Аренда действующего бизнеса: Аренда готового бизнеса  в Москве от собственников | Безопасно арендовать и сдать в аренду готовый бизнес в Москве | Аренда бизнеса без посредников и дешево

правила, плюсы и минусы арендного бизнеса

Арендный бизнес – что это такое? Это бизнес в сфере недвижимости, который хоть и не относится к числу самых доходных и быстро окупаемых, уступая по этим показателям, например, предприятиям быстрого питания или ломбардам, все же представляет собой довольно прибыльный вид деятельности. В настоящее время средняя годовая доходность арендного бизнеса в Москве составляет 11-15%, а срок окупаемости колеблется от 6 до 15 лет.

Плюсы арендного бизнеса

Арендный бизнес имеет три неоспоримых преимущества перед другими. Первое – стабильность. Какие бы кризисы не бушевали вокруг, спрос на коммерческую и жилую недвижимость будет всегда. Конечно, возможны его колебания, но, как показывает статистика изменений арендных ставок за последние 20 лет, периоды их падения в крупных городах всегда краткосрочные – максимум 2-3 года.

Второе преимущество арендного бизнеса – надежность. Покупка недвижимости – это вложение, которое в среднесрочной и долгосрочной перспективе не подвержено риску обесценивания.

И третье – это один из немногих видов предпринимательской деятельности, который позволяет получать пассивный доход. Это не значит, что вам совсем ничего не придется делать, но вы будете избавлены от ежедневной суеты, постоянного напряжения физических и эмоциональных сил.

Во что принято вкладываться?

Существует три вида арендного бизнеса – это сдача в аренду земли, жилья и коммерческих помещений. Первый вид у нас пока развит слабо и используется главным образом в сельском хозяйстве.

С середины 2000-х годов на протяжении 10 лет в Москве и в других крупных городах России наблюдался бум инвестиций в жилую недвижимость. Приобретя квартиру и сдавая ее, собственник возвращал свои вложения в среднем за 5 лет. Сейчас ситуация изменилась, этот бизнес уже не столь доходный. Причины тому — развитие ипотечного кредитования, многократное увеличение предложения на рынке, рассматриваемые в настоящий момент законодателями меры по ограничению или даже запрету посуточной аренды жилья.

На рынке коммерческой недвижимости в Москве заканчивается кризис, который привел к падению арендных ставок на 10-30% в разных сегментах в сравнении с 2013 годом. Тем не менее массового «сброса» объектов коммерческой недвижимости не произошло. Уже по итогам 2017 года был отмечен небольшой рост арендных ставок, эксперты прогнозируют развитие этого тренда и в целом дальнейшую активизацию рынка. В совокупности перечисленные выше факты говорят о том, что начался довольно благоприятный период для инвесторов.

Уровень доходности арендного бизнеса

Если рассматривать сегменты этого рынка со стратегической точки зрения, то по мнению таких авторитетных на рынке коммерческой недвижимости компаний, как Knight Frank и JLL, доходность вложений в офисы и торговые помещения составляет в среднем 9-10,5%, в складские чуть выше – 11-12,5%. Но в любом случае надо рассматривать конкретный объект.

Скорее всего нет смысла вкладываться в офисное помещение в крупном бизнес-центре, в котором есть не только продажа, но и аренда от собственника или застройщика. В этом случае большинство потенциальных арендаторов предпочтут снимать помещение непосредственно от застройщика.

Но иногда случается так, что новый бизнес-центр привлекателен для арендатора со всех сторон: тут и отличная транспортная доступность, и шикарная отделка, и все самые современные инженерные системы, и богатейшая инфраструктура, но есть одна маленькая проблемка… здесь нет аренды. Застройщик просто-напросто предпочитает не связываться с арендой и все помещения продает. У того, кто хочет открыть свой офис именно в этом месте, только два пути: или самому купить помещение, вложив сразу приличную сумму денег, или найти рантье, купившего подходящее помещение, и арендовать уже у него. На таких «особо сладких» объектах доходность вложений в арендный бизнес может достигать 12, а в некоторых случаях и 14%.

