс, который вам нужно пройти, чтобы принять решение и получить ипотечный кредит, также может значительно отличаться.

Ключевые выводы

• Перед покупкой кондоминиума важно понять разницу между проживанием в кондоминиуме и домом на одну семью и определить, подходит ли вам образ жизни в кондоминиуме.
• Кондо обычно дешевле, чем дома на одну семью, и требуют меньших затрат на обслуживание, что делает их хорошими вариантами для покупателей жилья с ограниченным бюджетом или людей, стремящихся к уменьшению размера.
• Ссуды для кондоминиума получить труднее, потому что некоторые кредиторы предъявляют строгие требования в отношении заполняемости собственника и соотношения ссуды к стоимости.
Владельцы кондоминиумов
• должны будут соблюдать договоренности, условия и ограничения (CC&R) комплекса, иначе они рискуют быть оштрафованными, принужденными к выполнению или предъявлением иска.
• Владельцы кондоминиумов вносят ежемесячную плату, покрывающую расходы на текущее обслуживание и ремонт общих частей комплекса, таких как территория, бассейны, вестибюли, лифты и комнаты отдыха.

Кому следует владеть кондоминиумом?

Первое, что вам нужно спросить себя: «Вы тип кондоминиума?» Что именно это означает? Быть горожанином, например. Многие квартиры расположены в городских условиях. Кондо появляются в городских районах, и некоторые из них даже встраивают удобные объекты прямо в застройку, включая продуктовые магазины, отделения банков и другие предприятия.С таким удобством может возникнуть больше шума и заторов.

Если вы думаете об определенном месте для потенциальной покупки кондоминиума, осмотрите это место в разное время дня и ночи, чтобы узнать, насколько оно громко или ярко освещено. Если вам мешает шум или свет, возможно, это неправильный выбор.

Одной из составляющих владения кондоминиумом является Ассоциация домовладельцев (ТСЖ). В нем изложена декларация соглашений, условий и ограничений (CC&R), в которой перечислены вещи, которые вы, как владелец кондоминиума, должны соблюдать, чтобы жить в нем.Если вы обнаружите, что не сможете соблюдать CC&R, жизнь в кондоминиуме может быть не для вас. Несоблюдение может означать, что вас могут оштрафовать, заставить подчиниться или даже подать в суд.

Кондо могут быть подходящим выбором для определенного типа людей, например, для нового домовладельца, который не может позволить себе более дорогой дом на одну семью. Кондо также предлагают преимущество низких эксплуатационных расходов. Это может быть привлекательной особенностью для пожилых людей, которым не нужно физически управлять домом. Кондо также могут быть привлекательным выбором для человека, который хочет жить в центре большого города.

Введение в покупку кондоминиума

Кредитные вопросы

Купить квартиру может быть труднее, чем купить дом. Кредиторы очень осторожны при выдаче ссуд на этот вид жилья. Обычно они требуют, чтобы в определенном проценте единиц жили люди, или, как они это называют, «заняты владельцем».

Еще одно ограничение может заключаться в том, сколько квартир может принадлежать одному инвестору. Обычно кредиторы не хотят, чтобы одно лицо владело более чем 10% квартир в здании.Часто кредиторы также имеют правила, касающиеся заполняемости здания. Некоторые кредиторы требуют, чтобы было продано не менее 90% единиц, прежде чем предлагать какое-либо финансирование.

Кредиторы также могут иметь более жесткие отношения кредита к стоимости (LTV) и ограничения для тех, кто покупает кондоминиумы. Коэффициент LTV показывает, сколько стоит квартира по сравнению с тем, сколько за нее причитается. Например, если вы снизите стоимость дома на 20%, ваш LTV составит 80%.

Обеспеченные Федеральной жилищной администрацией (FHA) ипотечные ссуды для кондоминиумов существуют на срок до 30 лет; они известны как ссуды по Разделу 234 (c).Хотя условия для заемщиков аналогичны условиям для жилищных ссуд, для кондоминиумов существует множество ограничений; Для начала в здании должно быть более четырех единиц.

