Инвестирование в строительство объектов недвижимости: Инвестиции в строительство недвижимости с доходностью до 34% годовых от LCG

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор инвестирования строительства нежилого помещения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Инвестиции в строительство налоги \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

Подборка наиболее важных документов по запросу Инвестиции в строительство налоги (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Как инвестировать в строительство недвижимости

Приобретать недвижимость на стадии строительства – весьма непростой и рискованный способ вложения средств. Однако прибыль от грамотной инвестиции в строительство недвижимости заметно превосходит другие способы получения пассивного дохода.

Рассмотрим все плюсы и минусы приобретения недвижимости на разных стадиях строительства и выясним, какое инвестиционное решение можно считать оптимальным.

Как выбрать подходящий объект?

Недвижимость на разных стадиях строительства стоит неодинаково. Например, купить квартиру на этапе котлована можно примерно в 2 раза дешевле той, которая продаётся «под ключ», однако с увеличением прибыли растёт риск потерять вложенные средства.

Поэтому отношение инвесторов к недвижимости на ранних стадиях строительства неодинаково. Результаты исследований, проведённых специалистами корпорации «Баркли», показали, что продажи квартир в строящихся объектах распределились следующим образом:

Полученные данные свидетельствуют о том, что большинство инвесторов предпочитает приобретать недвижимость в уже сданных объектах или в тех из них, где ведутся активные строительные работы. Такой метод, как инвестиции в строительство недвижимости на ранних стадиях, предпочитает менее 1/10 клиентов, поскольку людям психологически трудно расставаться с деньгами, вкладывая их в «яму». Кроме того, низкая стоимость строящегося объекта не компенсируется рисками потери инвестиционного капитала.

Стадия котлована и фундамента

Приобретать недвижимость на данном этапе выгоднее всего, поскольку это позволяет:

• купить жильё на 35–50% дешевле;
• выбрать квартиру с наилучшими характеристиками;
• сэкономить на услугах риелтора.

К сожалению, покупка недвижимости на ранней стадии влечёт массу рисков, например, невозможность оценить качество строительства, вероятность «заморозки» проекта или увеличения сроков работ. Правильно соотнести выгоды и риски приобретения недвижимости на ранней стадии строительства непросто. Ни доброе имя девелопера, ни качество ранее сданных им зданий не являются гарантией своевременной сдачи нынешнего объекта и соблюдения застройщиком всех условий договора.

Стадия активного строительства

На этом этапе появляются первые этажи.

Стадия отделки

Часть инвесторов предпочитает приобретать квартиры на заключительном этапе, поскольку в этот момент объект уже возведён, и риски нарушения договорных обязательств минимальны. Квартиру можно посмотреть «вживую»: оценить габариты, планировку, полюбоваться видом из окна. Однако с финансовой точки зрения сделка становится менее выгодной, поскольку стоимость недвижимости составляет уже 90–93% от её реальной рыночной цены. Минусом для клиентов является небольшое количество вариантов, поскольку наиболее интересные квартиры уже приобретены.

Ввод жилья в эксплуатацию

На этой стадии риски по сделке минимальны, но объект уже имеет стоимость, близкую к рыночной. После получения инвесторами документов на право собственности жильё может вырасти в цене ещё на 5–7%. Однако этого явно недостаточно для того, чтобы считать подобные инвестиции в строительство недвижимости действительно выгодными. В этом случае, речь идёт о сохранении сбережений, а не об их приумножение. Несмотря на это, многие инвесторы готовы переплачивать за возможность совершить покупку «с открытыми глазами», чтобы приобрести действительно качественный и ликвидный объект.

Методы предосторожности при покупке строящихся объектов

Российское законодательство в сфере защиты прав инвесторов и дольщиков несовершенно, однако избегая откровенных мошенников и «серых» схем финансирования, вы можете частично обезопасить себя от основных рисков. Чтобы благополучно приобрести недвижимость, необходимо следовать нескольким правилам:

• Изучите репутацию строительной фирмы и отзывы её клиентов.
• Ознакомьтесь со всей документацией: проектной декларацией, лицензией на право заниматься строительной деятельностью, разрешением на строительство, документами о праве собственности на земельный участок, где оно ведётся. Перепроверьте полученную информацию у независимого источника.
• Удостоверьтесь, что строительство ведётся в соответствии с требованиями федерального законодательства.
• Внимательно изучите предлагаемый для подписания договор долевого участия в строительстве или предварительный договор купли-продажи. Убедившись, что вы согласны со всеми его пунктами.
• Не забывайте регулярно интересоваться, как продвигается возведение объекта.

Является ли новое строительство вашей следующей нишей для инвестиций в недвижимость?

Основные выводы

При таком большом количестве различных направлений, которыми может следовать инвестор в сфере недвижимости, может быть трудно решить, по какому пути им следовать. Однако при должной осмотрительности можно сделать так, чтобы любая стратегия выхода или тип собственности работали на ваш бизнес.

Что такое новое строительство?

Возможность инвестировать в новостройка недвижимости часто остается незамеченной, но идеально подходит для инвесторов, которые хотят выделиться из толпы.В то время как многие инвесторы постоянно ищут ветхую, ветхую недвижимость, которую нужно починить и переделать, инвесторы, занимающиеся новым строительством, поступают как раз наоборот — и обычно имеют солидную прибыль.