Примером может служить Деловой центр Jazz от компании Sminex. Здесь есть все: это и идеальное расположение на первой линии Третьего транспортного кольца, и близость к метро, до которого всего 200 метров, и шикарная отделка с применением глазурованной терракоты, натуральной керамики, травертина, латуни и дерева. Одним словом, все, что нужно для солидного представительского офиса… все, кроме аренды. Вложение в такой объект с высокой долей вероятности оправдает ваши надежды.

Операционная аренда — Определения бизнеса и франчайзинга

Договор аренды и лизинга могут сбивать с толку, поэтому давайте начнем с понимания того, что такое операционная аренда.

Что такое операционная аренда?

Операционная аренда — это когда арендодатель сохраняет право собственности на актив, в то время как арендатор платит фиксированную ежемесячную арендную плату за его использование. Это позволяет предприятиям или частным лицам приобретать дорогостоящее или специализированное оборудование без риска его обесценивания.

При операционной аренде передачи права собственности не происходит.Срок аренды, как правило, составляет менее полного экономического срока службы актива. Это означает, что в конце периода операционной аренды арендодатель ожидает, что актив будет иметь стоимость при перепродаже. Это называется остаточной стоимостью.

Операционная аренда чаще всего используется для активов, остаточная стоимость которых почти гарантирована, таких как транспортные средства и оборудование. По сути, арендатор может использовать актив в течение всего срока операционной аренды в обмен на арендные платежи.

В конце контракта актив может быть либо возвращен арендодателю, либо арендатор может продолжить его аренду, после чего будет согласован новый договор аренды.Если арендодатель все же решит вернуть актив, арендодатель либо повторно сдаст его в аренду другому предприятию или физическому лицу, либо продаст его, чтобы освободить остаточную стоимость.

Правила общепринятой практики бухгалтерского учета (GAAP), регулирующие порядок подготовки отчетности компании в Великобритании, гласят, что для того, чтобы договор аренды считался операционной арендой, он не должен иметь ни одной из следующих характеристик:

1. Срок аренды не должен превышать 75% ожидаемого срока службы актива.
2. Право собственности на актив не может быть передано арендатору по истечении срока аренды.
3. Арендодатель не может продать актив арендатору по нереалистично низкой цене в конце срока аренды.
4. Приведенная стоимость арендных платежей не может превышать 90% справедливой рыночной стоимости актива.

Финансовая аренда и операционная аренда

Операционную аренду часто путают с финансовой арендой.Хотя есть сходства, финансовая аренда по сути является способом предоставления финансирования. Как и в случае операционной аренды, арендодатель сдает актив арендатору на согласованный период.

Основное различие между ними заключается в том, что при финансовой аренде все риски и выгоды, связанные с владением активом, переходят к арендатору. Во всех смыслах и целях арендатор владеет активом.

Арендатор производит арендные платежи, покрывающие первоначальную стоимость актива. Арендатор соглашается произвести все платежи, в том числе разовый платеж, в конце контракта, чтобы компенсировать любую недостачу.Технически договор финансовой аренды не подлежит расторжению, однако существуют обстоятельства, при которых арендатор может расторгнуть договор досрочно.

По истечении срока аренды доступен ряд возможных вариантов:

• Арендатор продает актив как представитель арендодателя.
• Арендатор возвращает актив арендодателю для продажи.
• Арендатор продлевает договор и вступает во второй период аренды.

Арендатору могут быть возвращены платежи при продаже актива. Как правило, это большая часть выручки от продажи, согласованной в договоре финансовой аренды.

Почему компании предпочитают операционную аренду

Есть много причин, по которым компании предпочитают заключать операционную аренду, а не финансовую. К ним относятся:

• Компании имеют большую гибкость при более регулярном обновлении или замене своего оборудования.
• Поскольку передачи права собственности не происходит, риск обесценения снижается.
• Арендные платежи не подлежат налогообложению.
• Учет операционной аренды проще.

Итак, чем отличается учет операционной аренды от финансовой аренды?

Учет операционной аренды

Ранее финансовая и операционная аренда подлежали разному учету. Проще говоря, операционная аренда не включалась в бухгалтерский баланс, а финансовая аренда учитывалась.

Это сделало учет операционной аренды несложным.Арендные платежи классифицировались как операционные расходы и отражались в отчете о прибылях и убытках. Поскольку компания не владела активом, он не отражался в балансе, поэтому амортизация не начислялась.