Прочие расходы

Владение кондоминиумом может привести к другим расходам. Несмотря на то, что ТСЖ предлагает страховку, вам может потребоваться дополнительная страховка домовладельцев. Внимательно прочтите всю документацию, чтобы убедиться, что страхование, предлагаемое ТСЖ, не перекладывает риск на вас, чтобы поддерживать более низкие страховые взносы.

Также имейте в виду, что вам нужно будет платить ежемесячную плату за кондоминиум. Все владельцы комплекса кондоминиумов платят взносы на текущее обслуживание и ремонт общих частей комплекса. Сборы обычно покрывают обслуживание таких зон, как вестибюли, лифты, бассейны, комнаты отдыха, автостоянки и территории на территории комплекса. Некоторые средства могут храниться в резерве для оплаты крупного ремонта, такого как замена крыши или внешняя окраска. Сборы за кондоминиумы сильно различаются в зависимости от размера комплекса и предлагаемых удобств.

Как избежать квартир с проблемами

Одна из самых важных вещей, которые вы можете сделать, чтобы защитить себя при покупке квартиры, — это изучить ТСЖ и присутствовать на собрании ТСЖ. Вы также можете поговорить с соседями, чтобы узнать, довольны ли они тем, как управляется квартира. Просмотрите устав, чтобы определить, что покрывается ТСЖ. Вы также можете попросить получить протоколы недавних собраний правления и членов и узнать, насколько увеличились взносы в ТСЖ за последние несколько лет.

Еще одна область для исследования — история судебных разбирательств совета директоров как по налогам, так и по другим общим вопросам. Вы можете обнаружить, что на рассмотрении находятся судебные иски, в которых вы, возможно, не захотите участвовать, если купите. Некоторые ассоциации кондоминиумов были вынуждены обанкротиться из-за неуплаченных взносов в ТСЖ. Если они задерживают получение взносов, кредиторы могут также прекратить предлагать финансирование для единиц, что может повлиять на стоимость при перепродаже.

Проверьте финансовую отчетность на предмет просрочек и резервных фондов.Хорошая ассоциация должна иметь не менее 25% валового дохода в резерве на случай чрезвычайных ситуаций и ремонтных работ. Если у них закончатся деньги, вы можете получить оценку. Кроме того, не забудьте проверить последние начисления налога на недвижимость. Если цена продажи вашей квартиры низкая, но налоговая оценка высока, вы можете получить более высокий налоговый счет, чем вы ожидали. Убедитесь, что налоги соответствуют реальной стоимости недвижимости.

Итог

Кондоминиумы могут быть хорошей инвестицией для правильного покупателя в нужном месте в тяжелые времена, хотя их бывает сложнее купить и продать, чем отдельно стоящий дом.Перед покупкой квартиры обязательно проявите должную осмотрительность и ознакомьтесь с ТСЖ, CC&R, а также любыми налоговыми и страховыми ситуациями.

Кроме того, не забудьте нанять агента по недвижимости и кредитного специалиста, который имеет большой опыт продаж кондоминиумов, поскольку проблемы, связанные с такой покупкой, не так просты, как проблемы с традиционным домом на одну семью.

лучших советов по покупке квартиры в 2021 году

Покупка кондоминиума может быть отличным способом погрузиться в домовладение, не беспокоясь о содержании дома на одну семью и таунхаусов.Жильцы кондоминиумов также обычно могут пользоваться общими удобствами, а также ассоциацией кондоминиумов для обслуживания здания.

Однако квартиры подходят не всем, поэтому лучше сначала выяснить, какой у вас стиль жизни и какие бюджетные потребности.

Что такое квартира?