Однако, прежде чем прыгнуть на подножку, важно отметить, что новая строительная ниша — это совсем другое дело и имеет свой собственный набор правил и причуд. Помните, что вы покупаете недвижимость непосредственно у человека, который ее создал, а не у домовладельца или другого инвестора.Это означает, что предварительное исследование будет иметь решающее значение. Посетите другие застройки, которые застройщик уже завершил, и, если возможно, получите отзывы от других покупателей, которым застройщик продал их в прошлом.

Как и в случае любой стратегии инвестирования в недвижимость, успех будет зависеть от краткосрочных и долгосрочных бизнес-целей конкретного инвестора; но при нынешних низких процентных ставках инвестировать в недвижимость с пассивным доходом почти не составляет труда.

Так вы будете сдавать в аренду новую строительную недвижимость или реабилитационный центр? Рассортируйте эти плюсы и минусы, чтобы принять это решение (и если вы все же решите пойти по новому маршруту строительства, обязательно прочитайте несколько полезных советов по инвестированию!)

Что нужно знать перед инвестированием в недвижимость нового строительства

Перед тем, как заняться новым строительством, каждый опытный агент по недвижимости скажет вам, что покупка и продажа новых строительных объектов — это не менее увлекательный и пугающий опыт для новичков.Вот пять важных советов, которые нужно знать о новостройке:

1. Процесс продажи новостройки: Есть дополнительные шаги, которые вы должны предпринять при продаже этого уникального вида собственности. Во-первых, договор застройщика. Агенты по недвижимости должны указать права покупателя, такие как крайний срок, в течение которого покупатель может отказаться от сделки без потери депозита. Такая информация, как вложения, стимулы для заключения сделки и варианты финансирования от застройщика, должна быть подтверждена заблаговременно.Каждый аспект, от поэтажных планов до чертежей, должен быть охвачен, чтобы дать покупателю как можно больше информации для принятия решения.

2. Покупателям понадобятся агенты по недвижимости: Новое строительство пугает, но с правильным опытным профессионалом вы можете получить именно то, что ищете, в новом строительном объекте. Слепое начало нового строительства может подвергнуть покупателей ряду проблем и рисков, которых можно было бы избежать, располагая правильной информацией.

3. Проанализируйте контракт строителя: Контракты строителя, скорее всего, будут содержать словоблудие с наилучшими интересами покупателя в глубине души. Хорошей практикой является заблаговременное получение контракта, чтобы должным образом учесть все условия и сроки. Как агент, вы несете ответственность за четкий перевод любой этой информации в простой форме для покупателя.

4. Финансирование нового строительства: По сравнению с сделками перепродажи, финансирование нового или недостроенного дома должно осуществляться с большей осторожностью.Процентные ставки не могут быть подтверждены заранее более чем на 90 процентов, что впоследствии создает проблемы для покупателей. Например, если покупатель едва ли соответствует требованиям для покупки во время заключения контракта, он может не справиться с повышением ставок по ипотеке, когда недвижимость будет завершена. Опять же, чем больше у вас информации, тем лучше.

[Инвестор в аренде недвижимости, специалист по реабилитации или оптовый торговец? Узнайте, какая инвестиционная стратегия лучше всего подходит для ВАС, посетив наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости.]

Плюсы и минусы инвестирования в новое строительство

Работа с новостройкой может потребовать от агентов по недвижимости немного больше времени и терпения. Как и все остальное, в нем содержится достаточное количество информации, которую необходимо изучить, прежде чем начинать инвестировать. Давайте начнем с рассмотрения преимуществ и недостатков недвижимости нового строительства.

Плюсы новостройки недвижимости

Учитывая, что инвестирование в недвижимость нового строительства немного сложнее, это дает несколько преимуществ.Когда дело доходит до нового строительства, красота заключается в том, что вы избегаете бесконечных расходов, которые, как правило, сопровождают старые дома, что является лишь одним из многих преимуществ. Еще несколько:

• Местоположение: Если вы не жили под скалой, вы знаете, что недвижимость — это все, «местоположение, местоположение, местоположение». Хотя вполне возможно получить прибыль от дома, который находится в менее впечатляющем районе, есть вероятность, что вы добьетесь большего успеха в районе «А».Хорошие школы, ухоженные дороги, чистые общественные парки и низкий уровень преступности бесценны и обычно сопровождаются недвижимостью в более красивых районах. Как правило, новостройки строятся в таких кварталах (или пригородах), что обычно означает, что вам больше повезет с поиском качественных арендаторов.

• Увеличение предложения: В отличие от отчуждения, короткой продажи, REO или оптовых списков, новостройки легко найти. Не ввязывайтесь в войну коротких торгов по продаже недвижимости и не упустите возможность приобрести недвижимость более хорошего качества по низким процентным ставкам.Если вы не сосредоточены на погоне за сделкой по потере права выкупа, которая может в конечном итоге сорваться, вы можете сосредоточиться на поиске объекта «комплексной сделки», который имеет хорошие цены, находится в прекрасном месте и поставляется с улучшенными удобствами.

• Первоначальные затраты на обслуживание: Недавно построенные дома не защищены от повреждений. Однако у них гораздо меньше шансов получить повреждения, такие как протекающая крыша или сломанная труба, чем у старых домов. Строители также часто предлагают гарантии на свои недавно построенные дома, такие как краткосрочная гарантия на всю конструкцию или долгосрочную внешнюю гарантию.Доказано, что при меньших затратах на техническое обслуживание новая строящаяся недвижимость приносит своим владельцам финансовую помощь в первые несколько лет.