С другой стороны, финансовая аренда предполагает передачу права собственности на актив арендатору. Тогда аренда считалась ссудой, и поэтому процентные платежи были отнесены на расходы в отчете о прибылях и убытках. Текущая рыночная стоимость актива, показанная в балансе в разделе «Активы и амортизация», была отражена в отчете о прибылях и убытках.С другой стороны, сумма кредита, которая представляет собой чистую приведенную стоимость всех будущих платежей, была включена в обязательства.

Однако с января 2019 года все это изменится, когда Совет по международным стандартам финансовой отчетности (IASB) выпустит новый стандарт аренды (IFRS 16). Это устранит различие между финансовой и операционной арендой для арендаторов. С Нового года все договоры аренды должны отображаться в балансе как обязательства по текущей стоимости будущих арендных платежей, а также как актив, указывающий на право использовать этот актив в течение срока аренды.

Два возможных исключения:

• Аренда на срок не более 12 месяцев.
• Аренда малоценных активов (до 3000 фунтов стерлингов).

В любом из этих случаев можно использовать предыдущий порядок учета.

Подвести итог

Чтобы объяснить операционную аренду в самых простых терминах, вот пример того, как она работает.

Бизнесу необходимо купить машину, но она стоит 1 000 000 фунтов стерлингов. Компания не может позволить себе такой уровень затрат и вместо этого предпочитает брать машину в аренду за 2000 фунтов стерлингов в месяц.Это позволяет бизнесу удерживать значительный капитал.

Заключая договор операционной аренды, предприятие также не принимает на себя никаких рисков, связанных с владением активом. Однако за исключением случаев, когда срок аренды составляет менее 12 месяцев или стоимость актива не превышает 3000 фунтов стерлингов, аренда должна быть отражена как в балансе компании, так и в отчете о прибылях и убытках.

Каковы последствия аренды в отчете о прибылях и убытках? | Малый бизнес

Автор Fraser Sherman Обновлено 20 ноября 2020 г.

Правила бухгалтерского учета разбивают договоры аренды на два класса.«Когда вы арендуете оборудование или здание на относительно короткий срок, у вас есть операционная аренда», — поясняет AccountingTools. Если вы арендуете на длительный срок или по договору аренды с правом владения, у вас есть договор капитальной или финансовой аренды. Оба класса влияют на отчет о прибылях и убытках и баланс, но несколько по-разному.

Совет

Арендные платежи — это расходы, и вы указываете их как таковые в отчетах о прибылях и убытках вашей компании. Вы также указываете износ или амортизацию аренды как расходы, объединяя эти две статьи в одну отрицательную сумму, которую вы вычитаете из валового дохода вашей компании.

Пример капитальной и операционной аренды

Если вы платите за аренду чего-либо у продавца, а затем возвращаете это, когда закончите, у вас есть операционная аренда. Классическим примером операционной аренды является лизинг легковых и грузовых автомобилей. Сдавать в аренду, а не покупать, а затем возвращать их по истечении срока аренды. Таким образом, вы можете поддерживать автопарк, не беспокоясь о стоимости ремонта или утилизации и замене автомобилей по мере их старения.

Согласно Business News Daily, вы можете взять в операционную аренду широкий спектр оборудования, чтобы удовлетворить ваши потребности в ИТ, производстве, строительстве и так далее.Многие малые предприятия выбирают этот вариант, потому что он дешевле, чем покупка. Первоначальный взнос часто ниже, чем если бы вы купили, как и ежемесячные платежи. Договор об обслуживании арендованного оборудования избавляет вас от необходимости иметь собственную ремонтную бригаду. Также легче вернуть оборудование, когда оно устареет или появится новая модель.

Разница между операционной и капитальной арендой заключается в условиях сделки. Допустим, ваша компания арендует экскаватор с обратной лопатой. Это может быть еще один пример операционной аренды, но если он соответствует любому из пяти условий, это аренда капитала.

• Вы сдаете в аренду. Актив перейдет в вашу собственность по окончании срока аренды.
• У вас есть возможность купить актив со скидкой по окончании срока аренды.
• Срок аренды составляет не менее трех четвертей срока полезного использования актива. Срок полезного использования в этом контексте измеряется стандартами бухгалтерского учета, а не тем, как долго вы на самом деле что-то используете.
• Приведенная стоимость арендных платежей превышает 90 процентов справедливой рыночной стоимости актива.Существуют стандартные формулы бухгалтерского учета для определения приведенной стоимости аренды, продленной, например, на три года вперед.
• Оборудование настолько специализированное, что никто не может им пользоваться.