Сокращенно от кондоминиума, кондоминиум — это отдельная единица в многоквартирном доме, обычно многоквартирном доме или сообществе. Это может быть одна из многих единиц в общей структуре, например, высотное здание.Вы владеете квартирой и разделяете с соседями общие зоны и удобства сообщества, которые могут включать парки, бассейны, детские площадки, тренажерные залы, площадки для выгула собак и другие общественные места.

Дэвид Ли, риэлтор и руководитель группы David Lee Group с Keller Williams Realty в округе Ориндж, штат Калифорния, говорит, что общие участки кондоминиумов обычно управляются ассоциацией кондоминиумов.

«Владелец кондоминиума имеет право собственности на свою отдельную квартиру, но разделяет владение общими частями», — говорит Ли.«Являясь частью ассоциации, владельцы кондоминиумов обычно платят установленную ежемесячную плату для покрытия своего бюджета и расходов, установленных ассоциацией».

Ассоциации кондоминиумов могут отличаться в зависимости от требований конкретного объекта недвижимости. Некоторые могут взимать дополнительные сборы для покрытия общих расходов, таких как неожиданный ремонт здания или новые удобства, одобренные советом кондоминиума.

7 советов по покупке квартиры

Вот контрольный список для покупки квартиры, который нужно просмотреть, когда вы начнете поиск.

1. Учитывайте свой образ жизни

Ненавидите стричь газон и подстригать живую изгородь? А как насчет мойки под давлением подъездной дорожки? Ваши финансы таковы, что необходимость выкладывать 5000 долларов или более на новый блок отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или крышу станет обузой? Если вы ответили утвердительно на эти вопросы, возможно, вам подойдет проживание в кондоминиуме.

Однако, если желание иметь большой задний двор перевешивает время, которое вам придется потратить на его обслуживание, то другой тип собственности, например таунхаус или дом на одну семью, может быть для вас лучшим вариантом.Точно так же, если совместное использование стен, потолка или пола с соседом кажется непривлекательным, кондоминиум может быть не решением. Кондо лучше всего подходят для тех, кому комфортно жить в квартире.

2. Работа с риэлтором с опытом работы в кондоминиумах

Если вы решили, что покупка квартиры подходит именно вам, вам нужно найти агента по недвижимости, который будет учитывать ваши интересы. В идеале вам нужен кто-то с опытом работы в кондоминиумах, чтобы он мог решить любые проблемы, которые могут у вас возникнуть, и провести вас через важные шаги, например, просмотреть документы ассоциации кондоминиумов.

Ваш агент должен знать, какие квартиры строятся в вашем районе и какие проблемы у них могут возникнуть. Вещи, которые могут негативно повлиять на вашу жизнь в кондоминиуме, могут включать проблемы с финансированием сообщества, а также проблемы с структурой или инфраструктурой в здании или зданиях сообщества. Хороший агент сможет сказать вам, были ли вы недовольны проблемами сообщества, и он будет знать, какие разработки оказались лучше всего с точки зрения стоимости перепродажи.

3. Решите, какие удобства вам нужны.

Квартиры могут предложить широкий спектр удобств.Работая с вашим агентом по продаже недвижимости, обязательно укажите типы удобств, которые вы хотите, в дополнение к другим факторам, таким как местоположение и бюджет, чтобы вы могли найти идеальное место. Вы покупаете доступ к этим удобствам при покупке устройства, поэтому не стесняйтесь включать их в свой список желаний.

Также имейте в виду, что удобства, которые вы не планируете использовать — например, бассейн — все равно стоит иметь, потому что, когда вы пойдете на перепродажу, квартира, в которой отсутствуют удобства других в этом районе, может принести более низкая цена продажи.

4. Найдите квартиру, одобренную FHA.

Получение ипотеки для кондоминиума может быть более сложным, чем для других типов собственности. Это потому, что сама застройка кондоминиума будет подвергаться тщательной проверке в дополнение к вашим личным финансам.