• Настоящие гарантии и модернизированная техника: Когда вы покупаете старый дом, вы часто тратите много времени на поиск предложений от специалиста фонда или постоянные звонки сантехнику. Избегайте этой головной боли благодаря новым строительным свойствам. Когда проблема возникает в новом строящемся доме, это проблема строителя, а не ваша, поскольку гарантия на новый дом может длиться от одного до 10 лет (договоритесь о сроке до закрытия).В дополнение к расширенным гарантиям, дома новостройки строятся с техникой в ​​идеальном состоянии. Это сэкономит вам или вашей компании по управлению недвижимостью время и деньги, поскольку вам не придется иметь дело с протекающими кранами и забитыми туалетами.

• Энергоэффективность: Строительство новых домов обычно включает в себя энергоэффективные аспекты дома, которые в долгосрочной перспективе принесут домовладельцам деньги. Если вы купите один из этих домов, вы получите больше контроля над тем, какие аспекты энергоэффективности вы предпочитаете в своем доме.Это могут быть солнечные панели, малоиспользуемые или водосберегающие приборы или улучшенная изоляция и системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Эти дома не только уменьшат ежемесячные счета за электричество, газ и воду, но также уменьшат углеродный след своих владельцев и помогут снизить их воздействие на окружающую среду.

Минусы новой строительной недвижимости

Хотя преимущества инвестиций в новое строительство могут показаться очень привлекательными, важно рассмотреть другой конец спектра, прежде чем решить, подходит ли это вам ниша.С другой стороны, пусть вас не пугают минусы — в каждой инвестиционной стратегии есть взлеты и падения. Если вы хотите нанести удар по новому строительству, знайте, что всегда есть способы предотвратить препятствия.

• По более высокой цене: Хотя многие стимулы связаны с покупкой недавно построенных домов, на самом деле они обычно дороже. Если вы новый инвестор или инвестор с ограниченным бюджетом, новое строительство может не подойти. Поскольку недвижимость и район совсем новые, вам придется платить по розничной рыночной стоимости.Поначалу это число может быть трудным для восприятия, но если вы инвестируете в недвижимость на длительный срок (то есть в недвижимость с пассивным доходом), повышение цен не имеет большого значения. Посмотрите на это с другой стороны: вы торгуете деньгами на время, и все мы знаем, что время — самый ценный актив инвестора. Возможно, вы платите больше, но вы платите за беспроблемный процесс.

• Вкус покупателя: Будет много покупателей, которые ищут именно то, что могут предложить новостройки, но некоторые качества оттолкнут их.Новые разработки часто завершаются не сразу. Строитель будет продавать каждый объект недвижимости. Это означает, что покупатель часто будет жить в районе, который находится в стадии строительства и / или не имеет соседей. Может быть трудно продать новым семьям и новым покупателям жилья, которые хотят чувствовать себя хорошо налаженным сообществом. Новостройки часто строятся на небольших участках, и им может не хватать очарования старых домов. Это, опять же, может затруднить привлечение покупателей, которые мечтали о больших дворах и уникальном стиле.

• Неизвестный: В отличие от старых домов, у новостроек нет истории, на которую инвесторы могут положиться. Когда дом новый, вы не можете быть уверены в том, какими будут налоги на недвижимость, и не сможете с уверенностью провести анализ денежных потоков. В ваш первый год налоги на недвижимость будут взиматься только с самой земли, что делает ее стоимость относительно низкой. Но вы не узнаете стоимость на следующий год, пока не будет проведена оценка завершенного объекта недвижимости. Уменьшите количество этих неизвестных, установив открытую линию связи между вами и строителем.Спросите об объектах, которые они завершили в прошлом, и сравните их. Еще один способ уменьшить неопределенность — это проявить должную осмотрительность.

• Трудно договориться: Обычно цена дома определяется его предыдущим владельцем и его рыночной стоимостью. По этим причинам обычно есть место для переговоров с ранее принадлежавшим домом. Однако цены на новостройки определяются иначе. Цена нового дома устанавливается строителем, который их строит.Строители, как правило, не ведут переговоры, поэтому цена нового дома — это цена, которую заплатит покупатель.

9 советов по инвестированию в новое строительство

Если вы готовы инвестировать в новое строительство, помните о следующих советах:

1. Работайте с агентом, знакомым с новым строительством и который в идеале поддерживает отношения со строителем.

2. Будьте изобретательны, когда ведете переговоры. Строители могут не захотеть снижать свои цены, но они могут быть готовы покрыть заключительные расходы или обновить удобства без дополнительной платы.

3. Присмотритесь к вам и проявите должную осмотрительность, прежде чем выбирать ссуду. Кредитор застройщика не всегда может быть лучшим вариантом для вас и вашего бизнеса.

4. Согласно отчету SeekingAlpha, в среднем каждое пятое закрытие дома отменяется. Это означает, что инвесторы должны немедленно покупать товарные запасы, потому что строители хотят продать как можно быстрее после завершения проекта.

5. Изучите планы на будущее для сообщества.Если первоначальный план окрестностей еще не разработан, возможно, вы покупаете в районе, в котором нет места для роста.

6. Не думайте, что в доме не будет проблем только потому, что он новый. Тем не менее, проведите тщательный осмотр, как и в случае с любой инвестиционной недвижимостью.