Учет операционной и финансовой аренды

Совет по финансовым стандартам, который наблюдает за правилами бухгалтерского учета, изменил способ ведения учета аренды, предупреждает Коэн и Ко. Раньше вы отражали расходы по обоим договорам аренды в отчете о прибылях и убытках, а также отражали финансовую аренду в балансе.Новые правила включают операционные расходы на баланс. Новые правила применяются к публично торгуемым компаниям в настоящее время и, как ожидается, в ближайшем будущем будут применяться к частным компаниям.

Если у вас есть операционная аренда, вы записываете платежи, которые вы производите арендодателю, в качестве расходов по аренде в отчете о прибылях и убытках вместе с амортизацией. CPA Journal отмечает, что вы сообщаете о них как об одном элементе. В отличие от старых стандартов, вы указываете приведенную стоимость операционной аренды в балансе.Право на использование оборудования является активом; стоимость аренды представляет собой обязательство.

Аренда капитала также влияет на отчет о прибылях и убытках. Вы указываете амортизацию, а также проценты по основной сумме аренды. Вы также записываете право использования и арендную стоимость соответственно как актив и обязательство в балансе.

IAS 17 Аренда — CPDbox

МСФО (IAS) 17 «Аренда» касается бухгалтерского учета и финансовой отчетности очень распространенной бизнес-операции — аренды. Аренда являются прекрасным примером «забалансового» финансирования, если оно не отражено должным образом в финансовой отчетности.

В прошлом многие компании скрывали свои обязательства по финансовой аренде и отражали все арендные платежи непосредственно в составе прибыли или убытка при выплате. Так что реальной картины сделки не было.

Таким образом, в 1982 г. был выпущен стандарт IAS 17 для решения этой проблемы. Давайте взглянем.

ОБНОВЛЕНИЕ 2018: Обратите внимание, что стандартный МСФО (IFRS) 16 «Аренда» вступит в силу для периодов, начинающихся 1 января 2019 года или после этой даты, а МСФО (IAS) 17 будет заменен.Я оставляю эту статью здесь для вашего сведения.

Классификация договоров аренды

Виды аренды

Аренда — это соглашение, по которому арендодатель передает арендатору в обмен на платеж или серию платежей (минимальные арендные платежи) право использовать актив в течение согласованного периода времени (срок аренды).

Арендные отношения показаны на следующем рисунке:

В МСФО (IAS) 17 определены два типа аренды:

1. Финансовая аренда — это аренда, при которой передаются практически все риски и выгоды, связанные с владением активом.Правовой титул может в конечном итоге быть передан или нет.
2. Операционная аренда — это аренда, отличная от финансовой аренды.

Классификация договоров аренды должна проводиться в начале срока аренды до признания любых сумм, связанных с арендой, в финансовой отчетности.

Ситуации и показатели финансовой аренды

В МСФО (IAS) 17 приводятся примеры ситуаций , которые обычно приводят к классификации аренды как финансовой аренды :

1. По договору аренды право собственности на актива передается арендатору к концу срока аренды.
2. Арендатор имеет опцион на покупку актива по цене , которая, как ожидается, на будет значительно ниже справедливой стоимости на на дату исполнения опциона.Есть разумные основания полагать, что в начале срока аренды опцион будет исполнен.
3. Срок аренды составляет большую часть срока экономической жизни актива, даже если право собственности не передается.
4. В начале срока аренды приведенная стоимость минимальных арендных платежей составляет, по крайней мере, практически всю справедливую стоимость арендуемого актива.
5. Арендованные активы носят настолько специализированный характер, что только арендатор может использовать их без значительных изменений.

В МСФО (IAS) 17 также перечислены 3 показателя , которые также могут привести к классификации аренды как финансовой, но они не всегда являются окончательными:

1. Если арендатор имеет право расторгнуть договор аренды, убытки арендодателя, связанные с отказом от аренды, несет арендатор.
2. Прибыли или убытки от колебаний справедливой стоимости остаточной стоимости приходятся на арендатора (например, посредством скидки по арендным платежам).
3. Арендатор имеет возможность продолжить аренду на вторичный период с арендной платой, которая существенно ниже рыночной.