У FHA есть список одобренных квартир на своем веб-сайте. Обычные кредиторы могут иметь схожие требования с требованиями FHA, но лучше всего обратиться за помощью к опытному специалисту по ипотеке с опытом работы в кондоминиумах, чтобы найти подходящее финансирование для вашей покупки.

5. Изучите компанию по управлению недвижимостью.

Понимание того, кто будет отвечать за содержание собственности, имеет решающее значение, поскольку вы хотите, чтобы квартира, которую вы покупаете, содержалась в хорошем состоянии. Оплата взносов ассоциации только для того, чтобы привести в негодность удобств, может быть неприятно, а плохое управление потенциально может повлиять на стоимость вашей собственности или повысить ваши взносы в ТСЖ.

При посещении квартир поинтересуйтесь, кто отвечает за повседневную работу.Вы можете задавать вопросы, например, кто обрабатывает запросы жителей и правила сообщества, самой компании по управлению имуществом. Также подумайте о том, чтобы провести собственное исследование репутации компании.

6. Изучите сборы и правила ассоциации.

Помимо ипотеки, вам нужно будет заплатить сборы ассоциации кондоминиумов за содержание собственности и ее удобств. Просмотрите эти сборы и спросите, что входит в стоимость — обычно такие услуги, как уборка снега, уход за газоном и уборка мест общего пользования.

Также неплохо спросить о правилах проживания в сообществе. Есть ли ограничения по шуму? Или рекомендации по правилам бронирования мест общего пользования заранее? Заблаговременное понимание этих правил поможет вам понять, действительно ли вам подходит интересующее вас сообщество.

7. Спросите о специальных оценках

Специальные оценки — это дополнительные сборы, взимаемые ассоциацией кондоминиумов для финансирования значительного проекта. За оценку обычно голосует правление ТСЖ, если не все жители общины.Обычно они вводятся на ограниченный период времени, но о них следует помнить, потому что они повлияют на ваш ежемесячный бюджет, пока действуют.

Хорошо организованная ассоциация обычно может избегать специальных оценок, за исключением чрезвычайных случаев. Попросите копии финансовых отчетов ассоциации и убедитесь, что ваш юрист или бухгалтер просматривает их и подписывает, что финансы сообщества находятся в хорошем состоянии.

Плюсы и минусы покупки квартиры

Если вы думаете о покупке квартиры, важно взвесить преимущества и проблемы.Вот несколько важных моментов, которые следует учитывать.

Плюсы

• Потенциально более низкая цена — В зависимости от того, на каком рынке вы находитесь, кондоминиум может быть гораздо менее дорогим способом купить дом, чем покупка односемейной собственности, что делает его идеальным для тех, кто впервые покупает жилье или те, у кого ограниченная экономия на первоначальном взносе.
• Более низкие эксплуатационные расходы — Экстерьерное обслуживание в кондоминиумах (часто за исключением окон) обычно осуществляется ТСЖ.Сюда входит уход за газонами и кустарниками, подъездные пути и пешеходные дорожки, крыши и наружный сайдинг. Поскольку кондоминиумы более компактны и требуют меньше внимания, чем дома на одну семью, они могут быть более доступным способом владения недвижимостью. Налоги на недвижимость также, как правило, ниже.
• Возможности для общения — Некоторые ассоциации кондоминиумов организуют общественные мероприятия, такие как вечеринки у бассейна, барбекю и игры для собак, и вы можете быть ближе к соседям и с большей вероятностью встретитесь с ними лично.
• Удобства — В зависимости от кондоминиума у ​​вас может быть доступ к первоклассным удобствам, таким как зона для гриля, бизнес-центр, бассейн, парк для собак, крытая парковка, клуб и многое другое, а стоимость пользования этими льготами распределяется между все жители.