7. Поскольку большинство бонусов для строителей основаны на ежемесячных и ежеквартальных целях, покупка новостроек в последние несколько дней месяца может помочь инвесторам заключить сделку.

8. Если вы покупаете дом, который еще предстоит достроить, получите гарантию. Включите конкретные даты и требования, чтобы гарантировать, что ваша недвижимость будет сдана вовремя и качественно.

9. Подумайте о сотрудничестве со строителями. Часто строители имеют отношения с титульными компаниями, ипотечными брокерами, оценщиками и т. Д. Использование людей в сети строителей может позволить вам получить скидки.

Сводка

Вы рассматриваете новостроек в качестве своей инвестиционной ниши? Это может быть проблемой для новичков, но может оказаться полезным начинанием в вашей карьере в сфере недвижимости с нужной информацией от опытных профессионалов.Исследования станут вашим самым большим активом, и ваш успех поможет вам выделиться среди других инвесторов. Задайте свои вопросы о начале работы в комментариях ниже:

Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании или заключили несколько сделок, наш новый онлайн-курс по недвижимости охватывает все, что вам нужно знать, чтобы помочь вам начать инвестирование в недвижимость.Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет лучшие стратегии в сфере недвижимости, которые помогут вам встать на путь к лучшему финансовому будущему.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

Как финансировать проект развития недвижимости

Адам: А как насчет влияния вашего подкаста на вашу способность привлекать капитал? Расскажите мне, что вы видели за последние три, четыре года и как изменилась эта динамика.

Hunter: Что ж, с точки зрения общей картины, я думаю, что в индустрии недвижимости существует огромный миф о том, что если у вас будет хорошая сделка, деньги появятся, и ничто не может быть дальше от истины. . Если у вас хорошая сделка, и никто не знает, кто вы, она не имеет большого значения. Главное — привлечь правильных инвесторов.

Опять же, другой миф — и я думаю, что многие люди думают о сборе денег, что является важной частью того, что я делаю — они рассматривают его таким образом, как они думают — у них есть их мать; у них есть богатый дядя; у них есть врач.Они собираются пойти и попытаться обратить этих людей в инвесторов в недвижимость и заставить их прислать нам 25000 долларов. Некоторые из этих людей, например, ваша мама, могут любить вас и могут послать вам эти 25000 долларов. Чего они не собираются делать, так это постоянно финансировать ваши сделки снова, и снова, и снова, ежеквартально и ежегодно.

Вопрос в том, как это сделать? Как создать что-то масштабируемое и воспроизводимое? Я обнаружил, и это то, о чем я написал свою книгу, заключается не в том, чтобы ходить вокруг, гоняться за этими зацепками, пытаться получить у них псевдорелигиозный опыт.«Я инвестировал в фондовый рынок всю свою жизнь, и теперь я собираюсь взять эти 50 тысяч и вложить их в каждую сделку Хантера».

Речь идет о создании образовательного контента, который привлекает людей, которые уже интересуются этой конкретной темой, и, в определенной степени, знакомит их с воронкой и позволяет бизнесу быть гораздо более масштабируемым, потому что вы создаете этот контент, который можно использовать, перепрофилированы, а затем отправлены разным инвесторам в разное время.Это делает бизнес в целом экономически жизнеспособным.

Чтобы выразить некоторые цифры, потому что это было немного многословно, мой первый подъем капитала был ужасным провалом. Я сижу здесь и говорю с тобой. Я в порядке — я уверенный в себе коммуникатор. Я считаю себя очень знающим инвестором в недвижимость. Конечно, в первый раз я попытался привлечь капитал, но это с треском провалилось. Я не мог собрать ни доллара в комнате с 30 людьми, каждый из которых контролировал миллион долларов или больше.

Теперь мы получаем электронное письмо, в котором кто-то хочет собрать со мной полмиллиона долларов, с которыми я никогда раньше не разговаривал. Почему? Из-за того, что они постоянно выпускают контент, который действительно привлекает их внимание на высоком уровне.

Инвестиции в развитие недвижимости — Часть 1, шесть факторов, которые следует учитывать

Может быть, вы не застройщик или управляющий недвижимостью, но хотите вложить средства в превращение этого неиспользуемого торгового центра в многофункциональный объект или на участок земли в многоквартирный дом.

От первоначальной концепции до первого слива грязи и неизгладимого впечатления на общество и экономику — нет ничего лучше девелопмента недвижимости. А инвестирование в девелопмент недвижимости может быть прибыльным. У него есть потенциал для более высокой рентабельности инвестиций, чем у многих других форм инвестиций. Но способов помочь в их финансировании больше, чем проектов на выбор. Так как же выбрать лучший вариант? В этой статье мы исследуем шесть ключевых факторов инвестирования.

Во-первых, самый очевидный — сколько? Сумма наличных денег, которую вы должны вложить, в сочетании с единовременным вложением или началом более долгосрочных денежных взносов сузит выбор.Если сейчас у вас есть только 25000 долларов для инвестирования, вам, вероятно, лучше всего будет купить акции недвижимости (например, REIT) или паевой инвестиционный фонд, или вы могли бы помочь другу или члену семьи совершить эту сделку. На противоположном конце спектра, если у вас есть семейные фонды в миллионы долларов или вы представляете фонд недвижимости с миллиардами, которые можно инвестировать каждый год, недвижимость — отличный способ разместить большие суммы денег для финансирования отдельных сделок или портфеля несколько похожих сделок.