Аренда земли и здания

Если аренда включает в себя как землю, так и элементы здания, тогда классификация каждого элемента как финансовая аренда или операционная аренда должна оцениваться отдельно .

Земля имеет неопределенный срок экономической жизни , и поэтому элемент земли обычно классифицируется как операционная аренда (если не ожидается, что юридический титул перейдет к арендатору к концу срока аренды).

Минимальные арендные платежи распределяются между земельным участком и элементом здания пропорционально относительной справедливой стоимости арендованных прав на землю и элементы здания на момент начала аренды.

Аренда в финансовой отчетности арендаторов

Финансовая аренда

Первоначальное признание

В начале срока аренды арендатор должен признать актив и обязательство по аренде по наименьшей из двух величин: справедливой стоимости актива или приведенной стоимости минимальных арендных платежей.

Ставка дисконтирования для расчета приведенной стоимости минимальных платежей — это процентная ставка, заложенная в договоре аренды.

Бухгалтерская проводка выглядит следующим образом:

Последующее измерение

После первоначального признания необходимо позаботиться о 2 вещах:

1. Минимальные арендные платежи должны быть распределены между финансовыми расходами (процентами) и уменьшением непогашенного обязательства по аренде.Расходы на финансирование должны распределяться таким образом, чтобы получать постоянную периодическую процентную ставку (процентную ставку, заложенную в договоре аренды) на оставшееся балансовое обязательство. На практике для определения распределения часто используется актуарный метод.

   Базовая бухгалтерская запись минимальной арендной платы, уплачиваемой арендодателю, выглядит следующим образом:

2. Арендатор должен отнести на счет амортизационные расходы , относящиеся к активам, удерживаемым по договорам финансовой аренды.

Операционная аренда

Арендатор должен признавать арендные платежи как расход в прибыли или убытке в течение срока аренды на равномерной основе, если другой систематический метод не является более репрезентативным для временной структуры выгоды пользователя.

Аренда в финансовой отчетности арендодателей

Финансовая аренда

Первоначальное признание

В начале срока аренды арендодатель должен признать дебиторскую задолженность по аренде в своем отчете о финансовом положении. Сумма дебиторской задолженности должна быть равна чистым инвестициям в аренду.

Чистые инвестиции в аренду равны валовым инвестициям в аренду (минимальные арендные платежи, подлежащие получению арендодателем по финансовой аренде + любая негарантированная остаточная стоимость, начисляемая арендодателю), дисконтированных на процентную ставку, заложенную в договоре аренды.

Бухгалтерская проводка предназначена для дебетования дебиторской задолженности по аренде и кредитования основных средств (иногда непосредственно наличными).

Если арендодатель несет какие-либо прямые и дополнительные затраты при заключении договоров аренды, они должны признаваться в течение срока аренды, а не в составе расходов в момент их возникновения.

Последующее измерение

Арендодатель должен разделить минимальные полученные платежи на финансовый доход и уменьшение дебиторской задолженности по аренде. Финансовый доход должен признаваться на основе модели, отражающей постоянную периодическую норму прибыли на чистые инвестиции арендодателя в аренду.

Бухгалтерская проводка выглядит следующим образом:

Изготовитель или дилер, арендодатель

Арендодатель-производитель или дилер должен признавать прибыль или убыток от продажи в том же периоде, что и при прямой продаже. Если взимаются искусственно заниженные процентные ставки, прибыль от продаж должна быть ограничена той, которая применялась бы, если бы взималась коммерческая процентная ставка.

Затраты, понесенные производителями или дилером-арендодателем в ходе переговоров и организации аренды, должны признаваться в качестве расходов при признании прибыли от продаж.

Операционная аренда

Поскольку по операционной аренде риски и выгоды, связанные с правом собственности, НЕ переходят от арендодателя к арендатору, арендодатель продолжает признавать арендованный актив в своем отчете о финансовом положении.

Операции продажи с обратной арендой

Операция продажи с обратной арендой включает продажу актива и его сдачу в аренду обратно. В этой ситуации продавец становится арендатором, а покупатель — арендодателем.Это показано на следующей схеме:

Порядок учета операций продажи с обратной арендой зависит от характера заключенного договора аренды.