Минусы

• Правила ТСЖ, сборы — Одна из самых больших жалоб на проживание в сообществе кондоминиумов заключается в том, что правила ТСЖ могут быть ограничительными, регулируя все, от вывоза мусора до того, какие типы предметов можно хранить на вашем патио, как сколько домашних животных вы можете иметь, и можете ли вы сдать квартиру в аренду.Нарушение правил может привести к штрафам или даже потере права выкупа в особо тяжелых случаях. Сборы ассоциации кондоминиумов также имеют тенденцию к увеличению со временем.
• Инвестиционный риск — Вы и ваши соседи владеете общим имуществом вместе, поэтому, если один или несколько владельцев не выплатят свои взносы, все сообщество может пострадать в финансовом отношении. Точно так же, если один или несколько из ваших товарищей по кондоминиуму перейдут к выкупу, квартиры могут перейти из рук в руки с большой скидкой, что повлияет на стоимость имущества каждого.
• Меньше уединения, возможно, много арендаторов — Поскольку кондоминиумы имеют общие зоны, такие как вестибюль, коридоры и удобства, кондоминиум может не подойти вам, если вы цените свою конфиденциальность. Вы также будете делить стены, потолок и пол с соседними владельцами, поэтому шум может стать проблемой. Имейте в виду, что в некоторых комплексах может быть много арендаторов с постоянным потоком движущихся фургонов и арендаторов, которые могут быть не такими внимательными или проявлять такой же большой интерес к сообществу, как домовладельцы.
• Проблемы с парковкой и кладовкой — Во многих многоквартирных домах нет парковки, поэтому вам, возможно, придется ехать дальше, чтобы добраться до своей двери.Хранение часто ограничивается небольшим шкафом или двумя, а места для хранения на открытом воздухе может вообще не быть.

Кому подходит квартира?

Жилье в кондоминиуме лучше всего подходит для людей, которые не хотят делать много работы самостоятельно, или для тех, кто хочет пользоваться общими удобствами.

Джуди Чин из RE / MAX Villa в Нью-Джерси добавляет, что любой человек, в том числе отдельные лица, семьи и пустующие гнездовья, может получить выгоду от образа жизни в кондоминиуме.

«Это может быть довольно спокойный образ жизни, если он соответствует вашим текущим потребностям», — говорит Чин.

Ли соглашается.

«Если вы покупаете квартиру в густонаселенном районе, это может быть удобным выбором для тех, кто хочет жить в центре города», — говорит Ли. «У вас не только есть удобства в кондоминиуме, но вы также можете быть в нескольких минутах ходьбы от остановок общественного транспорта, магазинов и ресторанов».

Какими бы ни были ваши предпочтения, внимательно изучите свое финансовое положение и жилищные потребности. Проконсультируйтесь со специалистом по недвижимости, который специализируется на кондоминиумах, который поможет вам в поиске дома и защитит ваши интересы в процессе покупки.

Подробнее:

Ключ к покупке квартиры — составление списка

Взгляд за пределы четырех стен квартиры и на более широкую картину окружающего жизненно важен при поиске квартиры. Поклонники квартирной жизни, вероятно, будут знать, что искать, особенно если их ужалили раньше, но для начинающих покупателей золотое правило — помнить, что, покупая квартиру, вы фактически покупаете ее в сообществе. То, как это сообщество спроектировано, организовано и управляется, повлияет на вашу жизнь, если вы являетесь владельцем.Важно составить список своих ожиданий и подходить к каждому просмотру с широко открытыми глазами. Каждый контрольный список будет отличаться в зависимости от того, намерен ли покупатель жить в собственности или сдавать ее в аренду, но вот общий список факторов, которые вы должны учитывать, прежде чем принимать решение о покупке.

Расположение

Познакомьтесь с окрестностями. Проверьте близлежащие объекты и удобства, такие как магазины, рестораны, бары, школы и церкви, и узнайте, близко ли вы к DART или железнодорожной станции и хорошему автобусному маршруту.Если это оживленный район, вероятно, будет шумно ночью.