Размер имеет значение, хотя и зависит от количества.Небольшие проекты могут предложить такую ​​же или лучшую процентную доходность, как и более крупные. Однако, хотя требуется меньше денег, обычно возвращается меньшая долларовая (многократная) прибыль. Человек или группа друзей, желающих инвестировать, могут подумать о финансировании строительства дома на одну семью, ремонта трехуровневой квартиры или, возможно, отдельно стоящего здания для профессионального использования в офисе или магазине. С другой стороны, фонды прямых инвестиций и пенсионные фонды, а также инвестиционные фонды недвижимости (REIT) обычно финансируют многоэтажные и многоэтажные проекты.

Еще один фактор — местоположение. Многие люди любят недвижимость, потому что она материальна — в ней есть на что посмотреть, потрогать и понюхать. И важно знать не только конкретное местоположение собственности (большинство товаров нельзя перемещать после постройки), но также район и более конкурентный рынок. Таким образом, вы должны выбрать место, которое либо уже знакомо, либо до которого вы можете добраться до инвестирования, а иногда и в течение периода удержания. Обычно один инвестор выбирает приемлемый радиус движения, в то время как институциональный инвестор готов тратить деньги, отправляя людей в гости.Связанный фактор будет заключаться в том, готовы ли вы считаться отечественным или иностранным инвестором по юридическим и налоговым причинам.

Вы также можете выбрать, в какое развитие инвестировать. Некоторые получают удовольствие от инвестирования в структуры, которые решают проблемы сообщества на местном уровне. Это могут быть приюты для женщин или офисы, в которых размещаются и распределяются средства местным предприятиям, организациям и некоммерческим организациям. Некоторым людям нравится быть частью чего-то большего — наследия города. Подобные проекты включают парки, обслуживающие сообщества, или более крупные структуры, где люди собираются и создают воспоминания для своих семей.

Степень развития — важный фактор. Инвестирование в проект, который предусматривает только косметическое обновление и модернизацию системы (капитальный ремонт) существующего здания, обычно требует меньше денег, чем создание нового жилого комплекса площадью 20 акров в пригороде (известного как greenfield). И чем сложнее работа, тем больше вероятность того, что вам понадобится время для получения согласований и разрешений, а также для подведения инженерных сетей и, возможно, даже дорог к месту. Последнее требует больше терпеливых денег и гораздо более высоких рисков, если вы не найдете готовый проект с разрешениями и подрядчиками.

Наконец, не стоит недооценивать время, необходимое в дополнение к деньгам. Чем сложнее, удаленнее и дольше будут ваши инвестиции в сделку, тем больше времени и опыта потребуется для контроля за вашими деньгами. Если вы можете выбрать спонсора проекта / фонда или разработчика с большим опытом успешной работы с конкретным типом продукта и местоположением, вы сможете перевести деньги и получить прибыль.

Однако самые умные инвесторы в недвижимость внимательно следят за тем, какие решения принимаются и как расходуются их деньги.Итак, если вы не можете лично выполнять эти функции по какой-либо причине, кто вам поможет?

Во второй части мы обсудим ключевые риски, которые необходимо понимать и снижать при инвестировании в девелоперские сделки.

Real Projectives® помогает клиентам принимать обоснованные решения по ремонту и развитию недвижимости, а также контролировать или управлять выполнением проектов, важных для их инвестиций. Если у вас есть вопросы о том, как мы можем вам помочь, свяжитесь с нами по телефону 888-357-7342.

Особенности инвестирования в строительство Mid-Stream

Из-за нехватки доступных хороших сделок для инвесторов в недвижимость для размещения значительных сумм капитала мы слышим недавние истории об увеличении покупок девелоперских проектов в середине строительства, но задолго до того, как началось их размещение или предварительная аренда.

Традиционно инвесторы в недвижимость либо вкладываются в проекты после завершения, либо совместно инвестируют в них вместе с застройщиком в будущем. Затем, после завершения строительства и, по крайней мере, частичной сдачи в аренду, недвижимость либо продается новому владельцу, либо рекапитализируется в качестве долгосрочного управленческого холдинга.

Итак, каковы некоторые важные проблемы и преимущества этого типа инвестирования?

Задачи
Когда вы покупаете законченное здание, у вас есть что-то физическое, что можно посетить и осмотреть.А если вы участвуете в качестве партнера еще на стадии планирования, вам также будет проще обеспечить выполнение и проектирования, и строительства в соответствии с вашими стандартами. Однако, когда вы покупаете промежуточный этап строительства, отсутствие участия и прозрачности в очень сложных процессах и отношениях значительно затрудняет определение степени координации проектирования и того, насколько хорошо был построен проект, что в конечном итоге ухудшает вашу оценку рисков. и обнаружение любых реальных или потенциальных проблем.

Инвесторы, вступающие на место прежних отношений, с высокой вероятностью могут возникнуть неизвестные проблемы, несмотря на тщательную проверку намерений. Существуют предшествующие коммуникации и проблемы прошлого (скелеты в шкафу), которые, скорее всего, потребуют внимания в будущем, поэтому инвесторы должны быть на высоте, располагая квалифицированными ресурсами, готовыми управлять и решать их своевременно.

Пока проект не будет завершен и одобрен, всегда есть риск того, что он будет отложен или, что еще хуже, никогда не будет завершен.Это может быть связано с отсутствием материалов, естественными причинами, банкротами или неумелыми подрядчиками, отсутствием одобрения правительства, отсутствием финансирования или любым другим количеством причин.