Продажа с обратной арендой с финансовой арендой

Если полученная в результате аренда представляет собой финансовую аренду , то фактически операция представляет собой ссуду, секьюритизированную арендованным активом, и продавец / арендатор продолжает признавать актив. Любое превышение выручки над балансовой стоимостью арендованного актива откладывается и амортизируется в течение срока аренды.

Продажа с обратной арендой с операционной арендой

Если возникшая в результате аренда является операционной арендой, то продавец / арендатор прекращает признание актива, а покупатель / арендодатель признает актив. Дальнейший учет зависит от продажной цены:

• Если цена продажи близка к справедливой стоимости актива, то прибыль или убыток от продажи следует признать немедленно.
• Если цена продажи ниже справедливой стоимости актива, то необходимо проверить арендные платежи.Если будущие платежи ниже рыночной цены, то убыток от продажи актива следует амортизировать в течение периода использования. Если будущие платежи близки к рыночной арендной плате, то убыток от продажи актива должен быть признан немедленно.
• Если цена продажи выше справедливой стоимости, то превышение справедливой стоимости или «прибыль от продажи» должно быть отложено и амортизировано в течение периода использования.

Раскрытие информации

МСФО (IAS) 17 предписывает раскрытие полной информации по каждому типу аренды.

За исключением общего описания договоров аренды и другой базовой информации о финансовой аренде, как арендодатели, так и арендаторы должны представлять сверку будущих минимальных арендных платежей (валовых инвестиций в аренду для арендодателя) и их приведенной стоимости в соответствии с периодом, когда они подлежат оплате: не позднее 1 года, позднее 1 года и не позднее 5 лет; старше 5 лет.

То же самое относится и к операционной аренде, однако здесь как арендодатели, так и арендаторы должны представлять будущие минимальные арендные платежи по нерасторжимым договорам операционной аренды в совокупности и для каждого из следующих периодов: не позднее 1 года, позднее 1 года год и не позднее 5 лет; старше 5 лет.

Ознакомьтесь с IAS 17 в следующем видео:

Финансовая и операционная аренда активов

Операционная аренда

Операционная аренда: определение

Операционная аренда — это вид аренды оборудования, при котором покупатель (или «арендатор») сдает в аренду актив в течение части срока полезного использования объекта. Операционная аренда также может быть известна как аренда по бизнес-контракту, особенно если она касается коммерческих автомобилей.

Объяснение договоров операционной аренды

Операционная аренда — это простейшая форма аренды оборудования, при которой клиент не принимает на себя риски и выгоды владения активом (например, затраты на техническое обслуживание).Операционная аренда — это, по сути, метод аренды актива для вашего бизнеса на короткий или средний срок.

Почему стоит выбрать операционную аренду?

Обычно операционная аренда включает в себя какие-либо резервы на техническое обслуживание и часто имеет относительно короткие периоды аренды, что означает, что арендатор имеет большую гибкость, чем при финансовой аренде или покупке в рассрочку.

Еще одно косвенное преимущество операционной аренды заключается в том, что, поскольку они обычно имеют короткие сроки, можно регулярно обновлять их.Некоторые объекты даже позволяют проводить модернизацию в течение срока.

Также могут быть некоторые налоговые льготы при использовании операционной аренды и найма по бизнес-контракту вместо другой формы финансирования активов — например, потому что вместо того, чтобы отображаться как актив в балансе, арендные платежи могут быть зачтены в счет прибыли.

Ознакомьтесь с вариантами финансирования

Сообщите нам, сколько вам нужно заимствовать, и мы найдем для вас лучших кредиторов.

Получить финансирование

Операционная аренда или финансовая аренда?

Чтобы выбрать между операционной или финансовой арендой, нужно подумать о нескольких вещах:

1. Вы хотите использовать один элемент в долгосрочной перспективе или регулярно обновляться?

2. Готовы ли вы самостоятельно выполнять техническое обслуживание и ремонт?

3. Будете ли вы использовать этот предмет большую часть его жизни?

4. Хотите, чтобы актив отображался в вашем балансе?

Операционная аренда и аренда по договору: краткое описание

• Срок аренды будет короче, чем срок службы объекта.