Дом

Подумайте, будет ли здание обслуживаться с высоким или низким уровнем обслуживания. Если это кирпич, то затраты на обслуживание будут меньше, чем у рендеринга, который нужно перекрашивать каждые несколько лет. Чем больше требуется обслуживания, тем выше будет плата за управление. Некоторые из более новых и дорогих квартир имеют на фасаде экологически чистые материалы в качестве альтернативы кирпичу.Примером этого является застройка замка Корр в Хоут, Дублин 13, на внешней стороне которого есть материал под названием Monocouche. Это не требует покраски или обслуживания. Еще одно соображение — окна. Деревянные следует правильно обработать. Деревянные окна с алюминиевым фасадом — дерево внутри и алюминий снаружи — теперь все чаще используются для сокращения затрат на техническое обслуживание.

Если возможно, выясните, в хорошем ли состоянии крыша.Хорошим показателем того, насколько хорошо организована общая застройка, является состояние общих частей и вестибюля. Качество лифта также важно, как и безопасность. В некоторых кварталах, таких как Custom House Square в центре города, у входа есть хижина безопасности. В других есть камеры видеонаблюдения, системы внутренней связи, ворота безопасности или их комбинация. Некоторым покупателям будет важна зеленая зона, но следует также помнить, что чем больше зеленая зона, тем выше плата за обслуживание.Следует также отметить организацию парковки. Парковочное место включено в стоимость или стоит дополнительно? Сейчас помещения стоят от 20 000 до 50 000 фунтов стерлингов в центре города и от 10 000 до 20 000 фунтов стерлингов в пригороде.

Аренда

Аренда — это план, в котором излагаются правила застройки.Прежде чем брать на себя обязательства, крайне важно внимательно изучить условия аренды, поскольку договоры аренды могут отличаться. Незнание правил не является защитой позже, поскольку договор аренды является юридически обязывающим.

Менеджмент

Важно проверить, нанимает ли управляющая компания хорошего агента для поддержки разработки. В некоторых небольших, как правило, более старых блоках жители обходят потребность в агенте, поддерживая развитие самостоятельно.Потенциальный покупатель должен учитывать, реалистична ли плата за управление и имеется ли значительный фонд для чрезвычайных ситуаций, ремонта и технического обслуживания.

Шум

Шум может быть проблемой в многоквартирных домах с длинными коридорами — многие из квартир Секции 23 начала 1990-х годов были спроектированы таким образом. Лучше всего выбрать квартиру в конце коридора, вдали от лифтов, чтобы свести к минимуму звуки проезжающего транспорта.

Если вы собираетесь приобрести старый блок, убедитесь, что в нем имеется соответствующая звукоизоляция. Новые блоки, как правило, лучше в этом отношении из-за более строгих строительных норм. Проверьте соседей. Если в здании много молодежи, шум также может быть проблемой.

Космос и свет

Купите столько места, сколько сможете.Даже если планировка квартиры не совсем такая, какой вы хотите, определитесь с метражом. В наши дни все больше и больше людей перестраивают пространство в квартире под себя. Выбирайте квартиру с наибольшим пространством для хранения вещей — встроенными шкафами, сушилкой или гардеробной. Маленькая квартира с небольшой кладовой или вообще без нее может стать невыносимо захламленной. В некоторых новых блоках есть хранилища в подвале, которые либо включены в цену, либо доступны за дополнительную плату и стоят вложенных средств.

Также важно иметь хороший вид, будь то южный или западный вид, а если нет, то светлое место с прекрасным видом. Посетите любую квартиру, которую вы собираетесь купить, в разное время дня, чтобы увидеть, где светит солнце. Очевидно, что квартиры в подвале находятся в непосредственном невыгодном положении на этом фасаде, и в некоторых квартирах на первом или втором и третьем этажах свет может блокироваться окружающими зданиями.

Заключительный совет

Никакая разработка не идеальна, но не идите на компромисс по важным вопросам.Если у вас есть мучительные сомнения по поводу строительства, уходите и не оглядывайтесь назад, какой бы идеальной ни казалась квартира.

.