В зависимости от того, где девелоперы находятся в процессе проверки и закрытия сделки, есть несколько фундаментальных и важных вопросов, которые следует задать при покупке того, что еще находится в стадии строительства — это очень динамичная ситуация. Вы покупаете на основе планов и спецификаций или какого-либо другого письменного описания проекта? Как обеспечить получение самого актуального и точного пакета документов? Кто будет проверять их на соответствие вашим текущим и будущим ожиданиям? Как вы сравните то, что на самом деле было построено, с тем, что представляют собой эти документы? Насколько хорошо соглашения подрядчика (и субподрядчиков), включая заказы на изменение на сегодняшний день, отражают тот же набор документов и ожидания? Кто и в какой степени участвовал в утверждении материалов и наблюдении за установками для контроля качества? Можете ли вы получить протоколы собраний и отчеты об этих результатах? Какие материалы были заменены (да, всегда что-то есть) и не отражены в спецификациях? Вы берете на себя полную передачу договоров, с какими подрядчиками, архитекторами, дизайнерами и всеми консультантами? Готовы ли все эти поставщики безоговорочно продолжить проект вместе с вами? Не решается ли разработчик / продавец поделиться с вами чем-либо или скрыть какие-либо документы? Какие суммы будут удержаны для хеджирования решений, ранее принятых застройщиком? Какие у вас есть гарантии, что местные власти проверит, утвердят и предоставят все необходимые коммунальные услуги и свидетельство о заселении для предполагаемого использования?

Преимущества
Принятие на себя проекта, который еще не завершен, является рискованным делом.Однако риск должен быть значимым. Вот несколько.
Большинство разработчиков (продавцов) готовы выйти раньше по правильной цене, которая может (и должна быть) меньше, чем цена, которая будет после завершения проекта, а затем стабилизируется (обычно максимальная цена). Купить недвижимость со скидкой практически всегда выгодно.

Инвесторы, которые участвуют в промежуточном этапе проекта, скорее всего, купят его вне рынка, без привлечения брокера для продвижения продукта на продажу и, следовательно, в меньшей степени или без конкуренции.Это позволяет менее интенсивно и более эффективно использовать ваши ресурсы.

Еще одним преимуществом выкупа до завершения строительства является применение вашего опыта при сдаче в аренду нового здания способом, который может быть более быстрым и / или с более высокой арендной платой, чем может быть запланировано застройщиком. Это позволяет инвестору создавать еще большую ценность.

Есть много инвесторов, которые готовы потратить деньги на строительство. Недвижимость часто предлагает более высокую доходность, чем большинство других инвестиционных возможностей, хотя на текущем рынке сложно найти разумные сделки и они могут сопряжены со значительным риском.При нынешнем положении дел в бизнесе люди идут на больший риск в надежде на большую прибыль.

Если вы хотите использовать инвестиции с помощью своего портфеля недвижимости, Real Projectives® предоставляет понимание и опыт, которые позволяют добиться ожидаемых результатов и управлять соответствующими рисками для достижения успешных результатов.

Свяжитесь с нами сегодня, чтобы начать разговор.

На какие строительные материалы наблюдается скачок цен?

Инвестиции в жилую или коммерческую недвижимость могут быть прибыльным делом.Но прямо сейчас инвесторы в недвижимость наблюдают огромный рост затрат на строительство. И есть ряд ключевых строительных материалов, которые в целом приводят к росту цен.

Мы больше не можем винить пиломатериалы

Ранее в этом году стоимость пиломатериалов резко выросла из-за остановки цепочек поставок во время пандемии. Заводы и склады пиломатериалов были закрыты в 2020 году из-за проблем с безопасностью, а по состоянию на весну 2021 года предложение еще не догнало спрос.

В мае 2021 года лесоматериалы достигли рекордного уровня, прежде чем в течение лета снова начали снижаться.И хотя это помогло сделать затраты на строительство более управляемыми, падение цен на пиломатериалы было в значительной степени компенсировано значительным повышением цен на ряд основных строительных материалов.

Наиболее популярные материалы

Стоимость этих 10 материалов на данный момент увеличилась больше всего в 2021 году:

• Продукция металлургического комбината
• Продукция завода по производству строительной бумаги и строительного картона
• Асфальт
• Пластиковые водопроводные трубы
• Удобрения
• Клееный брус
• Термопластические смолы и пластмассы
• Металлические конструкции, арматурные стержни
• Деревянные оконные и дверные рамы
• Медные трубы и трубы

Рост стоимости всех вышеперечисленных материалов составляет не менее 30% этот год.Но больше всего выросла продукция сталелитейных заводов — они выросли на колоссальные 81,3% после роста на 11,1% в 2020 году.

Должны ли инвесторы покупать недвижимость или сидеть сложа руки?

Прямо сейчас новый жилой дом будет стоить покупателям в среднем примерно на 36 000 долларов дороже. Инвесторы в недвижимость в жилом пространстве могут иметь больше возможностей для оплаты, чем типичный покупатель, но в целом более высокие затраты на строительство создают еще более сложный рынок жилья для покупателей.

Между тем, инвесторы в недавно построенные коммерческие объекты также будут платить премию в ближайшие месяцы. И будет ли смысл платить, будет зависеть от потенциала роста.

Например, в ближайшем будущем спрос на многоквартирную недвижимость может резко возрасти, поэтому оплата покупки вновь построенных зданий все еще может иметь смысл. Верна ли эта логика для каждого нового проекта — это другой вопрос, поэтому инвесторам придется анализировать свои цифры и оценивать возможности индивидуально.

Скоро станет лучше?

Со временем стоимость строительных материалов должна начать снижаться, поскольку цепочки поставок смогут догнать спрос. Но для нормализации ситуации может потребоваться некоторое время.

Более того, даже если строительные материалы дешевеют, строители не могут так быстро передать эту экономию вперёд. Многие строители были вынуждены отложить свои собственные планы во время пандемии и все еще изо всех сил пытаются закупить материалы, необходимые для продвижения проектов.Эти задержки могут быть дорогостоящими, поэтому строители могут попытаться компенсировать это, поддерживая более высокие цены, даже если задержка в цепочке поставок станет меньшей проблемой. И поэтому завышенные затраты на строительство новых построек могут остаться на некоторое время как в сфере жилой, так и в коммерческой недвижимости.

10 главных причин инвестировать в недвижимость перед строительством

Недвижимость, особенно жилая, представляет собой отличное вложение, которое обеспечивает отличную рентабельность дохода и может обеспечивать непрерывный доход из года в год.Есть несколько способов инвестировать в недвижимость, но недвижимость до строительства — одна из самых быстрорастущих с одними из самых быстрых и высоких доходов.

Есть множество причин, по которым стоит серьезно подумать об инвестировании в недвижимость до строительства. Кондоминиумы перед строительством — одни из самых популярных объектов недвижимости перед строительством на рынке сегодня. Вы можете найти их где угодно, в Майами, Лас-Вегасе и совсем недавно в Миртл-Бич. Во всех этих и многих других местах наблюдается рост недвижимости перед строительством, что связано с более высоким спросом на жилье в этих районах.Миртл-Бич — одна из самых новых горячих точек на рынке, поэтому цены на недвижимость до строительства здесь одни из самых низких.

Первая причина, по которой недвижимость до строительства считается разумным способом инвестирования, — это более низкие начальные цены. Недвижимость до строительства обычно имеет более низкую начальную стоимость, чем то, что будут стоить кондоминиумы или недвижимость после ее завершения. Это позволяет вам получить значительную отдачу от ваших инвестиций.В зависимости от условий контракта вам, возможно, придется удерживать недвижимость в течение некоторого времени после ее постройки, однако, сдавая ее в аренду, вы не только получаете ежемесячный доход от своих инвестиций. В конце срока, если вы продаете, рынок обычно показывает некоторую оценку, что означает, что вы можете заработать дополнительные суммы от продажи.

Более высокая доходность — из-за более низких цен и растущего спроса на жилье означает, что ваша доходность может быть выше, чем если бы вы купили и инвестировали в недвижимость после строительства.

Попадание на первый этаж — Если вы собираетесь инвестировать, чем лучшее время для этого — начало.Обычно это происходит, когда предлагаются лучшие предложения, и вы обычно получаете больше возможностей по гораздо более низкой цене.

Быстрая окупаемость — Большой спрос на квартиры в лучших местах означает, что вам не нужно ждать столько же времени, чтобы увидеть окупаемость ваших инвестиций, чем если бы вы приобрели дом или недвижимость после постройки. Обычно легче сдать или продать дом, в котором никогда не жили, чем продать более старый. По крайней мере, если вы хотите получить солидную и достойную отдачу от своих инвестиций.

Мгновенный капитал — Одно из лучших преимуществ приобретения недвижимости до строительства — то, что вы получаете возможность мгновенного капитала. Это означает, что вам не нужно ждать год или два, пока ваши инвестиции покажут рентабельность капитала, она делает это сразу с того момента, когда вы начинаете и подписываете сделку.

Стимулы — Существует ряд стимулов, которые обычно можно получить на рынке инвестиций в недвижимость до строительства. Часто разработчик предлагает дополнительные услуги, чтобы удержать инвесторов или изначально привлечь инвесторов.Эти стимулы могут значительно повысить стоимость недвижимости, в которую вы хотите инвестировать. Некоторые стимулы могут включать в себя модернизацию столешниц, техники или мебели. Все эти стимулы могут повысить стоимость недвижимости, а в таком районе, как Миртл-Бич, можно многое сделать для привлечения новых клиентов и домовладельцев.

Кредитное плечо — Недвижимость перед строительством, особенно на пляже и на берегу океана, предлагает вам контроль над чем-то гораздо более ценным, чем то, что вы изначально вложили.В контракте может быть указана только начальная сумма в 10 000, но она стоит 270 000, и по контракту вы обладаете правами на собственность из-за суммы, которую вы поместили на условное депонирование.

Потенциал повышения стоимости — Недвижимость до строительства дает вам возможность наслаждаться рыночной оценкой как во время строительства, так и после того, как оно было построено.

Жизнеспособность рынка — Есть большое количество людей, готовящихся к выходу на пенсию или желающих выйти на пенсию, и квартиры идеально подходят для этой группы.Они меньше по размеру, просты в обслуживании и расположены в одних из лучших районов США. Сделать вложение в эти предприятия в сфере недвижимости разумным инвестиционным ходом.

Контрактные стимулы. Хотя вы можете повысить свои инвестиции изнутри, есть еще один тип стимулов, которые действительно могут принести пользу. Например, уплата налогов с ваших инвестиций за определенное количество лет. Обычно они отличаются от косметических стимулов, но могут увеличить прибыль, которую вы получаете от своих инвестиций.

Возможности инвестирования включают получение 40% прибыли в течение 20 месяцев. Давайте посмотрим на сценарий, чтобы увидеть, как 250 000 инвестиций действительно могут принести прибыль. Застройщик просит 250 000, это должно произойти по завершении проекта. Вы размещаете около 10 000 или около того на условном депонировании. Лучше всего разместить все первоначальные инвестиции на условном депонировании, чтобы защитить себя от того, что проект не будет завершен. Пока проект строится, он оценивается в 270 000 за двенадцать месяцев, которые потребуются для его завершения.После его завершения вы сдаете это место в аренду, получая таким образом ежемесячный доход, и рынок снова растет, так что еще через 12 месяцев недвижимость не будет стоить 300 000 или больше. Если вы продаете недвижимость, вы не только получаете прибыль от сдачи в аренду в течение года, но также получаете 50 000 долларов сверх первоначальных инвестиций. Если заключительные затраты, а также налоги или другие сборы включены в договор с застройщиком, а не ваша ответственность по оплате, вы можете добавить еще больше к своей прибыли.

Это всего лишь базовый сценарий, однако рынок недвижимости постоянно меняется; Готовые к строительству квартиры — одни из самых популярных предложений на рынке, а Миртл-Бич — одно из самых популярных мест.Это делает ваши вложения в недвижимость здесь разумным решением всех выгод за половину стоимости других мест.

Девелопмент и инвестиции в недвижимость — Winstead PC

Национальный совет консультанта по развитию недвижимости

поверенных Winstead консультируют клиентов в связи с известными проектами в сфере недвижимости по всей стране.

Проекты, определяющие будущее многоквартирных домов в Далласе, Хьюстоне, Форт-Уэрте, Сан-Антонио и Остине. Возрождение культового спортивного сооружения Нью-Йорка.Коммерческая застройка и элитные жилые высотные дома на наиболее конкурентных рынках Калифорнии, а также строительство и развитие коммерческих, жилых и многофункциональных проектов в Вашингтоне, округ Колумбия, Алабаме, Арканзасе, Колорадо, Джорджии, Канзасе, Луизиане, Мичигане, Миссури, Нью-Мексико , Северная Каролина, Невада, Оклахома, Пенсильвания, Южная Каролина, Теннесси и Вирджиния.

Представляя интересы региональных и национальных девелоперов и инвесторов, юристы Winstead консультируют и направляют клиентов в области продаж, покупок, инвестиций в акционерный капитал и финансирования.

Мы знакомимся с юридическими требованиями, обсуждаем и структурируем права собственности и транзакции, а также управляем рисками.

У юристов по недвижимости Winstead есть 40-летний сильный портфель проектов, который включает:

• Аэропорт и ангары
• Апартаменты
• Индивидуальные проекты
• Кондоминиумы
• Медицинские учреждения
• Городские проекты с высокой плотностью застройки
• Промышленные и складские помещения
• Многофункциональные проекты
• Офисные здания
• Государственные / частные проекты
• Курортные отели
• Рестораны и гостиничный бизнес
• Розничная торговля и торговые центры
• Спортивные объекты
• Зонирование и права

В центре недвижимости

Поскольку ось времени и затрат лежит в основе девелопмента и инвестиций в недвижимость, юристы Winstead добиваются эффективности и экономии клиентов на протяжении всего процесса.

Мы соблюдаем правила прекращения сделок, ускоряем согласование и сокращаем время закрытия за счет использования опыта, современной документации и ресурсов для комплексной проверки.

В знак признания уровня наших юристов, практика Уинстеда в области недвижимости внесена в список Chambers USA Guide to America (Chambers & Partners Publishing), группа 1 в Техасе, и ряд наших юристов являются членами Американского колледжа Юристы по недвижимости, Американский колледж ипотечных поверенных и Ассоциация консультантов по страхованию жизни.

крупных проектов. Всесторонний советник.

Юристы Winstead консультируют девелоперов и инвесторов по всему спектру проблем и требований в сфере коммерческой недвижимости, начиная с приобретения и продажи портфелей из нескольких юрисдикций и застройки на миллиард долларов до стратегического консультирования по налоговым кредитам и соблюдения экологических норм.

Лизинг. Вливания капитала. Финансирование строительства. Контракты, соглашения и заветы, условия и ограничения.Разрешение, зонирование, землепользование, пособия и государственная помощь. Совместное владение и смешанные подразделения. Управление недвижимостью. Налоговое структурирование.

Для решения многих вопросов, связанных с операциями с недвижимостью, юристы Winstead используют обширные ресурсы нашей интегрированной юридической фирмы. Стратегическое сочетание общей картины и специальных технических и тактических знаний.

Для клиентов это дает исчерпывающий, удобный и опытный советник, который обеспечивает добавленную стоимость каждому проекту.

Советник кондоминиума

Winstead в вертикальном подразделении в мегаполисах является краеугольным камнем нашего консультанта по развитию недвижимости и инвестициям.

Свободно владея сложными законодательными актами, которые регулируют общую собственность и раскрытие информации на уровне штата и федеральном уровне, наши поверенные занимаются выдачей разрешений, строительством, переоборудованием и всеми этапами развития.